【正文】 區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，隨著西部大開發(fā)步伐的前進(jìn)，內(nèi)蒙古地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得了長足的發(fā)展，廣大人民的物質(zhì)文化生活水平得到了明顯的提高。 城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 項(xiàng)目 建設(shè)地段根據(jù)呼和浩特市總體規(guī)劃對城市總體布局和分區(qū)的要求，結(jié)合本地段的特點(diǎn)和建設(shè)單位的目標(biāo)，以及國家有關(guān)部門的要求，用于商業(yè)、 辦公 、 住宅的 開發(fā)建設(shè)。 本項(xiàng)目正 符合上述諸多要求 。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 項(xiàng)目所在地塊的要求 原有基礎(chǔ)設(shè)施齊全 ,人文資源豐富，地塊價(jià)值 非常高 。 2020 年 國務(wù)院總理溫家寶在 “十一屆全國人大二次會議” 作 的 政府工作報(bào)告 中 指出， “ 要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，廣大市民已進(jìn)入理性消費(fèi)的階段，投資房地產(chǎn)實(shí)際上很大程度上是在投資土地，因?yàn)榉课莺推渌唐芬粯訒蚰p而自然貶值，而土 地是永不磨損的，而且土地又是稀缺資源，因此其增值能力超過了房屋的價(jià)值損耗，所以選擇地段的好壞決定了將來增值能力的大小和快慢，好的地段即使“寸土寸金”也會物有所值，所獲不斐；土地資源的不可動性和稀缺性，再加上周邊環(huán)境形成因素， 該 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值大幅增長幾乎是肯定迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁 的。 項(xiàng)目地理位置好，市政配套設(shè)施完善，建設(shè)工期較短。 該項(xiàng)目的建設(shè)可以為當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力，直接提升土地價(jià)值，是帶動周邊房地產(chǎn)市場的繁榮的強(qiáng)心劑 ， 為保證其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展提供保障，為穩(wěn)定國家的稅收助一臂之力。 綜上所述，隨著呼和浩特市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為城市 辦公、旅游、購物 條件的改善和呼和浩特對 商業(yè) 的市場需求以及項(xiàng)目所在地的現(xiàn)行狀況，本項(xiàng)目都應(yīng)盡快的加以實(shí)施。 投資回收期 年 ， 這里所說的投資回收期是相對于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期而言，回收期短 ， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。 從非確定性分析看，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。呼和浩特，蒙古語意為“青色的城”，它位于自治區(qū)中部的土默川平原，東西比南北略長，自然地理環(huán)境得天獨(dú)厚。呼和浩特是毛紡、皮革、石油、輕工、化工、機(jī)械、電子、民族用品、食品等綜合性工業(yè)城市。北依大青山，東部為丘陵，南為湖積臺地，臺地南緣 和林格爾丘陵相連，西南臨黃河。 氣候特征 呼和浩特市屬于典型的溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬季漫長寒冷，夏季短而炎熱，春季干旱多風(fēng)，秋季日光充足；氣溫的日較差、年較差大，無霜期短，降水少而集中，氣候干燥。 本地區(qū)大風(fēng)天數(shù)較多，約為 20～ 40 天 /年， 70%左右出現(xiàn)在春季；迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 另外，本地區(qū)屬于半干旱區(qū)，蒸發(fā) 量較大，一般為本地降水量的 4 倍。大黑河發(fā)源于烏蘭察布市卓資縣十八臺鄉(xiāng)東躺子南山，全長 公里，流域面積 15911 平方公里，在呼和浩特境內(nèi)長 公里，多年平均徑流量為 39428 萬立方米，保證率 50%時(shí)，年徑流量為 27914 萬立方米。本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于呼和浩特盆地的東北角，盆地內(nèi)沉積了巨厚的河湖相松散巖類，為本區(qū)地下水的形成與賦存創(chuàng)造了良好條件，也為承壓水的形成創(chuàng)造了有利 的儲水條件?，F(xiàn)有綠地 2318 公頃，綠化覆蓋率為 ％，綠地面積占建設(shè)用地的 ％，人均公共綠地只有 平方米。 人口 全市總面積 17224 平方公里，總?cè)丝跒?258 萬人。 工業(yè)發(fā)展 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁 呼和浩特市的國民經(jīng)濟(jì)具有一 定的規(guī)模，已形成以電子、機(jī)械、食品、輕紡、建材、鋼鐵、發(fā)電、輕工、醫(yī)藥等門類齊全的工業(yè)體系。 市政與公用事業(yè) 作為內(nèi)蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件和服務(wù)功能。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，引黃入呼、集中供熱二期和三期、天然氣入呼、 “兩河一 庫 ”、電網(wǎng)改造、污水及垃圾處理、地下管網(wǎng)改造等一批重點(diǎn)工程的組織實(shí)施，使我市在給排水、供熱、供氣、供電等方面得到了很大改善，城市的承載能力和可持續(xù)發(fā)展能力得到較大提高。 呼和浩特人均擁有道路面積由 1998 年的 平方米增加到現(xiàn)在的 平方米?；拘纬煽焖俾贰⒅鞲傻?、次干道、支路的四級道路網(wǎng)絡(luò)和格局合理、功能配 套、縱橫交錯、四面輻射、通暢便捷的城市道路框架。隨著國家加大對環(huán)保迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁 的投資力度，特別是市政府實(shí)施“藍(lán)天綠地”工程后，呼和浩特的空氣質(zhì)量得到明顯改善。 