【正文】 塊綠地率為 % 7 戶 數(shù) 316 戶 8 商鋪數(shù)量 56 套 9 停車位 203 個 地上停車位 104 個 地下停車位 99 個 注：東地塊為 A地塊東側(cè)地塊，在 A 地塊內(nèi) 第 12 頁 （ 2） B 地塊指標(biāo) 序號 項 目 數(shù) 量 備注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 計入容積率面積 ㎡ 多層住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)用房建筑面積 ㎡ 地下室建筑面積 ㎡ 不計入容積率 架空面積 ㎡ 不計入容積率 3 容積率 小于 4 建筑占地面積 ㎡ 5 建筑密度 % 小于 40% 6 綠地率 % 大于 35% 7 總戶數(shù) 155 8 商鋪套數(shù) 65 9 室內(nèi)停車位 18 另與 A地塊共用地面車位 項目經(jīng)濟(jì)評價技術(shù)指標(biāo) 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 1 項目總投資 萬元 2 項目銷售總收入 萬元 3 稅后利潤總額 萬元 5 稅后投資利潤率 % 6 項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 萬元 稅后 7 項目內(nèi)部收益率 % 稅后 8 投資回收期 年 稅后 9 盈虧平衡點 最低銷售均價 元 /㎡ 最低銷售面積 ㎡ 銷售率 % 第 13 頁 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 城市概況 安義縣地處贛西北，屬省會 XX 市郊縣，東鄰灣里區(qū)，南接高安市，西南與奉新縣相連，西北與靖安 縣接壤，東北與永修縣毗鄰。 27′ 115176。 26′ 29176?？偯娣e為面積 656 平方千米 ， 總?cè)丝? 萬人。 2021 年，面對歷史罕見的雨雪冰凍災(zāi)害、嚴(yán)重的全球金融危機(jī)和國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長下行等不利影響， 安義 縣牢固樹立 “ 發(fā)展是第一要務(wù)、開放是第一要 事、項目是第一突破口 ” 的理念，始終把 “ 抓效能、優(yōu)環(huán)境，促項目、興發(fā)展 ” 擺在經(jīng)濟(jì)工作全局性、戰(zhàn)略性的核心位置，全力推進(jìn) “ 三縣一園 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)的快速實現(xiàn)，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好態(tài)勢。初步核算， 2021年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP），按可比價格計算，同比增長 %。全縣經(jīng)濟(jì)總量兩年連續(xù)跨越 30 億元和 40 億元兩個臺階。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增 第 14 頁 加值 億元，增長 %。 2021 年全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的:: 調(diào)整為 ： ： 。 非公經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。非公規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，高于規(guī)模工業(yè)增幅 ；非公經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)批零住宿餐飲增加值 億元，同比增長 %。全縣全社會固定資產(chǎn)投資突破 ， 同比增長 %。全年施工項目 68 個，其中建成項目 34 個。全年 19個在建的 3000萬元以上重點工程建 第 15 頁 設(shè)項目本年實際投資 億元，占全年總投資 %。 發(fā)展規(guī)劃 《安義縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》及《安義縣住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃綱要》均對安義縣的 住房建設(shè)做出了以下發(fā)展規(guī)劃： 科學(xué)規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、現(xiàn)代化 發(fā)展 步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育 發(fā)展 成為縣域經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)宏觀調(diào)控，不斷擴(kuò)大土地有償使用范圍，結(jié)合城市規(guī)劃和 發(fā)展 ，對商業(yè)性用地實行公開招標(biāo)、競標(biāo)，優(yōu)化土地資源配置。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)交易市場體系。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。積極拓展住房信貸業(yè)務(wù)，增強(qiáng)居民的實際購買 能力。政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、安置房）建設(shè)面積 ； 2021年和 2021年供應(yīng)商品住房用地 第 16 頁 萬平方米，其中新增住房用地 ，政策性住房用地 米，兩項用地所占比例達(dá)住房用地供應(yīng)量的 70%；建設(shè)商品住房 1300套，建設(shè)面積 萬平方米；其中，中低價位、中小戶型普通商品住房 900套，建設(shè)面積 8 萬平 方米，政策性住房 550套，建設(shè)面積 。 本項目正是緊緊圍繞《安義縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》和《安義縣住房建設(shè)規(guī)劃》的指導(dǎo)精神，建立健全安義縣住房建設(shè)體系，擴(kuò)大安義縣新建商品住房建設(shè)的供給總量，特別有針對性開發(fā)適合安義縣人們生活習(xí)慣的個性化住房。本項目經(jīng)過嚴(yán)格的專項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項有關(guān) 因素的分析，項目的目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容銜接協(xié)調(diào)。