【正文】 影響較大，在型材斷面尺寸允許情況下，空氣層厚度盡可能取大。其中，鋁合金斷熱橋有足夠的長度，不小于15mm。與傳統(tǒng)屋面比較，保溫層在防水層之上，可以避免防水層受到陽光的直接輻射，保護防水層免受室外晝夜溫差和冬夏季溫差影響，防水層溫度相對穩(wěn)定，不易結(jié)露。（三）屋頂保溫屋頂保溫采用倒置式屋面，從結(jié)構(gòu)層往上分別是防水層、保溫層、砌塊保護層。保溫層厚度合理的情況下，不易發(fā)生保溫層內(nèi)部冷凝或結(jié)構(gòu)內(nèi)表面冷凝現(xiàn)象。（二）外墻外保溫該項目采用外墻外保溫措施。立面設(shè)計講究實用原則，減少外墻的凹凸面，使住宅建筑體形系數(shù)達標(biāo)，以減少熱量散逸，在滿足日照、采光的前提下，根據(jù)不同朝向控制窗墻比。根據(jù)電、水消耗量及折算標(biāo)煤系數(shù)，折算成標(biāo)煤為：電:1826825kwh水:219219m3主要能耗指標(biāo)表序號名稱日消耗量年消耗量折算標(biāo)煤備注1電5005kwh1826825kwh592t2水601m3219219m33合計 主要節(jié)能措施分析一、建筑節(jié)能（一）單體設(shè)計階段節(jié)能該項目充分考慮室內(nèi)空間的合理性，盡可能讓每個居室都有穿堂風(fēng)，夏季利用自然通風(fēng)進行降溫。日用電消耗量=1430戶=5005kwh年用電消耗量=1430戶365天=1826825kwh年用水消耗量按每戶日用水量420L，年365天計算。本項目能耗主要為項目交付使用后居民的日常生活用電、用水。另外，受當(dāng)前經(jīng)濟形勢的影響，市場供求關(guān)系將發(fā)生一些變化，預(yù)計房價增幅將逐漸趨緩，這也是一個值得注意的問題。四、威脅同業(yè)競爭是項目所面臨的主要威脅。從國內(nèi)外居住區(qū)發(fā)展趨勢來看，居住區(qū)向環(huán)境、物管和教育的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式。（三）城市發(fā)展提出了更高的要求。本項目以中低檔收入人群為產(chǎn)品的營銷方向，市場前景廣闊。（二）當(dāng)前經(jīng)濟形勢的不利影響，市場供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，房價增幅在持續(xù)回落。二、劣勢（一）直接競爭對手較多，目前項目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項目最直接的競爭對手。項目重點突出自然環(huán)境的優(yōu)美和交通便利、休閑娛樂環(huán)境給生活居家?guī)淼谋憬莺褪孢m，從而提高小區(qū)的豐富內(nèi)涵，增加產(chǎn)品附加值。（二）地理位置優(yōu)勢**市市區(qū)人口100萬以上，又擁有全國最大批發(fā)市場之一，具有較強的經(jīng)濟輻射力，商賈運集，項目的開發(fā)建設(shè)將倍受人們的青睞，特別是那些生意人，在商海中找一片寧靜的憩息港灣更是可遇不可求。市委市政府提出了建設(shè)“大**、新**”的戰(zhàn)略部署和要求，**區(qū)位于城市大發(fā)展的重要地段，將迎來新一輪的空前發(fā)展，并且有著極其特殊重要的地位。長期看，剛性的需求及**城市化進程將促使房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高、漲幅持續(xù)回落的態(tài)勢。綜合來看，**市居民住房的巨大需求與供給結(jié)構(gòu)不合理的矛盾近幾年內(nèi)會持續(xù)存在。短期內(nèi)開發(fā)的成本基本不變。其中：%，環(huán)比價格持平；%；%。從成本上看，土地交易價格與去年同期相比總體持平。 從供給方面看，近期的市場房產(chǎn)呈現(xiàn)集中放量，但從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上其有效供給卻嚴(yán)重不足。其中，中心城區(qū)需要增加近3200萬平方米的房屋，分配到每年，需要增加近270萬平方米左右的房屋。屆時按照人均建筑面積32平方米計算，全市城鎮(zhèn)需要新增近9000萬的房屋建筑面積。特別在市區(qū)，由于中心城市帶動策略的實施以及商貿(mào)城市的建設(shè)，中心人口將大大增加。**市房地產(chǎn)價格走勢：從需求方面看，**1000萬人口在市區(qū)的還不到200萬，想到市區(qū)購房的仍大有人在，**的房屋儲量還沒有飽和。同時**市政府提出把**建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標(biāo)，也為房地產(chǎn)業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。以自住或自用為主的住房需求，是目前**市房地產(chǎn)市場的主要需求。另外，目前**房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)以個人購房為主體的特征。