【文章內(nèi)容簡介】 廊單元式。它保留了長內(nèi)廊的一些優(yōu)點，且居住安靜，在我國北方地區(qū)應(yīng)用較廣。一梯可服務(wù)三至四戶。③躍廊式。由于隔層設(shè)通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加服務(wù)戶數(shù)而又可減少干擾，每戶可爭取兩個朝向。朝向、采光、通風(fēng)均好解決。一般在每戶面積大，居室多時較適宜。④點式。其特點是數(shù)戶圍繞一個樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。分戶靈活每戶有可能獲得兩個朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外形處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑占地面積小，便于因地制宜地在小塊零星地插建。但其外墻較多，經(jīng)濟(jì)性稍差。采暖地區(qū)能耗大些。平面布局的變化①多層住宅常用的樓梯形勢是雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應(yīng)用。，樓梯平臺寬度不應(yīng)小于梯段凈寬，平臺寬度不應(yīng)小于梯段寬度，有分戶門時應(yīng)適當(dāng)加寬。根據(jù)樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產(chǎn)生多種變化。a、外突樓梯b、內(nèi)樓梯c、單跑橫向樓梯d、直跑樓梯②平面形狀的變化利用平面形狀的變化，可增加房屋臨空面，便于采光。通風(fēng)和爭取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。a、平面形狀的局部變化，外形的局部凹凸廚房凸出有利于通風(fēng)散熱。并可使原來只能布置的少居室增加數(shù)量。但平面凹凸往往使體型復(fù)雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。單元劃分的咬接，可取得戶型的變化，而建筑外形仍然是整齊的。b、增設(shè)天井天井增加了房屋內(nèi)部的臨空面，有利于采光、通風(fēng)。可以加大房屋進(jìn)深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。但無井內(nèi)音響、視線。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，若處理不當(dāng)，底層采光很差。c、平面體形的變化工點式住宅的體形變化，由于點式住宅四面；隔空，因而體形變化比較自由，常見的平面形狀有方形，了形、風(fēng)車形和Y形平面。11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯(lián)、兩向并聯(lián)、三向拼聯(lián)和多向拼聯(lián)。③輔助設(shè)施的布局躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？?，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較為有利。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補(bǔ)短，混合使用。廚廁輔助設(shè)施的布局常見方式有：a、拼聯(lián)于樓梯間對面一般用于南方的一梯二戶住宅。b、凸出單元布置可加大進(jìn)深，節(jié)約用地，還可減少輔助間對居室的影響。c、靠單元端墻便于集中管道。d、圍繞天井布置可加大房屋進(jìn)深。e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。二、高層住宅設(shè)計目前，我國一般把15層以上設(shè)有電梯作為垂直交通工具的城市型住宅稱為高層住宅。隨著城市人口大量集中，城市住宅建設(shè)與用地的矛盾日益突出，適當(dāng)修建高層住宅可以容納更多住戶，節(jié)約用地，并改善城市面貌和居住環(huán)境。雖然高層住宅在節(jié)約市政投資、節(jié)約用地方面效果顯著，但因結(jié)構(gòu)、材料。施工技術(shù)和因?qū)訑?shù)高而增加的設(shè)備（電梯、水箱、加壓設(shè)備。消防、電力設(shè)施等）使建筑造價提高。而電梯還需要經(jīng)常管理，維修等。（一）高層住宅的垂直交通高層住宅的垂直交通是以電梯為主，以樓梯為輔組織起來的。以電梯為中心組織各戶時，如何經(jīng)濟(jì)地使用電梯、以最小的投資和最低的維護(hù)費(fèi)用爭取更多的服務(wù)戶數(shù)是高層住宅設(shè)計中需要解決的主要矛盾之一。目前我國由于電梯費(fèi)用較高，－般一部電梯每層服務(wù)不少于8戶。12及12層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺。電梯的設(shè)置一般布置一部電梯的數(shù)量和服務(wù)范圍大致如下：①小型電梯一部或大型電梯一部，與樓梯結(jié)合使用，服務(wù)9層左右，維修時使用樓梯上下。②大型電梯一部，兩單元間有通道連通時可互相借用電梯?？捎糜谳^高層數(shù)的住宅。③大、小電梯各一部，樓梯作為消防疏散使用，兩部電梯輪流維修。可供較高層數(shù)的住宅使用。樓梯與電梯的關(guān)系高層住宅的公共樓梯應(yīng)布置在電梯附近，但樓梯應(yīng)有一定的獨立性。單純作為疏散用樓梯可設(shè)在遠(yuǎn)離電梯的盡端。電梯對住戶的干擾電梯廳在人流高峰時，比較噪雜。因而，電梯廳不宜緊鄰居室，尤其不宜緊鄰臥室。電梯在運(yùn)行時產(chǎn)生較大噪音，深夜或凌晨對居民干擾很大。因此，必須考慮對電梯井的隔音處理。（二）高層住宅的消防和疏散問題消防疏散是高層建筑普遍存在而特別重要的問題。并且由于高層住宅中廚房經(jīng)常使用明火而易于失火，住宅內(nèi)部的豎井對火焰和熱煙都有很大的抽吸作用，同時，住宅的人口中，者幼病殘所占比重較大，一旦火災(zāi)發(fā)生，難以疏散。因此，在設(shè)計時必須充分考慮消防和疏散問題。首先要考慮周密的預(yù)防火災(zāi)的措施，其次是火災(zāi)發(fā)生后應(yīng)有可能盡量避免蔓延和擴(kuò)大，應(yīng)能保證居民疏散到安全地帶以便于撲救。消防能力與建筑層數(shù)和高度的關(guān)系消防云梯高度多在30m與50m之間。我國目前高層住宅的高度即是參考這一情況決定的。高層住宅與周圍建筑的間距是根據(jù)其高度和耐火等級而定的。規(guī)定防火間距，一是防止火勢蔓延，二是要保證火災(zāi)時高層建筑周圍能有救火車通行道。