【正文】 7 和調(diào)控。 ② 重新安置的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本巨大。 ③ 無法解決農(nóng)民城市化的善后 問題，如重新安排就業(yè)，解決其社會(huì)保障和生活來源等。城市經(jīng)濟(jì)總量的提高、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)及居民購買力的增長將為XX 市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間。 該項(xiàng)目所在區(qū)域位于 XX 市 XX區(qū)，項(xiàng)目原用地內(nèi)建筑陳舊，交通道路破舊，配套設(shè)施落后，與現(xiàn)代化城市的發(fā)展不協(xié)調(diào)。 第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策 8 房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引 導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。 XX市 XX置業(yè) 有限公司充分依托公司雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開 發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)擬開發(fā)建設(shè) XX小區(qū) 項(xiàng)目 。 促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)建設(shè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等 50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，住宅銷售增長 10%，可帶動(dòng) GNP增長 %。 符合 XX 市城市建設(shè)的要求，符合城區(qū)的發(fā)展方向和規(guī)劃要 9 求 大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，對(duì)于貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展，加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的戰(zhàn)略意義。規(guī)劃以 20212020年為主要規(guī)劃期，對(duì) XX 市服務(wù)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)、戰(zhàn)略思想、發(fā)展目標(biāo)步驟、 重點(diǎn)領(lǐng)域、空間布局和支撐措施作重點(diǎn)規(guī)劃?！毒V要》中指出：?按照 ‘建設(shè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、構(gòu)建一體化發(fā)展格局、打造緊密型城市群’的城市發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建以主城區(qū)為發(fā)展極核，以壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主節(jié)點(diǎn)，以青州、臨朐、諸城、高密為外圍節(jié)點(diǎn)，分布有序、層次清晰、梯次發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。抓住舊城改造和城市擴(kuò)張的機(jī)遇，以高檔寫字樓為主體，規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)組團(tuán)。發(fā)展廉租房市場(chǎng)，保障低收入群體的基本住房需求。?這一系列有利政策有利于 XX 市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利于推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。本項(xiàng)目可健全、提升 XX 市的居民居住水平，滿足居民居住需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。 該項(xiàng)目 位于 XX 市 XX 區(qū) XX 街以北、 XX 路以東、 XX 路以西 。 符合我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展綱要的精神 未來 5 年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27 億平方米；農(nóng)村新建 30 億平方米。繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，基本建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的滿足人民群眾需要的城鎮(zhèn)住房新體制。建立運(yùn)作規(guī)范、功能完善的住房市場(chǎng)體系，全面開放住房交易市場(chǎng)。進(jìn)一步完善住房公積金制度。加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收入家庭支付能力的住房保障制度。 XX 市第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中的比重低于沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平還不相適應(yīng)。而房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是提高第三產(chǎn)業(yè)所占比重的中堅(jiān)力量。 ，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展進(jìn)程 12 為實(shí)現(xiàn) XX市經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展， XX市加快了城市的建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，加大了招商引資的力度，城市經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展。 XX小區(qū) 項(xiàng)目 的實(shí)施，可進(jìn)一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展，緩解住宅供需矛盾，改善城市居民的生活居住條件，提高城市服務(wù)功能和 經(jīng)濟(jì)水平 。