【正文】 府從國家發(fā)展戰(zhàn)略的高度，立足當前，著眼長遠，作出加快廣西北部灣經濟區(qū)全面開放開發(fā)的重大戰(zhàn)略決策。2008年1月16日，國家批準實施《廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標志著廣西北部灣經濟區(qū)的開放開發(fā)正式納入國家戰(zhàn)略。五象新區(qū)是南寧城市規(guī)劃中一個全新的城區(qū)，是邕江以南、環(huán)五象嶺的一個遼闊區(qū)域，地處大西南出海通道的咽喉地帶，是南寧市通往北海、欽州、防城港的門戶，具有沿海、沿邊、沿江的“三沿”優(yōu)勢。為了使五象新區(qū)與中國—東盟博覽會的舉辦地相適應、與城市向南發(fā)展的戰(zhàn)略相適應、與泛北部灣經濟合作區(qū)核心城市的地位相適應、與區(qū)域性國際城市的要求相適應、與建設成為現代化宜居城市相適應，南寧市將五象新區(qū)規(guī)劃功能定位為：中國—東盟自由貿易區(qū)的區(qū)域性貿易中心。區(qū)域性的物流、高新產業(yè)和加工業(yè)基地。金源一品項目地處五象新區(qū)核心區(qū)，位于五象大道北面，南寧大橋東面，與南寧市博物館隔路相望，可見邕江美景，可遙望青秀山，距體育中心僅幾分鐘路程，且本項目定位為商業(yè)中心高檔住宅。主要建設內容和規(guī)?！卷椖恐饕洕夹g指標】金源一品二期項目經濟技術指標　面積：平方米用地性質商業(yè)住宅用地容積率綠化率%建筑密度%居住套數(戶)626居住人數(人)2191二期凈用地面積23,總建筑面積134,其中:計容建筑面積99,其中：地上高層住宅建筑面積87,商業(yè)用房11,物業(yè)及其他用房不計容建筑面積35, 其中:架空層建筑面積3, 地下車庫建筑面積32,機動車位(輛)其中：地上地下產品和工程技術方案金源一品項目本著領先科技進步，推廣新材料、新產品、新技術、提高住宅功能質量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。同時，注重住宅內部功能設計的實用性和合理性，戶型功能齊全，科技含量高；完善高層的住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。每戶設置外飄式窗臺延景入室；在戶型空間上，采用通透式大空間，達到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)。（1）地下停車場：建地下停車場，人性化設計，動靜分離，車流人流有效隔離，使項目的生活環(huán)境更靜謐，提高生活環(huán)境的質量。（3）安防系統(tǒng)：智能安防系統(tǒng)的導入，將為住戶解決生活的后顧之憂，將為居住者提供一個安全放心的居住環(huán)境，營造一個安逸閑適合的家。周邊環(huán)境規(guī)劃中的五象新區(qū)核心區(qū)，是一個功能復合的城市中心區(qū)，也是一個以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)。項目地塊位于五象新區(qū)核心區(qū)內，與南寧市博物館隔路相望，距體育中心僅幾分鐘路程。項目地塊東北面為邕江，登高后可將邕江美景盡收眼底，讓人心曠神怡，令項目整體的居住優(yōu)勢明顯。界時，道路全暢通，到達新區(qū)的每個角落都會非常便捷。本項目地塊臨南寧市城市一級干道五象大道，與聯(lián)接新老城區(qū)的南寧大橋相距不遠，位于新老城區(qū)的交匯處，待規(guī)劃道路全部建成后，本項目來去新老城區(qū)均相當方便，交通優(yōu)勢明顯。為了便于小區(qū)車輛分流，避免在車流密集的城市主干道上如28號路、19號路及2號路出現車輛集中造成堵塞，增大交通壓力，將小區(qū)車輛出入口設置在寬度較小的市政道路。該項目小區(qū)注重安全防衛(wèi)，通過控制小區(qū)入口、明確劃分空間領域等措施來提高小區(qū)的安全防衛(wèi)能力。本項目開發(fā)商投入自有資金12,500萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款15,000萬元用于投資，剩余部分由銷售房收入補充。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強和諧社會建設。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費”。本項目的建設，符合各級國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。規(guī)劃的6個篇章，涵蓋了城市發(fā)展、空間發(fā)展、經濟、社會、旅游發(fā)展、生態(tài)和歷史與景觀環(huán)境的保護及基礎設施的發(fā)展戰(zhàn)略。以核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團的開敞式組合型城市模式。項目建設將有利于加快項目所在區(qū)域的建設改造步伐，促進其建設發(fā)展，增強吸引力，落實南寧市總體規(guī)劃的目標要求。