【文章內容簡介】 廊單元式。它保留了長內廊的一些優(yōu)點，且居住安靜，在我國北方地區(qū)應用較廣。一梯可服務三至四戶。③躍廊式。由于隔層設通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加服務戶數而又可減少干擾，每戶可爭取兩個朝向。朝向、采光、通風均好解決。一般在每戶面積大，居室多時較適宜。④點式。其特點是數戶圍繞一個樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風。分戶靈活每戶有可能獲得兩個朝向而有轉角通風。外形處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術處理。建筑占地面積小，便于因地制宜地在小塊零星地插建。但其外墻較多，經濟性稍差。采暖地區(qū)能耗大些。平面布局的變化①多層住宅常用的樓梯形勢是雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應用。，樓梯平臺寬度不應小于梯段凈寬，平臺寬度不應小于梯段寬度，有分戶門時應適當加寬。根據樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產生多種變化。a、外突樓梯b、內樓梯c、單跑橫向樓梯d、直跑樓梯②平面形狀的變化利用平面形狀的變化，可增加房屋臨空面，便于采光。通風和爭取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。a、平面形狀的局部變化，外形的局部凹凸廚房凸出有利于通風散熱。并可使原來只能布置的少居室增加數量。但平面凹凸往往使體型復雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。單元劃分的咬接，可取得戶型的變化，而建筑外形仍然是整齊的。b、增設天井天井增加了房屋內部的臨空面，有利于采光、通風?？梢约哟蠓课葸M深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。但無井內音響、視線。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，若處理不當，底層采光很差。c、平面體形的變化工點式住宅的體形變化，由于點式住宅四面；隔空，因而體形變化比較自由，常見的平面形狀有方形，了形、風車形和Y形平面。11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯、兩向并聯、三向拼聯和多向拼聯。③輔助設施的布局躍廊式高層住宅每隔1至2層設有公共走廊，由于電梯可隔l或2層停靠，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較為有利。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。廚廁輔助設施的布局常見方式有：a、拼聯于樓梯間對面一般用于南方的一梯二戶住宅。b、凸出單元布置可加大進深，節(jié)約用地，還可減少輔助間對居室的影響。c、靠單元端墻便于集中管道。d、圍繞天井布置可加大房屋進深。e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。二、高層住宅設計目前，我國一般把15層以上設有電梯作為垂直交通工具的城市型住宅稱為高層住宅。隨著城市人口大量集中，城市住宅建設與用地的矛盾日益突出，適當修建高層住宅可以容納更多住戶，節(jié)約用地，并改善城市面貌和居住環(huán)境。雖然高層住宅在節(jié)約市政投資、節(jié)約用地方面效果顯著，但因結構、材料。施工技術和因層數高而增加的設備（電梯、水箱、加壓設備。消防、電力設施等）使建筑造價提高。而電梯還需要經常管理，維修等。（一）高層住宅的垂直交通高層住宅的垂直交通是以電梯為主，以樓梯為輔組織起來的。以電梯為中心組織各戶時，如何經濟地使用電梯、以最小的投資和最低的維護費用爭取更多的服務戶數是高層住宅設計中需要解決的主要矛盾之一。目前我國由于電梯費用較高，－般一部電梯每層服務不少于8戶。12及12層以上的高層住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺。電梯的設置一般布置一部電梯的數量和服務范圍大致如下：①小型電梯一部或大型電梯一部，與樓梯結合使用，服務9層左右，維修時使用樓梯上下。②大型電梯一部，兩單元間有通道連通時可互相借用電梯?？捎糜谳^高層數的住宅。③大、小電梯各一部，樓梯作為消防疏散使用，兩部電梯輪流維修?？晒┹^高層數的住宅使用。樓梯與電梯的關系高層住宅的公共樓梯應布置在電梯附近，但樓梯應有一定的獨立性。單純作為疏散用樓梯可設在遠離電梯的盡端。電梯對住戶的干擾電梯廳在人流高峰時，比較噪雜。因而，電梯廳不宜緊鄰居室，尤其不宜緊鄰臥室。電梯在運行時產生較大噪音，深夜或凌晨對居民干擾很大。因此，必須考慮對電梯井的隔音處理。（二）高層住宅的消防和疏散問題消防疏散是高層建筑普遍存在而特別重要的問題。并且由于高層住宅中廚房經常使用明火而易于失火，住宅內部的豎井對火焰和熱煙都有很大的抽吸作用，同時，住宅的人口中，者幼病殘所占比重較大，一旦火災發(fā)生，難以疏散。因此，在設計時必須充分考慮消防和疏散問題。首先要考慮周密的預防火災的措施，其次是火災發(fā)生后應有可能盡量避免蔓延和擴大，應能保證居民疏散到安全地帶以便于撲救。消防能力與建筑層數和高度的關系消防云梯高度多在30m與50m之間。我國目前高層住宅的高度即是參考這一情況決定的。高層住宅與周圍建筑的間距是根據其高度和耐火等級而定的。規(guī)定防火間距，一是防止火勢蔓延，二是要保證火災時高層建筑周圍能有救火車通行道。防火措施①提高耐火極限。