之前，隨著宏觀調(diào)控的一系列措施出臺，政府收緊“銀根”、“地根”、 2021年年初出臺的土地增值稅政策、建設(shè)部等有關(guān)部門正在醞釀將商品房預(yù)售款專項賬戶管理措施，以及預(yù)期保有稅種的征收等， 以及 2021年 9月 15 日央行第五次加息， 2021 年 9月 27 日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中關(guān)于嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)、土地儲蓄、住房消費、商業(yè)用房購房等貸款管理， 都 對整個房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊起到 第 17 頁 負(fù)面作用。 嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理，從 2021年 9月 28日起，利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋。 土地供應(yīng)將會繼續(xù)收緊。 物業(yè)稅。宏觀方面，主要受到稅收調(diào)節(jié)的影響；微觀方面，房價的變化取決于供求關(guān)系的變化。 第 18 頁 2021 年，國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。 111月，商品房銷售 面積 ，同比減少 %，增幅減少 個百分點。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 12月份的 %降為 111 月份的 %。同時，商品房空置面積較快增加。 受 需求 市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2021年 2季度就開始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長 。 2021年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 2021 年 8 月份 70 大中城市房價出現(xiàn)近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和 %。 12 月份， 70 大中城市中有 50 個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52 個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。 111 月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降 ；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 ，同比增加 %。 通知稱，為支持財政困難地區(qū)及 新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)盡快解決城市低收入家庭住房困難問題，加大廉租住房保障工作力度，近日，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于下達(dá) 2021 年部分中央廉租住房保障專項補(bǔ)助資金的通知》，下達(dá) 2021年中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金 70 億元， 第 20 頁 用于補(bǔ)助財政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)廉租住房租賃補(bǔ)貼開支以及購買、改建、租賃廉租住房支出。 《規(guī)劃》還列出了 年度工作任務(wù)，即 2021 年新增廉租住房房源 177萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 83萬戶； 2021年新增廉租住房房源 180萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 65萬戶； 2021年新增廉租住房房源 161萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 43 萬戶。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合專門下發(fā)了《對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理工作的通知》，要求對 2021年至 2021年 3月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項目進(jìn)行清理，重點對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項目逐一清理 檢查。對 2021 年 1 月 1日至 2021年 3月 31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進(jìn)行自查。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展源于 90 年代初期，嚴(yán)格來說是在黨中央、國務(wù)院于 1998年之后正式開始發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，《關(guān)于深化住房建設(shè)的改革若干意見》著重強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房商品化，走市場經(jīng)濟(jì)道路，將原來的分配性住房調(diào)整為分配性加補(bǔ)貼住房的分配模式，進(jìn)一步 過渡到今天的住房建設(shè)完全商品化、市場化。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也毫不例外地出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)政策相對滯后的現(xiàn)象，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策針對房地產(chǎn)業(yè)頻頻亮劍，取得了一定的成效，但仍有不盡人意之處。在以上的各項政策中，重點加強(qiáng)了土地管理，信貸管理及市場交易管理等，著手于房 地產(chǎn)的供給與需求之間的實質(zhì)矛盾，發(fā)展商品房、廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用房相結(jié)合的住房建設(shè)模式。