【正文】 積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。各套（單位）使用面積之和。二十四、居住建筑密度居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）100%。二十六、層高指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離。二十八、套外使用面積指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。其風(fēng)險(xiǎn)主要來自四個(gè)方面：第一，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險(xiǎn)，因物價(jià)上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)購買者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能?！叭ㄒ黄健敝腹?、供電、供水到位，場(chǎng)地平整；“七通一平”指道路、供熱、供電、供水、供煤氣（天然氣）、給排水、排污、場(chǎng)地平整。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。三十七、半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 三十八、玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。三十九、隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?四十一、已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房四十二、單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為一手，第二次交易則為二手。 四十五、期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 四十七、現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 四十八、外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。 五十、準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。爛尾的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 五十四、均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。房產(chǎn)廣告中：元／平方米起售，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金五十八、訂金訂金，有時(shí)稱誠意金。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，若合同雙方無法最終簽署協(xié)議，則對(duì)方無權(quán)扣留當(dāng)事人所支付的為表達(dá)履約誠意而支付的金額。五十九、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。六十一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。六十三、多層住宅指四層至六層的住宅。 六十五、高層住宅指十層及十層以上的住宅。 躍層式住宅住宅特點(diǎn)：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。 雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)，但其屬于精巧實(shí)用的住宅類型，經(jīng)濟(jì)效益明顯 。即一套住宅有兩個(gè)以上的層面，但它們又不同于一般劃一的簡(jiǎn)單的上下兩層躍層式住宅房型。不同的錯(cuò)層形成了不同的功能區(qū)。錯(cuò)層房型設(shè)計(jì)對(duì)其提升高度有一定限制，同時(shí)對(duì)抗震性要求較普通住宅更高。 作為一種創(chuàng)新的房型，它推動(dòng)住房建設(shè)者對(duì)房型的設(shè)計(jì)，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人們對(duì)房型和市場(chǎng)、房型和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全，進(jìn)行著深入的探討。 錯(cuò)層的上下尺度 因?yàn)槟壳白≌瑢痈?．8米，凈高約2．62米左右。 六十八、框架結(jié)構(gòu)住宅 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土，膨脹珍珠巖、浮石、蛙石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 也有其它尺寸的異型粘土磚,如空心磚等。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。 這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。（2） 面部：微笑、目視前方。特殊營業(yè)場(chǎng)所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。