【正文】 水供電。負(fù)責(zé)項(xiàng)目配電房設(shè)備檢查、維修與保養(yǎng)，記錄維修維護(hù)情況。涉及無(wú)法自行解決維修的設(shè)備，負(fù)責(zé)向營(yíng)運(yùn)總監(jiān)提交維修報(bào)告和個(gè)人建議，與營(yíng)運(yùn)中心物管部或第三方專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行共同研究，擬定方案后落實(shí)執(zhí)行。 其他事項(xiàng)抄寫(xiě)水、電表交管理部，以便管理部可以安排相關(guān)費(fèi)用的收取。對(duì)水電使用的合理性提出建議，做到有創(chuàng)造性的工作。項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、工程主管交辦的其他事項(xiàng)。 物業(yè)維修負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶門(mén)鎖、倉(cāng)庫(kù)卷簾門(mén)等物業(yè)設(shè)備的更換和維修。建立物業(yè)零星維護(hù)維修臺(tái)帳。 安全管理日常工作中隨時(shí)關(guān)注安全問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故苗頭，消除安全隱患。 保安隊(duì)長(zhǎng) 制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公司以及本項(xiàng)目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。 日常管理監(jiān)督、指導(dǎo)、組織日常安保工作；處理好與經(jīng)營(yíng)戶之間的關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有經(jīng)營(yíng)者提出的問(wèn)題都應(yīng)細(xì)心的進(jìn)行記錄和答復(fù)，掌握經(jīng)營(yíng)戶日常動(dòng)態(tài)和經(jīng)營(yíng)信息，定期向管理部提交經(jīng)營(yíng)戶動(dòng)態(tài)報(bào)告。嚴(yán)格執(zhí)行巡更系統(tǒng)要求，進(jìn)行定點(diǎn)巡查。注重安全管理，對(duì)于安全隱患要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)消除。 車輛管理遇到重大節(jié)日或慶典活動(dòng)時(shí)，擬定車輛疏導(dǎo)方案并落實(shí)安排，做好各類突發(fā)事件的處理預(yù)案。 交接班做好交接班手續(xù)，對(duì)上級(jí)布置的工作重點(diǎn)和當(dāng)班期間發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時(shí)間內(nèi)處理完成，無(wú)法完成的也應(yīng)將情況進(jìn)行詳細(xì)記錄并交接清楚。 保安 制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公司以及本項(xiàng)目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。發(fā)現(xiàn)消防/治安隱患，要及時(shí)向管理部匯報(bào)，不得扣壓情況，擅自處理。 安全管理對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行定期巡視和檢測(cè)，關(guān)注消防器材和消防系統(tǒng)的完整性，如發(fā)現(xiàn)不合格或是有損壞和缺少的情況，需要立即向保安主管和管理部進(jìn)行匯報(bào)，做好補(bǔ)充和修復(fù)，確保消防系統(tǒng)、設(shè)備可以正常運(yùn)行和使用；時(shí)時(shí)向經(jīng)營(yíng)戶傳達(dá)防火意識(shí)，例如告知不要在商場(chǎng)內(nèi)用明火、抽煙、亂扔煙蒂等。定期對(duì)工作間的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)檢查以及維護(hù)，保證各類監(jiān)控設(shè)備始終處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。有車庫(kù)的項(xiàng)目，需要做好車庫(kù)內(nèi)車輛的引導(dǎo)，保證車庫(kù)內(nèi)車道暢通，機(jī)械車庫(kù)還需對(duì)機(jī)械運(yùn)作的安全進(jìn)行管理。 裝修管理對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有違反《裝修手冊(cè)》、《市場(chǎng)裝修管理規(guī)定》的現(xiàn)象，要當(dāng)場(chǎng)糾正，予以記錄并上報(bào)項(xiàng)目管理部。 其他事項(xiàng)根據(jù)當(dāng)班情況，負(fù)責(zé)項(xiàng)目當(dāng)天市場(chǎng)開(kāi)關(guān)門(mén)，負(fù)責(zé)鑰匙的保管和使用，建立鑰匙領(lǐng)用登記。協(xié)助項(xiàng)目管理部做好認(rèn)養(yǎng)綠化帶的清理工作以及報(bào)紙、刊物等發(fā)送事項(xiàng)。 保潔班長(zhǎng) 制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公司以及本項(xiàng)目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序 團(tuán)隊(duì)建設(shè)做好保潔方面的制度建設(shè)；定期組織保潔人員有關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)并進(jìn)行考核；處理保潔人員工作情緒方面的調(diào)動(dòng)和安撫。檢查保潔人員是否按規(guī)定對(duì)劃定區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生打掃，對(duì)各處衛(wèi)生情況做好記錄和評(píng)比，并提出改進(jìn)要求；協(xié)助項(xiàng)目管理部做好政府等相關(guān)部門(mén)檢查時(shí)的衛(wèi)生清潔工作。 