既要保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也要促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步完成最好的社會產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)。 當(dāng)前的房地產(chǎn)建設(shè)，除了房價成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策關(guān)注的焦點之外，建 第 23 頁 筑節(jié)能也是其中重要的一個焦點，乃至成為世界關(guān)注的焦點。房屋 建筑是各類消費中耗用資源最多，同生態(tài)環(huán)境結(jié)合最密切的產(chǎn)品，在建造和使用過程中直接消耗的能源占社會總能源的 1/3，每年消耗各類建材總量近 40 億噸，而現(xiàn)有建筑中符合節(jié)能要求的不到 5%。 資源上的節(jié)約，合理利用。 在建筑的節(jié)能指標(biāo)和規(guī)范要求中，針對建筑耗能較多、比例重、建筑節(jié)耗能的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)，在建筑節(jié)能規(guī)范要求中均有重要體現(xiàn)。 第 24 頁 （三）分析結(jié)果評價 序 號 項 目 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總用地面積 ㎡ 東地塊（ 4749樓） ㎡ B地塊面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 東地塊（ 4749樓）建筑占地 ㎡ B地塊建筑占地 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 計容面積 東地塊（ 4749）建面 ㎡ 計容面積 B地塊建筑面積 ㎡ 計容面積 5 容積率 （ 4749）局 部容積率 A 地塊容積率為 B地塊容積率 小于 6 綠地率 （ 4749）局部綠地率 % A 地塊綠地率為 % B地塊綠地率 % 大于 35% 7 建筑密度 （ 4749）局部建筑密度 % A 地塊建筑密度為 % B地塊建筑密度 % 小于 40% 結(jié)合以上各產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)背景，本項目的開發(fā)建設(shè)不僅是安義縣“十一五”重點規(guī)劃項目，而 且各項規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，為協(xié)調(diào) XX 市住房產(chǎn)業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策之間的發(fā)展有成效性的促進(jìn)作用。其中，商品住宅完成投資 10189 億元，同比增長 %，比 15 月提高 個百分點，比去年同期回落 ，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %，比 15 月回落 個百分點。 ② 商品房銷售情況 16 月，全國商品房銷售面積 34109萬平方米，同比增長 %。 16月，商品房銷售額 15800 億元，同比增長%。 ③ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 16月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 23703億元，同比增長 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 5758 億元，增長 %；個人按揭貸款 2829億元，增長 %。 新建住宅銷售價格同比下降 %，降幅比 5月份縮小 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比 5月份擴(kuò)大 。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲 %；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %。 分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有 34 個，其中漲幅最大的 5個城市是：銀川 %、錦州 %、蘭州 %、西寧 %、寧波 %；價格下降的城市有 36個，其中降幅最大的 5個城市是：深圳下降 %、石家莊下降 %、徐州下降 %、桂林下降 %、南京下降%。 二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 5月份擴(kuò)大 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比 5月份擴(kuò) 大 。 與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有 57 個，其中漲幅最大的 5個城市是：深圳 %、溫州 %、銀川 %、南京 %、寧波 %；價格下降的城市有 6個，其中昆明下降 %、 惠州下降 %、?？谙陆?、遵義下降 %、唐山下降 %、石家莊下降 %。 與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格下降 %，其他用房銷售價格下降 %。 ⑤ 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “ 國房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 5 月份提高 。 （ 2） XX 市房地產(chǎn)市場運行情況 2021 年伴隨著房地產(chǎn)市場的熱銷回暖， XX市普通商品房（含二手房）成交量呈井噴勢。 第 29 頁 從上圖中不難看出， 2021 年下半年度的走勢較平穩(wěn)， 12 月出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。進(jìn)入到2021 年，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了 1 年的調(diào)整之后，開始出現(xiàn)整體回暖的態(tài)勢。值得一提的是在證券市場上，房地產(chǎn)板塊也起到了帶頭推動的作用。 （ 數(shù)據(jù)來源：愛房網(wǎng) 江西搜房網(wǎng)） 據(jù)不完全統(tǒng)計 從 2021年 1月 14日到