【正文】 。內(nèi)銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。面積房型面積與房型是決定住宅質(zhì)量的重要因素，也是購房者所關(guān)心的關(guān)鍵問題，銷售人員應(yīng)當(dāng)建立清楚的基本概念，對(duì)項(xiàng)目的情況作出清晰解釋。（2）使用面積指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。（3）建筑面積對(duì)一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。其中套內(nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間，等等。（4）得房率指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。（5）開間和進(jìn)深開間是指一套住宅占據(jù)樓長邊方向的面闊尺寸，進(jìn)深則是樓山墻既短邊方向的長度。五、房地產(chǎn)銷售過程與相關(guān)手續(xù)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)。在我們國家頒布的法律、法規(guī)中，常常將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)所有權(quán)這一概念通用。房地產(chǎn)產(chǎn)籍登記過程中獲得的各種圖、檔、卡、冊、表及相關(guān)證件。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的原則：（1）房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型體系：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型是指按房地產(chǎn)權(quán)屬的一定屬性劃分的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別。（1）所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)土地所有權(quán)是指國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。房屋所有權(quán)有三種類型：國家所有、集體所有、個(gè)人所有。（2）使用權(quán)又分為國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)國有土地使用權(quán)包括城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、農(nóng)村國有土地使用權(quán)。房屋使用權(quán)是指自用土地他項(xiàng)權(quán)利和房屋他項(xiàng)權(quán)利。房屋他項(xiàng)權(quán)利包括抵押權(quán)、租賃權(quán)、典當(dāng)權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、安全權(quán)。簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方所簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1．賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話。2．認(rèn)購物業(yè)。4．付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。當(dāng)購房人在售樓處簽訂完認(rèn)購書后，銷售方發(fā)放《簽約須知》，以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。2．購房者（個(gè)人、公司）應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約。4．有關(guān)付款憑證的說明。簽訂買賣契約購房人在售樓處簽過認(rèn)購書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣合同。簽訂買賣契約是銷售過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，契約也是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。2．購房人購買房產(chǎn)及交付定金。4．房價(jià)（單位面積、總價(jià)）。6．賣方違約條款（未按期交房）。8．賣方保修條款。10．預(yù)售登記條款。12．過戶條款。另外，預(yù)售契約和買賣契約內(nèi)容較簡單，發(fā)展商可以增加補(bǔ)充協(xié)議。2．賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款（包括供氣、供暖等）。4．不可抗力對(duì)房屋造成損害，賣方免責(zé)條款。預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到市房屋土地管理局市場處辦理預(yù)售／預(yù)購登記手續(xù)。辦理入住在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。安排簽訂管理公約預(yù)售契約或買賣契約有接受管理公司的管理?xiàng)l款，所以入住前，必須安排買方與管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費(fèi)用。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的條件和程序申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時(shí)具備以下4項(xiàng)條件：(1)申請人或代理人具有申請資格。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請。(2)有明確具體的申請請求。(4)屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。：向發(fā)證部門提出領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬的申請；；；：經(jīng)發(fā)證部門審批合格后，發(fā)證部門交納發(fā)證費(fèi)用，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對(duì)交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護(hù)的作用。 非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。 未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行。 條件三：房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。 條件四：房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。 