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“世鴻偉業(yè)”商住小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目申請報(bào)告-展示頁

2025-07-25 19:53本頁面
  

【正文】 商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多,今后私營企業(yè)也 將越來越多,私營企業(yè)主的住房需求趨旺,隨著多種所有制成分 共存的發(fā)展,大面積戶型住宅可辦公和居住兩用,因此高檔次的商“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 11 品住房將形成一定的市場需求,像 “ 世鴻偉業(yè) ” 這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅,無論是銷售或出租都有較大的市場潛力 。 ● 商業(yè)消費(fèi)潛力。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大,形成先富者市場潛力。 寧德市 改革開放 30 年來 .經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市居民收入水平有很大提高 。在 這幾年 寧德市 房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上,許多購房者 已 把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品 牌 。在商品房日益走向買方市場的今天,消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體 全面,不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全,還要考慮文化品位 、今 后 改造余地以“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 10 及升值潛力等等,這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境 。市場對規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高,并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。從中可以看出,住宅市場的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。在住宅市場日趨活躍,買方面臨多種選擇的今天,一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè)性,換句話說,住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。根據(jù) 寧德市 城市 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測,這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求,并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 “精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚,也是今后對城市 商住小區(qū) 開發(fā)建設(shè)的要求。在漳灣工業(yè)區(qū)啟動(dòng)的情況下,原規(guī)劃的東蘭組團(tuán)中的工業(yè)園區(qū)將 服從寧德市新編制的總體規(guī)劃而易地建設(shè)。 ● 目前,東僑開發(fā)區(qū)三大組團(tuán)中蕉城新組團(tuán)與金塔組團(tuán)幾乎沒有 大面積可出讓的土地,剩余的土地資源大多集中在東蘭組團(tuán)。在未來的 16年內(nèi),東僑開發(fā)區(qū)需新增商品房建筑面積 900 萬平方米,即平均每年需新增 56 萬平方米,這比東僑開發(fā)區(qū) 設(shè)立六 年的新增建筑面積還要大。開發(fā)區(qū)目前商品房的建筑總面積為 150 萬平方米 左右 ,按小康社會(huì)人均“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 8 住房 面積達(dá)到 35 平方米的目標(biāo)計(jì)算,開發(fā)區(qū)需要的商品房面積中期(至 20xx年)為 525 萬平方米,遠(yuǎn)期(至 2025年)為 1050萬平方米。 ● 根據(jù) 福建 省 人民 政府批準(zhǔn)的東僑開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃,近期總體規(guī)劃面積 平方公里,遠(yuǎn)期規(guī)劃面積為 36 平方公里,規(guī)劃人口為,中期(至 20xx 年) 15 萬人,遠(yuǎn)期(至 2025 年) 30 萬人。若蕉城區(qū)實(shí)現(xiàn)城市化的戰(zhàn)略目標(biāo),到 20xx年城區(qū)面積達(dá)到 25 平方公里,人口達(dá) 20 萬~ 25 萬人,在未來的 6年內(nèi),蕉城區(qū)需新增商品房建筑面積 280~ 455 萬平方米,即平均每年需新增 46~ 75 萬多平方米,這相當(dāng)于東僑開發(fā)區(qū)設(shè)立六年 的新增建筑面積。 ● 目前,蕉城區(qū)在 平方公里的面積上容納了 12 萬人,已屬飽和。 ● 從住房建筑面積上看,蕉城區(qū)人均住 房建筑面積僅 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 7 平方米,與建設(shè)部提出的建設(shè)小康社會(huì)住房人均建筑面積達(dá)到35 平方米的目標(biāo)差距甚遠(yuǎn),住房建設(shè)任重道遠(yuǎn)。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐,房屋置換活動(dòng)蓬勃展開,必將成為住宅市場的一個(gè)熱點(diǎn) 。近幾年來,住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來 , 有力地支持了居民 買房,成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn) 。主要表現(xiàn)在: ● 在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動(dòng)下,居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加,購房積極性大大提高,新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位,調(diào)整戶型或面積,并做好工 程建設(shè)規(guī)劃,加強(qiáng)樓盤營銷工作,降低開發(fā)建設(shè)成本,盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)對 合理利用土地資源, 促進(jìn) 企業(yè) 資產(chǎn) 保值升值 ,推進(jìn) 產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)調(diào)整,有 著 明顯的社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì) 效益。 