當(dāng)前，我國正處于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，勞動(dòng)力供求總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾都很突出，就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。 XX 小區(qū) 項(xiàng)目 的日常運(yùn)營需要大量的勞動(dòng)力提供服務(wù)，通過該項(xiàng)目的建設(shè)可為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)勞動(dòng)力和大中專畢業(yè)生提供就業(yè)機(jī)會(huì)，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時(shí)可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對(duì)社會(huì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。因此， XX 小區(qū) 項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)是十分必要的?！秶鴦?wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔 2021〕 10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國發(fā) 10號(hào)文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化。 2021 年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套。中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、 公平、公正。 2021年 3月份，?經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與宏觀調(diào)控?新聞發(fā)布會(huì)已經(jīng)召開，中央政府的態(tài)度非常明確，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。發(fā)改委表示要堅(jiān)決貫徹好黨中央、國務(wù)院的決策部署，配合、會(huì)同有關(guān)部門，抓緊研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的長效機(jī)制，努力增加普通商品房的供給能力，堅(jiān)決抓好保障性住房的建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)能夠長期健康穩(wěn)定發(fā)展。該項(xiàng)目可健全、提升 XX 市的住宅及商業(yè)用房需求，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，生產(chǎn)總值不斷提高。 2021 年10月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。 110月平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 %。其中，城市下降 %，農(nóng)村下降 %；食品價(jià)格下降 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格下降 %，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲 %。固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及進(jìn)出口總額分別增長 %、 ％和 %，投資與消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長主要?jiǎng)恿?。從消費(fèi)來看，城鄉(xiāng) 市場(chǎng)差距在縮小。農(nóng)村市場(chǎng)漸趨活躍，城鄉(xiāng)消費(fèi)增速差距為 分點(diǎn)，比上年同期縮小 個(gè)百分點(diǎn)。隨著農(nóng)村走向城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，市區(qū)人口在不 15 斷增加， XX市流動(dòng)人口也逐年增長。從城市居民收入構(gòu)成看，財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入增長較快，分別增長 %和 %；工資性收入是拉動(dòng)居民家庭總收入增加的主導(dǎo)力量，全年實(shí)現(xiàn)工資性收入 元，增長 %，拉動(dòng)總收入增長 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)家庭總收入的貢獻(xiàn)率為 %。從農(nóng)村居民收入構(gòu)成看，工資性收入快速增長。 由以上的數(shù)據(jù)可以看出 ，隨著人民生活水平的提高，對(duì)生活、商業(yè)環(huán)境的需求，質(zhì)量要求越來越高，當(dāng)前的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)健康，消費(fèi)需求量很大。 ⑴ 優(yōu)點(diǎn) A：地理位置良好。 B：項(xiàng)目附近基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。 近 XX 火車站南廣場(chǎng)、聯(lián)運(yùn)客運(yùn)總站、南苑機(jī)場(chǎng)等，出行便利，交通方便，客流集散順暢。通往省 [2]內(nèi)交通十分便利； XX 火車站：緊鄰本項(xiàng)目，火車站南廣場(chǎng)新建將會(huì)促成客貨流走向的新格局形成 南苑機(jī)場(chǎng)：位于項(xiàng)目以南約 2KM，通往省外交通十分便利； 國 道 206， 309：項(xiàng)目以南約 1KM，通往市內(nèi)各縣市及省內(nèi)外各地都十分便利 D：靠鄰道路，工程機(jī)械和材料出入口設(shè)置限制不大，建設(shè)施工便利。 F：周圍機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位較多，人文環(huán)境較好。 B：項(xiàng)目區(qū)周圍多為企事業(yè)單位，周邊關(guān)系處理復(fù)雜。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、購物、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè) 商住 社區(qū)的理想 地段。 第八節(jié) 建設(shè) 條件 XX 市轄奎文、 XX、寒亭、坊子 4 個(gè)市轄區(qū)，濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、峽山生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)四個(gè)開發(fā)區(qū)，臨朐、昌樂 2個(gè)縣，代管青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑 6個(gè)縣級(jí)市，共有 34 個(gè)街道、 147 個(gè)鎮(zhèn)、 10 個(gè)鄉(xiāng)， 9495 個(gè)自然村。 