【正文】 雙臂，但這不要緊，畢竟初次見面。 B．同意：點(diǎn)頭表示同意是最明顯的動(dòng)作，但有些自尊心比較強(qiáng)的人也會(huì)用眨一下 或者目光輕微下垂來表示基本同意，還有些人會(huì)用手指或者腳尖輕點(diǎn)來代替點(diǎn) 頭的動(dòng)作，那也是表示同意，只是同意的程度略微輕些而已。 D. 厭倦：如果不感興趣的表示不能使你知難而退，那人家只好表現(xiàn)得更露骨些， 最常見的表現(xiàn)方式是打哈欠或者用手按摩額頭或脖子，而做深呼吸，凝視遠(yuǎn)方 和不斷看手表等則是客氣的表現(xiàn)方式。 F．厭惡；不耐煩的情緒加重之后就是厭惡或惱怒，最常見的厭惡表現(xiàn)是愁眉深鎖， 用手揉著喉頭或肚子，意思是說我忍不住要吐了。 G．優(yōu)越信號(hào)：頭向后微揚(yáng)，雙眼微閉，眉首略略上挑，這些都是向人表示自己的 優(yōu)越感，銷售人員這樣對(duì)客戶四決不應(yīng)該的，客戶這樣對(duì)你時(shí)則大可不必介懷。4*成交法則 （1）認(rèn)為成交是理所當(dāng)然的事。 （3）要把購(gòu)買的利弊比較給顧戶看，然后再要求對(duì)方購(gòu)買。 （5）除非對(duì)方連續(xù)幾次說“不”，或真的把你趕出去，否則不要輕易放棄。 （7）不要讓對(duì)方清醒，也不要放對(duì)方離開。 B．在客戶交訂金時(shí)，必須要客戶本人交付，銷售人員須在旁陪同；一般情況下，嚴(yán) 禁代客落定，以免引致不必要的誤會(huì)和麻煩。 D．簽定后的《認(rèn)購(gòu)書》，應(yīng)馬上交回銷控經(jīng)理確認(rèn)無(wú)誤并簽名后，將其中一份交給 客戶。 F．項(xiàng)目經(jīng)理于每周五前，將已簽定的《認(rèn)購(gòu)書》復(fù)印一份交回公司存檔整理，以 便和發(fā)展商核對(duì)成交單位，及協(xié)助追交首期和安排簽約。 B．銷售人員應(yīng)及時(shí)提醒和通知客戶準(zhǔn)時(shí)交首期款，并協(xié)助安排客戶到律師事務(wù)所簽 定《房地產(chǎn)預(yù)售契約》。（2）平時(shí)同事間多做一些經(jīng)驗(yàn)交流，可以發(fā)現(xiàn)自己的缺失，做自我調(diào)整。2*適時(shí)匯報(bào)（1） 顧客的反應(yīng)（2） 產(chǎn)品的銷售表現(xiàn)（3） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售的訊息（4）遭遇無(wú)法解決的棘手問題3*業(yè)績(jī)比較及經(jīng)驗(yàn)分享（1）不要一味將同事視為你業(yè)績(jī)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，就算是，也必定是良性競(jìng)爭(zhēng)。（3）只有自己，才是每個(gè)人最大的挑戰(zhàn)目標(biāo)。（5）常與同事聯(lián)絡(luò)互動(dòng)，可以預(yù)防無(wú)謂的資源浪費(fèi)，并共同解決困難。 本條例所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。第六條：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。第十條：預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；對(duì)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形 式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)當(dāng) 征得相關(guān)的預(yù)購(gòu)人同意；預(yù)購(gòu)人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，可 以索取已交付的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償已付預(yù)售款百分之 十以上百分之二十以下的違約金。第二十二條：預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的商品房預(yù)購(gòu)銷合同，在該合 同簽訂三十日內(nèi)持該合同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記手續(xù)；房地產(chǎn)交易登記機(jī) 構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)予以登記。 收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金 的具 體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。第二十四條：商品房預(yù)購(gòu)銷合同應(yīng)當(dāng)載明和約定下列事項(xiàng)： （一）預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人和雙方的委托代理人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法 證件號(hào)碼； （二）預(yù)售人用地依據(jù)和預(yù)售的商品房的座落位置； （三）預(yù)購(gòu)的商品房的實(shí)得面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其所含項(xiàng)目、樓號(hào)、樓層、房 號(hào)和層高； （四）預(yù)購(gòu)的商品房的價(jià)格和代收稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)； （五）交付使用時(shí)的實(shí)際面積與預(yù)售時(shí)約定面積差異的處理辦法； （六）付款時(shí)間和方式及預(yù)購(gòu)人逾期付款的違約責(zé)任； （七）預(yù)售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任； （八）裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號(hào)、材料規(guī)格及違約責(zé)任； （九）基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任； （十）物業(yè)管理事項(xiàng)； （十一）雙方認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。第二十五條：商品房預(yù)購(gòu)銷合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購(gòu)商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖，并在平面圖上 標(biāo)明預(yù)購(gòu)人所購(gòu)商品房的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。第二十八條：預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人交付預(yù)售的住宅商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅 使用說明書。 