【正文】 3) 電費： 實行下收費的原則，既每月發(fā)送出的 賬單 是上月的電費，收費標準 見附表 。 10) 俱樂部設(shè)備，俱樂部的設(shè)備包括：泳池清潔設(shè)備、水質(zhì)檢測設(shè)備、健身設(shè)備、球類設(shè)備設(shè)施等，由專業(yè)的公司提供相關(guān)的設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)，可以提高設(shè)備的使用率，同時，為客戶提供專業(yè)的設(shè)備操作指導(dǎo)。因為電力對整個 項目所有設(shè)備的正常運行至關(guān)重要，所以從業(yè)人員必須持有電力部門核發(fā)的專業(yè)上崗證和專業(yè)技能。 27 確定采購類別 采購類別整體可以分為五部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政 /辦公用品。 發(fā)票管理 根據(jù)租賃合同中界定的租金包含內(nèi)容的不同，發(fā)票的出據(jù)人不同，具體情況如下： 1) 時租收費，時租收費的方式所使用的發(fā)票為北京市地方稅務(wù)局統(tǒng)一印制的停車收費定額發(fā)票；此種發(fā)票只有有停車服務(wù)經(jīng)營許可證的企業(yè)才能夠領(lǐng)用 ，所以由我司直接向北京市地方稅務(wù)局申領(lǐng)，并由車輛收費員直接提供給停車人。 23 物業(yè)管理公 司財務(wù)交接項目明細 應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款清單（明細到每個單元）。期滿之后，由財務(wù)部專人保管并且存放于專用的保管地點。 基金來源 所有同業(yè)主按照國家規(guī)定的比例繳納的資金； 管理公司運行的盈余；物業(yè)管理公司需要使用維修基金時，須經(jīng)發(fā)展商 /業(yè)主大會 /業(yè)主委員會批準和書面授權(quán)。 其他要求 1) 維修人員對客戶提供服務(wù)后，不能直接向客戶收取現(xiàn)金，更不能接受客戶的小費或其他饋贈物品 。 3) 財務(wù)部將要按照具體的付款信息確定電話費賬單 發(fā)送的對象，客戶使用的發(fā)送給客戶；空號和發(fā)展商承諾付款的發(fā)送給發(fā)展商。 取得員工保險單據(jù)的時間：總公司財務(wù)及人事部保證項目物業(yè)管理公司于每月 28 日取得員工保險明細單。 4) 部門之間進行固定資產(chǎn)的調(diào)撥，應(yīng)嚴格按規(guī)定辦理，調(diào)撥時應(yīng)先由部門填寫一式二份調(diào)撥申請單，并及時登記，然后經(jīng)雙方部門領(lǐng)導(dǎo)和總物業(yè)經(jīng)理簽字后才能生效，使用部門不得自行處理。 b 每次材料入庫，庫管員必須按照材料類別填寫入庫單和登記庫房賬本，詳細填寫入庫數(shù)量，金額，并在入庫單上注明供應(yīng)商名稱，并且將入庫單及時送交財務(wù)部進行賬務(wù)處理，以便于財務(wù)記帳。 b RMB 1,00RMB 10,00 的需填寫報價單。 1) 收取方法 業(yè)主（租戶）可以將管理費或公共事業(yè)費以現(xiàn)金、支票或者刷卡的形式直接交到管理處的財務(wù)部，也可以通過銀行轉(zhuǎn)賬支付。 現(xiàn)金使用范圍：職工工資、津貼；個人勞動報酬；根據(jù)國家規(guī)定頒發(fā)給個人的科學(xué)技術(shù)、文化藝術(shù)、體育等各項獎金；各種勞保、福利費用以及國家規(guī)定的對個人其他支出；向個人 收購農(nóng)副產(chǎn)品和其他物資的價款；出差人員隨身攜帶的差旅費；零星支出；中國人民銀行確定支付現(xiàn)金的其他支出。 編制要求 1) 堅持“以支定收 ，收支平衡”為預(yù)算原則，以發(fā)展商 /業(yè)主委員會審批的收費標準為準則； 2) 根據(jù)各部門提供資料，進行分析及計算； 3) 將計算分析出的數(shù)據(jù)資料 ,形成初稿； 4) 預(yù)算編制按規(guī)定格式進行，對于預(yù)算中的項目須附上注解，并提交總物業(yè)經(jīng)理審核； 5) 提交發(fā)展商 /業(yè)主委員會審批； 6) 發(fā)展商 /業(yè)主委員會審批通過后貫徹執(zhí)行。同時，在執(zhí)行過程中，嚴格按公開的收費標準統(tǒng)一尺度收費。每個項目接受委托后，有自己獨立的銀行賬戶，管理費收 取標準依據(jù)物業(yè)管理委托合同的約定或者經(jīng)過業(yè)主同意的約定收費標準。 3) 年度預(yù)算報表中每一項目應(yīng)附有詳細的注釋及說明 。 