XX區(qū)位于 XX市中部，膠濟(jì)鐵路兩側(cè)。 XX古稱濰縣，位于 XX半島中部，是 ? 世界風(fēng)箏都 ? — XX的中心區(qū)，總面積 平方公里，人口 萬，轄 6 個(gè)街道辦事處和 2 個(gè)管理區(qū)。境內(nèi)膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路、濰萊高速公路橫貫東西；國道、省道及市區(qū)公路縱橫交錯(cuò)。 XX 地處平原，土地肥沃，農(nóng)業(yè)自然資源豐富?；ɑ堋⒚缒净匦纬梢?guī)模，濰縣蘿卜馳名中外。礦產(chǎn)資源非常豐富，境內(nèi)有膨潤土、石墨、石灰石、藍(lán)寶石等礦藏。發(fā)展創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)具有良好的基礎(chǔ)和前景。全區(qū)共有各類集貿(mào)市場(chǎng)、專 業(yè)批發(fā)市場(chǎng)63 處，年交易額近 40 億元。外資項(xiàng)目涉及電子、汽車配件、農(nóng)產(chǎn)品加工、房地產(chǎn)開發(fā)、飲食娛樂等多個(gè)行業(yè)。 XX 物阜民豐，人杰地靈，風(fēng)俗純樸、人文景觀頗多，是著名的省級(jí)歷史文化名城。工藝風(fēng)箏、仿古銅器、布玩具等工藝品做工精細(xì)，讓人愛不釋手。地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜，有太古代的花崗片麻巖，古生代的石灰?guī)r、沙巖及頁巖，新生代的砂巖及粘土巖。中部新生界第三系玄武巖區(qū)，地貌成低山區(qū)。地震烈度為 7 度，定為設(shè)防區(qū)，地耐力為 1530T/M2。土質(zhì)均勻性差，微含姜石及角礫，厚度 813m，廣布于地表，屬 II 級(jí)普通土。土質(zhì)均勻性差，局部夾粉質(zhì)黏土層，含少許角礫。 地質(zhì)構(gòu)造及地震：城區(qū)范圍地表為土層所覆，未見構(gòu)造痕跡。 水文特征 XX 市區(qū)河流分濰河、白浪河和虞河三大水系，均依地勢(shì)自南 向北流入渤海萊州灣，多系季節(jié)性河流。干流全長 246公里，支流 143條，其中較大支流有濰汶河和渠河。流域中峽山水庫是 XX省第一大水庫。流域 面積 1237平方公里，上游發(fā)源于 XX市昌樂縣打鼓山，流經(jīng) XX市坊子區(qū)、 XX區(qū)、 20 奎文區(qū)和 XX區(qū) ，最后經(jīng) XX區(qū) 央子鎮(zhèn)流入渤海萊州灣。 虞河：虞河發(fā)源于靈山，全長 80公里，是流經(jīng) XX市區(qū)的三條河流之一 ，虞河是貫穿 XX 市區(qū)南北的一條河流，全長 公里。 XX 市地下水含水層相互迭置，巖性變化復(fù)雜，地下水主要為第四紀(jì)松巖層孔隙水，其性質(zhì)多為潛水和微承壓水，透水性強(qiáng)，含水層厚度一般為 ～ 30 米，平均為 米。該區(qū)地下水補(bǔ)給源：上部第四系孔隙潛水主要為大氣降水補(bǔ)給，其次是基巖裂隙水順層徑流補(bǔ)給。含水層傾伏于第四系覆蓋層及第三層玄武層巖以下，成為一個(gè)單斜儲(chǔ)水構(gòu)造，具有一定的承壓性。 該項(xiàng)目 建設(shè)場(chǎng)地土層穩(wěn)定，地質(zhì)狀況良好。 氣候、氣象 XX 市地處中緯度帶，北瀕渤海，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候。 日照：全年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，日照率為 59%。 輻射：年平均太陽總輻射量 /平方厘米。 氣溫： XX 市氣象局統(tǒng)計(jì)，歷年平均氣溫為 ℃。 1 月最低，為℃。春季溫度回升較快，平均氣溫升到 6℃以上， 0℃以下溫度出現(xiàn)較少。秋季氣溫逐日降低，平均氣溫 19℃，有寒潮出現(xiàn)。 降水：歷年平均降水量 毫米，最大年降水量 毫米，最小年降水量 。夏季降水量為 ，占年降水量 %。冬季降水量最少，只占全年降水量的 %。降水日數(shù)以夏季最多，春秋次之，冬季最少。年內(nèi)蒸發(fā)變率較大， 35月份占全年蒸發(fā)總量的 30— 35%，69 月占 4550%， l0 月份至次年 2 月僅占 20%左右。季平均濕度以夏季最高，為 75%。月平均濕度以 8 月最高，為 82%。 風(fēng)向、風(fēng)速： XX 市常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南 XX，平均頻率 %，南南 XX 也較多。全年平均風(fēng)速 ， 4月份最大，平均 ，最大風(fēng)速 ， 8月份最小，平均風(fēng)速 。 12月至次年 2 月，月平均地面溫度在零度以下，以 1 月份最低，為 ℃， 410 月份各月平均溫度都在平均值以上。 供水 項(xiàng)目給水水源取自 XX市自來水公司給水管網(wǎng)，項(xiàng)目毗鄰 XX路。供水水量、水質(zhì)、水壓均能滿足項(xiàng)目用水需求，該項(xiàng)目不需新建供水設(shè)施。 23 供電 項(xiàng)目用電由 XX 市供電公司供給，自 XX 路上 10kV 市政供電線路引線至區(qū)內(nèi) 10kV變配 電站，電壓降至 380/220V后，引至各用電單位作為電源。 供熱 項(xiàng)目熱源來自 XX 市熱力 公司， 該區(qū)域建有完善的供熱管網(wǎng)，熱媒為 95/70℃熱水，在小區(qū) 已建有 1座水 換熱式集中換熱站，內(nèi)設(shè) 3臺(tái)換熱機(jī)組，提供 55/45℃ 熱水 ，可滿足本 項(xiàng)目采暖 需求 。 交通 XX 區(qū)位于 XX 半島中部，是 XX 半島重要的交通樞紐，具有 得天獨(dú)厚的地理區(qū)位和立體化的海陸空交通優(yōu)勢(shì)。境內(nèi)膠濟(jì)鐵路、青銀高速公路、濰萊高速公路橫貫東西；國道、省道及市區(qū)公路縱橫交錯(cuò)；水運(yùn)、空運(yùn)便利，北距 XX 海港 50公里，南距 XX機(jī)場(chǎng) 5公里，東去青島流亭機(jī)場(chǎng)、青島海港 100 公里。形成以高速寬帶為主的高效迅捷的網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，為項(xiàng)目的建設(shè)提供了便利條件。消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔 120米設(shè)一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，降低損失。 第 九 節(jié) 工程建設(shè)方案 該項(xiàng)目位于 XX 市 XX區(qū) XX街以