【正文】 筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)和共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。由于建筑物內(nèi)部產(chǎn)權(quán)主體日益多樣化以及他們之間的關(guān)系越來越復(fù)雜從而帶來了諸多容易引發(fā)主體間沖突的問題，如建筑物究竟是屬于一人所有、數(shù)人共有還是應(yīng)由各人分別所有。　　一物一權(quán)主義。權(quán)利界定就是需要明確某個(gè)特定物的最終歸屬。所有權(quán)是一種最終的支配權(quán)，決定了所有權(quán)的規(guī)則只能是一物一權(quán)，即一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)，而不能是多重所有。實(shí)踐中因一物上并存數(shù)個(gè)物權(quán)而發(fā)生的物權(quán)沖突主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：　　第一、建筑物的法定抵押權(quán)和約定抵押權(quán)的沖突。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。如果我國法律將職工工資的取得、稅收的取得等作為先取特權(quán)加以規(guī)定，也存在著先取特權(quán)與法定抵押權(quán)的沖突問題。當(dāng)土地與房屋分別登記時(shí)會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的沖突問題?！　〉谌?、空間利用權(quán)與土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的沖突?！　〉谒摹?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與法定留置權(quán)的沖突。此時(shí)，抵押人有可能將該已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)交給他人搬運(yùn)、修理等，因不能支付費(fèi)用而產(chǎn)生留置權(quán)?！　≡诎l(fā)生上述物權(quán)沖突的情況下，可以通過在物權(quán)法中確立一系列的解決物權(quán)沖突的規(guī)則化解糾紛，使物的支配狀態(tài)趨于正常，從而穩(wěn)定社會(huì)秩序。通過在物權(quán)法中規(guī)定土地使用權(quán)人與建筑物所有權(quán)人之間形成法定借地關(guān)系，即土地上的建筑應(yīng)作為土地的負(fù)擔(dān)，土地使用權(quán)人必須將土地使用權(quán)租借給建筑物所有人使用，就能解決沖突，穩(wěn)定社會(huì)秩序。物權(quán)法的制定是我國市場經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展、繁榮的不可或缺的要素，也是建立我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的迫切需要。 [6]在表面上，交換似乎是物與物或物與貨幣的交換，即物或貨幣從一個(gè)市場主體移轉(zhuǎn)到另一個(gè)市場主體，但實(shí)質(zhì)上，交換是物或貨幣上權(quán)利的交換，也就是說交換是物權(quán)在市場主體間的移轉(zhuǎn)，而交換得以發(fā)生的基本前提是交易主體擁有物權(quán)。物權(quán)法通過確認(rèn)各種具體的物權(quán)形態(tài)，并予以切實(shí)的保障從而為交易的順利進(jìn)行奠定了基礎(chǔ)。 [7]從經(jīng)濟(jì)秩序的角度而言，市場秩序包括財(cái)產(chǎn)歸屬秩序和財(cái)產(chǎn)流通秩序。物權(quán)法屬于財(cái)產(chǎn)歸屬法，以調(diào)整財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系為使命，旨在實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)歸屬秩序。因此，以達(dá)致財(cái)產(chǎn)歸屬秩序?yàn)槠淠繕?biāo)之一的物權(quán)法的制定將會(huì)為建立良好的財(cái)產(chǎn)流通秩序提供可靠的法律基礎(chǔ)。對(duì)一個(gè)正常的交易而言，它以某一交易主體享有某一物權(quán)為起點(diǎn)，至另一交易主體取得該物權(quán)而結(jié)束。