%，其中%、%、%，這是自2008年1月份以來連續(xù)14個月漲幅回落，；%，自2008年5月份漲幅持續(xù)回落。從各月走勢看，房屋銷售價格已連續(xù)8個月同比漲幅回落，%。（三）房屋價格小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。**人對房屋的需求一直比較旺盛，近年來**的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，拆遷戶急于購買房產(chǎn)，無疑加大了住房的需求市場。**的房屋銷售價格仍會保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，其原因為市場的剛性需求依然很大，同時**房價起點較低，購房投機比例較低，同時國家和地方相繼出臺促進房屋開發(fā)與交易的利好政策，市場信心有望增強。**的剛性一直都很大。2009年至今**房市總體交易量明顯回升，價格仍緩慢增長。（一）房地產(chǎn)市場回暖2009年房地產(chǎn)似乎并沒有擺脫2008年的情形：市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。第三章　建設(shè)項目市場及SWOT分析 市場分析一、二、**市房地產(chǎn)市場情況目前，在國際金融危機影響下，全國各地的房地產(chǎn)都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場出現(xiàn)商品房成交量下降和房價的下降。為了符合規(guī)劃中提出的政策要求，并且能夠順利完成規(guī)劃中制定的住房建設(shè)目標(biāo)，這需要大量的有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)參與到其中，加大開發(fā)建設(shè)力度，完善住房結(jié)構(gòu)體系。綜上所述，本項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策要求。同時，2009年3月2日，山東省發(fā)展和改革委員會、山東省建設(shè)廳、山東省國土資源廳聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于上報2009年經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃的通知》（魯發(fā)改投資[2009]273號）文件中規(guī)定，新開工建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目，套型建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米左右。該項目在《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄》（2005年本）中屬于鼓勵類項目（十九、）。建筑業(yè)的技術(shù)進步和節(jié)地節(jié)能節(jié)水節(jié)材水平，在很大程度上影響并決定著我國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變和未來國民經(jīng)濟整體發(fā)展的速度與質(zhì)量，建筑業(yè)接納了農(nóng)村近1／3的富余勞動力就業(yè)，在解決“三農(nóng)”問題上發(fā)揮著重要的作用。本項目的建設(shè)完全符合該發(fā)展規(guī)劃的要求，是利民工程的又一新舉措。三、本項目的建設(shè)，符合《**市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（20082012）》規(guī)劃中指出：按照國辦發(fā)〔2006〕37號文件和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹國辦發(fā)（2006）37號文件調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知》的要求，最近幾年**市將重點建設(shè)中低價位、中小套型住房。在新的城市空間布局結(jié)構(gòu)中，以沂河為軸，構(gòu)建“一河五片”組團式空間布局結(jié)構(gòu)，分為蘭山片、**片、河?xùn)|片、南坊片和東南片，營造城水交融、環(huán)境優(yōu)美、人工和自然和諧的城市空間。二、本項目的建設(shè)，符合**市城市總體規(guī)劃由于**市城區(qū)人口密集，建筑密度過高、城市拆遷安置難度較大，大量外來經(jīng)商人口的涌入給城區(qū)居住現(xiàn)狀提出了很大的挑戰(zhàn)?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)開發(fā)總體要求是：開發(fā)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理、價格基本穩(wěn)定，住房二級市場更加活躍，城鎮(zhèn)居民居住條件不斷改善，行業(yè)管理進一步規(guī)范，建立起適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的體制和運行機制。