項(xiàng)目 針對 寧德市 商品房升級(jí)換代,住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和 寧德 市已有一部分收入“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 5 較高的住房消費(fèi)群體,戶型規(guī)劃為中高檔住宅,根據(jù)對 寧德 市住宅市場分析預(yù)測,項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。 研究結(jié)論及建議 ● 本項(xiàng)目符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策 。主要依據(jù): ●《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(國辦發(fā) [20xx]37 號(hào)); “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 4 ●《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5018093; ●國家計(jì)委 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ( 第 三 版 ) ; ●建設(shè)部 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ; ●《寧德市城市總體規(guī)劃》; ●《閩東華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》 ; ●《寧德市城市規(guī)劃管理規(guī)定》; ●《寧德市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》; ●《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》; ●項(xiàng)目 投資 協(xié)議書; ●寧規(guī) 條書 [20xx]3 號(hào)文件; ●其它有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 ; ●建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。東僑開發(fā)區(qū)將以此為契機(jī),借助現(xiàn)有閩東華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和閩東工業(yè)園區(qū)這兩個(gè)平臺(tái),整合優(yōu)勢,突出抓好工業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)三個(gè)重點(diǎn),深化華僑農(nóng)場的改革和發(fā)展,推進(jìn)和諧東僑建設(shè),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。由于寧德市現(xiàn)有城區(qū)三面環(huán)山,一面臨海,城市的擴(kuò)展只有向海邊原有墾區(qū)即東僑開發(fā)區(qū)發(fā)展。(包括東僑開發(fā)區(qū)面積為178。同時(shí),福寧高速公路的全線通車,福溫鐵路的動(dòng)工建設(shè),這些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善,也將大大地改善寧德市的投資環(huán)境、旅游環(huán)境,促使寧德市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展躍上一個(gè)新臺(tái)階。 ● 改革開放以來,寧德市作為國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū),各項(xiàng)事業(yè)有了一定的進(jìn)步和發(fā)展。寧德市城區(qū)現(xiàn)有建設(shè)用地約 178。 59’ 之間,東臨三 沙灣與霞浦隔海相望,東北與福安相連,北鄰周寧,西與屏南毗鄰,西南與古田接壤,南與羅源為鄰。 5’ 32” ,北緯 26176。 項(xiàng)目建設(shè)背景 ● 寧德市位于福建省東北部沿海、鷲峰山脈東南坡,約介于東經(jīng) 119176。 ●經(jīng)濟(jì)效益: 根據(jù)收益計(jì)算, 項(xiàng)目所得稅前的利潤 7268 萬元,投資利潤率 %,利稅率 %,稅收 4822 萬元。部分建筑物底層架空設(shè)景觀綠化、部分建筑物底層為商店??偨ㄖ娣e 99996 平方米,建筑密度 30%,容積 率 , 綠地率 30%,居住戶數(shù) 560 戶,居住人數(shù) 20xx 人,建筑物層高為 8 層以上小高層和高層。項(xiàng)目地理位置頗具特色,將為閩東造就大規(guī)模、高品質(zhì)的住宅社區(qū)。 附近 為新市政中心 和東湖景觀區(qū)、 會(huì)展 中心?!笆励?偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 目 錄 第一章 總 論 …………………………………………………… 1 第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 …………………………………… 6 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 ………………………………… 18 第四章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) ………………………………… 21 第五章 建設(shè)方案 ……………………………………………… 24 第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 …………………………………… 59 第七章 投資估算與資金籌措 ………………………………… 60 第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析 ………………………………………… 63 第九 章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 ……………………………………… 65 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 1 第 一 章 總 論 項(xiàng)目概況 ●項(xiàng)目名稱:“ 世鴻偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目; ●建設(shè)地址: 福建東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東蘭組團(tuán),閩東路北側(cè)、華庭 路與 和暢路 之間; ●建設(shè)性質(zhì):新建; ●總 投 資: 億 元; ●項(xiàng)目負(fù)責(zé): 虞錫龍 ; ●建設(shè)單位: 虞氏 (福建) 房地產(chǎn) 開發(fā) 有限公司 ; ●企業(yè)性質(zhì):有限公司; ●工程概況: 項(xiàng)目位于東僑開發(fā)區(qū)高速公路以東,閩東路北側(cè), 華庭路與和暢路 之間。