物權(quán)法對(duì)交易過程的規(guī)范主要是通過確立物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則來實(shí)現(xiàn)的。欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，尚需依物權(quán)法的規(guī)定踐行一定的公示方法，在動(dòng)產(chǎn)需交付、在不動(dòng)產(chǎn)需登記。物權(quán)法對(duì)交易過程的干預(yù)在采物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式的國家表現(xiàn)得更為明顯。一個(gè)完整的交易過程要受到合同法與物權(quán)法的共同調(diào)整，僅合同法不能畢其功于一役。　　在我國的司法實(shí)踐中，廣泛存在著一種將登記作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同生效要件的作法，也就是說，在以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的買賣合同簽訂以后，如果未辦理登記，則買賣合同歸于無效。因?yàn)檫@樣使得許多交易被無端的取消，并不符合促成、鼓勵(lì)交易的原則?！　?三)確立公示公信原則、善意取得制度，保護(hù)交易安全　　法律上的安全分為靜的安全與動(dòng)的安全，靜的安全又稱所有的或享有的安全，是指法律對(duì)主體已經(jīng)享有的既定利益加以保護(hù)，使其免受他人任意侵奪。法律對(duì)交易安全的保護(hù)往往是通過對(duì)善意無過失的交易者的保護(hù)來實(shí)現(xiàn)的，其目的在于圓滑財(cái)產(chǎn)流通、實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體效益。實(shí)際上，物權(quán)法亦有維護(hù)交易秩序、保護(hù)動(dòng)的安全的功能，物權(quán)法的這一功能主要通過公示公信原則以及善意取得制度發(fā)揮出來。物權(quán)具有絕對(duì)性和排他性，如果一物上已成立物權(quán)，則在該物上不能再設(shè)立與之不相容的物權(quán)。通過一種公開的方式將物上的物權(quán)狀況表示出來，第三人從外部即可認(rèn)識(shí)到物權(quán)的存在，從而依其意思決定是否從事交易，則第三人的利益即可得到保護(hù)，而第三人利益實(shí)際上正是市場經(jīng)濟(jì)的交易秩序的化身，社會(huì)整體的正常的經(jīng)濟(jì)秩序就是由一個(gè)個(gè)第三人連接起來的， [8]保護(hù)第三人就可消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)、減少交易中的權(quán)利糾紛，從而維護(hù)交易的正常秩序。公信原則的內(nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一是登記記載的權(quán)利人或占有動(dòng)產(chǎn)的人，在法律上只能推定其為真正的權(quán)利人。例如，甲進(jìn)行了權(quán)利登記，即使事后發(fā)現(xiàn)登記有錯(cuò)誤，但甲將該登記的權(quán)利出讓給乙時(shí)，乙并不知道登記有錯(cuò)誤，他信賴登記的內(nèi)容是合法、真實(shí)的，因此與甲訂立合同買賣該房產(chǎn)，雖然以后發(fā)現(xiàn)了登記內(nèi)容有錯(cuò)誤，甲和乙之間的交易也應(yīng)當(dāng)是有效的，受到物權(quán)法的保護(hù)，乙也能夠合法取得對(duì)該房屋的所有權(quán)。另一方面第三人與推定的物權(quán)人為交易時(shí)，不必?fù)?dān)心發(fā)生權(quán)利沖突，特別是在物權(quán)移轉(zhuǎn)后不必?fù)?dān)心第三人追奪，從而交易秩序與交易安全得以維護(hù)。由于此項(xiàng)制度的存在，第三人在交易的過程中不必費(fèi)時(shí)費(fèi)力的調(diào)查交易相對(duì)人財(cái)產(chǎn)的來源，擔(dān)心其為無權(quán)處分人從而使自己取得的所有權(quán)為他人所追奪。當(dāng)前，市場交易中存在的一些混亂現(xiàn)象，確與物權(quán)法不完善有關(guān)。極少數(shù)不法行為人將一物數(shù)賣，或以已經(jīng)出售的財(cái)產(chǎn)作抵押，以騙取他人財(cái)產(chǎn)，甚至從事金融欺詐行為，造成經(jīng)濟(jì)秩序混亂，社會(huì)信用降低。　　三、增進(jìn)財(cái)產(chǎn)的利用效益，實(shí)現(xiàn)物盡其用的目標(biāo)　　現(xiàn)代物權(quán)法以效益作為重要的目標(biāo)。