【正文】 1) 資產(chǎn)負(fù)債表 2) 損益表 3 3) 現(xiàn)金流量表 4) 管理費(fèi)回收率分析 5) 營(yíng)運(yùn)計(jì)劃與實(shí)際支出對(duì)比表 4 財(cái)務(wù)預(yù)算制定 為確保管理正常運(yùn)作，提高財(cái)務(wù)收支預(yù)算的合理性及加強(qiáng)成本控制，制定預(yù)算制定方案。 2) 費(fèi)用支出部門(mén)詳細(xì)提供過(guò)往 12 個(gè)月財(cái)務(wù)資料； 3) 客戶(hù)資料管理部門(mén)詳細(xì)提供過(guò)往 12 個(gè)月電費(fèi)和水費(fèi)統(tǒng)計(jì)表的明細(xì)資料。 編制要求 1) 堅(jiān)持“以支定收 ，收支平衡”為預(yù)算原則，以發(fā)展商 /業(yè)主委員會(huì)審批的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)則； 2) 根據(jù)各部門(mén)提供資料，進(jìn)行分析及計(jì)算； 3) 將計(jì)算分析出的數(shù)據(jù)資料 ,形成初稿； 4) 預(yù)算編制按規(guī)定格式進(jìn)行，對(duì)于預(yù)算中的項(xiàng)目須附上注解，并提交總物業(yè)經(jīng)理審核； 5) 提交發(fā)展商 /業(yè)主委員會(huì)審批； 6) 發(fā)展商 /業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)后貫徹執(zhí)行。 5 借款管理制度 借款僅限于支付本物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，不得為其他項(xiàng)目 /物業(yè)墊付。而且每次借款按照現(xiàn)金管理制度執(zhí)行，不得超出中國(guó)人民銀行規(guī)定的現(xiàn)金支付范圍。 經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理、總物業(yè)經(jīng)理審批后，由出納通知借款人領(lǐng)取現(xiàn)金。 大廈總物經(jīng)理能夠授權(quán)批準(zhǔn)支付現(xiàn)金或者現(xiàn)金借款金額為 RMB1000（含 1000）元以下的款項(xiàng)，超過(guò)此標(biāo)準(zhǔn)支出現(xiàn)金必須由總公司 Head of MS 簽字批準(zhǔn)方可支出款項(xiàng)。 嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定管理現(xiàn)金，嚴(yán)格分清收支兩條線(xiàn)。對(duì)指定使用備用金的人員，必須進(jìn)行定期檢查、核對(duì)，庫(kù)存現(xiàn)金不得超過(guò)核定的限額。 對(duì)超 過(guò)現(xiàn)金收付限額以上的收付款項(xiàng)，必須通過(guò)銀行結(jié)算。 現(xiàn)金使用范圍：職工工資、津貼；個(gè)人勞動(dòng)報(bào)酬；根據(jù)國(guó)家規(guī)定頒發(fā)給個(gè)人的科學(xué)技術(shù)、文化藝術(shù)、體育等各項(xiàng)獎(jiǎng)金；各種勞保、福利費(fèi)用以及國(guó)家規(guī)定的對(duì)個(gè)人其他支出；向個(gè)人 收購(gòu)農(nóng)副產(chǎn)品和其他物資的價(jià)款；出差人員隨身攜帶的差旅費(fèi)；零星支出；中國(guó)人民銀行確定支付現(xiàn)金的其他支出。 3) 報(bào)銷(xiāo)單需經(jīng)申請(qǐng)人所在部門(mén)經(jīng)理、大廈 總物業(yè)經(jīng)理簽字確認(rèn)，并由財(cái)務(wù)部出納對(duì)發(fā)票的合法性進(jìn)行初步審核； 4) 報(bào)銷(xiāo)明細(xì)單經(jīng)總公司物業(yè)財(cái)務(wù)部、物業(yè)部副董事及總公司物業(yè)部負(fù)責(zé)人簽字批準(zhǔn)后由出納通知報(bào)銷(xiāo)人領(lǐng)款； 5) 當(dāng)月費(fèi)用盡量當(dāng)月報(bào)銷(xiāo)； 項(xiàng)目每月向總公司申請(qǐng)的零用現(xiàn)金，包括：日常零用現(xiàn)金、誤餐補(bǔ)助、離職員工工資等，每月定期支付日期是 15 日和 25 日，并且所有的申請(qǐng)匯總后，直接通過(guò)銀行劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目總物業(yè)經(jīng)理賬戶(hù)，然后，項(xiàng)目出納從總物業(yè)經(jīng)理的賬戶(hù)提取現(xiàn)金支付員工的各項(xiàng)報(bào)銷(xiāo)。 