【正文】 49,　19警棍41,　20充電電筒4　辦公設(shè)備　　74,　21辦公桌椅126,　22員工更衣箱1311,　23塑封機(jī)1　24考勤鐘11,1,　25驗(yàn)鈔機(jī)2　26微波爐2　40027打印機(jī)31,　28文件柜121,14,　29電話機(jī)61,　30辦公用品11,1,　31前期印刷費(fèi)15,5,用戶手冊(cè)、宣傳資料等37辦公用房裝修130,30,　　　　總計(jì)159,　固定資產(chǎn)清單序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)金額1電錘22擦地機(jī)13高速拋光機(jī)14干濕二用吸水機(jī)15電動(dòng)升降機(jī)（10米）16電腦57復(fù)印機(jī)18保險(xiǎn)柜19簡(jiǎn)易自動(dòng)扶梯清潔機(jī)13,3,10高壓水槍16,6,11傳真機(jī)12,2,　合計(jì)149,三年折舊四.“文化廣場(chǎng)”管理處財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明1) 根據(jù)業(yè)主方提供的物業(yè)委托內(nèi)容，我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)占比較大比重的狀況，本著節(jié)約與保障并重的原則作出物業(yè)費(fèi)測(cè)算。3) 物業(yè)收費(fèi)嚴(yán)格按照國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例和上海市物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行，如有違反物業(yè)相關(guān)條例，按照物業(yè)行業(yè)相關(guān)規(guī)定處理。5) 由于“文化廣場(chǎng)”的招商定位未確定，本標(biāo)書中人員配置及運(yùn)行費(fèi)用僅作參考，具體按照實(shí)際情況調(diào)整。技術(shù)文件技術(shù)文件第一章 管理服務(wù)理念、目標(biāo)1. 總體物業(yè)管理服務(wù)理念：以人為本針對(duì)綠地太倉(cāng)新城的顯赫、尊榮的設(shè)計(jì)理念和建筑特點(diǎn)，時(shí)刻維護(hù)和保障業(yè)主的利益，制作可行性的經(jīng)營(yíng)策劃，努力營(yíng)造繁榮、先進(jìn)的商業(yè)氣氛，提高商務(wù)區(qū)的商務(wù)價(jià)值，堅(jiān)持服務(wù)以人為本，追求“更加優(yōu)秀”之立意及物業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合物業(yè)管理各個(gè)要素，我們確定“以人為本”管理服務(wù)理念，以“星級(jí)物管、科技物管、人文物管、品質(zhì)物管”的四項(xiàng)特色服務(wù)。如何適應(yīng)各類不同來(lái)賓的需求，提供盡可能多的服務(wù)，是本案物業(yè)管理工作的一個(gè)重要課題。：以效率為先高效率的管理不僅僅體現(xiàn)于節(jié)約時(shí)間方面，更是體現(xiàn)于有效的組織結(jié)構(gòu)、明確的管理制度、良好的團(tuán)隊(duì)精神、先進(jìn)的預(yù)測(cè)技術(shù)和敏銳的反饋系統(tǒng)等，它是一種深層次的管理手段。15上海XX物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán)新城投標(biāo)文件“文化廣場(chǎng)”物業(yè)管理的總體定位：u 客戶的任何需求，將作為我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)，并爭(zhēng)取滿足并超越的期望；u “文化廣場(chǎng)”將作為上海未來(lái)物業(yè)管理的標(biāo)志性項(xiàng)目，在各項(xiàng)資源的投入方面將不遺余力；u “文化廣場(chǎng)”的物業(yè)管理將定位在星級(jí)賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，日常的管理與服務(wù)將充分體現(xiàn)上海市一流服務(wù)水平，為企業(yè)形象的樹立竭盡全力！u 二年內(nèi)通過(guò)上海市“物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”管理目標(biāo)；u 入住客戶顧客滿意度指標(biāo)（CST）達(dá)到95%以上；u 力爭(zhēng)安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率為0；u “文化廣場(chǎng)”物業(yè)成為高橋區(qū)域時(shí)尚地標(biāo)。u 行業(yè)性質(zhì)：以全心全意為入駐“文化廣場(chǎng)”各單位服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容要符合業(yè)者的需求，服務(wù)的方式要適應(yīng)他們的心理，真正做到“零干擾”、“無(wú)抱怨”。u 超前服務(wù)：通過(guò)日常與業(yè)主和客戶的溝通，理解他們的潛在需要，想客戶之所想，積極拓展服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)超前服務(wù)。u 領(lǐng)先水平：通過(guò)我們的努力，打造“文化廣場(chǎng)”物業(yè)管理的品牌，達(dá)到“上海物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的水平?！