②將建筑物分為幾個防火區(qū)。③消除起火因素。④安裝火災報警器。安全疏散樓梯和悄防電梯的布置長廊式高層住宅一般應有兩部以上的樓梯以解決居民的疏散。消防電梯是專供消防人員攜帶器械迅速從地面到達高層火災區(qū)的專用電梯。平時可用于載運大型家具、雜物。有關安全疏散樓梯和消防電梯的布置以及安全疏散等問題，應遵照“民用建筑防火規(guī)范”和“高層建筑防火規(guī)范”的有關條款執(zhí)行。（三）高層住宅的平面類型單元組合式。以單元組合成為一棟住宅建筑。單元內各住戶以電梯、樓梯為核心布置。單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體型的美觀等，平面形狀可有多種變化。常見有矩形。T形、十字形、Y形等。長廊式高層住宅①長內廊長內廊高層住宅是在內廊兩側布置各戶，可經濟利用通道，使電梯服務戶數增多。但由于這種方案過道通風條件很差，在發(fā)生火災時不宜排除煙熱，需設置機械通風設備，故這種形式很少采用。②長外廊高層住宅以長外廊作為水平交通通道，可以增加電梯的報務戶數，優(yōu)缺點是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風力很大，敞外廊不蔽風雨，故一般都將外廊封閉。塔式住宅。這種類型佳宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接，獨立自成一棟。塔式住宅具有多層點式住宅的特點，一般每層布置個8戶。目前這種形式較多。躍廊式高層住宅躍廊式高層住宅每隔1至2層設有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？?，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。著名現代建筑大師勒柯布西埃設計的馬賽公寓，就是這種類型的很好實例。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。第四部分 物業(yè)管理簡介一、物業(yè)管理的基本概念、內容及主要原則（一）基本概念從廣義上來說，物業(yè)與房地產是同一個概念，指建筑物及其附屬設備、設施和相關場地。但從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設備、配套設施和相關場地。按照所有權的性質，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機構和個人的生產、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。從存在的形式來看，物業(yè)可以是一個建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個單元（如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產權的形式來界定。所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質和經濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的經濟價值和使用價值。（二）物業(yè)管理的內容物業(yè)管理的分類為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學化，有必要對物業(yè)管理進行分類。根據使用功能的不同，物業(yè)管理可分為：生活、辦公、經營、生產等類型。（1）居民住宅區(qū)類包括各類住房和與之相配套的設施、設備、公共場地、公共服務場所。公共綠地等。（2）辦公樓、寫字樓包括樓字主體和與之相配套的設施、設備、場地。綠化等。（3）商業(yè)、旅游業(yè)，餐飲業(yè)區(qū)類包括樓字主體及與之相配套的設施。設備、廠地、景區(qū)、綠地等。（4）廠區(qū)類包括廠房和與之相配套的設施、設備、廠地、綠地等。（5）其他類除以上四類外，凡因使用功能要求而必須實行的物業(yè)管理要求的區(qū)域、場所，如碼頭。物業(yè)管理的內容物業(yè)管理的對象主要是住宅小區(qū)、高層及多層住宅樓、綜合辦公樓。商業(yè)大廈、旅游賓館，標準化工業(yè)廠房、倉庫等。物業(yè)管理的管理范圍廣泛，服務項目多元化，除了房屋的使用及出租，房屋的附屬設施、設備的維修養(yǎng)護外，還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設施、社會治安。車輛保管以及用戶〔居民）生活方面的多項服務。物業(yè)管理工作因物業(yè)的具體使用性質不同，其內容也各有側重。（1）一般住宅區(qū)這類住宅區(qū)的大多數住戶是“工薪階層”收入比較低，對生活服務的要求也比較簡單、實在。為此，物業(yè)管理部門就要從儉忌奢、扶危解困、幫之所需、助之所急，雪中送炭、貧富同一。其物業(yè)管理內容應該是：1）清理庭院，打掃樓梯。2）管理房產，維修房屋；3）代購米面。代買蔬菜。4）接送兒童，取送信報。5）開辦餐食，減輕家務；6）換煤氣罐，拆洗被褥；7）組織護院，保證安全。8）道路通暢，環(huán)境優(yōu)美。（2）高級公寓住高級公寓的大多數人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人住高級公寓的大多數人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星，影星等。他們對物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設備齊全、裝飾新穎、安全舒適。其服務內容應該是多樣、靈活、周全。