住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅商品房的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性 能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，并提出使用時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。 預(yù)售人代預(yù)購(gòu)人辦理商品房房產(chǎn)權(quán)證的，預(yù)購(gòu)人可以留百分之十五的商品房?jī)r(jià) 款，其中百分之十的商品房?jī)r(jià)款在預(yù)售的商品房竣工驗(yàn)收之后，交付使用之前支 付，百分之五的商品房?jī)r(jià)款在預(yù)售人交付商品房房產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。第三十三條：預(yù)售人申請(qǐng)商品房購(gòu)銷合同登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)附送銀行出具給預(yù)購(gòu)人的首期 商品房預(yù)售款存入專用賬戶的憑證。 房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到預(yù)售人使用商品房預(yù)售款申請(qǐng)之日起五日內(nèi) 作出答復(fù)；對(duì)符合本條例第三十條第一款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)同意其使用；對(duì)不同意使 用的，應(yīng)當(dāng)以書面方式說理理由。 本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售 給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。第六條：商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。第七條：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一） 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二） 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四） 已通過竣工驗(yàn)收；（五） 拆遷安置以已經(jīng)落實(shí)；（六） 供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七） 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一） 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二） 商品房基本狀況；（三） 商品房的銷售方式；（四） 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五） 交付使用條件及日期；（六） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七） 供水、供電、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九） 面積差異的處理方式；（十） 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一） 解決爭(zhēng)議的方法；（十二） 違約責(zé)任；（十三） 雙方約定的其他事項(xiàng)。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)， 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按法律、法規(guī)對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān) 責(zé)任。第十九條：按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直 接約定總價(jià)款。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)`實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； {注：0。6%~3%多退少補(bǔ)；3%以上可退房} （二）面目誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面 積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部 分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 （產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積） 面積誤差比= 100% 合同約定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)時(shí)人不解除合同 的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第二十三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在定立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售 管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商 品房預(yù)售管理辦法》。商品房銷售后，房 地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日 內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī) 定時(shí)限內(nèi)通知買受人的房?jī)r(jià)款的變更。第三十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給 買受人。 因不可抗力或者當(dāng)時(shí)人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。第三十二條：銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)部企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和 住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供`《住宅質(zhì) 量保 證書》、《住宅使用說明書》。保修 期從交付之日起計(jì)算。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的 質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成 的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提 供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。