d 收費(fèi)確認(rèn) 開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票； 開(kāi)具收款收據(jù)； e 填寫(xiě)銀行進(jìn)賬單 正確填寫(xiě)進(jìn)賬單名稱(chēng)； 正確填寫(xiě)網(wǎng)上銀行的賬號(hào)； 正確填寫(xiě)進(jìn)賬單金額，包含 RMB、 USD、 HKD 等； f 回單確認(rèn)與網(wǎng)上銀行余額查詢(xún)相符 2) 付款程序 a 填寫(xiě)完整的付款申請(qǐng)書(shū) 寫(xiě)清具體付款內(nèi)容或者服務(wù)項(xiàng)目； 相關(guān)合同、貨比三家分析、招標(biāo)分析、報(bào)價(jià)單等； 8 國(guó)地稅的正式發(fā)票； 必要 的解釋說(shuō)明； b 付款審批流程 c 確認(rèn)審批流程執(zhí)行完畢 確認(rèn)公司各類(lèi)管控人員簽字確認(rèn)同意，并且所有付款需要的檔案資料齊全； d 總公司財(cái)務(wù)提交付款申請(qǐng) 所有的審批流程自行完畢，由 MS 財(cái)務(wù)部統(tǒng)一將各項(xiàng)目的付款申請(qǐng)錄入網(wǎng)上銀行付款系統(tǒng)，等待總公司相關(guān)人員簽批； e MS head 執(zhí)行付款批準(zhǔn)和確認(rèn)程序 財(cái)務(wù)部提交記錄以后，按照公司亞太區(qū)的規(guī)定執(zhí)行，即 MS Head 授權(quán) RMB15000 元以下及 RMB15000 元的付款； RMB15000 元以上的付款申請(qǐng)需要提請(qǐng) MS Head 和總公司執(zhí)行總經(jīng)理兩個(gè)人共同簽字支付； f 打印付款記錄作 為記賬憑證 付款程序執(zhí)行完畢后，所有的項(xiàng)目銀行付款憑證需要由每個(gè)項(xiàng)目的出納到項(xiàng)目指定銀行賬戶(hù)領(lǐng)取回單，并且作為記賬憑證。 b 計(jì)算應(yīng)交稅金金額及應(yīng)撥付至北京中央托收賬戶(hù)的租金金額。 d 申請(qǐng)單經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審核無(wú)誤后須上遞至 亞洲區(qū)董事（ Larry Hui）進(jìn)行審批。 2) 網(wǎng)上銀行操作程序 a 操作員收到經(jīng)亞洲區(qū)董事簽字確認(rèn)的付款申請(qǐng)后，即可登陸 ICBC 網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)上銀行支付操作，并按照畫(huà)面指引填寫(xiě)相應(yīng)必輸項(xiàng)目，提交操作后等待（亞洲區(qū)董事）授權(quán)。 c David Hand 對(duì) 元以上的業(yè)務(wù)，通過(guò)登陸網(wǎng)上銀行，根據(jù) Larry Hui 已經(jīng)授權(quán)的交易進(jìn)行進(jìn)一步授權(quán)操作。 公共事業(yè)費(fèi)及相關(guān)雜費(fèi)的收取原則：實(shí)行下收費(fèi)的原則，即每月發(fā)送出的賬單是上月的電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣費(fèi)等實(shí)際消耗量發(fā)生的金額。 1) 收取方法 業(yè)主（租戶(hù)）可以將管理費(fèi)或公共事業(yè)費(fèi)以現(xiàn)金、支票或者刷卡的形式直接交到管理處的財(cái)務(wù)部，也可以通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付。