【正文】 ，是指車場產(chǎn)權(quán)所有人與車輛使用已經(jīng)簽訂停車位租賃協(xié)議，管理公司依據(jù)租賃協(xié)議進行定期收費。 審計報告，所有的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益以審計報告為準，如果發(fā)展商 或者業(yè)主委員會不能接受審計結(jié)果，管理處將要不承接原物業(yè)公司的任何負債或者資產(chǎn)。 公共事業(yè)費托收的合同或者合同編號以及相關(guān)聯(lián)系電話。 應付賬款和其他應付款清單（明細到每個單位、具體公司）。 保管期滿但未結(jié)清債權(quán)債務原始憑證和涉及其他未了事項的原始憑證不得銷毀，應當單獨抽出立卷，保管到未了事項完結(jié)為止。 保管期滿的會計檔案，除第 (七 )條規(guī)定的情形外，可以按照以下程序銷毀； 1) 由財務部提出銷毀意見，編制會計檔案銷毀清冊，列明銷毀會計檔案的名稱、卷號、冊數(shù)、起止年度和檔案編號、應保管期限、已保管期限、銷毀時間 等內(nèi)容 。會計檔案的保管期限，從會計年度終結(jié)后的第一天開始計算。 財務部保存的會計檔案不得借出。 4) 其他類：銀行存款余額調(diào)節(jié)表、銀行對賬單及其他應當保存的會計核算專業(yè)資料。 會計檔案是指會計憑證，會計賬簿和財務報告等會計核算專業(yè)材料，是記錄和反映單位經(jīng)濟業(yè)務的重要憑證和證據(jù)。 21 印章使用制度 發(fā)票數(shù)據(jù)實行填寫好后再加蓋發(fā)票專用章，每個項目只允許使用自己的發(fā)票編號章，不允許借用其他項目的發(fā)票印章； 支票只有填寫收款人和金額后加蓋印章，不得簽發(fā)空白支票。 基金用途 維修基金僅用于支付共用設施及共用設備大型維修及更換的大型開支。 結(jié)存管理 1) 應急及不可預測費用的結(jié)存應在 每月會計報表中反映，并在財務報告中說明其使用項目、使用情況等。 提取管理 1) 事故基金的計提列入年度管理費預算，屬于管理預算的一部分，按月預提或者實際發(fā)生時一次性使用。 管理費支出監(jiān)管 1) 每 年度的管理費開支必須按年度預算項目執(zhí)行； 2) 每月的管理費用支出應按本預算執(zhí)行，如每一具體項目的費用支出超過預算金額，物業(yè)管理公司必須在季度和年度財務報表做出合理解釋。 2) 若客戶要求的服務超出現(xiàn)服務范圍時，維修人員應禮貌地給予合理解釋，并盡最大能力提供協(xié)助（如資料提供等），最后將情況反映至管理部負責人； 3) 根據(jù)市場價格及實際情況的費用變化和客戶服務需求，物業(yè)管理公司應及時增減服務項目或修訂收費標準。 17 有償服務收費管理 為提高服務質(zhì)量，加強對有償服務收費的管理，特制定本規(guī)定。收款人所提供給管理公司的發(fā)票，必須是符合北京市稅務局頒布新發(fā)票使用和管理規(guī)定的正式發(fā)票（即 20xx 年 4 月 1 日起實施的新規(guī)定），而且發(fā)票必須真實有效。 7) 電話費從發(fā)展商賬戶劃款，如需要物業(yè)管理公司立即全額劃給發(fā)展商，則電話押金應放在物業(yè)管理公司；如只將收到多少電話費就劃給發(fā)展商多少，則電話押金存入發(fā)展商賬戶。 4) 電話費的付款期限與管理費和公共事業(yè)費用的付款期限相同，即客戶自收到賬單之日起有 2 周的付款時間。 16 代收代繳費用管理 代收代繳電話費 1) 每月 12 日之前，必須將上月的客戶電話費清單和發(fā)展商已繳納的電話費發(fā)票復印件送交到物業(yè)管理公司財務部會計的手里。 8) 每月月底結(jié)賬時要與發(fā)展商財務部對往來 賬，雙方確認往來款項以后，作為付款申請或者費用抵扣的依據(jù)。 方案 A：使用發(fā)展商的銀行賬戶作為托收的基本賬戶 1) 發(fā)展商與政府相關(guān)的收費部門簽訂費用托收協(xié)議，同意該項目發(fā)生的所有公共事業(yè)費用從發(fā)展商的銀行賬戶劃轉(zhuǎn)； 2) 每月政府相關(guān)的收費部門通過銀行從發(fā)展商的賬戶上劃轉(zhuǎn)每月的公共事業(yè)費用。 與總公司財務核對往來賬時間：總公司財務保證隨時傳遞與項目物業(yè)管理公司往來單據(jù)，每月 28 日至本月最后一天與總公司往來賬核對清楚。 