第三十五條：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定 委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。第三十九條：在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的， 處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪的， 依法追究刑事責(zé)任。第四十二條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改 正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款：（一） 未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；（二） 未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；（三） 返本銷售或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（四） 采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五） 分割拆零銷售商品住宅的；（六） 不符合商品房銷售條件，向買售人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；（七） 未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；（八） 委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一 定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是制房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。 工作前應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：1. 身體清潔:每天洗澡，保持身體清潔無(wú)異味；2. 容光煥發(fā):注意飲食衛(wèi)生，勞逸結(jié)合，保持精神飽滿；3. 適量化妝:女性售樓人員必須化淡妝,化妝須適當(dāng)而不夸張。5. 口腔清潔:每天刷兩次牙,保持牙齒潔白,口氣清新。7. 制服整齊:制服常換洗,穿著要整齊,皮鞋要擦亮。站立時(shí)，雙腳要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。 以下是一些習(xí)慣性小動(dòng)作，須多加注意:1． 咳嗽或吐痰時(shí),請(qǐng)用干凈的紙巾或手帕掩住口部；2． 打哈欠或噴嚏時(shí),應(yīng)走開或轉(zhuǎn)過頭來掩住口部；3． 整理頭發(fā)、衣服時(shí)，請(qǐng)到洗手間或客人看不到的地方；4． 當(dāng)眾挖鼻孔、搔癢或剔指甲都會(huì)有損自己的形象；5． 手不應(yīng)插在口袋里，雙手應(yīng)垂直；坐著時(shí)平放在桌面，不要把玩物件；6． 當(dāng)眾不應(yīng)耳語(yǔ)或指指點(diǎn)點(diǎn)；7． 不要在公共區(qū)域奔跑；8． 抖動(dòng)腿部，倚靠在桌子或柜臺(tái)上都屬不良習(xí)慣；9． 與別人談話時(shí)，雙目須正視對(duì)方的眼睛；10． 不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手；11． 工作時(shí)，以及在公眾區(qū)域不要大聲講話、談笑及追逐；12． 在大堂等功眾場(chǎng)合，不能當(dāng)著客人談及與工作無(wú)關(guān)的事情；13． 與人交談時(shí)，不應(yīng)不時(shí)看表及隨意打斷對(duì)方的講話。每一位員工都應(yīng)做到:1． 彬彬有禮（1） 主動(dòng)同客人、上級(jí)及同事打招呼；（2） 多使用禮貌用語(yǔ)，例如:早晨好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、再見、歡迎光臨等等；（3） 如果知道客人的姓和職位，要盡量稱呼其職位，比如王總、錢經(jīng)理等；（4） 講客人能聽懂的語(yǔ)言；（5） 進(jìn)入客房或辦公室前須先敲門；（6） 同事之間要互敬互讓，說話要溫文爾雅；（7） 使用電梯時(shí)要先出后入，主動(dòng)為別人開門。 （五）女員工發(fā)式1． 劉海不蓋眉；2． 自然、大方；3． 頭發(fā)過肩要扎起；4． 頭飾應(yīng)用深顏色，不可夸張或耀眼；5． 發(fā)型不可太夸張；6． 不可染發(fā)（黑色除外）。 （七）面容1． 面容神采奕奕，保持清潔，無(wú)眼垢或耳垢；2． 男員工不可留胡須。 （九）鞋1． 經(jīng)常保持清潔、光亮、無(wú)破損并符合工作需要；2． 穿著公司統(tǒng)一配發(fā)的工作鞋。 （十一）制服1． 合身、燙平、清潔；2． 鈕扣齊全并扣好；3． 員工證應(yīng)佩戴在上衣的左上角；4． 衣袖、褲管不能卷起；5． 佩戴項(xiàng)鏈或其他飾物不能露出制服外。友好詢問類：謝謝、請(qǐng)問您怎么稱呼、請(qǐng)問您是第一次來嗎、是隨便看看還是想買樓、您想看什么樣的樓、我們剛推出一種新戶型，你不妨看看、您自住還是投資？如果自住您不妨看看這套房子、我想聽聽您的意見行嗎。請(qǐng)求道歉類：對(duì)不起，這套房子剛賣出去了、請(qǐng)您稍等、麻煩您了、介紹得不好，請(qǐng)多多原諒。送客道別類：請(qǐng)您慢走、歡迎下次再來、多謝惠顧、有什么不明白的地方，請(qǐng)您隨時(shí)給我打電話、不買樓沒有關(guān)系，能認(rèn)識(shí)您我很高興。售樓員是開發(fā)商的形象代言人，售樓員的一舉一行都關(guān)系到開發(fā)商的聲譽(yù)。在接待客人時(shí)，忌用生硬、冷冰冰的話語(yǔ)?！币员阕骱酶櫽涗?；6． 記錄下客戶的電話之后，向客戶說明，可以先簡(jiǎn)單地回答他的一些問題，時(shí)間不宜太長(zhǎng)，也不宜太短，通常不超過三分鐘（在廣告日電話時(shí)間應(yīng)更加縮短）；掌握重點(diǎn)說明，吸引對(duì)方前來現(xiàn)場(chǎng)洽談；7． 在回答問題時(shí)應(yīng)做到耐心但又不能太詳細(xì)，以免阻礙其他客戶的電話大進(jìn)來，回答問題最后不要超過三個(gè)；8． 在回答問題時(shí)，盡量強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)買樓的人很多，可以邀請(qǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)售樓部或展銷會(huì)參觀，將會(huì)有專業(yè)的售樓人員為他介紹；9． 在與客戶交談中，盡量問到幾個(gè)基本問題，即客戶姓名、電話、地址、購(gòu)房意向和信息來源；10． 在客戶所找人員不在時(shí)，應(yīng)很客氣地詢問對(duì)方與何事，可否代為傳話，或者記錄下來轉(zhuǎn)告被找的人。放話筒時(shí)動(dòng)作要輕緩。售樓員待客要求（一） 七個(gè)字：禮（禮貌