每月有關(guān)部門(mén)將準(zhǔn)確無(wú)誤的相關(guān)數(shù)據(jù)13 日下午五時(shí)前送到財(cái)務(wù)部。 交費(fèi)期限：自發(fā)出賬單之日起，兩個(gè)星期內(nèi)交納。財(cái)務(wù)部將酌情向公司申請(qǐng)適當(dāng)延長(zhǎng)付款人的付款期限。 滯納金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為： 按天計(jì)算滯納金 每天滯納金金額 =付款人應(yīng)付金額總數(shù) ‰ 滯納金總額 =每天滯納金金額 逾期天數(shù) 逾期天數(shù)包括國(guó)家法定假日和每周的休息日。 對(duì)惡意拖欠費(fèi)用 的業(yè)戶(hù)，堅(jiān)決采取相應(yīng)的法律措施。物業(yè)公司將收取必要的手續(xù)費(fèi)，作為因業(yè)戶(hù)違約引起管理者額外工作及相關(guān)費(fèi)用的補(bǔ)償。 10 庫(kù)存管理制度 供貨商選擇的原則 1) 采購(gòu)前的準(zhǔn)備工作：第一要填寫(xiě)商品 /物料采購(gòu)申請(qǐng)單，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理確認(rèn)后報(bào)大廈總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。 b RMB 1,00RMB 10,00 的需填寫(xiě)報(bào)價(jià)單。 d RMB10,000RMB100,000 的采購(gòu)至少需要四家報(bào)價(jià)。 f 在索取供貨商的報(bào)價(jià)的同時(shí)供貨商還需要提供的資料包括資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件以及相應(yīng)的業(yè)績(jī)報(bào)告。 2) 根據(jù)采購(gòu)合同的性質(zhì)不同，簽訂合同的代表人也有所不同，比如：需要?jiǎng)佑么?廈的維修基金的需要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者發(fā)展商的同意，項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)分包合同必須由總公司的 MS 部門(mén)負(fù)責(zé)人簽署。對(duì)比表的填寫(xiě)項(xiàng)目與采購(gòu)金額相關(guān)，同時(shí)在表上要體現(xiàn)出申請(qǐng)人、申請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理、總物業(yè)經(jīng)理的意見(jiàn)，填寫(xiě)選擇此供貨商的原因。 d 除特殊情況外，所有維修材料應(yīng)盡可能從公司指定供應(yīng)商處購(gòu)買(mǎi)。只有經(jīng)過(guò)總物業(yè)經(jīng)理審批同意的材料采購(gòu)計(jì)劃，才能實(shí)施采購(gòu)，工程部不得擅自通知供貨商采購(gòu)材料。 c 供貨商將材料送達(dá)項(xiàng)目后，應(yīng)第一時(shí)間通知工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理親自或責(zé)成相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收入 庫(kù)。 b 每次材料入庫(kù)，庫(kù)管員必須按照材料類(lèi)別填寫(xiě)入庫(kù)單和登記庫(kù)房賬本，詳細(xì)填寫(xiě)入庫(kù)數(shù)量，金額，并在入庫(kù)單上注明供應(yīng)商名稱(chēng)，并且將入庫(kù)單及時(shí)送交財(cái)務(wù)部進(jìn)行賬務(wù)處理，以便于財(cái)務(wù)記帳。 d 材料的入庫(kù)和領(lǐng)用要有工程部主管以上人員簽字確認(rèn)。如果出現(xiàn)未補(bǔ)庫(kù)情況要查明原因 ，有必要的情況下，要寫(xiě)書(shū)面報(bào)告。