拔幕瘡V場(chǎng)”組織架構(gòu)上海XX物業(yè)有限公司“文化廣場(chǎng)”管理處經(jīng)理經(jīng)理1人、助理1人 保潔領(lǐng)班1人客戶部主管1人工程主管1人保安主管1人 客服員人員1人行政主管兼財(cái)務(wù)1 人保安人員40人領(lǐng)班4人內(nèi)保 4人巡邏8 人地面崗8人監(jiān)控 4 人車管員12人保潔員22人內(nèi)保潔 20人環(huán)境 2 人維修人員 16人電梯保養(yǎng)（專業(yè)公司）綠化養(yǎng)護(hù)（專業(yè)公司） “文化廣場(chǎng)”管理處執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理責(zé)任制，這是一種直線制的領(lǐng)導(dǎo)形式。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由經(jīng)理直接安排，各主管下屬人員直接向其負(fù)責(zé)，各主管及各職位專業(yè)人員直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。u 制訂出各部門直至每個(gè)員工的目標(biāo)，形成以總目標(biāo)指導(dǎo)分目標(biāo)、分目標(biāo)保證總目標(biāo)的一個(gè)目標(biāo)鏈。u 注重工作成效目標(biāo)計(jì)劃分目標(biāo)計(jì)劃實(shí)施體系反饋和檢查資源使用、控制體系橫道圖成本控制總目標(biāo)分解u 有完善的目標(biāo)考核體系。u 每年一次第三方顧客滿意度調(diào)查。u 在內(nèi)部管理上，每周召開管理處例會(huì)和部門例會(huì)。公司十分注重管理手段的現(xiàn)代化和科學(xué)化，引進(jìn) “網(wǎng)絡(luò)”技術(shù)，開發(fā)物業(yè)管理軟件，建立遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)質(zhì)量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，不僅使物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，而且達(dá)到了預(yù)算管理和計(jì)劃管理。、監(jiān)督、評(píng)估體系我們認(rèn)為“文化廣場(chǎng)”的各項(xiàng)物業(yè)管理制度、規(guī)范及流程只是作好日常管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)，要使工作的開展達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及要求，必須建立有效的監(jiān)控體系，因此我們將采用“文化廣場(chǎng)”管理處自查、公司監(jiān)督及業(yè)主評(píng)估的完整體系來(lái)確保管理服務(wù)工作的品質(zhì)和水準(zhǔn)，主要手段包括：173。 管理處每月二次夜間巡查173。 每年一次第三方客戶滿意度評(píng)估173。 接受業(yè)主的質(zhì)量管理綜合考評(píng)173。 參加行業(yè)評(píng)估及政府部門測(cè)評(píng)公司按ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的要求建立、實(shí)施、維持文件的質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改善其有效性。 確定質(zhì)量管理所需的過(guò)程及其順序和相互關(guān)系，編制相應(yīng)的程序文件并是其應(yīng)用于整個(gè)公司的相關(guān)領(lǐng)域；173。 確保能夠獲得支持這些過(guò)程的操作和監(jiān)控、測(cè)量和分析；173。 當(dāng)某一能夠影響產(chǎn)品符合要求過(guò)程委托外包時(shí)，對(duì)這過(guò)程進(jìn)行控制。主要內(nèi)容包括：173。 保安、清潔管理狀況分析；173。 保險(xiǎn)及各項(xiàng)外包合同/協(xié)議執(zhí)行狀況分析；173。 用戶滿意度狀況分析；173。 員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施情況分析；173?！秿徫荒繕?biāo)責(zé)任書》、《職位說(shuō)明書》、《年度財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行文件》、《年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核責(zé)任書》、《年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確認(rèn)書》、部門《年度安全責(zé)任書》和《資產(chǎn)使用管理責(zé)任書》及我們組織的現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定檢查為主要依據(jù)，對(duì)管理處經(jīng)理實(shí)施考評(píng)。