【正文】 要角色，獲得超常發(fā)展機會 —— 對房地產(chǎn)業(yè)而言，這意味著一個更為有利的環(huán)境正在形成。 對外開放政策的長期實施以及正在展開的西部大開發(fā)，成都正在成為國外投資者關(guān)注的熱點地區(qū)，目前世界 500 強企業(yè)中有大約50 家已經(jīng)進入成都，而 WTO 的進程只會進一步加速成都國際化。 ③ 城市化進程將穩(wěn)步推進。到 2020 年成都城市人口將增長 150萬，這意味著房地產(chǎn)市場容量的擴大。據(jù)市統(tǒng)計局春季報告顯示，今年第一季度成都市 GDP 增長了 %，高于全國平均增幅，各項指標表明，國民經(jīng)濟將越過 2020 年的拐點后步入平臺式穩(wěn)健增長時期。 據(jù)市統(tǒng)計局春季報告，今年一季度全市商品房竣工面積 萬平米，增長了 %，商品房銷售額 億元，其中銷售給個 人 億元，分別增長了 %和 %。經(jīng)濟的穩(wěn)健增長將會擴大有效需求，從而刺激房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。而商品房銷售建筑面積為 萬平米，其中銷售給個人的為 萬平米，同比增長分別為 %及 %，增長勢頭 較為明顯。 成都商品住宅性質(zhì) 從整體看，成都住宅類房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的局面，但仔細分析后會發(fā)現(xiàn)，成都住宅市場的供求矛盾呈典型的結(jié)構(gòu)性失調(diào)的特點，從而導致同意地段不同定位的住宅項目的市場表現(xiàn)答相徑庭。 現(xiàn)階段商品住宅開發(fā)的特征 ①城市區(qū)域功能布局將對項目的市場定位及產(chǎn)品定位產(chǎn)生關(guān)鍵作用。 ③今年春季住宅項目出現(xiàn)旺銷形勢，其中，高價位的小套型和中低價位磚混房是購房者青睞的熱點，這兩者的共同特點在于購房費用并不太高。除了中華園、成都花園等已 經(jīng)率先成功推出了聯(lián)排別墅，萬科城市花園、府河音樂花園也已正式推出聯(lián)排別墅，同期，西邊羊西線上又有御都花園別墅借明星助陣閃亮登場。此外，一些郊縣如龍泉、都江堰等地也將有同類項目推出。 在社區(qū)配套方面，規(guī)劃有約 4 萬平方米的購物廣場，由成都七中、成都實驗小學承擔教學和管理的中學、小學各一所，并與權(quán)威機構(gòu)合作開辦兩所“小劍橋雙語幼兒園”，與華西醫(yī)大附一院合作開辦社區(qū)醫(yī)院，并按建設(shè)部最高標準配置三星級小區(qū)智能體系。 以 4800 元 /平米左右的起價推出，每戶贈送獨立中央空調(diào)，銷售態(tài)勢良好，據(jù)悉 ，截止“ 5 熱銷原因分析：①、上風上水的地理位置；②、一流的社區(qū)規(guī)模、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境和完善的配套；③、開發(fā)商品牌實力（包括三項承諾）；④、推出時機 —— 面臨巨大的市場空白。是成都較早推出聯(lián)排別墅的項目，為雙復式結(jié)構(gòu)，起價 3888 元 /平米，憑借該地段早期高檔項目 (錦繡花園等 )形成的商務氛圍，以商務型和投資型的概念勝出，目前已所剩無多；今年 8 月將推出其四期，全木制美式別墅，價位約為 8000—— 10000 元 /平米。但由于規(guī)模較小，占地僅 30 畝左右，在規(guī)劃配套方面未能形成應有的支撐；整個小區(qū)有 52 棟物業(yè)，容積率偏高，物業(yè)間距小，私密性得不到應有的保障；加之前期開發(fā)商期望值過高，定價極高，最高房價達到10800 元 /平米，因此一直走勢平平。獅子山和南三支水渠讓該社區(qū)形成有山有水的自然環(huán)境。 