【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 申報單位及項目概況 項目 申報單位概況 *********8 有 限責(zé)任公司成立于 2021 年 11 月，注冊資金5000 萬元。公司經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、裝修裝飾、建筑材料（化學(xué)危險品除外）、百貨、家用電器的批發(fā)及零售。 公司從成立伊始就積極參與撫州市的生態(tài)文化名城建設(shè)，公司堅持貫徹 “以人為本”的文化管理理念，倡導(dǎo)以客戶為本 ，不斷創(chuàng)新的開發(fā)經(jīng)營理念， 為加快城市建設(shè)步伐，逐步改善市民生產(chǎn)、生活環(huán)境及城市面貌，做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 公司目前開發(fā)的“ 某某 宜合”項目屬于高檔商住樓盤，位于新城規(guī)劃中央 行政區(qū)中，項目總用地面積為 113301 平方米，其中：一期規(guī)劃用地為 55226 平方米（計 畝） ， 總建筑面積為 380765平方米 ，一期 總建筑面積為 177686 ㎡ 。 法人代表： 項目概況 項目名稱 某某 宜合商住小區(qū) 一期 建設(shè)項目 項目地點 本項目 位于夢湖南側(cè)支流鳳崗河旁 ，毗鄰 撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤?，西至鳳崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 沿鳳崗河呈狹長狀，該項目用地性質(zhì)為居?。嫒萆虡I(yè)）。目前該地為凈地。地勢 較玉茗大道低 35 米 。 建設(shè)總用地 113301 平方米（計 ） ,其中：一期規(guī)劃用地為 55226平方米（計） 、二期規(guī)劃用地為 58075平方米（計 ）。規(guī)劃為商住用地，符合總體規(guī)劃用地要求， 經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核 同意其選址意見；項目用地范圍在《撫州市土地利用總體規(guī)劃》規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，撫州市城市規(guī)劃局同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)。 項目實施期限 2021年 3 月 2021 年 5 月 項目建設(shè)實施進(jìn)度為： 工程的前期準(zhǔn)備工作： 2021年 3月至 2021 年 4月完成。 主要包 括：項目可行性研究報告的編制及審批工作。 完成工程施工圖： 2021 年 4 月至 2021 年 5 月， 主要 完成工程施工圖。 工程招標(biāo) ： 2021 年 5 月完成。 工程建設(shè)期 ： 從 2021 年 6 月開工， 2021 年 5 月全部竣工交付使用。 建設(shè)內(nèi)容 、 規(guī)模 、 總投資 及 資金籌措 （ 一期） 本 項目建設(shè)總用地面積 55226 平方米（計 畝） ，總建筑面積為 177686㎡ ，其中： 住宅建筑面積 141703㎡ 、商業(yè)建筑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 面積 13083㎡ 、地 下 室建筑面積 15000㎡ （不計入 容積率面積）、機(jī)房、大堂 5100 ㎡、幼兒園 2021 ㎡ 、其他 800 ㎡ ， 綠化 面積 ㎡ 。 本 項目總投資（開發(fā)成本及開發(fā)費用，下同）為 萬元。資金來源為： 在項目的前期，項目單位自有資金用于支付土地取得、前期工程費以及用于大部分地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)，剩余部分由房屋預(yù)售再投入補充。 報告編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 ； 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 ； 《 國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知 》【 發(fā)改投資 [2021]1169 號 】 ； 江西電聯(lián)實業(yè)（撫州）公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》 ； 撫州市城市規(guī)劃設(shè)計院《江西電聯(lián)實業(yè)（撫州）公司 某某 宜合項目建筑規(guī)劃設(shè)計方案》； 撫州市新城區(qū)規(guī)劃 ； 《 撫州市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 ； 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ13790） ； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093） ； 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB503532021） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 國家發(fā)展 和 改革委 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三 版）； 1 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》； 1原 國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》 1國家和 撫州 市 政府相關(guān)政策及法律、法規(guī) 。 項目 主要 技術(shù)指標(biāo) （ 一期） 本 項目 總用地面積 ： 55226 平方米（計 畝） ； 總建筑面積 ： 177686 ㎡ ； 其中 ： 地上建筑面積： 162686 ㎡ 地下建筑面積： 15000 ㎡ （人防 7500 ㎡ ） 容積率 : 建筑密度 : % 綠化率： 36% 機(jī)動車停車位： 485 輛 住宅總戶數(shù) ： 1279 戶 本項目 總投資 ： 萬元； 總收入 ： 萬元； 項目利潤總額： 萬元 投資利潤率： % 投資凈利潤率： % 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)： %10%(行業(yè)基準(zhǔn)率 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目 高層 為主的 住宅及商業(yè)用房建筑。 建設(shè)總用地面積55226平方米（計 ），總建筑面積為 177686㎡，其中：住宅建筑面積 141703㎡、商業(yè)建筑面積 13083㎡、地下室建筑面積 15000㎡（不計入容積率面積）、機(jī)房、大堂 5100㎡、幼兒園 2021㎡、其他 800㎡，綠化面積 ㎡ 。戶型分別為二房 二 廳一衛(wèi)、三房 二 廳 二 衛(wèi)、四房 二 廳 二 衛(wèi)，小區(qū)住 宅總戶數(shù)1279戶，總居住人口約 4476人，建筑密度 %，容積率 ，綠地率 36%。 