盡管將效益的目標(biāo)擴(kuò)張于所有的法律部門的觀點(diǎn)，其合理性誠值得商榷，但其作為物權(quán)法立法中應(yīng)確立的基本價(jià)值卻依然十分必要。無論是從物權(quán)法自身的演變來看，還是從制度構(gòu)造來看，物權(quán)法都以充分發(fā)揮資源的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益作為其追求的目標(biāo)。作為一種重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，所有權(quán)完全由個(gè)人享有，受個(gè)人意志支配，為個(gè)人利益服務(wù)。此種絕對(duì)性被推崇到極致的所有權(quán)觀念固然有助于促成了資本主義市場經(jīng)濟(jì)的形成與發(fā)展，但是它必然會(huì)引發(fā)個(gè)人利益與他人利益及社會(huì)利益的沖突，導(dǎo)致資源閑置、阻礙大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，甚至?xí)l(fā)個(gè)人濫用所有權(quán)損害他人及社會(huì)利益的現(xiàn)象。在傳統(tǒng)民法中，土地上下的空間被認(rèn)為是土地所有權(quán)的自然延伸，土地所有權(quán)的范圍“上達(dá)天寰，下至地心”，也就是說，土地所有權(quán)人對(duì)自己的土地，以地表為中心而享有上下垂直的支配力。相應(yīng)的，任何對(duì)地表或地表上下權(quán)利的介入都構(gòu)成對(duì)土地所有權(quán)的侵犯。此種作法顯然不實(shí)現(xiàn)物盡其用，同時(shí)還構(gòu)成對(duì)社會(huì)公共利益的妨害。至1900年的德國民法典第905條則在規(guī)定土地所有權(quán)的范圍包括地表、地上與地下三部分的同時(shí)，還規(guī)定“所有人對(duì)于他人在地下或高空所為的干涉，無任何利益者不得禁止”?！　∽晕餀?quán)制度產(chǎn)生以來，人類社會(huì)就形成了兩種各具特色的物權(quán)體系，即以“所有”為中心的羅馬法物權(quán)體系和以“利用”為中心的日爾曼法物權(quán)體系。而日爾曼法物權(quán)體系受團(tuán)體主義的影響，強(qiáng)調(diào)利用而非所有。在這種物權(quán)體系下，物權(quán)法注重保護(hù)所有權(quán)本體的完整性，強(qiáng)調(diào)對(duì)所有人享有的各項(xiàng)權(quán)能進(jìn)行全面保護(hù)。然而，所有權(quán)僅意味著權(quán)利主體對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配、控制狀態(tài)獲得了法律的確認(rèn)和保障，這一確認(rèn)本身并不意味著一定能實(shí)現(xiàn)物盡其用、促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長。其次，欲使資源最大限度的發(fā)揮其效用，就必須由最能有效利用資源的人來利用資源。 [9]因?yàn)槿绻?cái)產(chǎn)權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性，就意味著資源能夠流向最能有效利用該資源的主體，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。由此產(chǎn)生了所有權(quán)權(quán)能分離的必要性，即所有人在保留所有權(quán)的前提下，將所有權(quán)的部分權(quán)能分離給他人。與這一現(xiàn)象相伴隨的，實(shí)際上就是物權(quán)法從“歸屬到利用”或從“所有到利用”的轉(zhuǎn)變過程。 [10]　　(二)現(xiàn)代物權(quán)法在體現(xiàn)效益價(jià)值方面所展現(xiàn)的若干新趨勢　　現(xiàn)代各國物權(quán)法十分重視對(duì)物的充分有效的利用，使財(cái)產(chǎn)最大限度地達(dá)到物盡其用的狀態(tài)，物盡其用的效益價(jià)值已經(jīng)成為物權(quán)法的重要價(jià)值。例如，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)實(shí)行了廣泛的分離，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的基礎(chǔ)上也分離出越來越多的權(quán)利，這些都表明了對(duì)