建設成為南寧五象新區(qū)溫馨舒適生活的住宅示范區(qū)，打造南寧市高品質、高端生態(tài)住宅社區(qū)，以創(chuàng)新性的現代人居理念和建筑規(guī)劃理念，通過開放式現代生活街區(qū)、豐富的配套組團（含小區(qū)生活、商業(yè)、休閑設施）規(guī)劃手法，營造出一個南寧市極適合居住的高素質樓盤，使之成為南寧房地產市場的新時代居住樓盤樣板，為南寧市民提供榜樣式的居住新起點；而且還要通過對項目沿路的外立面、造型等元素的規(guī)劃，打造成為南寧市標志性建筑群以及城市亮麗的風景點。 項目建筑布局強調形態(tài)的豐富性、土地的利用性、視野的均好性。以點式的建筑布置方式，在爭取南北向為主朝向的同時，樓宇之間高低錯落有致，疏密合適。項目詮釋了城市創(chuàng)業(yè)精英和年輕新銳階層對建筑的獨特追求，同時也滿足城市中產階級對住宅舒適程度的要求，成為時尚經典，創(chuàng)意實用，節(jié)能宜居的高檔住宅以及南寧五象新區(qū)配套完善的高檔商業(yè)中心。整個小區(qū)住宅戶型比例：90㎡%；90㎡%。項目遵循以人為本的原則，按住宅智能化系統(tǒng)設計基本要求進行設計；同時考慮綜合布線系統(tǒng)。布置于高層建筑地下層的停車位（結合人防平時停車）及地面上的少量停車位完全可以滿足上述需要。均符合南寧市的發(fā)展規(guī)劃要求。規(guī)劃期間內，總建筑面積2,245萬平方米；，建筑面積1,，其中，中低價位、建筑面積1,；，建筑面積約33萬平方米。，；。從五象新區(qū)核心區(qū)整個版塊來看，本項目的立項與建設，均具有較大的市場容量和市場潛力，而且易成為板塊市場的領頭羊，成為區(qū)域乃至南寧城市的最優(yōu)秀的項目之一。符合住房建設規(guī)劃要求。促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。規(guī)劃政策（1）城市規(guī)劃《南寧市城市總體規(guī)劃(2006—2020年)》指出：中心城人口2010年控制在210萬人，2020年控制在290萬人。城市的主導發(fā)展方向：整體向東，重點向南。城市主要職能：區(qū)域性國際城市、泛珠三角經濟圈西部區(qū)域性中心城市、西南地區(qū)交通樞紐、北部灣（廣西）經濟區(qū)的核心城市、廣西壯族自治區(qū)首府。進一步建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策保障體系。加大加快住房供應結構調整力度，重點發(fā)展?jié)M足居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。適度增加住房建設用地增量，重點和積極盤活住房建設用地存量。切實注重居住環(huán)境的改善和配套設施的建設。土地政策（1）兩個最嚴格的土地制度一個是更加嚴格的保耕地，以及節(jié)約、集約用地，三中全會提出了兩個最嚴格的土地制度，即：最嚴格的經濟保護制度以及最嚴格的節(jié)約用地制度，其中，最嚴格的耕地保護制度已于多年以前提出，但此次有兩個新東西，一是要化地永久基本農田，既是確保國家糧食安全的需要，更主要的是為在2009年的規(guī)劃修編中要作為城鄉(xiāng)建設用地發(fā)展的空間管制的手段，不能向外擴張。因為三中全會明確要求要確定工業(yè)性和經營性的范圍；其次，要健全征地補償機制，第三，要對被征地農民的就業(yè)、住房和社會保障給予支持和相應補償。規(guī)范流轉工作有序推進，明確集體建設用地流轉形式和內容，加大各部門協(xié)調配合力度（4）全力保障中央現在擴大內需拉動經濟增長的所有的土地供應主要包括三方面：①在新一輪土地計劃和規(guī)劃中要統(tǒng)籌安排，總量控制?！吨泄仓醒腙P于制定十二五規(guī)劃的建議》（2010年10月18日中國共產黨第十七屆中央委員會第五次全體會議通過）中，加強土地、財稅、金融政策調節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產市場秩序，抑制投機需求，促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！锻ㄖ芬?guī)定自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的普通住房或非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（2）住房消費貸款2010年，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》。通知指出，將嚴格住房消費貸款管理。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于50%。2008年10月22日人民銀行調整房貸政策，；最低首付款比例調整為20%。央行指出，金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區(qū)別確定。并且，銀監(jiān)會此前已下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》、《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》的規(guī)定。2009年經濟復蘇跡象明顯，房地產市場大熱，致使房價節(jié)節(jié)攀升。影響：一方面加息會產生一定的心理影響，引發(fā)部分的購房者消費觀望，在一定程度上能夠達到宏觀調控的目的，但其影響程度有限。