坐姿（1） 眼睛直視前方，用余光注視座位。（3） 當(dāng)客人到訪時(shí)，應(yīng)該放下手中事情站起來相迎，當(dāng)客人就座后自己方可坐下。（5） 女士落座時(shí)，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅。不可東張西望或顯得心不在焉。（7） 兩腿自然平放，不得蹺二郎腳。（8） 從座位上站起，動(dòng)作要輕避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。動(dòng)姿（1） 行走時(shí)步伐要適中，女性多用小步。（2） 行走時(shí)上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)。忌諱挺髖扭臀等不雅動(dòng)作，也不要在行走時(shí)出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。（4） 幾人同行時(shí)，不要并排走，以免影響客人或他人通行。（5） 在任何地方遇到客人，都要主動(dòng)讓路，不可搶行。遇到客人或同事，應(yīng)主動(dòng)退后，并微笑著做出手勢(shì)“您先請(qǐng)”。（8） 和客人、同事對(duì)面擦過時(shí)，應(yīng)主動(dòng)側(cè)身，并點(diǎn)頭問好。（10）行走時(shí)不得哼歌曲、吹口哨或跺腳。不得將任何物件夾于腋下。（13）注意“三輕”，即說話輕、走路輕、操作輕。極特殊場(chǎng)合才行45度鞠躬禮。交談 節(jié)點(diǎn)一（1） 與人交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整潔。（3） 站立或落座時(shí)，應(yīng)保持正確站姿與坐姿，切忌雙手叉腰插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。（5） 嚴(yán)禁大聲說笑或手舞足蹈。（7） 三人交談時(shí)，要使用三人均聽得懂的語言。（9） 在他人后面行走時(shí)，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免產(chǎn)生誤會(huì)。不開過分的玩笑。（12） 稱呼客人時(shí)，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏時(shí)，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。（14） 無論任何時(shí)刻從客人手中接過任何物品，都要說“謝謝”，對(duì)客人造成的任何不便都要說“對(duì)不起”，將證件等遞還給客人時(shí)應(yīng)予以致謝，不能將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上。（16） 任何時(shí)候招呼他人均不能用“喂”。（18） 不得用手指或筆桿為客人指示方向。（20） 如確有急事或接電話而需離開面對(duì)的客人時(shí)，必須講“對(duì)不起，請(qǐng)稍候”，并盡快處理完畢。節(jié)點(diǎn)二（1） 如果要與客人談話，要先打招呼，如正逢客人在與別人談話時(shí)，不可湊前旁聽，如有急事需立即與客人說話時(shí)，應(yīng)趨前說“對(duì)不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點(diǎn)頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。（3） 客人來到公司時(shí)，應(yīng)講“歡迎光臨”，送客時(shí)應(yīng)講“請(qǐng)慢走”或“歡迎您下次光臨”。（5） 所有電話，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。（7） 通話時(shí)，手旁須準(zhǔn)備好筆和紙，記錄下對(duì)方所講的要點(diǎn)，對(duì)方講完時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)單復(fù)述一遍以確認(rèn)。（9） 當(dāng)客人在電話中提出問訊查詢時(shí)，不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語意不清的回答。（10）如碰到與客人通話過程中需較長時(shí)間查詢資料，應(yīng)不時(shí)向?qū)Ψ秸f聲“正在查找，請(qǐng)您再稍等一會(huì)兒”。（11）客人或同事相互交談時(shí)，不可以隨便插話，特殊需要時(shí)必須先說“對(duì)不起，打攪您 。（13）客人提出過分要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋，不可發(fā)火，指責(zé)或批評(píng)客人，也不得不理睬客人，任何時(shí)候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥善地處理。（15）做到講“五聲”，即迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁使用“四語”，即蔑視語、煩燥語、否定語和頭氣語。未經(jīng)主人同意，不得隨便翻閱房?jī)?nèi)任何東西（文件）。注意事項(xiàng):若銷售人員因言行舉止、行為等因素遭客戶投訴，則根據(jù)要求，立即除名！銷售人員案場(chǎng)規(guī)章制度第一章　　總　則　　為加強(qiáng)公司的管理，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)政策、法規(guī)以及公司的具體情況，制定本工作規(guī)范?！　