【正文】 整性，如發(fā)現(xiàn)不合格或是有損壞和缺少的情況，需要立即向保安主管和管理部進行匯報，做好補充和修復，確保消防系統(tǒng)、設備可以正常運行和使用；時時向經營戶傳達防火意識，例如告知不要在商場內用明火、抽煙、亂扔煙蒂等。 保安 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。 車輛管理遇到重大節(jié)日或慶典活動時，擬定車輛疏導方案并落實安排，做好各類突發(fā)事件的處理預案。嚴格執(zhí)行巡更系統(tǒng)要求，進行定點巡查。 保安隊長 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。建立物業(yè)零星維護維修臺帳。項目營運總監(jiān)、工程主管交辦的其他事項。 其他事項抄寫水、電表交管理部，以便管理部可以安排相關費用的收取。負責項目配電房設備檢查、維修與保養(yǎng)，記錄維修維護情況。 其他事項項目營運總監(jiān)交辦的其他事項。協(xié)助總監(jiān)做好主要能源的可操作性節(jié)能措施，并對執(zhí)行情況進行跟蹤，建立能耗臺帳，定期評估節(jié)能效果，對于有效的節(jié)能方案，形成書面報告向公司其他項目進行推廣。 工程主管 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。 安全管理協(xié)助項目營運總監(jiān)做好市場安全管理工作，做好經營戶的消防、治安等安全宣傳工作。負責管理區(qū)域內設施設備的日常維護、保管和維修，做好維修記錄的備檔。就項目日常運作和管理工作向上級領導提出合理化建議。 其他事項項目營運總監(jiān)交辦的其他事項。組織做好項目內二次裝修施工的巡視和監(jiān)督，對于管理人員上報的經營戶存在違規(guī)現(xiàn)場進行制止、勸阻、整改等。安排管理人員受理經營戶、業(yè)主等提出的特約服務，并跟蹤服務結果。 物業(yè)租賃負責組織物業(yè)管理人員進行有關租賃合同、管理合同的簽訂以及租金、管理費、各項規(guī)費的收取工作。 總結年度工作，寫出書面報告。 編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告。 編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表。 檢查各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理。 密切與有關單位進行聯(lián)系，適時交換情況，包括居委會、派出所、工商行、房屋產權單位等，如有重要情況須書面報告和反映。 檢查垃圾桶是否噴灑藥物，公共部位是否清潔。 整理內務，包括打掃辦公室、整理文件、資料、圖書報刊；清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等。 接待業(yè)主、經營戶的來信、來訪和處理有關物業(yè)管理的投訴并做好記錄。3. 檢查環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準（樹木花草有無損壞，房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛、亂晾曬衣物，有無影響項目正常經營的噪聲源）。根據(jù)各崗位職責和各項職責的工作要求，管理部的工作細則如下：4. 基礎設施是否完整，道路有無損壞，室外上下水道是否滲漏，路口護欄栓、路障是否完好，娛樂設施有無損壞。 解答業(yè)主、經營戶提出的有關物業(yè)管理業(yè)務咨詢。 一周工作： 走訪業(yè)主或經營戶：與業(yè)主、經營戶交換項目物業(yè)方面的管理意見，了解經營戶在經營、工作、生活方面的困難和需要；掌握建筑產權歸屬和變更或租戶的變更、租金的變化，住房的戶型、結構、質量、保養(yǎng)和維修狀況。 檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉租戶，了解房產信息。 辦公室大掃除一次，包括窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理。 清理房租、管理費和各項規(guī)費，并編制季度報表；清查是否有漏收、錯收；采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進行追收。 一年工作： 制定下年工作計劃。 編制下年度維修保養(yǎng)計劃。4 崗位職責 總監(jiān) 制度建設執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章制度和工作程序；組織本項目有關管理規(guī)章制度的擬訂、修改及監(jiān)督實施； 企業(yè)文化建設負責杰邁核心價值觀、理念的宣傳，結合項目實際情況，做好企業(yè)文化建設； 日常管理認真抓好日常管理工作，加強服務和創(chuàng)新意識，加強與經營戶的溝通，了解其經營情況，做到每個月不少于三人的訪談，并形成臺帳記錄訪談內容，提煉信息形成有效的改進措施并將之赴諸于管理當中；負責租賃工作的組織、把握租賃進度，對租賃數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計和分析；負責組織租賃合同的簽訂、管理、收款以及客戶檔案管理等工作。就項目日常運作和管理工作向上級領導提出合理化建議。跟蹤各類投訴處理反饋情況。 安全管理協(xié)助項目營運總監(jiān)做好市場安全管理工作，做好經營戶的消防、治安等安全宣傳工作。 