【正文】 式對外出售?！?[11]在市場經濟條件下，土地不動產的利用價值越來越強調效益性，用益物權在社會生活中的作用日益突顯。物上的權利狀態(tài)越來越復雜。法律鼓勵當事人設立更多的互不矛盾的物權，從而使主體能夠更充分、有效的利用資源。現代物權法也表現出若干新的發(fā)展趨勢：　　一是所有權權能分離的更加復雜。此時，所有權獲得了一種觀念的存在，變成了對物的抽象的支配，但所有人卻通過權能的分離使自身的利益獲得了最大的實現，而非所有人則可以利用所有人的財產組織生產經營，物的效益由此得到充分發(fā)揮。根據經濟分析法學派的觀點，在判斷財產權制度是否有效率的三個標準中，一個重要的標準就是財產權具有可轉讓性。此時，物由所有人進行現實的支配并由其自己利用，從而導致權利主體對物的所有關系和利用關系趨于一致。羅馬法物權體系由于受個人主義思想的影響，強調所有而非利用。于是法國開始采取一系列措施對這種絕對的所有權進行限制。如法國民法典第522條規(guī)定，“土地所有權并包含該土地上空和地下的所有權”。它不僅不應受到任何的干預和限制，而且應對之予以絕對的保護。作為一種解決因資源的有限性與需求的無限性而引發(fā)的緊張關系的法律手段，物權法的功能不僅僅在于界定財產歸屬、明晰產權從而達到定分止爭、實現社會秩序的效果，更在于使有限的自然資源的效益得到充分發(fā)揮，從而更好的滿足人類的需求。因此，物權法的建立和完善對于維護交易安全，整治市場秩序具有重要的作用?！　∮纱丝梢姡餀喾ú⒉皇侵蒙碛诮灰钻P系之外的，其諸多制度都是直接服務于交易關系的。由于公信可產生一種推定的權利，因此一方面第三人不必費時費力的調查物權的真實情況，從而降低交易費用，迅捷交易。公信原則與公示原則具有密切的聯系，公信原則實際上是賦予公示的內容以公信力，沒有公信原則，如不賦予公示以公信力，則公示的作用必將大大的降低?！　」驹瓌t是指物權的各種變動以一種外部可知悉的方式予以展示。動的安全又稱交易安全，是指法律對主體取得利益的行為加以保護，使其合理期待能夠得到法律上的實現。此種作法并不妥當。在這些國家，實現交易目的即發(fā)生物權變動的直接依據并不是合同法所規(guī)律的買賣、贈與等合同，而是物權法所規(guī)定的物權行為。在交易過程中，交易主體雙方必然要利用買賣、贈與等合同形式，但這些合同僅為發(fā)生債的關系的協議，并不發(fā)生物權變動(即交易主體取得物權從而實現交易目的)的效果?！　?二)確立物權變動的規(guī)則，規(guī)范交易主體如何取得物權、實現其交易目的　　如前所述，交換實際上就是基于交易主體的自由意思而發(fā)生的物權移轉，或者說交易過程實際上就是物權變動過程。沒有穩(wěn)定的財產歸屬秩序，財產流通秩序也將難以維持。在具體的交換過程中，如果沒有交易主體擁有物權的事實以及交易雙方對彼此物權的尊重，交易是不可能發(fā)生的?！　《⒅С?、保障與促進交易的順利進行　　物權法不僅是確認和保護所有制關系的法律，而且也是規(guī)范市場經濟的基本法律規(guī)則。抵押權人與留置權人在行使權利時就會發(fā)生沖突。房屋之上所形成的空間越來越具有商業(yè)價值，對該空間的權利是應該屬于房屋所有權人還是土地使用權人?如果屬于房屋所有權人，則在建筑物區(qū)分所有的情況下，究竟應該屬于哪一個專有部分的所有人所有?這些問題在實踐中經常發(fā)生糾紛。　　第二、房屋所有權與土地使用權沖突的解決。我國《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人逾期不支付價款的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協議將該工程依法拍賣。某物歸某人所有，就不能歸他人所有，即使是所有權權能發(fā)生分離，但最終也要回復到所有權人手中。共用的樓梯、樓道以及廁所應如何維護、修繕等，在這種情況下，建筑物區(qū)分所有權制度的建立有助于協調各主體的相互關系，解決產權糾紛。 [5]　　建筑物區(qū)分所有權。如果設定了取得時效制度，就會大大減少糾紛，有利于社會穩(wěn)定。