【正文】 商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也 將越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分 共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 11 品住房將形成一定的市場需求，像 “ 世鴻偉業(yè) ” 這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力 。 ● 商業(yè)消費(fèi)潛力。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 寧德市 改革開放 30 年來 .經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高 。在 這幾年 寧德市 房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購房者 已 把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品 牌 。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體 全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位 、今 后 改造余地以“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 10 及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境 。市場對規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。從中可以看出，住宅市場的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。根據(jù) 寧德市 城市 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 “精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市 商住小區(qū) 開發(fā)建設(shè)的要求。在漳灣工業(yè)區(qū)啟動(dòng)的情況下，原規(guī)劃的東蘭組團(tuán)中的工業(yè)園區(qū)將 服從寧德市新編制的總體規(guī)劃而易地建設(shè)。 ● 目前，東僑開發(fā)區(qū)三大組團(tuán)中蕉城新組團(tuán)與金塔組團(tuán)幾乎沒有 大面積可出讓的土地，剩余的土地資源大多集中在東蘭組團(tuán)。在未來的 16年內(nèi)，東僑開發(fā)區(qū)需新增商品房建筑面積 900 萬平方米，即平均每年需新增 56 萬平方米，這比東僑開發(fā)區(qū) 設(shè)立六 年的新增建筑面積還要大。開發(fā)區(qū)目前商品房的建筑總面積為 150 萬平方米 左右 ，按小康社會(huì)人均“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 8 住房 面積達(dá)到 35 平方米的目標(biāo)計(jì)算，開發(fā)區(qū)需要的商品房面積中期（至 20xx年）為 525 萬平方米，遠(yuǎn)期（至 2025年）為 1050萬平方米。 ● 根據(jù) 福建 省 人民 政府批準(zhǔn)的東僑開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，近期總體規(guī)劃面積 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積為 36 平方公里，規(guī)劃人口為，中期（至 20xx 年） 15 萬人，遠(yuǎn)期（至 2025 年） 30 萬人。若蕉城區(qū)實(shí)現(xiàn)城市化的戰(zhàn)略目標(biāo)，到 20xx年城區(qū)面積達(dá)到 25 平方公里，人口達(dá) 20 萬～ 25 萬人，在未來的 6年內(nèi)，蕉城區(qū)需新增商品房建筑面積 280～ 455 萬平方米，即平均每年需新增 46～ 75 萬多平方米，這相當(dāng)于東僑開發(fā)區(qū)設(shè)立六年 的新增建筑面積。 ● 目前，蕉城區(qū)在 平方公里的面積上容納了 12 萬人，已屬飽和。 ● 從住房建筑面積上看，蕉城區(qū)人均住 房建筑面積僅 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 7 平方米，與建設(shè)部提出的建設(shè)小康社會(huì)住房人均建筑面積達(dá)到35 平方米的目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)，住房建設(shè)任重道遠(yuǎn)。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個(gè)熱點(diǎn) 。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來 ， 有力地支持了居民 買房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場的一大亮點(diǎn) 。主要表現(xiàn)在： ● 在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動(dòng)下，居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工 程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)對 合理利用土地資源， 促進(jìn) 企業(yè) 資產(chǎn) 保值升值 ，推進(jìn) 產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)調(diào)整，有 著 明顯的社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì) 效益。 項(xiàng)目 針對 寧德市 商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和 寧德 市已有一部分收入“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 5 較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對 寧德 市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。 研究結(jié)論及建議 ● 本項(xiàng)目符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策 。