【正文】 406 公頃，其功能是以行政辦公、文化、科教、工業(yè)、生活居住為主的綜合區(qū)，內(nèi)設(shè)行政辦公、高尚住宅、工業(yè)園區(qū)、大學(xué)城等四大功能區(qū)，寧德市主要行政機(jī)關(guān)和文化設(shè)施布置在此組團(tuán)，是城市政治、文化中心。因此，隨著高速公路的建設(shè)通車、寧德市主要行政機(jī)關(guān)和文化設(shè)施的遷移、福溫鐵路的開工以及火車站的建設(shè)，東蘭組團(tuán)將成為東僑開發(fā)區(qū)一個新的投資熱點。隨著 寧德市 城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高 .居住條件也“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 9 從 只要求 戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功 能、 品質(zhì)、科技含量等方面來 ， 不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高?！熬纷≌钡谋憩F(xiàn)為： 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。前兩年， 寧德市 住宅市場針對一些消費群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于 商住小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉 80％以上 ，銷售火爆。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。 商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： ● 先富者的市場潛力。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 5％ 左右，最近 幾 年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。 ● 蕉城老城區(qū)如 東湖新村、 錦福城、萊茵城 一帶，是 寧德市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 寧德市 是 典型的 商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是 寧德市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點之一。 ● 項目區(qū)位市場潛力 。 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施 的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。 ● 消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。一是安全性方面。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格 的住宅應(yīng)是最好的住宅。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。 ● 物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。 前幾年， 寧德市 城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展 較 快，但開發(fā)規(guī)模偏小。 不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗 制 濫 造、哄抬地價等問題。房 地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭 ，也 促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。 熱 點和投資手段 ● 隨著 寧德市 城鎮(zhèn)居民收入永平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。 最近幾年， 在居“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 13 民消費支出中恩格爾系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由 ％上升到 12％左右。個人購房的比例也由 “ 八五 ” 時期的 28％增加到 20xx 年的 36％，目前這一比例已超過 40％，并保持逐步上升的 勢頭。 當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供 給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 寧德市 空置商品房已 屬不低 ，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低， 施工 質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。 ● 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。 營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： “ 賣點”分析 “ 世鴻偉業(yè) ” 商 住小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的。此外，開發(fā)商重視 商住小區(qū) 住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。 ● 物業(yè)管理更加完善， 體現(xiàn) 全面管理高質(zhì)量、高水平。 ● 商住小區(qū) 住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使 商 住 商住小區(qū) 按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 促銷策略 ① 促銷的階段性策略 。 ● 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。本項目銷售對象主要是： “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 16 ● 擬 進(jìn)行商品房更新?lián)Q代的消費者； ● 收入較高或中、高收入的消費者； ●駐寧德市辦事機(jī)構(gòu)商住或商用； ●其他消費者。 ③ 促銷手段。 價格定位。 “ 世鴻偉業(yè) ” 價格定位為中高“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 17 檔住宅，考慮上述因素和項目竣工時間，小高層住宅價格每平方米可定在 3000～ 4000 元之間，高層住宅每平方米可定在 3500—4500 元之間，本可研中住宅取保守的 3000 元 /m2的綜合售價，商店取保守的 4000 元 /m2的綜合售價。 擬采用以下策略： ①付款方式優(yōu)惠； ②集團(tuán)購買優(yōu)惠； ③選擇購買優(yōu)惠； ④特殊消費對象優(yōu)惠； ⑤其他優(yōu)惠措施。 宜采用浮動售價： ①展銷會期促銷優(yōu)惠價； ②限期銷售優(yōu)惠浮動價； ③正常銷售期段浮動價； ④其他浮動措施。 主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 18 第 三 章 項目選址及建設(shè)條件 項目選址 ●項目所處的寧德市 東僑開 發(fā)區(qū) 位于沿海開放城市溫州與福州的中間地帶，是閩東地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是閩東的水陸交通樞紐，是閩東北、浙南的重要物資集散地，是環(huán)三都澳經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。市政配套設(shè)施齊全，緊臨閩東路，交通便利。周邊有市高級中學(xué)、東僑實驗學(xué)校。 “ 世鴻偉業(yè) ” 項目在此選址具有明 顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。森林公園的“天然氧吧”。