取得時效是指無權利人以行使所有權或其他財產權的意思，公然、和平的繼續(xù)占有他人的財產，經過法定期間即依法取得該財產所有權或其他財產權的制度。如養(yǎng)殖經營權、承包經營權等，如果不能成為物權，而僅僅是短期的合同債權，就很難使其成為長期穩(wěn)定的財產權利，承包經營權人也難以抵御來自他人的不正當干涉和侵害。 [3]因此，物權法對各類物權的確認和保護將會造成一種激勵機制，調動人民創(chuàng)造、積累和愛護財產的積極性，促進社會經濟的發(fā)展。法律的這一功能，主要就是通過物權法來發(fā)揮的。這一狀況直接障礙了社會經濟的發(fā)展，也影響了廣大人民群眾創(chuàng)造財富積極性的發(fā)揮。物權法通過解決集體所有權的主體、內容及權利的行使問題，通過對集體所有權的合理規(guī)范，使集體所有制經濟的優(yōu)越性能夠得到充分發(fā)揮。 [2]在我國社會主義市場經濟條件下，物權法的這一功能表現在以下幾點：　　(一)確認和保護多種所有制經濟，充分發(fā)揮公有制的優(yōu)越性　　我國是以公有制為主體的多種經濟形式并存的社會主義國家，公有制作為一種所有制關系，必須經過物權法的調整使之成為一種財產法律關系，從而明確權利歸屬，確定權利義務的內容，才能使公有制的優(yōu)越性得到充分體現?！　∫?、確認和保護物權——定分止爭　　物權法首要的功能在于確定財產的歸屬，從而平息沖突與紛爭，而物權法的這一功能是通過確認物權類型并對其加以保護來實現的。隨著市場經濟的發(fā)展，物權法的價值也發(fā)生了相應的轉化，從傳統的注重對靜態(tài)財產的保護而轉向對動態(tài)交易安全的維護。毫無疑問，物權法和其他法律一樣應當體現法律的秩序、自由、正義和效益等價值目標。物權法的基本價值同時還決定了物權法的規(guī)范功能，即物權法所應當具有的作用和應當達到的目標。羅馬法以降，傳統的大陸法系物權法其核心價值主要體現在確定物的靜態(tài)歸屬，從而達到定分止爭、界定產權的作用。下面筆者擬對此展開初步的探討。財產權之確立，可以停止人們掠奪性的經營消費活動，并減少財產權之糾紛，從而有助于人們安定地從事生產活動，增加社會之總生產量。在我國，國家與國有企業(yè)的財產關系一直沒有理順，政企不分的現象大量存在，企業(yè)缺乏應有的活力，通過物權法確認企業(yè)作為獨立自主、自負盈虧的法人所應有的財產權利，就能夠使企業(yè)對其資產進行有效的經營管理，實現國有資產的保值和增值，防止國有資產的流失。由于受到舊的意識形態(tài)的影響，國家所有權歷來被置于優(yōu)先保護的地位，而個人所有權卻受到極大的限制甚至歧視。　　(三)通過對物權的確認和保護，鼓勵、刺激人們努力創(chuàng)造財富，從而促進社會財富的增長　　法律本身雖不能直接創(chuàng)造財產，但是可以通過確認和保護財產來鼓勵財富的創(chuàng)造。誠如波斯納所言，產權制度確立的根本意義在于創(chuàng)造和保護人類有效使用資源的誘因。它在是否適用過錯責任、消滅時效以及責任構成要件等方面與侵權請求權存在差異， [4]是對物權的有效保護方法。　　取得時效。農村中因為土地邊界等問題甚至發(fā)生嚴重的械斗。因此，取得時效制度的建立還有助于尊重社會既存的新秩序。由于建筑物內部產權主體日益多樣化以及他們之間的關系越來越復雜從而帶來了諸多容易引發(fā)主體間沖突的問題，如建筑物究竟是屬于一人所有、數人共有還是應由各人分別所有。權利界定就是需要明確某個特定物的最終歸屬。實踐中因一物上并存數個物權而發(fā)生的物權沖突主要表現在如下幾個方面：　　第一、建筑物的法定抵押權和約定抵押權的沖突。如果我國法律將職工工資的取得、稅收的取得等作為先取特權加以規(guī)定，也存在著先取特權與法定抵押權的沖突問題。　　第三、空間利用權與土地使用權及房屋所有權的沖突。此時，抵押人有可能將該已經設定抵押的財產交給他人搬運、修理等，因不能支付費用而產生留置權。通過在物權法中規(guī)定土地使用權人與建筑物所有權人之間形成法定借地關系，即土地上的建筑應作為土地的負擔，土地使用權人必須將土地使用權租借給建筑物所有