根據(jù) 城市規(guī)劃和建設(shè)的需要，市政府要求在 m（ 2021）2 22號地塊上興建高層建筑，按照《江西省規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則》的規(guī)定，在滿足間距和日照系數(shù)的情況下，該地塊容積率可在。 本地塊土地使用性質(zhì)規(guī)劃為商住用地，容積率≤ ，建筑密度≤ 35%，綠地率≥ 28%，日照間距系數(shù)為 ， 本項目的建設(shè)符合這一地塊的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對住宅和商業(yè)設(shè)施的需求，本項目建成后作為撫州市城市建設(shè)的新亮點，具有良好的市場。 根據(jù)地塊周邊地區(qū)及撫州市區(qū)內(nèi)商品房售價情況 及其發(fā)展趨勢 ， 本項目預(yù)測價格 為 ： 本項目銷售收入渠道由住宅、商鋪分別面積為 141703㎡ 和 13083㎡ ；車庫可銷售 停車位為 485輛 ； 銷售單價預(yù)計分別為 2800元 /㎡、 7200元 /㎡和 38000元 /車位 （均價）。 項目 建設(shè)背景 近年來，受江西省周邊城市的影響，撫州市房地產(chǎn)市場快速 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在撫州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。今后幾年的撫州市房地產(chǎn)市場走勢將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，撫州市城市建設(shè)的發(fā)展等。在 綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、城建需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、房價漲幅等方面分析，撫州市今后幾年的房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。 —— 供需總量分析 目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。 2021 年城市建設(shè)用地面積達(dá)到 平方公里，其中居住用地 平方公里，商品房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米， 2021 年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來自城市居民改善住房條件、老城區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動 遷和外省市人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量仍將呈現(xiàn)供需基本平衡的發(fā)展態(tài)勢。 —— 城市擴(kuò)建拓寬需求分析 到 2021年撫州市城區(qū)將新增建設(shè)用地 平方公里，中心城區(qū)規(guī)模由現(xiàn)在的 27萬人、 26平方公里擴(kuò)大到 35萬人、 35平方公里，成為省級園林城市、文明城市，爭取進(jìn)入國家級園林城市行列。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到 2021 年全市城市化水平將達(dá)到 40％，比 2021年的 ％提高 ，年均提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高 。城市人口在短時間內(nèi)的迅猛增長，城鎮(zhèn)人口將增加 ，其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人 口 35萬人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口 7萬人。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移 8萬人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移 27萬人，年均增長 萬人，無疑給房地產(chǎn)市場帶來巨大的需求拉動。以人均建筑面積 16 ㎡計算，理論上每年新增住宅需求 ㎡。 —— 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善和市委、市政府南移至新城區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，撫州市老城區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)， 2021 年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近 70%，撫州市商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。 —— 居民消費結(jié)構(gòu)影響 分析 2021 年以來，撫州市城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從 5006 元增加到 2021 年的 元，農(nóng)村居民人均純收入從 2155元增加到 2021年的 ，到 2021年城鄉(xiāng)居民人均收入分別達(dá)到 12800 元和 4600 元，年均分別增長 ％和 ％，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設(shè)計還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在推進(jìn)住房消費的升級換代 。同時，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對象。隨著撫州市的不斷發(fā)展，外來經(jīng)商、務(wù)工的人口會逐步增多，每年外來人口 (市外 )有 1萬多人，一定程度上擴(kuò)大了在撫州的購房需求。 —— 商品住房銷售價格分析 隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。 2021 年商品住房銷售價格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。 未來撫州市房地產(chǎn)發(fā)展 也有其不利一面，如房貸新政、宏觀調(diào)控、原材上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加等?？傊?2021 年，撫州市房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價漲幅趨向平緩。在未來三年中，商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將基本平衡；房地產(chǎn)增加值占全市 GDP的比重，每年在 8%～9%左右。 撫州市新城區(qū)或擬建項目區(qū)域傍邊的兩個開發(fā)樓盤銷售價格，擬作本項目參考。 “ 偉星 棲鳳華都 ” 占地450 畝，總建筑面積 42 萬平方米， 多層和高層，住宅銷 售均 價為2800