? 第二章　　銷售人員守則一、基本要求　　良好的形象＋誠懇的態(tài)度＋熱情的服務(wù)＋機(jī)敏的反應(yīng)＋堅(jiān)定的信心＋流暢的表達(dá)＋積極的進(jìn)取?！　√撔恼\懇，認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤快謹(jǐn)慎。　　愛護(hù)公司一切工具及設(shè)施?！　?duì)任何上門來的客戶均應(yīng)視為可能成交的客戶而予以熱情接待，努力創(chuàng)造盡可能多的與客戶交流的機(jī)會(huì)。凡公司刊登廣告日，任何業(yè)務(wù)人員不得請(qǐng)假，必須無條件全部到位工作。　　女性須穿深色西裝套裙，淺色襯衫，黑皮鞋，肉色絲襪。四、接聽電話　　所有電話，應(yīng)在三響之內(nèi)接答；拿起話筒先自報(bào)案名，并問候“您好”；　　若屬找人的電話，回答：“請(qǐng)稍候”或“請(qǐng)等等”再行轉(zhuǎn)接，若找人不在，則應(yīng)客氣地請(qǐng)對(duì)方留言或電話號(hào)碼，以便回電；　　倘屬洽詢購房者，則掌握重點(diǎn)，簡(jiǎn)單說明，吸引對(duì)方前來現(xiàn)場(chǎng)洽談，而通話時(shí)間以不超過3分鐘為佳（在廣告日電話時(shí)間應(yīng)加以縮短）；　　工作時(shí)間應(yīng)盡量不打私人電話，并禁止長時(shí)間通私人電話（控制在三分鐘之內(nèi)），禁止私掛長途電話，若有發(fā)現(xiàn)有違反給予警告并從其工資中扣除相應(yīng)話費(fèi)；若發(fā)現(xiàn)多次違反則給予除名；　　重要電話內(nèi)容，應(yīng)做好記錄（填寫《來電登記表》）。六、銷售工具的準(zhǔn)備　　每人應(yīng)準(zhǔn)備一套完整的資料，并配合行銷進(jìn)行介紹流程，依序排列，裝于資料夾內(nèi)；　　每人應(yīng)備計(jì)算器、名片夾、書寫流暢的筆、便條、客戶資料記錄薄、樓盤所在地地圖、廣告宣傳資料、按揭貸款程序及貸款速算表、產(chǎn)權(quán)辦理程序以及一切對(duì)本盤有力的宣傳道具；　　必須熟悉競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的環(huán)境、位置、大小、價(jià)格、付款方式、發(fā)展商等一切資料； 必須熟記本樓盤開發(fā)商情況、本盤位置特點(diǎn)、本盤的建筑特點(diǎn)、戶型、面積、配套。七、銷售要點(diǎn)　　把握“以頭腦行銷，而非以嘴行銷”的原則；除了應(yīng)用各種道具之外，銷售人員還應(yīng)利用自己的身體語言、語調(diào)來強(qiáng)化說服力，渲染氣氛。八、客戶追蹤　　銷售人員要主動(dòng)出擊，對(duì)于來過售樓處而未成交的客戶，必須主動(dòng)跟蹤聯(lián)系，繼續(xù)了解溝通；　　所有業(yè)務(wù)人員必須每天做客戶登記（含了解到的客戶背景、意向等），并交予上級(jí)主管，必要時(shí)提出個(gè)人分析匯報(bào)；　　原則上在客戶上門后三天內(nèi)要第一次追蹤，可用電話或其他方式，并將談話內(nèi)容及結(jié)論加以記錄，以免混淆；　　追蹤客戶時(shí)，須事前了解客戶前次交談內(nèi)容及答復(fù)，并準(zhǔn)備好幾個(gè)適當(dāng)?shù)恼T因，促使對(duì)方回訪樓盤，對(duì)特殊客戶可及時(shí)寄送廣告資料。如爭(zhēng)執(zhí)不能自行解決，應(yīng)報(bào)業(yè)務(wù)主管裁定；　?、蹣I(yè)務(wù)主管對(duì)發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)應(yīng)本著公平、公開、實(shí)事求是的態(tài)度，按下列原則裁定其中一名銷售人員負(fù)責(zé)跟蹤：　　A、是否列入公司客戶檔案？B、是否有完備的、真實(shí)的《客戶來訪記錄表》記錄？九、表格填寫　　每人每天應(yīng)按規(guī)定如實(shí)填寫《來訪登記表》、《來電登記表》，以利于主管了解第一線人員的狀況，從而做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)調(diào)整或支援；　　表格填寫必須實(shí)事求是，禁止弄虛做假。十、嚴(yán)禁事項(xiàng)　　未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可，不得私自代已購客戶轉(zhuǎn)讓樓盤；　　不得私自接受他人委托代售樓盤；　　對(duì)于未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶之要求；　　未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可，任何人不得修改合同條款；　　不得向客戶或他人收取規(guī)定之售價(jià)及服務(wù)費(fèi)等以外之任何費(fèi)用；十一、惡意競(jìng)爭(zhēng)處罰條例：　　對(duì)主管人員在日常工作中對(duì)銷售人員之間所發(fā)生某些爭(zhēng)執(zhí)的協(xié)商結(jié)果、裁定結(jié)果拒不服從或陽奉陰違，繼續(xù)插手其他銷售人員客戶跟蹤事宜的行為視為惡意競(jìng)爭(zhēng)。　　違反協(xié)商結(jié)果的行為，給予警告處分。　　違反協(xié)商結(jié)果或裁定結(jié)果，在受到處分后仍有惡意競(jìng)爭(zhēng)之