條件五：房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房屋買賣合同的主要內(nèi)容（1）標(biāo)的（2）數(shù)量（3）價(jià)金（4）期限（5）交付方法（6）違約責(zé)任（7）糾紛的處理（8）房屋宅基地的使用面積和使用年限（9）其它內(nèi)容（10）公證和鑒證房地產(chǎn)買賣合同文本格式（標(biāo)準(zhǔn)合同文本）六、房地產(chǎn)稅費(fèi)（一）土地使用稅（二）耕地占用稅（三）土地增值稅（四）與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的稅費(fèi)房地產(chǎn)買賣稅費(fèi)在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費(fèi)，包括：契稅、抵押登記費(fèi)、抵押服務(wù)費(fèi)、房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、辦證工本費(fèi)。多層住宅用地較低層住宅節(jié)省，造價(jià)比高層經(jīng)濟(jì)，適合于目前一般的生活水平，國外大量建造的均屬此類住宅。單元的劃分與組合為適應(yīng)住宅建筑的大規(guī)模建筑，簡化和加快設(shè)計(jì)工作，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)、構(gòu)造和方便施工，常將一棟住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段，一般就把這種標(biāo)準(zhǔn)段叫做單元，多層住宅均為一種或數(shù)種單元拼接成的長短不一、體形多樣的組合體。有時(shí)也可以按戶或相鄰的幾個(gè)開間來劃分單元，再配以樓梯間。咬接單元也可以樓梯間為界來劃分。將若干單元組合拼接起來形成單元組合體——一棟住宅，單元組合體應(yīng)做到：①滿足建筑規(guī)模及規(guī)劃要求。組合體應(yīng)與基地的大小、形狀、朝向、道路、出入口等地段環(huán)境相適應(yīng)。b、錯(cuò)位組合適應(yīng)地形、朝向、道路或規(guī)劃要求，但要注意外墻周長及用地的經(jīng)濟(jì)性。d、多向組合形體可有較多變化，可組成多方向的組合體。單元中戶士型選擇要使戶型比的平衡靈活方便，并便于單元內(nèi)的平面單合。通風(fēng)。每戶中至少有一間居室布置在良好朝向，在通風(fēng)要求比較高的地區(qū)應(yīng)爭取每戶能有兩個(gè)朝向。進(jìn)戶門的位置便于組織戶內(nèi)平面。結(jié)構(gòu)與構(gòu)造方案合理。⑤造型美觀能滿足城市規(guī)劃的要求，立面新穎美觀，造型豐富多樣。由于樓梯和走廊組織交通以及進(jìn)入各戶方式的不同，可以形成各種平面類型的住宅。躍廊式為隔層設(shè)長廊，進(jìn)戶再由小樓梯至另一層。朝向、采光、通風(fēng)與戶的布置保證每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)是住宅平面組合的基本要求。利用平面形狀的變化或設(shè)天井時(shí)，可增加內(nèi)外臨空面，有利于通風(fēng)采光。可將廚廁布置在朝向和采光較差的部位。③設(shè)備管線要集中戶與戶之間的廚廁相鄰布置較為有利，這樣不僅上下水立管可以共用，煙囪，排氣道等也可共用，經(jīng)濟(jì)效果較為顯著。a、每戶有兩個(gè)朝向，便于組織通風(fēng)，戶間干擾少，較易組織戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。b、一梯三戶樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，織。C、一梯四戶樓梯使用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將一室戶布置在中戶布置在兩側(cè)。這種形式必然存在一些戶通風(fēng)不好。但戶內(nèi)交通穿套較多。在寒冷地區(qū)不宜保溫防寒，對(duì)大面積戶型不合適。它具有長外廊的某些優(yōu)點(diǎn)而又較安靜，走盡端增多，使布置多室戶的數(shù)量增加，提高了戶型比的靈活性，目前采用較多。c、長內(nèi)廊內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，樓梯服務(wù)戶數(shù)增多，使用率大大提高。d、短內(nèi)廊為克服長內(nèi)廊的缺點(diǎn)，可減少拼按聯(lián)廣數(shù)，縮短內(nèi)廊形成短內(nèi)廊式，也稱內(nèi)廊單元式。一梯可服務(wù)三至四戶。由于隔層設(shè)通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加服務(wù)戶數(shù)而又可減少干擾，每戶可爭取兩個(gè)朝向。一般在每戶面積大，居室多時(shí)較適宜。其特點(diǎn)是數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。外形處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。但其外墻較多，經(jīng)濟(jì)性稍差。平面布局的變化①多層住宅常用的樓梯形勢是雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應(yīng)用。根據(jù)樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產(chǎn)生多種變化。通風(fēng)和爭取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。并可使原來只能布置的少居室增加數(shù)量。單元?jiǎng)澐值囊Ы?，可取得戶型的變化，而建筑外形仍然是整齊的?？梢约哟蠓课葸M(jìn)深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，若處理不當(dāng)，底層采光很差。11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯(lián)、兩向并聯(lián)、三向拼聯(lián)和多向拼聯(lián)。對(duì)每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較為有利。廚廁輔助設(shè)施的布局常見方式有：a、拼聯(lián)于樓梯間對(duì)面一般用于南方的一梯二戶住宅。c、靠單元端墻便于集中管道。e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。隨著城市人口大量集中，城市住宅建設(shè)與用地的矛盾日益突出，適當(dāng)修建高層住宅可以容納更多住戶，節(jié)約用地，并改善城市面貌和居住環(huán)境。施工技術(shù)和因?qū)訑?shù)高而增加的設(shè)備（電梯、水箱、加壓設(shè)備。而電梯還需要經(jīng)常管理，維修等。以電梯為中心組織各戶時(shí)，如何經(jīng)濟(jì)地使用電梯、以最小的投資和最低的維護(hù)費(fèi)用爭取更多的服務(wù)戶數(shù)是高層住宅設(shè)計(jì)中需要解決的主要矛盾之一。