防火措施①提高耐火極限。②將建筑物分為幾個防火區(qū)。③消除起火因素。④安裝火災(zāi)報警器。安全疏散樓梯和悄防電梯的布置長廊式高層住宅一般應(yīng)有兩部以上的樓梯以解決居民的疏散。消防電梯是專供消防人員攜帶器械迅速從地面到達(dá)高層火災(zāi)區(qū)的專用電梯。平時可用于載運(yùn)大型家具、雜物。有關(guān)安全疏散樓梯和消防電梯的布置以及安全疏散等問題，應(yīng)遵照“民用建筑防火規(guī)范”和“高層建筑防火規(guī)范”的有關(guān)條款執(zhí)行。（三）高層住宅的平面類型單元組合式。以單元組合成為一棟住宅建筑。單元內(nèi)各住戶以電梯、樓梯為核心布置。單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體型的美觀等，平面形狀可有多種變化。常見有矩形。T形、十字形、Y形等。長廊式高層住宅①長內(nèi)廊長內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟(jì)利用通道，使電梯服務(wù)戶數(shù)增多。但由于這種方案過道通風(fēng)條件很差，在發(fā)生火災(zāi)時不宜排除煙熱，需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)設(shè)備，故這種形式很少采用。②長外廊高層住宅以長外廊作為水平交通通道，可以增加電梯的報務(wù)戶數(shù)，優(yōu)缺點是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風(fēng)力很大，敞外廊不蔽風(fēng)雨，故一般都將外廊封閉。塔式住宅。這種類型佳宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接，獨立自成一棟。塔式住宅具有多層點式住宅的特點，一般每層布置個8戶。目前這種形式較多。躍廊式高層住宅躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層停靠，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。著名現(xiàn)代建筑大師勒柯布西埃設(shè)計的馬賽公寓，就是這種類型的很好實例。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補(bǔ)短，混合使用。第四部分 物業(yè)管理簡介一、物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)容及主要原則（一）基本概念從廣義上來說，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。但從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場地。按照所有權(quán)的性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。從存在的形式來看，物業(yè)可以是一個建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個單元（如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來界定。所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價值和使用價值。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的分類為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，有必要對物業(yè)管理進(jìn)行分類。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)管理可分為：生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型。（1）居民住宅區(qū)類包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、公共服務(wù)場所。公共綠地等。（2）辦公樓、寫字樓包括樓字主體和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場地。綠化等。（3）商業(yè)、旅游業(yè)，餐飲業(yè)區(qū)類包括樓字主體及與之相配套的設(shè)施。設(shè)備、廠地、景區(qū)、綠地等。（4）廠區(qū)類包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、廠地、綠地等。（5）其他類除以上四類外，凡因使用功能要求而必須實行的物業(yè)管理要求的區(qū)域、場所，如碼頭。物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的對象主要是住宅小區(qū)、高層及多層住宅樓、綜合辦公樓。商業(yè)大廈、旅游賓館，標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉庫等。物業(yè)管理的管理范圍廣泛，服務(wù)項目多元化，除了房屋的使用及出租，房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外，還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會治安。車輛保管以及用戶〔居民）生活方面的多項服務(wù)。物業(yè)管理工作因物業(yè)的具體使用性質(zhì)不同，其內(nèi)容也各有側(cè)重。（1）一般住宅區(qū)這類住宅區(qū)的大多數(shù)住戶是“工薪階層”收入比較低，對生活服務(wù)的要求也比較簡單、實在。為此，物業(yè)管理部門就要從儉忌奢、扶危解困、幫之所需、助之所急，雪中送炭、貧富同一。其物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)該是：1）清理庭院，打掃樓梯。2）管理房產(chǎn)，維修房屋；3）代購米面。代買蔬菜。4）接送兒童，取送信報。5）開辦餐食，減輕家務(wù)；6）換煤氣罐，拆洗被褥；7）組織護(hù)院，保證安全。8）道路通暢，環(huán)境優(yōu)美。（2）高級公寓住高級公寓的大多數(shù)人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人住高級公寓的大多數(shù)人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星，影星等。