管理人員 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。 客戶服務建立客戶檔案，做好與經營戶溝通工作，分析經營戶的經營情況，做到每個月不少于三人的訪談，并形成臺帳記錄訪談內容，提煉信息形成有效的改進措施并將之赴諸于管理當中；對經營戶反映的問題認真對待，及時解決；負責接待客戶投訴，并進行處理。維護管理區(qū)域內的市場秩序，如通道無雜物堆放，制止爭吵事件等。 市場推廣協(xié)助企劃部做好企劃調研和執(zhí)行，提出項目企劃需求，評估企劃方案的有效性及效果。 設備設施維護建立本項目的設備設施檔案，定期巡查設備設施運行狀況，對于巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題，需及時予以解決，無法現(xiàn)場解決的應向總監(jiān)以及公司綜合管理部匯報，評估后組織實施。協(xié)助總監(jiān)做好設備設施更新改造工程工作計劃，以及工程的監(jiān)理和竣工后的工程驗收、交接管理等。 工程人員（水電工） 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。根據(jù)項目設施設備的配置，負責電梯、空調、機械車庫等特種設備的年檢、維護維修、管理和安全使用，負責給安保人員培訓、講解該特種設備的使用方法、突發(fā)事件處理流程等。記錄每個月水、電的使用情況，以檢查當月水、電使用的合理性。 工程人員（萬能工） 制度執(zhí)行嚴格執(zhí)行公司以及本項目規(guī)定的規(guī)章制度和工作程序。配合營運總監(jiān)、管理人員對項目內二次裝修施工現(xiàn)場進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反《裝修手冊》、《市場裝修管理規(guī)定》的現(xiàn)象，要當場糾正，同時予以記錄并上報項目管理部。 團隊建設做好安保方面的制度建設；定期組織有關業(yè)務知識學習并進行考核，例如每年至少組織兩次以上消防培訓或演習；處理安保人員工作情緒方面的調動和安撫。 安全管理組織消防設備的定期巡視和檢測，關注消防器材和消防系統(tǒng)的完整性，如發(fā)現(xiàn)不合格或是有損壞和缺少的情況，需要立即向管理部匯報，做好補充和修復，確保消防系統(tǒng)、設備可以正常運行和使用；時時向經營戶傳達防火意識，例如告知不要在商場內用明火、抽煙、亂扔煙蒂等。 裝修管理對項目內二次裝修施工現(xiàn)場進行巡視，發(fā)現(xiàn)有違反《裝修手冊》、《市場裝修管理規(guī)定》的現(xiàn)象，要當場糾正，予以記錄并上報項目管理部。 日常巡查根據(jù)規(guī)定對項目進行定期安全巡查，維護市場治安及秩序。 監(jiān)控管理負責監(jiān)視及記錄本項目各個區(qū)域內所發(fā)生的一切事情，如發(fā)現(xiàn)事故苗頭需要及時向其他人員發(fā)出信號并詳細告知區(qū)域位置、基本情況判斷和所需趕至現(xiàn)場的人員等。負責本項目所有交通標識的巡視和維護，發(fā)現(xiàn)有缺損的現(xiàn)象，應及時向管理部匯報以便立即更換和修復。協(xié)助項目管理部關注水表、電表等能源消耗類的使用情況，定期查看是否有漏水現(xiàn)象等。 日常管理監(jiān)督、指導、組織日常保潔工作；處理好與經營戶之間的關系，對項目內所有經營者提出的衛(wèi)生問題都應細心的進行記錄，能及時處理的就應當場進行解決，無法當場解決的應及時報到管理部，與管理部共同提出解決方案并落實執(zhí)行。 交接班做好交接班手續(xù)，對上級布置的工作重點和當班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時間內處理完成，無法完成的也應將情況進行詳細記錄并交接清楚。注重節(jié)水節(jié)電管理，關注用水用電安全和合理，對于損壞的地方需要及時向管理部進行匯報。 交接班做好交接班手續(xù)，對上級布置的工作重點和當班期間發(fā)現(xiàn)的問題或客戶提交的投訴，要盡量在工作時間內處理完成，無法完成的也應將情況進行詳細記錄并交接清楚。2. 驗收小組負責對物業(yè)原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。 工作程序驗收小組根據(jù)房地產開發(fā)單位提供的竣工圖紙資料,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。d. 樓宇的實物驗收,應注意對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查，并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。2. 用地批準文件。2. 地質勘察報告。6. 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。10. 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。14. 供水、供暖的試壓報告。7. 施工合同，施工許可證，開工報告，施工量放線表記錄（永久）。11. 工程決算書、三算表（永久）。2. 圖紙會審和設計修改變更及聯(lián)系單（永久）。2. 圖紙會審及設計修改變更通知（永久）。5. 材料構件出廠證明及材料代換審批單（永久）。9. 管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。3. 事故處理及探傷記錄（永久）。