臨時工工資發(fā)放時間：人事部保證物業(yè)財務部于每月 8 日前往取得臨時工工資明細單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確認后及時送回，物業(yè)財務部將于每月 10 日發(fā)放臨時工工資。 1) 施工出入證押金收繳管理 根據(jù)管理公司裝修管理規(guī)定，向施工人員收取施工出入證押金?？蛻粞b修工程完工，提出驗收申請，工程部系統(tǒng)工程師、管業(yè)部經(jīng)理及保安部經(jīng)理會同設計單位、施工單位、建設單位、監(jiān)理單位對其進行驗收并在單位工程驗收記錄上簽署合格，方可申請退還押金。 5) 固定資產(chǎn)的折舊方法按照外商投資企業(yè)固定資產(chǎn)管理規(guī)定進行賬務處理，即折舊的殘值率為原值 10%，電子類和普通設備的折舊年限為 5 年，大型機械設備、耐用設備折舊年限為 10 年。 固定資產(chǎn)的管理： 固定資產(chǎn)管理人員應負責公司全部固定資產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購置、驗收、領發(fā)、建表、報廢、報損的處理。 g 財務部將要每季度對工程庫存材料進行抽查盤點，每年年底要進行一次全面盤點。 e 每月底庫管員要對庫存材料進行清點，結(jié)出月底每類材料的余額和庫存數(shù)量。 c 材料出庫時應填寫出庫單，并必須在出庫單上填寫材料類別及具體用途、區(qū)分公共區(qū)域支出及住戶支出。 b 總物業(yè)經(jīng)理可以根據(jù)具體實際情況決定是否進行采購，以及選擇材料供貨商。 b 結(jié)賬方式 c 主要以月結(jié)的方式，即每月供貨商按照我司提供的材料訂購單， 送貨然后每月底，由庫房管理員與財務部、供貨商核對，每月底核對正確后，由庫房管理員申請付款。 以上的比價不包括政府壟斷的項目，比價的目的不只是價格的比較還要比較相應的售后服務，產(chǎn)品質(zhì)量情況等。 c RMB 1,000RMB 10,000 的至少需要三家報價，已經(jīng)簽訂了供應服務合同的不需要每月都進行比較，只需在續(xù)簽新合同時進行比較。 超過付款期限 2 個月以上的，每次收取手續(xù)費￥ 300 元。 如果逾期超過 2 個月（從付款的最后期限之日起），在收取滯納金的同時，物業(yè)公司將向業(yè)主或者業(yè)主委員會提出書面報告，經(jīng)業(yè)主 /業(yè)主委員會同意后，對未支付管理費和公共事業(yè)費的業(yè)戶發(fā)出書面通知，明確在通知的 7日后，將采取停止供電、水或煤氣等相應的措施，以避免業(yè)主及物業(yè)公司在經(jīng)濟上的損失。付款人如遇特殊情況不能及時付款，應以書面形式通知管理處財務部。 2) 應收賬款管理制度及相關(guān)措施 管理處實行應收賬款賬單準時發(fā)送及時收回的原則。 9 應收賬款管理規(guī)定 物業(yè)管理公司根據(jù)《管理公約》及項目的具體實際情況，特制訂應收賬款管理的原則、方法、制度及相關(guān)措施如下： 收取原則及計算標準 管理費的收取原則：物業(yè)管理費實行上收費的原則，即本月的月中或者月底收取下月的管理費。 e 經(jīng)亞洲區(qū)董事簽字審批后，將申請單返回給項目經(jīng)理，由其安排項目負責人進行網(wǎng)上銀行付款操作。 資產(chǎn)及基金賬戶的管理 1) 項目負責人申請付款程序 a 操作員確認客戶租金已經(jīng)劃撥到公司銀行賬戶，并核對每筆款項金額的準確性。 現(xiàn)金報銷程序 1) 由申請人填寫報銷明細表，表中應列明報銷項目、報銷金額，并不得涂改，經(jīng)過涂改的報銷單將被視為無效； 2) 報銷明細單所附發(fā)票背面須有經(jīng)辦人簽字確認，發(fā)票上應列明采購物品的數(shù)量、單價、金額，若發(fā)票金額為合計數(shù)，須附有由供貨方開具購物明細單；需要強調(diào)的是所有報銷單后附的發(fā)票必須是符合國家各級稅務機關(guān)規(guī)定的發(fā)票，如果是違反國家規(guī)定發(fā)票，財務部有權(quán)拒絕報銷人任何報銷。 建立和健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，賬款相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，不私自設立“小金庫”。 