市政配套設(shè)施齊全,緊鄰閩東路,交通便利。市高級(jí)中學(xué)、東僑實(shí)驗(yàn)學(xué)校等近在咫尺。 ●“ 世鴻偉業(yè) ” 商住小區(qū)開發(fā) 項(xiàng)目總體開發(fā)以高尚住宅為主,征 地面積 平方米( 折合 畝), 代征道路用地面積 平方米(折合 畝), 建設(shè)用地面積 平方米( 折合 畝)。小區(qū)配套有商店、人防地“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 2 下停 車庫、會(huì)所、幼兒園等設(shè)施。 ●資金來源:本項(xiàng)目建設(shè)資金由 虞氏 (福建) 房地產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 自籌,不足投資通過銀行貸款和預(yù)售房款解決。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明,項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 8’ 1” 至 119176。 ’ 至 26176。全市轄蕉城(區(qū))、福鼎(市)、福安(市)、霞浦、古田、周寧、屏南、壽寧、柘榮 6縣,總?cè)丝?330 萬???cè)丝诩s 萬人。 20xx 年省第七次黨代會(huì)又把寧德市列為全省實(shí)施三條戰(zhàn)略通道的重要行列和推進(jìn)三個(gè)層面發(fā)展中的第二個(gè)層面,進(jìn)一步突出了閩東在全省發(fā)展格局中的重要地位,蕉城區(qū)系寧德市政府駐地, 是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐,據(jù)統(tǒng)計(jì),蕉城區(qū) 1997 年的國民生產(chǎn)總值僅為 億元,而 20xx 年已猛增至 億元,年平均增長“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 3 率高達(dá) 10%,高于全國平均水平。 ● 根據(jù)福建省人民政府 1997 年以閩政 [1997]7 號(hào)文批復(fù)的《寧德市總體規(guī)劃》,至 20xx 年,寧德市城區(qū)人口規(guī)模將擴(kuò)大至30 萬人,城區(qū)面積將擴(kuò)大至 30Km178。)。 ●寧德市委提出要按照“向海、面海、臨?!钡陌l(fā)展戰(zhàn)略,加快推進(jìn)寧德中心城區(qū)“東擴(kuò)面海、北展南移”,并堅(jiān)持以新區(qū)開發(fā)帶動(dòng)舊城改造,加快城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展,全面壯大中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 可行性研究報(bào)告 編制依據(jù) 本可行性研究的所有分析、預(yù)測、測算、統(tǒng)計(jì)都是以現(xiàn)行物價(jià)水平展開,其原始數(shù)據(jù)均 以 20xx 年 12 月 底截止為準(zhǔn),測算幣種均為人民幣。 可行性研究報(bào)告研究范圍 本可行性研究的主要范圍包括:對 寧德市、東僑開發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)建設(shè)情況的考察,對項(xiàng)目建設(shè)必要性、可行性的分析以及項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模、住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略,住宅及公用工程建設(shè)方案,建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面。 建設(shè)資金完全自籌,現(xiàn) 場建設(shè)條件具備。分析結(jié)果表明,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 ● 從目前房地產(chǎn)市場分析,商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出,建議在下一步 方案規(guī)劃時(shí),對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 6 第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 ● 20xx 年以來,在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下,以住宅為主體的房地產(chǎn)市場,總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 ● 住房公積金制度逐步完善,個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。 ● 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出,三級(jí)市場漸趨活躍。 寧德市 商品房現(xiàn)狀與市場需求 ● 按照黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo),建設(shè)部20xx 年 1 月 13 日在全國住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議上提出了我國小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn),其具體內(nèi)容是:至 2020 年,住房從滿足生存需要實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變,基本上做到 “ 戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全 ” 。從住房分配結(jié)構(gòu)上看,目前蕉城區(qū)約 50%的職工居住著房改房,而商品房仍是部分高收入者的投資需求,中低收入家庭的住房社會(huì)保障機(jī)制尚未完全啟動(dòng),住房分類供應(yīng)體系尚未建立,同時(shí)寧德市城市中心還有相當(dāng)部分的危舊房需改造,這是消費(fèi)需求的重要組成部分。按建設(shè)部提出的小康社會(huì)住房目標(biāo)計(jì)算,若不考慮人口增長因素,蕉城區(qū)至 2020 年就需要新增商 品房建筑面積 萬平方米,即平均每年需新增 10 萬多平方米。因此,蕉城區(qū)住宅市場潛力巨大。作為寧德地級(jí)市新城區(qū),作為中心城市的重要組成部分,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來城區(qū)的拓展,必將帶來人口的增加,人口的增加必將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從而增加房地產(chǎn)業(yè)的市場容量。因此,在未來的 6年內(nèi),東僑開發(fā)區(qū)需新增商品房建筑面積 375 萬平方米,即平均每年需新增 60 多 萬平方米。故東僑開發(fā)區(qū)發(fā)展的近期與遠(yuǎn)期潛在的住宅市場容量巨大。東蘭組團(tuán) 用地面積
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