項目容積率為 ，綠化率 50%，建筑密度 。采取組團式綠化，底層都有私家花園，退臺式設(shè)計讓住戶享有大露臺，實現(xiàn)戶戶見景，人景交融。 5月 18日正式開盤來，共推出了 28 套聯(lián)排，截止 5月 28 日的統(tǒng)計，銷售出 13 套，約46%。但同時推出的花園洋房房型合理，房款更低，雖不能完全實現(xiàn)有天有地，但對相當部分購房者仍產(chǎn)生了很大的吸引力，而對聯(lián)排的銷售形成一定的競爭。美洲花園位于南三環(huán)、機場路沿線、成雅高速三路圍繞的一塊三角形地域，占地500余畝， 與美國一公司合作，主推美式別墅及聯(lián)排別墅，分期開發(fā)。大約 9 月底開盤。項目位于羊西線二環(huán)路外，緊鄰高層電梯公寓“金都花園”，占地 200 余畝，擬建 417 套純聯(lián)排別墅，采取一約二、三躍四的結(jié)構(gòu)形式。從開盤后推出了約 5期廣告。公用地下停車場。其廣告以身份、尊榮等為主賣點。 遠郊區(qū)域： 有龍泉陽光假日花園、龍泉麗江花園、華陽府河音樂花園、都江堰中國青城、雙流牧馬山高爾夫別墅等，都屬于郊縣新開發(fā)區(qū)，以高質(zhì)量的空氣、周邊良好的自然景觀環(huán)境（原生山水）、健康休閑生活為賣點。別墅價位也就 3000 元 /平米左右。據(jù)了解，華陽府河音樂花園的聯(lián)排別墅推出后，銷售形勢一片大好。在二環(huán)路以內(nèi)，還沒有出現(xiàn)環(huán)境幽雅，社區(qū)規(guī)劃良好，配套齊備，戶型設(shè)計科學合理的純居家型聯(lián)排別墅社區(qū)。石牛堰沿河綠化的改造工程正在緊鑼密鼓地進行，計劃 9月底竣工，屆時二水環(huán)繞的本物業(yè)所在位置將足以傲視周邊。（附圖一） 同時，本物業(yè)區(qū)位又與磨子橋商圈、棕南棕北休閑區(qū)以及人南商務區(qū)、鹽市口商圈等緊密相連，人們無須割舍享受市中心生活的心理習慣。行車 道以住宅周邊環(huán)道及魚骨狀的區(qū)內(nèi)道路為組織形式，僅 5米寬的車道限制了車速，減少了噪音和汽車尾氣造成的污染，并最大限度地將土地還歸自然。 這種完全人車分流的小區(qū)道路交通體系保證了居住區(qū)內(nèi)的安全和安靜，保證了居住區(qū)內(nèi)各項生活與交往活動正常舒適地進行，避免了區(qū)內(nèi)私人汽車交通對居住生活環(huán)境的影響。 建設(shè)部的硬性指標使得小區(qū)住宅品質(zhì)和環(huán)保質(zhì)量都有了量化標準，客戶有據(jù)可查，證明本物業(yè)并非憑空吹噓炒作的產(chǎn)物，因而優(yōu)越品質(zhì)令人信服。對于本項目，該所設(shè)計師深入研究了地形地貌，提出了充分利用周邊自然人文環(huán)境，同時構(gòu)建小區(qū)內(nèi)睦鄰交流的綠色生態(tài)規(guī)劃。 ②地塊雖處兩河之間，但占地不大，真正臨河的只有小部分，其余周邊都是待拆遷地段，缺少優(yōu)美、完整的社區(qū)形象。 價位劣勢： 價格始終是決定客戶下單的關(guān)鍵因素。而本物業(yè)相對于郊外同類項目的地利優(yōu)勢，也因交通不便而對有車族缺乏足夠的說服力。 ②、突出本物業(yè)為名師設(shè)計，在小區(qū)規(guī)劃方面具有一定的超前性。但通過分析不難發(fā)現(xiàn)，上述項目中不乏打著 TOWNHOUSE 旗號，實際只是花園 洋房的。 此外，上述項目的紛紛面市，為聯(lián)派別墅造出了聲勢，提升了這類住宅的熱度，使得高收入群體的目光得以聚焦到這種新的住宅形式，可以說這為本物業(yè)的推廣做出了有益的鋪墊。 從長遠發(fā)展趨勢看，城市中產(chǎn)階級偏上層的發(fā)展壯大是經(jīng)濟發(fā)展的必