并且將結(jié)果送交總物業(yè)經(jīng)理和財(cái)務(wù)部，以便財(cái)務(wù)部進(jìn)行記賬和核對(duì)。庫(kù)房情況信息包 11 括庫(kù)房材料的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格，以及需要改進(jìn)和完善的地方等。 12 固定資產(chǎn)管理制度 固定資產(chǎn)的范圍和分類(lèi)： 1) 物業(yè)管理機(jī)械、設(shè)備、大型專(zhuān)用工具或單價(jià)在 2， 000 元以上并且耐用年限在二年以上的非專(zhuān)用機(jī)械設(shè)備 、工具等； 2) 固定資產(chǎn)分為安全設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公家具、工程設(shè)備、交通工具、通訊設(shè)備等。使用部門(mén)應(yīng)掌握本部門(mén)的物品情況，建立物品使用登記簿； 2) 購(gòu)入、自制和饋贈(zèng)的固定資產(chǎn)，一律開(kāi)具驗(yàn)收單，連同購(gòu)買(mǎi)發(fā)票一并由財(cái)務(wù)入固定資產(chǎn)賬及固定資登記表，標(biāo)明編號(hào)； 3) 固定資產(chǎn)領(lǐng)用時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)領(lǐng)用單，并由使用部門(mén)負(fù)責(zé)人或使用人在領(lǐng)用單上簽名，表明該設(shè)備已由其保管使用； 4) 固定資產(chǎn)的報(bào)廢、報(bào)損應(yīng)由公司有關(guān)部門(mén)填寫(xiě)報(bào)廢、清理單，經(jīng)財(cái)務(wù)管理部門(mén)審 核后，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可核銷(xiāo)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)賬務(wù)核算工作，做到賬、表、物相符，每年末進(jìn)行一次清點(diǎn)、核對(duì)，并及時(shí)調(diào)整賬目 。 4) 部門(mén)之間進(jìn)行固定資產(chǎn)的調(diào)撥，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定辦理，調(diào)撥時(shí)應(yīng)先由部門(mén)填寫(xiě)一式二份調(diào)撥申請(qǐng)單，并及時(shí)登記，然后經(jīng)雙方部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和總物業(yè)經(jīng)理簽字后才能生效，使用部門(mén)不得自行處理。 13 存入保證金管理 為規(guī)范對(duì)客戶(hù)所繳交的押金、保證金的管理，正確反映其變動(dòng)狀況，特制定本管理規(guī)定。 2) 裝修保證金退還管理 a 裝修保證金退還的前提條件為工程驗(yàn)收合格。 b 財(cái)務(wù)部根據(jù)工程部、管理部及保安部簽署的驗(yàn)收合格及退還保證金的意見(jiàn)，核實(shí)其保證金繳交情況，簽署意見(jiàn)。 施工出入證押金管理 為客戶(hù)進(jìn)行裝修的施工人員，必須辦理施工出入證，同時(shí)按規(guī)定繳交施工出入證押金。 2) 施工出入證押金退還管理 a 施工人員憑完好無(wú)缺的施工出入證及有關(guān)申請(qǐng)表退還押金； b 管理公司應(yīng)根據(jù)審查后的施工證件，在申請(qǐng)表上簽署意見(jiàn)后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部辦理退款手續(xù)。 14 內(nèi)部往來(lái)管理 為了統(tǒng)一規(guī)范項(xiàng)目物業(yè)管理公司與仲量聯(lián)行北京總公 司財(cái)務(wù)及人事部的往來(lái)單據(jù)交接及時(shí) ,保證各部門(mén)工作順利進(jìn)行 ,經(jīng)各部門(mén)協(xié)商一致 ,特將單據(jù)的傳遞時(shí)間規(guī)定如下 : 考勤報(bào)送時(shí)間：項(xiàng)目物業(yè)管理公司需于每月 5日前將上月臨時(shí)工考勤表、每月 10 日前將正式員工考勤表報(bào)送總公司人事部。 