相關(guān)職責(zé) 1) 財務(wù)部經(jīng)理負責(zé)協(xié)助總物業(yè)經(jīng)理編制公司每一年度財務(wù)預(yù)算，每年 11 月份著手編制下年度的財務(wù)收支預(yù)算。 建立和健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，賬款相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，不私自設(shè)立“小金庫”。 9 應(yīng)收賬款管理規(guī)定 物業(yè)管理公司根據(jù)《管理公約》及項目的具體實際情況，特制訂應(yīng)收賬款管理的原則、方法、制度及相關(guān)措施如下： 收取原則及計算標準 管理費的收取原則：物業(yè)管理費實行上收費的原則，即本月的月中或者月底收取下月的管理費。 超過付款期限 2 個月以上的，每次收取手續(xù)費￥ 300 元。 b 總物業(yè)經(jīng)理可以根據(jù)具體實際情況決定是否進行采購，以及選擇材料供貨商。 固定資產(chǎn)的管理： 固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)負責(zé)公司全部固定資產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購置、驗收、領(lǐng)發(fā)、建表、報廢、報損的處理。 臨時工工資發(fā)放時間：人事部保證物業(yè)財務(wù)部于每月 8 日前往取得臨時工工資明細單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確認后及時送回，物業(yè)財務(wù)部將于每月 10 日發(fā)放臨時工工資。 16 代收代繳費用管理 代收代繳電話費 1) 每月 12 日之前，必須將上月的客戶電話費清單和發(fā)展商已繳納的電話費發(fā)票復(fù)印件送交到物業(yè)管理公司財務(wù)部會計的手里。 17 有償服務(wù)收費管理 為提高服務(wù)質(zhì)量，加強對有償服務(wù)收費的管理，特制定本規(guī)定。 結(jié)存管理 1) 應(yīng)急及不可預(yù)測費用的結(jié)存應(yīng)在 每月會計報表中反映，并在財務(wù)報告中說明其使用項目、使用情況等。 4) 其他類：銀行存款余額調(diào)節(jié)表、銀行對賬單及其他應(yīng)當(dāng)保存的會計核算專業(yè)資料。 保管期滿但未結(jié)清債權(quán)債務(wù)原始憑證和涉及其他未了事項的原始憑證不得銷毀，應(yīng)當(dāng)單獨抽出立卷，保管到未了事項完結(jié)為止。 2) 按月收費方式，是指車場產(chǎn)權(quán)所有人與車輛使用已經(jīng)簽訂停車位租賃協(xié)議，管理公司依據(jù)租賃協(xié)議進行定期收費。 IC 卡金額，填寫“汽車耗油量 分析表”，并確定下月用量預(yù)算以 及上月車輛使用的行駛里程是否合理。 1) 電梯維保，由于每個項目使用的電梯品牌不同，所以在確認維保服務(wù)供應(yīng)商時，要選擇不同的專業(yè)公司，進而保證專業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平。同時，要對技術(shù)人員專業(yè)性進行考核。 2) 法律顧問，法律顧問提供的服務(wù)包括，對內(nèi)解決勞工糾紛，對外解決項目與客戶、服務(wù)供應(yīng)商、政府相關(guān)部門等的法律關(guān)系。 3) 滯納金的計算標準 ： 滯納金總額 =應(yīng)付總金額 ‰ 逾期天數(shù) ： 1) 在收付款中應(yīng) 唱 收 唱 付， 應(yīng)收一分不多，應(yīng)付一分不少。 13) 高壓電纜維護（政府指令）。 4) 保安系統(tǒng)，保安系統(tǒng)涵蓋的范圍包括周界防范、門進系統(tǒng)等，其穩(wěn)定性直接影響項目的安全。 2) 保安服務(wù)，屬于專業(yè)工種的服務(wù)，需要具備一定的身體素質(zhì)和專業(yè)的技能。 收款管理 1) 每個停車場配備適當(dāng)數(shù)量的停車收費管理員，負責(zé)日常收費和停車疏導(dǎo)管理。 有線電視收視許可證以及相關(guān)的國外頻道收視繳費協(xié)議。查閱或復(fù)制會計檔案的人員，嚴禁在會計檔案上涂畫、拆封和抽換。 結(jié)存管理 1) 公司應(yīng)根據(jù)運作情況，對基金進行合理的管理，實行?？顚Ｓ茫粶逝沧魉?。制定本規(guī)定，是為加強對管理費用開支的管理，確保管理費支出的合理性。 