9. 空調資料、動力、通訊、有線電視資料。4. 給排水、消防施（竣）工圖（永久）。7. 智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。9. 液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。3. 建筑小品。 物業(yè)接收工程項目驗收依據(jù) 所有的已經發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質量標準（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標準）。 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。6 業(yè)主入住管理 業(yè)主入住管理流程圖入住準備工作：定人、資料、布置接待場地入住審查登記：建立入住登記表、發(fā)放管理文件資料、簽訂管理文件、填寫表格預交物業(yè)管理費用、發(fā)放鑰匙、和業(yè)主協(xié)定驗收房屋的時間和方式與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)、雙方確認需維修的事項c) 《業(yè)主登記表》。b) 公約和管理協(xié)議是否已簽署。2) 管理處負責審查并向業(yè)主收取各項費用后開具相應票據(jù)給業(yè)主。5) 管理部與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在驗收交接表上簽確認。 接待人員配備與要求1) 接待人員配備視物業(yè)轄區(qū)面積、規(guī)模及入住期間業(yè)主人流量而定。4) 接待管理員統(tǒng)一準備《業(yè)主入住接待記錄本》。b) 就業(yè)主提供的情況和所需要的服務做進一步交流，提出建議，確認為業(yè)主需要。 裝修管理制度 目的為了規(guī)范項目內商鋪裝修行為，遵守政府法律法規(guī)、維護所有業(yè)主、承租人的共同利益，實施規(guī)范、安全、品質保障的商鋪裝修行為。1　 物業(yè)管理部負責人負責裝修申請的審批，并就重大違規(guī)現(xiàn)象進行處理。b. 如實填寫《裝修申請表》各項內容，并提供以下資料：c. 房屋的產權證明或商品房買賣合，產權所有者身份證明復印件（如營業(yè)執(zhí)照、身份證），非業(yè)主需出具業(yè)主授權書；d. 聘請的裝飾裝修施工隊資質證明、項目負責人身份證、營業(yè)執(zhí)照等復印件；如屬簡單裝飾裝修，必須由業(yè)主出具裝飾裝修擔保書后，可不提供資質證明等資料；e. 施工方案、施工平面圖、各立面圖、水電施工圖等設計資料；f. 如為承租人的，還需提供租賃合同復印件和承租人的身份證明復印件。3　 確認裝修設計符合規(guī)范且不會對建筑安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響的，在一個工作日內給出答復，在《裝修申請表》上進行簽批，審核同意的報物業(yè)管理部負責人批準。2) 施工人員在辦理《出入證》時需提交2張一寸近期彩照，1張用于證件，另1張用于施工人員登記表存于保安處，便于安保人員對施工人員出入的管理。1. 裝修施工結束后，物業(yè)管理部需聯(lián)合物業(yè)工程人員，協(xié)助業(yè)主或承租人、施工單位對裝修進行驗收。4. 裝修驗收合格一個月后，物業(yè)管理部聯(lián)系工程人員對裝修施工組織復驗，復驗無問題的，在《裝修申請表》上注明“復驗合格”后，由財務部門退還業(yè)主的裝修保證金。 本項目內裝修隊實行憑《施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。 施工隊在取得進入本項目施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：1) 交納施工押金，按施工人數(shù)乘以3) 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交1寸免冠相片兩張，工本費元。 每項工程驗收后，經1個月再復驗，確定無質量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。 使用范圍本制度適用于物業(yè)管理部日常服務與管理工作。 上班時必須先到物業(yè)管理處報到，然后外出工作，工作結束后必須及時到物業(yè)管理處簽到。 不做有損公司形象的事，不收取業(yè)主的錢物。 物業(yè)管理部中午值班時間為11：30～13：00，由當班輪值綜合服務管理人員負責；夜間值班時間17：30～次日8：30，由管理處安防管理員（安保人員）在保安室輪值。 夜班期間不能及時處理的投訴、委托、報修等問題，應在次日與綜合服務管理員交接班時根據(jù)夜間值班記錄表上登記的情況，由當值管理員及時填寫相應《維修工作單》或《投訴記錄表》通知相關部門處理。 交班前應進行環(huán)境清理，接班者檢查合格后交班者方可離開。 適用范圍適用于轄區(qū)內業(yè)主、經營戶及各類公用設施、設備的報修處理工作。4) 管理人員負責對維修服務情況進行回訪，以保證為業(yè)主、經營戶提供滿意的服務。負責對轄區(qū)內供水、供電、供氣系統(tǒng)的報修服務。 特約報修。 工程部門設備設施管理員在《報修記錄表》上簽收，將《維修派工單》（第二、三聯(lián)）領回，第1聯(lián)留客戶服務中心備存。 對于不屬于《維修項目收費標準》中的報修項目，由工程部門設備設施管理員在接單后15分鐘內對維