他們對物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、安全舒適。其服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是多樣、靈活、周全。服務(wù)態(tài)度要做到：親切、入微、真誠、禮貌。其具體物業(yè)管理和服務(wù)的范圍是：1）庭院綠化與修剪；2）道路整修與養(yǎng)護(hù)：3）清潔衛(wèi)生：4）洗滌整燙。5）照看幼兒：6）代為購物。7）房產(chǎn)管理，房屋維修：8）供暖、供水。9）室內(nèi)裝修。10）搬運(yùn)服務(wù)。11）安全保衛(wèi)：12）特殊項目服務(wù)（3）辦公、寫字樓主要是為辦公人員創(chuàng)造一個舒適、方便、愉快、安全的工作環(huán)境?？偟囊笫牵河H切、細(xì)微、體貼、周詳。我們知道，物業(yè)管理是一種無形產(chǎn)品，它是以設(shè)施為基礎(chǔ)，其突出特點是交換價值不能儲存，只有客人前來享用，提供現(xiàn)場服務(wù)，其價值才能實現(xiàn)。而服務(wù)質(zhì)量的高低，必須通過客人的親身感受，視其物質(zhì)和精神需求滿足程度而確定。服務(wù)質(zhì)量高，客人愿意來辦事，商家愿意租房產(chǎn)，物業(yè)就增值。從辦公、寫字樓的特點出發(fā)，其物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)該是：l）清潔衛(wèi)生：2）安全保衛(wèi)。3）餐飲服務(wù)。4）打字復(fù)印。5）報刊發(fā)放、文件傳遞：6）通訊設(shè)施的維修。7）房屋維修。8）房產(chǎn)管理：9）供熱、制冷：10）電梯服務(wù)。11）醫(yī)療服務(wù)；12）特殊服務(wù)。（三）物業(yè)管理的主要原則權(quán)力界定原則業(yè)主至上原則統(tǒng)一管理原則經(jīng)濟(jì)合理原則專業(yè)化服務(wù)原則權(quán)責(zé)明確原則超前管理原則公平競爭原則二、物業(yè)管理涉及到的組織（一）業(yè)主大會業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主大會的職權(quán)包括：選舉、罷免管委會的組成人員。監(jiān)督管委會的工作。聽取和審查管委會的工作報告。決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。修改業(yè)主公約。改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。批準(zhǔn)管委會章程。（二）管委會管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。（三）物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。目前物業(yè)管理企業(yè)主要有以下來源：（l）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占物業(yè)管理公司總量的大多數(shù)。（2）由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。（3）由大中型企業(yè)的自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)：（4）社會上自發(fā)成立的物業(yè)管理企業(yè)：（5）少量的由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。三、物業(yè)管理費(fèi)的核算與管理物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成按照有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括以下8項：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)。具體來說，各類物業(yè)管理費(fèi)用主要由如下一些項目構(gòu)成：（1）公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻，樓梯，步行廣場、升降梯（扶梯）、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)。發(fā)配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械。設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。（2）聘用管理人員的薪金，包括工資、假期、津貼、福利保險及服裝等；（3）公共水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；（4）購買或租賃必須的機(jī)械及器材的支出。（5）投購物業(yè)財產(chǎn)保險（如火險、滅害險等）及各種責(zé)任保險的支出；（6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費(fèi)用；（7）清潔公共地方及幕墻、墻面之費(fèi)用；（8）公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)；（9）儲備余，指物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用；（10）聘請法律、會計等專業(yè)人士之費(fèi)用；（11）節(jié)日裝飾的費(fèi)用；（12）管理者酬金，指管理者履行管理義務(wù)時，全體業(yè)主（用戶）向其支付的報酬；（13）行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費(fèi)用；（14）公共電視接受系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用；（15）其他為管理而發(fā)生的合理支出。物業(yè)管理收費(fèi)的基本原則（1）有償服務(wù)原則；（2）“住戶至上，服務(wù)第一”原則；（3）“取之于民，用之于民”原則；（4）國家、管理公司、業(yè)主三省兼顧原則；’（5）按物業(yè)本身規(guī)模、設(shè)施、大小分等收費(fèi)原則；（6）分層次收費(fèi)原則；（7）按國家、地方頒布的有關(guān)條例為依據(jù)原則。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（略），參看當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)。第