5) 由于電話費用的收取行為屬于替發(fā)展商收取的代收行為，每月月底物業(yè)管理公司的財務(wù)部須與發(fā)展 商的財務(wù)部進行內(nèi)部往來款項的確認，具體的確認函需要雙方財務(wù)負責(zé)人簽字確認，同時，也可以作為付款申請或者往來賬項抵扣的依據(jù)。 15 公共事業(yè)費繳款流程 公共事業(yè)費用通過開戶銀行直接托收劃轉(zhuǎn)的具體項目包括：水費、電費、燃氣費或電話費。 裝修保證金收繳管理 1) 裝修保證金收繳 管理 為客戶進行裝修的施工單位，必須繳納裝修保證金，裝修保證金按照管理公司有關(guān)裝修管理規(guī)定收取。建議庫房管理采用以舊換新的原則，即更換一個新的配件或用電器，要有換下來舊的配件或用電器補庫。 e RMB100,000 以上的采購至少需要五家的報價。財務(wù)部每月 13 至 14 日將原始數(shù)據(jù)錄入電腦和制作賬單，每月 16 日將所有的管理費、公共事業(yè)費 賬單發(fā)送完畢，每月底的最后一天為付款的最后期限；如果執(zhí)行月底發(fā)賬單的，比照上述時間進行調(diào)整。 7 銀行管理制度 銀行支票管理制度 1) 購買開戶行支票 2) 支票付款申請 a 項目執(zhí)行程序 付款申請單填 寫； 付款合同； 支付款項報價； 采購申請表； 材料物品入庫單； 必要的解釋說明； b 總公司執(zhí)行程序 送總公司時登記電腦記錄； MS 財務(wù)審查付款申請資料； 進入支票簽字流程； 項目取回簽署完畢支票登記； 項目執(zhí)行付款 3) 支票付款登記 網(wǎng)上銀行管理制度 1) 物業(yè)管理項目的管理 a 收款程序 b 收款依據(jù) 合同約定； 收款賬單； 繳費通知單； 公示的服務(wù)收費標準； c 收款方式 現(xiàn)金收款，只限于人民幣現(xiàn)金，不包括任何外幣現(xiàn)金； 支票收款，包括人民幣支票和人民銀行允許在中國進行交易的外幣支票，例如：美元支票、港幣支票等，然后執(zhí)行 簽字背書程序； 電子收款，所有幣種與支票使用幣種相同； 刷卡支付，除在中國境內(nèi)流通的各種國內(nèi)銀行簽發(fā)的信用卡和借記卡外，外卡的卡種只限于 Master， Visa，大來卡等國際通用的信用卡。 借款 人員憑已批準的采購申請表進行借款。各項服務(wù)收費標準具體包括材料費、人工費、稅金和適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)利潤。 項目核算適用會計處理原則是：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。 2 財務(wù)公開監(jiān)督制度 制定財務(wù)管理公開監(jiān)督制度，是為增加財務(wù)管理的透明度，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的公開、公平、公正的市場競爭機制。維修基金的來源有兩種， 所有同業(yè)主按照國家規(guī)定的比例繳納的資金； 管理公司運行的盈余。 嚴格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定管理現(xiàn)金，嚴格分清收支兩條線。 2) 網(wǎng)上銀行操作程序 a 操作員收到經(jīng)亞洲區(qū)董事簽字確認的付款申請后，即可登陸 ICBC 網(wǎng)站進行網(wǎng)上銀行支付操作，并按照畫面指引填寫相應(yīng)必輸項目，提交操作后等待（亞洲區(qū)董事）授權(quán)。 對惡意拖欠費用 的業(yè)戶，堅決采取相應(yīng)的法律措施。 d 除特殊情況外，所有維修材料應(yīng)盡可能從公司指定供應(yīng)商處購買。 12 固定資產(chǎn)管理制度 固定資產(chǎn)的范圍和分類： 1) 物業(yè)管理機械、設(shè)備、大型專用工具或單價在 2， 000 元以上并且耐用年限在二年以上的非專用機械設(shè)備 、工具等； 2) 固定資產(chǎn)分為安全設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公家具、工程設(shè)備、交通工具、通訊設(shè)備等。 2) 施工出入證押金退還管理 a 施工人員憑完好無缺的施工出入證及有關(guān)申請表退還押金； b 管理公司應(yīng)根據(jù)審查后的施工證件，在申請表上簽署意見后轉(zhuǎn)交財務(wù)部辦理退款手續(xù)。 方案 B：以物業(yè)管理公司獨立的銀行賬戶作為托收的基本賬戶。管理公司將按發(fā)票上的財務(wù)章的名稱作為付款支票的抬頭。 2) 應(yīng)急及不可預(yù)測費用不單獨設(shè)立專戶儲存，但賬務(wù)處理時，單獨列示反映。具體包括： 1) 會計憑證類 :原始憑證、記賬憑證、匯總憑證、其他會計憑證 。 2) 總物業(yè)經(jīng)理在會計檔案銷毀清冊上