消防管理協(xié)助管理部、安保人員進(jìn)行消防安全防范，如有雜物堆積在消防設(shè)備前，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清理，如屬于經(jīng)營(yíng)戶的物品，應(yīng)主動(dòng)勸解經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行挪移，如經(jīng)營(yíng)戶拒絕的，應(yīng)及時(shí)向管理部反應(yīng)，由管理部出面與經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行溝通。 其他事項(xiàng)及時(shí)清除本項(xiàng)目未經(jīng)同意非法亂粘貼的廣告。 保潔 制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公司以及本項(xiàng)目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序 日常清潔根據(jù)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定時(shí)定點(diǎn)保潔，做到廁所無(wú)異味，通道無(wú)垃圾，地面無(wú)水漬。 定期消毒公共場(chǎng)所定期消毒，特別是廁所等細(xì)菌容易滋生的地方；注意秋季“四害”防范和整治。時(shí)時(shí)向經(jīng)營(yíng)戶傳達(dá)防火意識(shí)，例如告知不要在商場(chǎng)內(nèi)用明火、抽煙、亂扔煙蒂等。 其他事項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、物業(yè)主管交辦的其他事項(xiàng)5 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)驗(yàn)收程序 目的規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序,確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制,以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管,保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。 職責(zé)1. 公司接到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位驗(yàn)收的通知后,總監(jiān)負(fù)責(zé)組織各相關(guān)負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。3. 驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。5. 由總監(jiān)指定負(fù)責(zé)主管人員跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位辦理接管手續(xù)。a. 驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。c. 對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。e. 設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,要做到符合以下幾點(diǎn)：①圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。③設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合,檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單中。、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫(xiě)在樓宇資料交接清單中。 接管驗(yàn)收檢索提交資料目錄 產(chǎn)權(quán)資料1. 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。3. 建筑執(zhí)照。 技術(shù)資料1. 竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。3. 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。5. 圖紙會(huì)審記錄。7. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證。9. 竣工驗(yàn)收證明書(shū)。11. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。13. 砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告。 物業(yè)檔案移交目錄在實(shí)施物業(yè)管理之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類資料： 綜合資料1. 項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久）。3. 工程招、投、定標(biāo)書(shū)（永久）。4. 上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。6. 初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。8. 單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書(shū)、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)（永久）。10. 竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書(shū)（永久）。12. 消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（永久）。3. 事故處理記錄（永久）。4. 建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測(cè)量定位及各種觀測(cè)記錄（長(zhǎng)期）。5. 原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長(zhǎng)期）。3. 事故處理及探傷記錄（永久）。4. 隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。6. 