主要依據(jù)： ●《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā) [20xx]37 號(hào)）； “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 4 ●《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5018093； ●國家計(jì)委 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （ 第 三 版 ） ； ●建設(shè)部 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ； ●《寧德市城市總體規(guī)劃》； ●《閩東華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》 ； ●《寧德市城市規(guī)劃管理規(guī)定》； ●《寧德市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； ●《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》； ●項(xiàng)目 投資 協(xié)議書； ●寧規(guī) 條書 [20xx]3 號(hào)文件； ●其它有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 ； ●建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。東僑開發(fā)區(qū)將以此為契機(jī)，借助現(xiàn)有閩東華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和閩東工業(yè)園區(qū)這兩個(gè)平臺(tái)，整合優(yōu)勢，突出抓好工業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)三個(gè)重點(diǎn)，深化華僑農(nóng)場的改革和發(fā)展，推進(jìn)和諧東僑建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。由于寧德市現(xiàn)有城區(qū)三面環(huán)山，一面臨海，城市的擴(kuò)展只有向海邊原有墾區(qū)即東僑開發(fā)區(qū)發(fā)展。（包括東僑開發(fā)區(qū)面積為178。同時(shí)，福寧高速公路的全線通車，福溫鐵路的動(dòng)工建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，也將大大地改善寧德市的投資環(huán)境、旅游環(huán)境，促使寧德市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展躍上一個(gè)新臺(tái)階。 ● 改革開放以來，寧德市作為國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，各項(xiàng)事業(yè)有了一定的進(jìn)步和發(fā)展。寧德市城區(qū)現(xiàn)有建設(shè)用地約 178。 59’ 之間，東臨三 沙灣與霞浦隔海相望，東北與福安相連，北鄰周寧，西與屏南毗鄰，西南與古田接壤，南與羅源為鄰。 5’ 32” ，北緯 26176。 項(xiàng)目建設(shè)背景 ● 寧德市位于福建省東北部沿海、鷲峰山脈東南坡，約介于東經(jīng) 119176。 ●經(jīng)濟(jì)效益： 根據(jù)收益計(jì)算， 項(xiàng)目所得稅前的利潤 7268 萬元，投資利潤率 ％，利稅率 ％，稅收 4822 萬元。部分建筑物底層架空設(shè)景觀綠化、部分建筑物底層為商店?？偨ㄖ娣e 99996 平方米，建筑密度 30％，容積 率 ， 綠地率 30％，居住戶數(shù) 560 戶，居住人數(shù) 20xx 人，建筑物層高為 8 層以上小高層和高層。項(xiàng)目地理位置頗具特色，將為閩東造就大規(guī)模、高品質(zhì)的住宅社區(qū)。 附近 為新市政中心 和東湖景觀區(qū)、 會(huì)展 中心?！笆励?偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 目 錄 第一章 總 論 …………………………………………………… 1 第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 …………………………………… 6 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 ………………………………… 18 第四章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) ………………………………… 21 第五章 建設(shè)方案 ……………………………………………… 24 第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 …………………………………… 59 第七章 投資估算與資金籌措 ………………………………… 60 第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析 ………………………………………… 63 第九 章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 ……………………………………… 65 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 1 第 一 章 總 論 項(xiàng)目概況 ●項(xiàng)目名稱：“ 世鴻偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目； ●建設(shè)地址： 福建東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東蘭組團(tuán)，閩東路北側(cè)、華庭 路與 和暢路 之間； ●建設(shè)性質(zhì)：新建； ●總 投 資： 億 元； ●項(xiàng)目負(fù)責(zé)： 虞錫龍 ； ●建設(shè)單位： 虞氏 （福建） 房地產(chǎn) 開發(fā) 有限公司 ； ●企業(yè)性質(zhì)：有限公司； ●工程概況： 項(xiàng)目位于東僑開發(fā)區(qū)高速公路以東，閩東路北側(cè)， 華庭路與和暢路 之間。市政配套設(shè)施齊全，緊鄰閩東路，交通便利。市高級(jí)中學(xué)、東僑實(shí)驗(yàn)學(xué)校等近在咫尺。 ●“ 世鴻偉業(yè) ” 商住小區(qū)開發(fā) 項(xiàng)目總體開發(fā)以高尚住宅為主，征 地面積 平方米（ 折合 畝）， 代征道路用地面積 平方米（折合 畝）， 建設(shè)用地面積 平方米（ 折合 畝）。小區(qū)配套有商店、人防地“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 2 下停 車庫、會(huì)所、幼兒園等設(shè)施。 ●資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由 虞氏 （福建） 房地產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 自籌，不足投資通過銀行貸款和預(yù)售房款解決。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 8’ 1” 至 119176。 ’ 至 26176。全市轄蕉城（區(qū)）、福鼎（市）、福安（市）、霞浦、古田、周寧、屏南、壽寧、柘榮 6縣，總?cè)丝?330 萬?？?cè)丝诩s 萬人。 20xx 年省第七次黨代會(huì)又把寧德市列為全省實(shí)施三條戰(zhàn)略通道的重要行列和推進(jìn)三個(gè)層面發(fā)展中的第二個(gè)層面，進(jìn)一步突出了閩東在全省發(fā)展格局中的重要地位，蕉城區(qū)系寧德市政府駐地， 是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，據(jù)統(tǒng)計(jì)，蕉城區(qū) 1997 年的國民生產(chǎn)總值僅為 億元，而 20xx 年已猛增至 億元，年平均增長“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 3 率高達(dá) 10%，高于全國平均水平。 ● 根據(jù)福建省人民政府 1997 年以閩政 [1997]7 號(hào)文批復(fù)的《寧德市總體規(guī)劃》，至 20xx 年，寧德市城區(qū)人口規(guī)模將擴(kuò)大至30 萬人，城區(qū)面積將擴(kuò)大至 30Km178。）。 ●寧德市委提出要按照“向海、面海、臨?！钡陌l(fā)展戰(zhàn)略，加快推進(jìn)寧德中心城區(qū)“東擴(kuò)面海、北展南移”，并堅(jiān)持以新區(qū)開發(fā)帶動(dòng)舊城改造，加快城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全面壯大中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 可行性研究報(bào)告 編制依據(jù) 本可行性研究的所有分析、預(yù)測、測算、統(tǒng)計(jì)都是以現(xiàn)行物價(jià)水平展開，其原始數(shù)據(jù)均 以 20xx 年 12 月 底截止為準(zhǔn)，測算幣種均為人民幣。 可行性研究報(bào)告研究范圍 本可行性研究的主要范圍包括：對 寧德市、東僑開發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)建設(shè)情況的考察，對項(xiàng)目建設(shè)必要性、可行性的分析以及項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模、住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，住宅及公用工程建設(shè)方案，建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面。 建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn) 場建設(shè)條件具備。分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 ● 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步 方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 6 第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 ● 20xx 年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 ● 住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。 ● 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場漸趨活躍。 寧德市 商品房現(xiàn)狀與市場需求 ● 按照黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，建設(shè)部20xx 年 1 月 13 日在全國住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議上提出了我國小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)，其具體內(nèi)容是：至 2020 年，住房從滿足生存需要實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本上做到 “ 戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全 ” 。從住房分配結(jié)構(gòu)上看，目前蕉城區(qū)約 50%的職工居住著房改房，而商品房仍是部分高收入者的投資需求，中低收入家庭的住房社會(huì)保障機(jī)制尚未完全啟動(dòng)，住房分類供應(yīng)體系尚未建立，同時(shí)寧德市城市中心還有相當(dāng)部分的危舊房需改造，這是消費(fèi)需求的重要組成部分。按建設(shè)部提出的小康社會(huì)住房目標(biāo)計(jì)算，若不考慮人口增長因素，蕉城區(qū)至 2020 年就需要新增商 品房建筑面積 萬平方米，即平均每年需新增 10 萬多平方米。因此，蕉城區(qū)住宅市場潛力巨大。作為寧德地級(jí)市新城區(qū)，作為中心城市的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來城區(qū)的拓展，必將帶來人口的增加，人口的增加必將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而增加房地產(chǎn)業(yè)的市場容量。因此，在未來的 6年內(nèi)，東僑開發(fā)區(qū)需新增商品房建筑面積 375 萬平方米，即平均每年需新增 60 多 萬平方米。故東僑開發(fā)區(qū)發(fā)展的近期與遠(yuǎn)期潛在的住宅市場容量巨大。東蘭組團(tuán) 用地面積