6 現(xiàn)金管理制度 物業(yè)管理公司財務部應嚴格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，為做好庫存現(xiàn)金的保管、使用工作，特制定本制度。 借款人應填寫借款申請單，經(jīng)大廈總物業(yè)經(jīng)理簽字授權(quán)后方可到財務部領取現(xiàn)金，借款人應及時拿發(fā)票結(jié)賬或者返還現(xiàn)金，一般不得超過當月月底財務結(jié)賬之前。 資料處理 1) 用于編制年度預算的資料應進行歸檔登記； 2) 年度預算執(zhí)行完成后，應與實際數(shù)進行對比分析，并作為預算附件資料，連同預算資料一齊保存。 相關(guān)職責 1) 財務部經(jīng)理負責協(xié)助總物業(yè)經(jīng)理編制公司每一年度財務預算，每年 11 月份著手編制下年度的財務收支預算。 大廈維修基金公開化 大廈維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。 2) 日常運行設備的改善、維修保養(yǎng)及重大的樓宇設備需對外分包的，應通過招標方式公平競爭，擇優(yōu)選擇承包商 3) 各項費用支出堅持?？顚Ｓ?，不可挪作他用，特別是維修基金的使用和管理。 2) 管理費收費標準須按物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的標準 收取或者按經(jīng)發(fā)展商 /業(yè)主委員會審批通過。 3) 年度預算報表中每一項目應附有詳細的注釋及說明 。 固定資產(chǎn)折舊適用外商投資企業(yè)的折舊方法。 管理者酬金收取，采用按月收取約定的金額或者約定的比例；而有關(guān)管理者酬金的收取比例和金額依照委托管理合同中的有關(guān)條 款執(zhí)行。項目（大廈）的日常運營費用從管理費的收入中支出，管理費有盈余的歸屬共同業(yè)主所有，運營不足的由共同業(yè)主承擔。每個項目接受委托后，有自己獨立的銀行賬戶，管理費收 取標準依據(jù)物業(yè)管理委托合同的約定或者經(jīng)過業(yè)主同意的約定收費標準。 項目（大廈）所有的運營費用，將按照投標或年初時的項目預算進行控制、分 配以及預提，每月的營業(yè)稅金通過仲量聯(lián)行北京總公司代繳。 應收賬款不計提壞賬準備，采用實際轉(zhuǎn)銷法進行賬務處理。 2) 年度預算中費用支出特定項目的變動程度，如員工薪金、福利增減的變動幅度等，將結(jié)合中華人民共和國勞動保障部的規(guī)定及管理公司的實際情況指定，同時，還要征得發(fā)展商 /業(yè)主委員會的同意，方能列入預算 。同時，在執(zhí)行過程中，嚴格按公開的收費標準統(tǒng)一尺度收費。 費用支出公開化 1) 年度的各項費用開支必須控制在年度預算內(nèi)；若個別支出出現(xiàn)超支情況，物業(yè)管理公司需要做出書面的合理解釋 。 3) 每年的財務狀況須經(jīng)會計師事務所進行年度審計，審計結(jié)果報送發(fā)展商 /業(yè)主委員會并接受所有業(yè)主的查詢。 相關(guān)財務報表 1) 資產(chǎn)負債表 2) 損益表 3 3) 現(xiàn)金流量表 4) 管理費回收率分析 5) 營運計劃與實際支出對比表 4 財務預算制定 為確保管理正常運作，提高財務收支預算的合理性及加強成本控制，制定預算制定方案。 編制要求 1) 堅持“以支定收 ，收支平衡”為預算原則，以發(fā)展商 /業(yè)主委員會審批的收費標準為準則； 2) 根據(jù)各部門提供資料，進行分析及計算； 3) 將計算分析出的數(shù)據(jù)資料 ,形成初稿； 4) 預算編制按規(guī)定格式進行，對于預算中的項目須附上注解，并提交總物業(yè)經(jīng)理審核； 5) 提交發(fā)展商 /業(yè)主委員會審批； 6) 發(fā)展商 /業(yè)主委員會審批通過后貫徹執(zhí)行。而且每次借款按照現(xiàn)金管理制度執(zhí)行，不得超出中國人民銀行規(guī)定的現(xiàn)金支付范圍。 大廈總物經(jīng)理能夠授權(quán)批準支付現(xiàn)金或者現(xiàn)金借款金額為 RMB1000（含 1000）元以下的款項，超過此標準支出現(xiàn)金必須由總公司 Head of MS 簽字批準方可支出款項。對指定使用備用金的人員，必須進行定期檢