九、投資估算及資金籌措經(jīng)估算，項目投資9440萬元，其中：前期工程費178萬元，建安工程費6461萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費455萬元，開發(fā)期間費用2346萬元。八、項目實施進度本項目的實施條件較為成熟，企業(yè)在爭取盡早落實資金的同時，應(yīng)做好項目開工前的準(zhǔn)備工作，以縮短建設(shè)期，盡快達產(chǎn)見效。社區(qū)其他管理事宜。環(huán)境衛(wèi)生、綠地及景觀的維護、管理。道路、公建、管、線及設(shè)備維護、檢修。本項目在預(yù)售前，采用招標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司與其簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》委托實施前期物業(yè)管理，物業(yè)管理公司要提前介入，參與方案的制定，對小區(qū)實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。七、組織機構(gòu)及物業(yè)管理（一）機構(gòu)設(shè)置本項目開發(fā)執(zhí)行單位為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司分為權(quán)力機構(gòu)、經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)，本項目實行總經(jīng)理負責(zé)制，公司內(nèi)設(shè)行政管理部、財務(wù)部、施工管理部、設(shè)備材料部、技術(shù)管理部、人事部等部門。采暖本項目取暖采取集中供熱的形式，由周邊已鋪設(shè)好的供熱管道直接引入熱水，經(jīng)熱交換站內(nèi)的板式換熱器換熱，提供給住宅用戶，采暖供回水溫度為60/50℃。室外由市政上水管進水，與城市上水管道構(gòu)成消防給水管網(wǎng)，管徑DN200，在基地環(huán)網(wǎng)上按規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓，并在水泵接合器40米以內(nèi)設(shè)室外消火栓。消防用水通過消防穩(wěn)壓泵、氣壓罐滿足初期火災(zāi)用水。（三）消防工程本項目室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓用水量15L/S，室外消火栓用水量為20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間2小時，室外消防用水由室外消防管網(wǎng)供給。污水主要是住戶生活產(chǎn)生的生活污水，廢水經(jīng)區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)匯入化糞池處理后排入**區(qū)的污水處理廠。在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，供本項目用水。（二）給排水工程給水工程本項目用水主要為生活用水，水源采用市政管網(wǎng)自來水。弱電系統(tǒng)電話通訊擬采用電信部門的虛擬交換系統(tǒng)，另外，與廣域網(wǎng)（公網(wǎng)）的數(shù)據(jù)通路將采用光纖接入方式。照明系統(tǒng)起居室及一般活動區(qū)50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。操作方式采用交流操作，操作電源為交流110V，在變壓器低壓側(cè)設(shè)置成套靜電電容器自動補償裝置。變配電系統(tǒng)擬建項目供電由**市供電公司提供，從10kv支線引入小區(qū)變配電室，經(jīng)變配電室變壓為380v/220v，50Hz低壓電供項目內(nèi)各用電單元使用。外墻以多孔磚和砌磚，內(nèi)墻以砌塊作為砌筑材料。玻璃幕墻、平臺走廊、樓梯及陽臺欄板、出入口門廳等部位的玻璃均采用安全玻璃。門窗外門窗與四周墻體連接處嚴(yán)格按有關(guān)技術(shù)規(guī)程施工，做到密閉防滲。屋頂全部采用坡頂。減少結(jié)構(gòu)占套內(nèi)使用面積，增加建筑布置靈活性及使用面積，空間靈活可變，隔斷多樣化，住戶可按照各自的使用要求來布置自己的戶型。戶型設(shè)計參照業(yè)主的要求統(tǒng)計與現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計，建造多種面積、多種形式的戶型。整體布局結(jié)合了日照間距、綠化布置、空中限高和消防要求等。一期工程主要建設(shè)內(nèi)容序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1項目總用地平方米73333　2總建筑面