12及12層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)。②大型電梯一部，兩單元間有通道連通時(shí)可互相借用電梯。③大、小電梯各一部，樓梯作為消防疏散使用，兩部電梯輪流維修。樓梯與電梯的關(guān)系高層住宅的公共樓梯應(yīng)布置在電梯附近，但樓梯應(yīng)有一定的獨(dú)立性。電梯對(duì)住戶的干擾電梯廳在人流高峰時(shí)，比較噪雜。電梯在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生較大噪音，深夜或凌晨對(duì)居民干擾很大。（二）高層住宅的消防和疏散問題消防疏散是高層建筑普遍存在而特別重要的問題。因此，在設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮消防和疏散問題。消防能力與建筑層數(shù)和高度的關(guān)系消防云梯高度多在30m與50m之間。高層住宅與周圍建筑的間距是根據(jù)其高度和耐火等級(jí)而定的。防火措施①提高耐火極限。③消除起火因素。安全疏散樓梯和悄防電梯的布置長廊式高層住宅一般應(yīng)有兩部以上的樓梯以解決居民的疏散。平時(shí)可用于載運(yùn)大型家具、雜物。（三）高層住宅的平面類型單元組合式。單元內(nèi)各住戶以電梯、樓梯為核心布置。常見有矩形。長廊式高層住宅①長內(nèi)廊長內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟(jì)利用通道，使電梯服務(wù)戶數(shù)增多。②長外廊高層住宅以長外廊作為水平交通通道，可以增加電梯的報(bào)務(wù)戶數(shù)，優(yōu)缺點(diǎn)是與多層住宅外廊式住宅很相似。塔式住宅。塔式住宅具有多層點(diǎn)式住宅的特點(diǎn)，一般每層布置個(gè)8戶。躍廊式高層住宅躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？?，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。著名現(xiàn)代建筑大師勒單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補(bǔ)短，混合使用。但從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場地。從存在的形式來看，物業(yè)可以是一個(gè)建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個(gè)單元（如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來界定。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的分類為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，有必要對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行分類。（1）居民住宅區(qū)類包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、公共服務(wù)場所。（2）辦公樓、寫字樓包括樓字主體和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場地。（3）商業(yè)、旅游業(yè)，餐飲業(yè)區(qū)類包括樓字主體及與之相配套的設(shè)施。（4）廠區(qū)類包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、廠地、綠地等。物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的對(duì)象主要是住宅小區(qū)、高層及多層住宅樓、綜合辦公樓。物業(yè)管理的管理范圍廣泛，服務(wù)項(xiàng)目多元化，除了房屋的使用及出租，房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外，還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會(huì)治安。物業(yè)管理工作因物業(yè)的具體使用性質(zhì)不同，其內(nèi)容也各有側(cè)重。為此，物業(yè)管理部門就要從儉忌奢、扶危解困、幫之所需、助之所急，雪中送炭、貧富同一。2）管理房產(chǎn)，維修房屋；3）代購米面。4）接送兒童，取送信報(bào)。8）道路通暢，環(huán)境優(yōu)美。他們對(duì)物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、安全舒適。服務(wù)態(tài)度要做到：親切、入微、真誠、禮貌。5）照看幼兒：6）代為購物。9）室內(nèi)裝修。11）安全保衛(wèi)：12）特殊項(xiàng)目服務(wù)（3）辦公、寫字樓主要是為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、愉快、安全的工作環(huán)境。我們知道，物業(yè)管理是一種無形產(chǎn)品，它是以設(shè)施為基礎(chǔ)，其突出特點(diǎn)是交換價(jià)值不能儲(chǔ)存，只有客人前來享用，提供現(xiàn)場服務(wù)，其價(jià)值才能實(shí)現(xiàn)。服務(wù)質(zhì)量高，客人愿意來辦事，商家愿意租房產(chǎn)，物業(yè)就增值。3）餐飲服務(wù)。5）報(bào)刊發(fā)放、文件傳遞：6）通訊設(shè)施的維修。8）房產(chǎn)管理：9）供熱、制冷：10）電梯服務(wù)。（三）物業(yè)管理的主要原則權(quán)力界定原則業(yè)主至上原則統(tǒng)一管理原則經(jīng)濟(jì)合理原則專業(yè)化服務(wù)原則權(quán)責(zé)明確原則超前管理原則公平競爭原則二、物業(yè)管理涉及到的組織（一）業(yè)主大會(huì)業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括：選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。修改業(yè)主公約。批準(zhǔn)管委會(huì)章程。（三）物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。（2）由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。三、物業(yè)管理費(fèi)的核算與管理物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成按照有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括以下8項(xiàng)：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)。發(fā)配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械。（2）聘用管理人員的薪金，包括工資、假期、津貼、福利保險(xiǎn)及服裝等；（3）公共水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；（4