管線標(biāo)高、位置、坡度、測(cè)量記錄（永久）。8. 設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。 電氣資料1. 開(kāi)、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書(shū)（永久）。5. 防雷電陰接地實(shí)測(cè)記錄（永久）。6. 引下線焊接記錄（永久）。8. 絕緣電阻測(cè)試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長(zhǎng)期）。 施工圖1. 總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。3. 結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。6. 空調(diào)施（竣）工圖（永久）。 聲像資料1. 建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。4. 工程奠基，開(kāi)竣工典禮，重要領(lǐng)導(dǎo)或名人士視察、剪彩等照片、錄音、錄像（永久）。6. 其它。 前期施工全同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。 所有設(shè)備、材料的技術(shù)說(shuō)明書(shū)、安裝說(shuō)明書(shū)和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材料等的清單、合格證等。 工程質(zhì)量事故處理記錄。 設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。 業(yè)主入住管理制度1) 管理部指定專人負(fù)責(zé)，明確職責(zé)要求；2) 管理部準(zhǔn)備好接待業(yè)主辦理入住手續(xù)所需要得各類文件、資料、表格；3) 制定業(yè)主入住手續(xù)，明確入住流程及需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料、需業(yè)主填寫(xiě)的表格；4) 布置辦理入住手續(xù)的接待現(xiàn)場(chǎng)，張貼入住公告和各類業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的指示和引導(dǎo)。 入住審查登記1) 管理部應(yīng)建立入住登記表，對(duì)業(yè)主提交的《入住通知書(shū)》進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后收取《入住通知書(shū)》，在入住登記冊(cè)中注明，并向入住申請(qǐng)人發(fā)放資料，應(yīng)包括：a) 《入住說(shuō)明》b) 《住戶手冊(cè)》c) 《住戶公約》d) 《管理協(xié)議》e) 《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》f) 《裝飾裝修管理規(guī)定》g) 《裝修進(jìn)場(chǎng)人員管理規(guī)定》h) 《裝修審批表》i) 《驗(yàn)收交接表》2) 上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入住登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。b) 其他有效證件復(fù)印件。3) 管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證，驗(yàn)證內(nèi)容包括：a) 表格填寫(xiě)是否完整、正確和清晰。c) 身份證明文件與《業(yè)主登記表》是否一致。 預(yù)交費(fèi)用和發(fā)放鑰匙1) 公司財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)國(guó)家和政府的法規(guī)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位或業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，確定業(yè)主入住所需預(yù)交的所有費(fèi)用。3) 費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、裝修保證金及垃圾清運(yùn)費(fèi)等。4) 上述手續(xù)完成后，管理部查驗(yàn)入住登記表及已簽署的《管理協(xié)議》及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記，同時(shí)應(yīng)和業(yè)主協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方式。驗(yàn)收過(guò)程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門(mén)處理。 對(duì)象入住前后，前來(lái)看房或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。但在辦理入住期間內(nèi)應(yīng)有專職入住接待管理員數(shù)名，在業(yè)主較多時(shí)，管理部其他員工應(yīng)作為機(jī)動(dòng)預(yù)備人員分擔(dān)接待工作。3) 熟知與業(yè)主利益有關(guān)的多種情況，擅長(zhǎng)溝通、熱情大方、耐心細(xì)致。 接待工作內(nèi)容1) 管理部?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)物業(yè)概況的掛圖或說(shuō)明，及本物業(yè)管理部員工姓名及職務(wù)介紹。2) 具體程序a) 向業(yè)主詢問(wèn)需要的服務(wù)，其物業(yè)的具體情況，裝修、進(jìn)場(chǎng)的計(jì)劃等。c) 介紹適時(shí)地介紹管理公司構(gòu)思與規(guī)劃，并請(qǐng)業(yè)主參與意見(jiàn)；提醒與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位交易應(yīng)注意的問(wèn)題，提醒裝修應(yīng)注意的問(wèn)題；必要時(shí)引領(lǐng)業(yè)主參觀整個(gè)物業(yè)。