◆行政客戶服務(wù)部： 負(fù)責(zé)貫徹物業(yè)處經(jīng)理會(huì)議精神，并檢查督促落實(shí)，做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)； 組織抓好物業(yè)處年度工作計(jì)劃、工作總結(jié)及各個(gè)階段的材料的撰寫工作，管好文秘工作，審核所有以物業(yè)處名義印發(fā)的文件、報(bào)告等； 負(fù)責(zé)按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)的要求檢查各部的質(zhì)量體系的執(zhí)行情況； 負(fù)責(zé)物業(yè)處各類會(huì)議的組織、落實(shí)；熱情做好客戶來(lái)信、來(lái)電、來(lái)訪接待工作，并根據(jù)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)限期保質(zhì)、保 量完成投訴事件及保修項(xiàng)目的核收與轉(zhuǎn)發(fā)工作，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行定期回訪。1熱情接待與定期走訪客戶，把客戶意見及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，協(xié)調(diào)相鄰的客戶使用糾紛。1對(duì)分管部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行每月一次工作考核。1管理處住戶資料不得向外隨意泄漏，除國(guó)家政、法部門因工作需要，在出示單位介紹信及本人有效證件，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)同意后方可查閱。同時(shí)，還應(yīng)做好部分服務(wù)工作。巡邏崗應(yīng)定時(shí)對(duì)“文化廣場(chǎng)”公共部位進(jìn)行巡邏，檢查各部位安全狀況，杜絕事故隱患。應(yīng)為進(jìn)出“文化廣場(chǎng)”的客戶搬運(yùn)行李及指點(diǎn)方向。消防員應(yīng)按照消防安全管理制度檢查“文化廣場(chǎng)”防火安全情況及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的完好率；嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火安全監(jiān)理制度；做好防火安全和消防的宣傳教育工作，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)?！艄こ滩柯氊?zé)“文化廣場(chǎng)”各類裝修和裝修管理規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)務(wù)裝修活動(dòng)。按有關(guān)規(guī)定對(duì)違章裝修戶進(jìn)行恰當(dāng)?shù)奶幚??！拔幕瘡V場(chǎng)”各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。◆保潔保綠部職責(zé)保質(zhì)保量完成每日安排的例行工作；熟練掌握清潔設(shè)備及清潔劑的使用，提高清潔水準(zhǔn)及效率；在工作中發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)修；協(xié)助處理突發(fā)事件，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；遇有客戶投訴，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；不得向客戶提供私人服務(wù)及索取報(bào)酬；提高自身工作知識(shí)及技巧，以達(dá)更佳效果；遵守上級(jí)指示，無(wú)異議地執(zhí)行一切合理的工作。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織和督導(dǎo)各部門落實(shí)，努力降低維修及能耗費(fèi)用； 制定工程部的年度及月度工作計(jì)劃，安排本部門員工的工作； 組織開展部門員工培訓(xùn)，培訓(xùn)員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務(wù)態(tài)度； 處理下屬各崗位在安裝、維修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，若遇重大疑難問(wèn)題，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，盡可能減少對(duì)客戶的影響； 安排人力保證客戶報(bào)修服務(wù)，協(xié)助處理客戶投訴事宜； 主持召開部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常； 負(fù)責(zé)每月檢查工程材料庫(kù)存及零配件的消耗情況，若發(fā)現(xiàn)短缺，應(yīng)及時(shí)提出購(gòu)買申請(qǐng)；定期向經(jīng)理匯報(bào)工程狀況，并提出合理化建議；1做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議；1年終對(duì)部門員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃；完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。