%。 三、行業(yè)準入分析根據《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（2000年3月29日建設部第77號令修正發(fā)布）的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級，未取得房地產開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務；房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。南寧市冠四海房地產開發(fā)有限責任公司成立于2003年1月，注冊資金2000萬元，具備房地產開發(fā)資質。公司崇尚以人為本，擁有一批高素質的管理人才，擁有員工109人，其中高級管理人員16人，總工4人，工程師15人，經濟師10人，堪稱一支地產精英團隊。城市的各項功能都要落實到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設所需土地的供應至關重要。長期以來，大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交通擁擠、環(huán)境退化等“城市病”的主要原因之一。為促進土地資源的資本化，政府主導型土地儲備機制的建立和運作成為必然。一、資源利用方案本項目為居住為主，伴有商業(yè)網點的建筑項目，對水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項目資源利用方案的重點。沖水本項目在小區(qū)內設置沖水處理設備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。二、資源節(jié)約措施水資源現狀南寧市是一座嚴重缺水的城市，隨著經濟的發(fā)展，人口的增加，社會的進步，人們對環(huán)境、水質、供水保證等的要求也越來越高。水資源節(jié)約措施根據現行《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB500152003），《室外給水設計規(guī)范》（GB500132006）選取給水用水定額。四層以上由無負壓疊加變頻水泵設備加壓供給，管網采用下行上給式的給水方式向各棟、各用水點供水。2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當的減壓措施。從理論上講，當水頭為40KPa時。同時，“剩余水壓”過高的用水點將產生超壓出流，而某些用水點則可能出現“斷流”現象。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。根據實測：DN15陶瓷閥芯水嘴靜壓時為P=，全開時流量Q=，因此，給水系統(tǒng)分區(qū)設計中，合理控制各用水點處的水壓，可以達到較好的節(jié)水目的。（4）充分利用再生水資源替代自來水。在建筑物旁設初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。（6）景觀噴灌節(jié)水措施1）選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數。（7）選用性能較高的變頻水泵供水。（9）合理配制水表等計量裝置。第四章 節(jié)能方案分析一、用能標準和節(jié)能規(guī)范本項目建設地點為南寧市，應遵循國家、廣西壯族自治區(qū)以及南寧市的合理用能標準及節(jié)能設計規(guī)范，具體如下：相關法律、法規(guī)、規(guī)劃和產業(yè)政策（1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（2）《中華人民共和國可再生能源法》（3）《中華人民共和國電力法》（4）《中華人民共和國建筑法》（5）《中華人民共和國清潔生產促進法》（6）《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》(國務院令28號)（7）《節(jié)能用電管理辦法》(國家經貿委 國家發(fā)展計劃委[2000]1256號)（8）《建設工程質量管理條例》(國務院令279號)（9）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設部令第143號)（10）《建設部關于貫徹國務院關于加強節(jié)能工作的決定的實施意見》(建科[2006]231號)（11）《建設工程勘查設計管理條例》（國務院令293號）建筑類相關標準及規(guī)范產業(yè)政策和準入條件（1）《中國節(jié)能技術政策大綱》（計交能[1996]905號）（2）《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術》（國家發(fā)改委[2005]65號令）建筑類相關標準及規(guī)范（1）《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB501892005（2）《綠色建筑評價標準》 GB/T503782006（3）《通風與空調工程施工質量驗收規(guī)程》 GB502432002（4）《民用建筑熱工設計標準》 GB5017693（5）《建筑照明設計標準》 GB5000342004（6）《建筑采