服務態(tài)度要做到：親切、入微、真誠、禮貌。其具體物業(yè)管理和服務的范圍是：1）庭院綠化與修剪；2）道路整修與養(yǎng)護：3）清潔衛(wèi)生：4）洗滌整燙。5）照看幼兒：6）代為購物。7）房產管理，房屋維修：8）供暖、供水。9）室內裝修。10）搬運服務。11）安全保衛(wèi)：12）特殊項目服務（3）辦公、寫字樓主要是為辦公人員創(chuàng)造一個舒適、方便、愉快、安全的工作環(huán)境。總的要求是：親切、細微、體貼、周詳。我們知道，物業(yè)管理是一種無形產品，它是以設施為基礎，其突出特點是交換價值不能儲存，只有客人前來享用，提供現場服務，其價值才能實現。而服務質量的高低，必須通過客人的親身感受，視其物質和精神需求滿足程度而確定。服務質量高，客人愿意來辦事，商家愿意租房產，物業(yè)就增值。從辦公、寫字樓的特點出發(fā)，其物業(yè)管理的內容應該是：l）清潔衛(wèi)生：2）安全保衛(wèi)。3）餐飲服務。4）打字復印。5）報刊發(fā)放、文件傳遞：6）通訊設施的維修。7）房屋維修。8）房產管理：9）供熱、制冷：10）電梯服務。11）醫(yī)療服務；12）特殊服務。（三）物業(yè)管理的主要原則權力界定原則業(yè)主至上原則統(tǒng)一管理原則經濟合理原則專業(yè)化服務原則權責明確原則超前管理原則公平競爭原則二、物業(yè)管理涉及到的組織（一）業(yè)主大會業(yè)主是指物業(yè)內房屋和相關設施的所有權人。業(yè)主大會則是由物業(yè)內的業(yè)主所組成的。按照有關規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數以上投票權的業(yè)主出席方能進行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主大會的職權包括：選舉、罷免管委會的組成人員。監(jiān)督管委會的工作。聽取和審查管委會的工作報告。決定物業(yè)內關于業(yè)主利益的重大事項。修改業(yè)主公約。改變和撤銷管委會不適當的決定。批準管委會章程。（二）管委會管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產行政主管部門指導下，由物業(yè)內的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內業(yè)主和使用人的合法權益。（三）物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產產權人的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。目前物業(yè)管理企業(yè)主要有以下來源：（l）由房地產開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占物業(yè)管理公司總量的大多數。（2）由房地產管理部門所屬的房管所轉換為物業(yè)管理企業(yè)。（3）由大中型企業(yè)的自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)：（4）社會上自發(fā)成立的物業(yè)管理企業(yè)：（5）少量的由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。三、物業(yè)管理費的核算與管理物業(yè)管理費的構成按照有關規(guī)定，住宅小區(qū)公共性服務收費的構成包括以下8項：管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產折舊費；法定稅費。具體來說，各類物業(yè)管理費用主要由如下一些項目構成：（1）公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻，樓梯，步行廣場、升降梯（扶梯）、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)。發(fā)配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械。設備、機器裝置及設施等。（2）聘用管理人員的薪金，包括工資、假期、津貼、福利保險及服裝等；（3）公共水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；（4）購買或租賃必須的機械及器材的支出。（5）投購物業(yè)財產保險（如火險、滅害險等）及各種責任保險的支出；（6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用；（7）清潔公共地方及幕墻、墻面之費用；（8）公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護費；（9）儲備余，指物業(yè)配套設施的更新費用；（10）聘請法律、會計等專業(yè)人士之費用；（11）節(jié)日裝飾的費用；（12）管理者酬金，指管理者履行管理義務時，全體業(yè)主（用戶）向其支付的報酬；（13）行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；（14）公共電視接受系統(tǒng)維護費用；（15）其他為管理而發(fā)生的合理支出。物業(yè)管理收費的基本原則（1）有償服務原則；（2）“住戶至上，服務第一”原則；（3）“取之于民，用之于民”原則；（4）國家、管理公司、業(yè)主三省兼顧原則；’（5）按物業(yè)本身規(guī)模、設施、大小分等收費原則；（6）分層次收費原則；（7）按國家、地方頒布的有關條例為依據原則。具體收費標準（略），參看當地標準。第