7 業(yè)主裝修管理 業(yè)主裝修管理流程圖業(yè)主向管理部提出裝修申請(qǐng)業(yè)主填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》、提供設(shè)計(jì)資料、裝修施工單位相關(guān)資料管理部審核確認(rèn)辦理備案管理部與業(yè)主、裝修施工單位簽訂《裝修安全管理協(xié)議書(shū)》、《裝修施工責(zé)任承諾書(shū)》管理部簽發(fā)《施工許可證》、《施工人員出入證》管理員日常巡查施工結(jié)束，退出驗(yàn)收資料整理，歸檔存檔 適用范圍物業(yè)管理部門(mén)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)商鋪首次裝修及二次裝修的管理工作。，評(píng)估裝修方案是否符合本項(xiàng)目的裝修管理規(guī)定，并協(xié)助物業(yè)管理部對(duì)業(yè)主或承租人裝修期間的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的應(yīng)及時(shí)指出。2　 物業(yè)安保人員負(fù)責(zé)裝修期間施工人員出入的管理以及項(xiàng)目范圍內(nèi)的安全巡查工作。a. 業(yè)主或承租人需于裝修施工三個(gè)工作日前向物業(yè)管理部提出裝修申請(qǐng)。g. 商鋪面積或業(yè)態(tài)按消防需要審批的，需提供消防部門(mén)的審批文件。2　 物業(yè)工程人員接收資料后，依據(jù)《裝修管理規(guī)定》的條款給予審核，包括檢查裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)、破壞；檢查裝修設(shè)計(jì)是否有嚴(yán)重的消防隱患；是否有其他違規(guī)情況。4　 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人就物業(yè)工程人員審核同意的裝修申請(qǐng)進(jìn)行審批。1) 裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，物業(yè)管理部通知業(yè)主或承租人領(lǐng)取《裝修許可通知》，并與其簽訂有關(guān)裝修管理文件及消防、安全協(xié)議等文件，收取裝修保證金、一次性垃圾清運(yùn)費(fèi)和施工人員出入證件的押金。，巡查施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)注意以下要點(diǎn)：a. 禁止未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；b. 禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；c. 禁止擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；d. 禁止損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施(指燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施)，降低節(jié)能效果；e. 禁止擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；f. 禁止擅自改變住宅外立面色調(diào)，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗，搭建安裝遮陽(yáng)網(wǎng)、花架、晾衣架或防盜窗，在未經(jīng)管理處批準(zhǔn)前，用戶不得展示、懸掛任何帶有廣告性質(zhì)的招牌；g. 為確保所有公共設(shè)施能正常使用及避免系統(tǒng)受到有意或無(wú)意破壞，有關(guān)電力分布系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，及給排水系統(tǒng)增加、刪除及改動(dòng)等工程或其它與大廈系統(tǒng)連接上的工程都必須由管理處批準(zhǔn)，必須由具有相關(guān)資質(zhì)的單位進(jìn)行施工，并將變更后的詳細(xì)圖紙報(bào)管理處備案；k. 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。驗(yàn)收時(shí)如無(wú)違規(guī)情況的，按下一條程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的，按違規(guī)裝修處理。3. 驗(yàn)收當(dāng)日施工人員清場(chǎng)離開(kāi)，收回施工人員出入證，如有遺失的，則賠償每本證件工本費(fèi)。 違規(guī)裝修的處理，物業(yè)管理部應(yīng)定期對(duì)裝修商鋪進(jìn)行巡查，并將裝修情況登記于《裝修巡查表》內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修的，物業(yè)管理部應(yīng)立即要求業(yè)主或承租人停止裝修、恢復(fù)原狀，并視情況采取以下方式進(jìn)行處理：a. 言語(yǔ)指正；b. 出具《裝修違規(guī)整改通知單》限期整改；c. 要求規(guī)劃、城管、消防等相關(guān)政府部門(mén)介入糾正其裝修行為；d. 停水停電；e. 要求賠償損失。 裝修進(jìn)場(chǎng)人員管理規(guī)定 任何施工隊(duì)進(jìn)入本項(xiàng)目施工，都要接受資質(zhì)審查，并提供企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)許可證、質(zhì)資證書(shū)。施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用“三無(wú)”人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種人員要證件齊全。超時(shí)施工，管理部有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒(méi)收工具；如需延長(zhǎng)施工工期必須向管理處申報(bào)。元計(jì)收。元。元。5000 施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對(duì)按國(guó)家及地區(qū)頒布的有關(guān)裝修管理規(guī)定、消防管理規(guī)定執(zhí)行。8 業(yè)主管理服務(wù) 業(yè)主服務(wù)管理工作示意圖工作目標(biāo)：為業(yè)主及時(shí)提供服務(wù)、解決業(yè)主投訴日常業(yè)主服務(wù)業(yè)主投訴處理特約服務(wù)申請(qǐng)受理收繳各類費(fèi)項(xiàng)物業(yè)服務(wù)申請(qǐng)受理回訪業(yè)