保潔保綠部主管： 制定本部門保潔、保綠管理方案及各項(xiàng)制度，編制相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行；保證“文化廣場(chǎng)”清潔美觀，為客戶提供美觀、舒適的生活和工作環(huán)境； 制定保潔部的年度及月度工作計(jì)劃，安排本部門員工的工作； 負(fù)責(zé)日常保潔保綠工作的安排、執(zhí)行、培訓(xùn)，完整各類記錄； 安排人力保證保潔服務(wù)，協(xié)助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜； 主持召開部門的工作例會(huì)，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保潔部各項(xiàng)工作運(yùn)作正常； 定期向經(jīng)理匯報(bào)保潔狀況，并提出合理化建議； 做好安全生產(chǎn)及勞動(dòng)保護(hù)工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質(zhì)量，就人員聘免提供建議； 年終對(duì)部門員工進(jìn)行績(jī)效考核，總結(jié)年度工作、并安排來(lái)年工作計(jì)劃；完成上級(jí)指派、下達(dá)的其他工作任務(wù)。 知識(shí)水平： 熟悉房地產(chǎn)、物業(yè)管理和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)政府主管部門的崗位培訓(xùn)；了解公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，并善于將其分解為本部門的質(zhì)量目標(biāo)；熟悉本管理處各崗位的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和質(zhì)量控制規(guī)范，能在實(shí)踐中認(rèn)真貫徹執(zhí)行；熟悉物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及管理知識(shí)。開拓創(chuàng)新的能力：根據(jù)客戶和住戶需求的不斷變化，及時(shí)開發(fā)新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，提出有利于公司發(fā)展的新建議，積極為公司增加效益作出貢獻(xiàn)。語(yǔ)言文字表達(dá)能力：能編制部門各類管理制度、規(guī)范、專題報(bào)告和工作總結(jié)，善于與客戶和住戶進(jìn)行交流、溝通，得到客戶和住戶的信任和理解；熟悉物業(yè)管理計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用。二、 管理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 各部門各崗位人員配置計(jì)劃（中標(biāo)招商）部門崗位人數(shù)主要工作范圍管理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)“文化廣場(chǎng)”的全面物業(yè)管理工作經(jīng)理助理（兼行政主管）1協(xié)助“文化廣場(chǎng)”的全面物業(yè)管理工作，主管與業(yè)主及對(duì)外的聯(lián)系、協(xié)調(diào)人事及其他行政事務(wù)客戶服務(wù)部（1人）財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)管理處財(cái)務(wù)工作客戶服務(wù)（兼）1負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案管理、內(nèi)勤工程部（9人）工程主管1協(xié)助管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作（弱電工程師）BA/配電值班4BA室和配電室值班并接受夜間業(yè)主委托維修日常維修4“文化廣場(chǎng)”設(shè)備的操作和日常維修（強(qiáng)電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項(xiàng)工（泥、木、油漆、鉗工等）保安部（25人）保安主管（兼消防專管員）1協(xié)助管理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)保安全面工作，管理”文化廣場(chǎng)”各類與安全、消防相關(guān)事宜保安領(lǐng)班4每班各一人，負(fù)責(zé)本班組的業(yè)務(wù)工作（不脫產(chǎn)）中控室424小時(shí)值班，四班二運(yùn)轉(zhuǎn)門崗4負(fù)責(zé)門崗的保安巡邏4車管8車輛管理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機(jī)動(dòng)人員保潔部（13人）保潔主管1協(xié)助管理處經(jīng)理工作，負(fù)責(zé)清潔部全面工作專項(xiàng)保潔4負(fù)責(zé)定期保潔及輪休頂班樓面保潔工6大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計(jì)50部門崗位人數(shù)主要工作范圍管理處經(jīng)理1負(fù)責(zé)“文化廣場(chǎng)”的全面物業(yè)管理工作經(jīng)理助理（兼行政主管）1協(xié)助“文化廣場(chǎng)”的全面物業(yè)管理工作，主管與業(yè)主及對(duì)外的聯(lián)系、協(xié)調(diào)人事及其他行政事務(wù)行政服務(wù)部（2人）財(cái)務(wù)1負(fù)責(zé)管理處財(cái)務(wù)工作客戶服務(wù)1負(fù)責(zé)文件起草、打印、客戶檔案管理、內(nèi)勤工程部（10人）工程主管1協(xié)助管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)工程部工作（弱電工程師）BA/配電值班4BA室和配電室值班并接受夜間業(yè)主委托維修日常維修4“文化廣場(chǎng)”設(shè)備的操作和日常維修（強(qiáng)電含電梯、弱電、空調(diào)鍋爐、給排水、三項(xiàng)工（泥、木、油漆、鉗工等）保安部（33人）保安主管（兼消防專管