因此， “ 世鴻偉業(yè) ” 的開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。東僑開發(fā)區(qū)外有著名的港口三都澳， 8 公里外有 5000 噸泊位的漳灣集裝箱碼頭， 20公里外有對外開放口岸城澳萬噸碼頭， 26 公里外有 3000 噸泊位的下白石碼頭。東僑開發(fā)區(qū)距省會福州 98 公里，距福州長樂國際機(jī)場 100 公里，距在建中的閩東機(jī)場 80 公里； 104 國道和黑龍江同江至海南三亞的沿海高速公路從區(qū)邊通過，且設(shè)有開口； 即將竣工的 福州 — 溫州鐵路也從區(qū)東邊經(jīng)過，并設(shè)有客、貨站。市政配套設(shè)施齊全，緊臨閩東路，交通便利。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。城區(qū)現(xiàn)有福州至閩東電網(wǎng) 110KV 變電站一個， 35KV 變電所一個， 110 千伏輸變電站設(shè)在東僑開發(fā)區(qū)。 ●用水：寧德市蕉城區(qū)現(xiàn)有供水廠兩個，其淡水質(zhì)好，取之“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 20 便捷，日供水能力 萬噸。本項目自城市自來水管網(wǎng)供水：接入干管為 DN200，從閩東路預(yù)留口引入。項目周邊的主干道郵電通訊電纜已埋設(shè)完畢，為項目提供了良好的通訊服務(wù)。 ● 場地：建設(shè)場地 為 荒灘 地，土地 需要 平整。 附近有 市高級中學(xué)、東僑實 驗學(xué)校 等教育 設(shè)施 ， 建設(shè) 中的閩東 學(xué)院也在該區(qū)周圍，形成了良好的文化氛圍。 ●寧德市和東僑開發(fā)區(qū)管委會 在加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，出臺了一系列投資的優(yōu)惠政策，加大監(jiān)督力度，為外來投資者營造了良好的投資軟環(huán)境。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 21 第四章 建設(shè)規(guī)模及功能 標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積和內(nèi)容 ● “ 世鴻偉業(yè) ”項目總體開發(fā)以高尚住宅為主， 征地面積 平方米（折合 畝），代征道路用地面積 平方米（折合 畝），建設(shè)用地面積 平方米（折合 畝）。 小區(qū)配套有商店、人防地下停車庫、會所、幼兒園等設(shè)施。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) ● 這幾 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展， l 戶規(guī)模以 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。 ● 住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。套型基本“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 22 面積達(dá)到國家預(yù) 定的目標(biāo)。 ● 本項目 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 ● “ 世鴻偉業(yè) ”項目總占地 畝，周邊規(guī)劃有齊全的教育，文體和生活配套設(shè)施。 ● “ 世鴻偉業(yè) ”連接著東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中央商業(yè)圈，地塊周邊 有東湖及 蘭田溪的水系，鬧中取靜。 ● 商住小區(qū) 配套設(shè)施： 商住小區(qū) 部分 高層建筑物底層架空設(shè)景觀綠化、建筑小品 。 區(qū)內(nèi)擁有多重安防保障、專業(yè)物業(yè)公司全程管理。各種功能空間 [臥室 (單雙人間 )、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 ]的使用面積滿足規(guī)定的要求。 工程項目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案， “ 世鴻偉業(yè) ” 主要工程見表 4— 1： 表 4— 1 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 住宅 建筑面積 90000m178。 幼兒園 建筑面積 1050 m178。 2 居委會 用房 建筑面積 520m178。 7─ 9 月多臺風(fēng)，常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)， 最大風(fēng)速 28m／ s； 年平均風(fēng)速 2m／ s。 東僑開發(fā)區(qū) 氣候條件宜于安家置業(yè)。北西向的三都 —— 松溪構(gòu)造帶與斜灘 —— 黛溪、福安—— 九都 —— 大甲新華廈斷裂帶交匯復(fù)合于本區(qū)中西部，奠定本區(qū)構(gòu)造基本輪廓。它們大致控制了境內(nèi)山脈水系、地形地貌及海岸線的展布。第三紀(jì)末的燕山運動，表現(xiàn)為繼承性的斷裂活動，強(qiáng)度規(guī)模都較小。 場地自然條件 ● 地形地貌 。本項目地處鷲峰 山脈向東南延伸的白鶴山支脈與金溪流經(jīng)山前的沖 ── 洪積平原及海相淤積平原上?；诪檠嗌酵砥诘幕◢弾r。表層現(xiàn)狀為回填土層。 設(shè)計基本地震加速度為。厚度 — 。場地內(nèi)均有分布，厚度 — 。場地內(nèi)均有分布，厚度 — 。 ● 殘積砂質(zhì)粘性土④：褐黃、灰黃、淺黃色，飽和，可塑 ~硬塑。場地內(nèi)均有分布，前期勘探孔大部分未揭穿，揭示厚度 — 。前期勘探孔大部分未揭示，揭示厚度 — 。本層分“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 27 布穩(wěn)定，未揭穿，揭示最大厚度 。勘察期間測得其穩(wěn)定水位埋深為 — （標(biāo)高 — ），此外， 局部雜填土 ① 層中尚見少量上層滯水，淤泥 ② 中尚含少量孔隙潛水。 ● 本次勘察在場地內(nèi)取 3件水樣進(jìn)行腐蝕性分析，本地區(qū)氣候為濕潤區(qū)，地下水含水層以強(qiáng)透水層為主，含水量大于 20%，地層滲透性為 A 類，可綜合判定場地環(huán)境類型為 II 類，按《巖土工程勘察規(guī)范》 (GB5002120xx)的第 — 條款判定，場地地下水對混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，應(yīng)按相關(guān)規(guī)范規(guī)定進(jìn)行防護(hù)。設(shè)計基本地震加速度為。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 28 巖土體工程地質(zhì)性能評價及持力層選擇 根據(jù) 附近項目 鉆探 資料： ● 場地表層雜填土 ① ，結(jié)構(gòu)松散，成分復(fù)雜，土質(zhì)極不均勻，淤泥 ②屬高壓縮性軟弱土，此 二層 工程地質(zhì)性能極差，不能作為建筑物基礎(chǔ)持力層。 ● 殘積砂質(zhì)粘性土 ④ 分布較穩(wěn)定，土質(zhì)不甚均勻，工程地質(zhì)性能較好， 力學(xué)性能總體上自上而下力學(xué)強(qiáng)度漸好，無軟弱下臥層， 可作為多層建筑物樁基持力層。 總 平面 布置 及建筑設(shè)計 ● 寧德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計要求及用地紅線圖 ； ● 《高層民用建筑防火設(shè)計規(guī)范》（ GB5004595） ； ● 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093） ； ● 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999） ； ● 《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（ JGJ10098） ； ● 《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（ GB5003820x