餐補(bǔ)發(fā)放時(shí)間：人事部保證物業(yè)財(cái)務(wù)部于每月 13 日前往取得誤餐補(bǔ)明細(xì)單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確認(rèn)后及時(shí)送回，物業(yè)財(cái)務(wù)部將于每月 15 日發(fā)放員工餐補(bǔ)。 取得員工保險(xiǎn)單據(jù)的時(shí)間：總公司財(cái)務(wù)及人事部保證項(xiàng)目物業(yè)管理公司于每月 28 日取得員工保險(xiǎn)明細(xì)單。 以上時(shí)間安排均遇節(jié)假日提前。托收的首 要前提條件為，付款單位與收取費(fèi)用的相關(guān)部門(mén)簽訂了托收協(xié)議。同時(shí)，發(fā)展商財(cái)務(wù)部確認(rèn)此托收費(fèi)用為應(yīng)收物業(yè)管理公司款項(xiàng)； 3) 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部依據(jù)發(fā)展商財(cái)務(wù)部提供的資料確認(rèn)應(yīng)付款項(xiàng)； 4) 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部根據(jù)每月客戶(hù)的讀表數(shù)計(jì)算實(shí)際消耗量，乘以相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)應(yīng)向客戶(hù)收取的公共事業(yè)費(fèi)用。財(cái)務(wù)部在每月 16 日 (如果遇到節(jié)假日將要適當(dāng)提前 )發(fā)送公共事業(yè)賬單給客戶(hù)，客戶(hù)自收到賬單之日起的 2 周內(nèi)付款； 6) 每月 13 日前，發(fā)展商將電話(huà)托收單復(fù)印件提供給物業(yè)管理公司，以便物業(yè)公司進(jìn)行賬單處理； 7) 財(cái)務(wù)部所稱(chēng)的業(yè)戶(hù)包括發(fā)展商及客戶(hù)等 。 方案 B：以物業(yè)管理公司獨(dú)立的銀行賬戶(hù)作為托收的基本賬戶(hù)。 6) 以上是托收程序的兩種方案，具體的有關(guān)費(fèi)用催繳和處理方案，在應(yīng)收賬款的管理規(guī)定中有明確規(guī)定。作為物業(yè)管理公司確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)的依據(jù)。 3) 財(cái)務(wù)部將要按照具體的付款信息確定電話(huà)費(fèi)賬單 發(fā)送的對(duì)象，客戶(hù)使用的發(fā)送給客戶(hù)；空號(hào)和發(fā)展商承諾付款的發(fā)送給發(fā)展商。如果超過(guò)財(cái)務(wù)部確認(rèn)的付款期限而且沒(méi)有合理書(shū)面的逾期付款理由，財(cái)務(wù)部將要按照應(yīng)收款項(xiàng)管理規(guī)定，進(jìn)行相應(yīng)的處理和措施，對(duì)于 60 天內(nèi)仍不交納電話(huà)費(fèi)或所欠電話(huà)費(fèi)超過(guò)電話(huà)押金者，物業(yè)管理公司將強(qiáng)行切斷電話(huà)，并責(zé)成欠費(fèi)者墊付兩個(gè)月押金，從該電話(huà)押金中抵補(bǔ)未收回的電話(huà)費(fèi)。 6) 以上的付款申請(qǐng)或者往來(lái)款項(xiàng)的抵扣是指物業(yè)財(cái)務(wù)部實(shí)際收回的電話(huà)費(fèi)金額，不應(yīng)包含應(yīng)收而未收回款項(xiàng)。 代供應(yīng)商收取的費(fèi)用 為了嚴(yán)格遵守北京市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)票的使用和管理規(guī)定，對(duì)管理公司的各項(xiàng)代收款項(xiàng)進(jìn)行有效的管理，現(xiàn)對(duì)管理公司的