近年來，呼和浩特不斷加大生態(tài)環(huán)境治理建設(shè)力度，建成自然保護(hù)區(qū)及森林公園 11 個(gè)，其中國家級森林公園 2 個(gè)，總面積 平方公里，占全市國土面積的 ％；新建 9 處縣級生態(tài)功能保護(hù)區(qū)。投入治理資金 億元人民幣，12 種主要污染物排放量保持在 1995 年的水平。 2020 年 一、二級天氣上升到 311 天，成為了北方 15 個(gè)空氣質(zhì)量較好的省會城市之一。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，投資增長相對適度，消費(fèi)市場持續(xù)繁榮，財(cái)政收入強(qiáng)勁增長，信貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，物價(jià)漲幅繼續(xù)回落。 110 月份 ,全市規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元 ,同比增長 14%； 實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元 ， 同比增長%， 地方財(cái)政收入 億元 ， 同比增長 35%； 城鎮(zhèn)居民人均可迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁 支配收入 14409 元 ， 同比增長 %； 農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到 7004元 ,同比增長 %。從分類消費(fèi)來看，有如下特點(diǎn)：居于呼和浩特市城市居民消費(fèi)性支出前三位的依次是 :衣著、居住、煙酒及用品、食品、娛樂及教育文化。 市場分析 2020 年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“政策”、“市場”、“信心”、“資金”等等的風(fēng) 雨侵蝕。國際形勢的深刻變化，國內(nèi)市場的恐慌氣氛，讓中國的消費(fèi)市場信心下降，觀望氣氛持續(xù)濃重。伴隨多項(xiàng)救市政策的相繼出臺， 2020 年房地產(chǎn)市場逐步正穩(wěn)的主基調(diào)已基本確立。其中 ， 商品住宅完成投資 ，同比下降 %，比 2020 年 112 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。國內(nèi)貸款 81847 萬元元，占本年到位資金總額的 %；企業(yè)自籌資金 萬元，占本年到位資金總額的 %；其他資金來源 79657 萬元，占本年到位資金總額的 %。 表 2 2020年 14月資金來源情況 數(shù)量 （萬元） 同比增長 (%) 占比本年資金比重 (%) 本年資金來源合計(jì) 上年末結(jié)余資金 本年資金來源小計(jì) 100 其中 : 國內(nèi)貸款 自籌資金 其他資金來源 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁 施工、新開工及竣工情況 14 月，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年 12 月提高 個(gè)百 分點(diǎn)；房屋竣工面積 萬平方米，同比下降 %，降幅比 2020 年 12 月增加了 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 1 2020年 14月與 2020年 14月房屋建設(shè)情況 020040060080010001200房屋 住宅經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他2 0 0 9 年4 月2 0 0 8 年4 月 土地開發(fā)情況 14 月，呼和浩特市完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比下迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁 降 %；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 1 萬平方米，同比下降%。其中，商品住宅銷售面積 萬平方米，同比下降 %，環(huán)比增長 %。 表 4 2020年 14月商品房 供需基本 情況 單位：萬 平方米、 % 項(xiàng)目 實(shí)際登記銷售面積 與上年同比 與上月環(huán)比 其中 :預(yù)售 與上年同比 與上月環(huán)比 其中 :現(xiàn)售 與上年同比 與上月環(huán)比 商品房 252 其中 :商品住宅 254 銷售結(jié)構(gòu)分析， 100 平方米以下戶型仍占 50%左右。 圖 2 2020年 14月 商品住房 銷售面積構(gòu) 成 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁 01020304050601月銷售面積2月銷售面積3月銷售面積4月銷售面積1月面積占比2月面積占比3月面積占比4月面積占比≤1 0 0 ㎡ 100144㎡ 144180㎡ ≥1 8 0 ㎡ 圖 3 2020年 14月 商品住房 銷售 套數(shù) 構(gòu) 成 02004006008001000120014001月銷售套數(shù)2月銷售套數(shù)3月銷售套數(shù)4月銷售套數(shù)1月占比套數(shù)2月占比套數(shù)3月占比套數(shù)4月占比套數(shù)≤1 0 0 ㎡ 100144㎡ 144180㎡ ≥1 8 0 ㎡ 圖 4 2020年 2020年 4月房屋銷量情況 051015202530352 0 0 9 年1 月 2月 3月 4月商品房 商品住房 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁 商品房銷售構(gòu)成分析 ， 銷售面積，住宅占 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房各占 %和 %。與上年同期相比住宅下降 %，辦公樓下降 %，商業(yè)營業(yè)用下降 %。商品住房空置面積 萬平方米，其中 13 年的空置面積 萬平方米，同比增長 %，比 2020 年 12 月 下降 %。 13 年的空置面積中，別墅和高檔公寓 萬平方米，同比下降 80%，比 2020 年 12 月下降 %；辦公樓 萬平方米，同比下降 %，比 2020 年 12 月下降 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，同比下降 %，比 2020 年 12 月下降 %；其他迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 用房 萬平方米，同比增長 %，比 2020 年 12 月下降 %。其中商品住宅平均售價(jià) 2933 元 /平方米，同比增長 %，與上月環(huán)比增長 %，比 2020 年 12 月增長 %。