【正文】 率的管理不僅僅體現(xiàn)于節(jié)約時(shí)間方面，更是體現(xiàn)于有效的組織結(jié)構(gòu)、明確的管理制度、良好的團(tuán)隊(duì)精神、先進(jìn)的預(yù)測技術(shù)和敏銳的反饋系統(tǒng)等，它是一種深層次的管理手段。技術(shù)文件技術(shù)文件第一章 管理服務(wù)理念、目標(biāo)1. 總體物業(yè)管理服務(wù)理念：以人為本針對綠地太倉新城的顯赫、尊榮的設(shè)計(jì)理念和建筑特點(diǎn)，時(shí)刻維護(hù)和保障業(yè)主的利益，制作可行性的經(jīng)營策劃，努力營造繁榮、先進(jìn)的商業(yè)氣氛，提高商務(wù)區(qū)的商務(wù)價(jià)值，堅(jiān)持服務(wù)以人為本，追求“更加優(yōu)秀”之立意及物業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合物業(yè)管理各個(gè)要素，我們確定“以人為本”管理服務(wù)理念，以“星級物管、科技物管、人文物管、品質(zhì)物管”的四項(xiàng)特色服務(wù)。3) 物業(yè)收費(fèi)嚴(yán)格按照國家物業(yè)管理?xiàng)l例和上海市物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行，如有違反物業(yè)相關(guān)條例，按照物業(yè)行業(yè)相關(guān)規(guī)定處理。㎡，42176=105440元其中人工費(fèi)用約84352 元；材料費(fèi)用約21088元。12月=400元/月自行解決合計(jì)26—1400元/月600/月注：⑴制服每二年更換一次，每人每次發(fā)放2套計(jì)；⑵制服的洗燙按每人每月二次計(jì)，（僅限行政管理人員及客戶服務(wù)部、保安部員工）＊附件3 “文化廣場”管理處行政辦公費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目月度費(fèi)用（元）年度費(fèi)用（元）備注1固定電話費(fèi)60072002辦公用品900108003復(fù)印機(jī)維修費(fèi)20024004法律事務(wù)及公共關(guān)系費(fèi)用3000360005資料印刷費(fèi)50060006節(jié)日布置費(fèi)5000600007交通運(yùn)輸費(fèi)用250030000對外聯(lián)系8其他不可預(yù)見費(fèi)用100001200009合計(jì)22700272400＊附件清潔耗材表序號(hào)名稱單位單價(jià)數(shù)量費(fèi)用(元/月)備注1消毒型多功能清潔劑箱2　2空氣清香劑瓶10　3不銹鋼保養(yǎng)清潔劑箱　4玻璃清潔劑箱　5靜電除塵劑箱　6堿性清潔劑(脫油劑)箱　7馬桶清潔劑(除漬劑)箱　8洗手液瓶30.　9地板蠟箱1.　10去蠟水箱1.　11消毒劑瓶12.　12噴潔蠟箱　13卷紙卷共計(jì)20層,每層男女洗手間蹲位以6個(gè)計(jì),每天2卷；14垃圾袋只390420層,每層樓梯6個(gè)垃圾筒,加公共區(qū)域以8個(gè)計(jì),每天1次，15小垃圾袋只732020層,每層男女洗手間蹲位以6個(gè)計(jì),每天更換2次；16百潔布塊　17拖把頭個(gè)　18抹布塊　總計(jì)?。郊? 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)（ 7500 元/月）消防/給水管網(wǎng)83310000配套設(shè)施（含公共設(shè)施）333340000房屋建筑外立面維護(hù)250030000道路養(yǎng)護(hù)83310000小計(jì)7500900002公共設(shè)備設(shè)施檢測費(fèi)（5400 元/月）高配間電試400048000房屋避雷檢測100012000高壓設(shè)備電試費(fèi)400048000小計(jì)5400648003電梯系統(tǒng)（16臺(tái)）（ 10587 元/月）電梯年檢及限速器檢測費(fèi)98711840電梯設(shè)備維保費(fèi)9600115200小計(jì)105871270404弱電系統(tǒng)（7550元/月）消防報(bào)警系統(tǒng)維保費(fèi)233328000消防系統(tǒng)設(shè)備維修配件費(fèi)2172600保安監(jiān)控系統(tǒng)維保費(fèi)500060000小計(jì)7550906005空調(diào)系統(tǒng)（22273元/月）中央空調(diào)機(jī)組維保費(fèi)13000156000空調(diào)箱維保費(fèi)（40個(gè)）500060000風(fēng)機(jī)盤管（641個(gè)）427351280小計(jì)222732672806外墻清洗（6500元/月）外墻清洗650078000小計(jì)650078000小計(jì)59810717720三、其他費(fèi)用物業(yè)前期介入及各階段物業(yè)服務(wù)費(fèi)模式按照物業(yè)管理前期介入時(shí)間，按直接成本計(jì)算，物業(yè)公司不收取管理酬金序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1人工費(fèi)用（30450元/月）項(xiàng)目經(jīng)理11600包含“五金“結(jié)構(gòu)工程師9425設(shè)備工程師9425小計(jì)304502%（ 1614元/月）稅金16143合計(jì)32064 物業(yè)服務(wù)介入后期管理（包括中標(biāo)及招商階段）物業(yè)服務(wù)費(fèi)模式，物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金；開發(fā)商支付其他運(yùn)行費(fèi)用。＊ 附件2：員工服裝及洗燙費(fèi)用明細(xì)表部門人數(shù)制服配備內(nèi)容（人）制服費(fèi)用洗燙費(fèi)用物業(yè)管理處5西裝2套襯衫2件領(lǐng)帶1根10人1200元/套2套247。平方米+ 2674平方米M2商業(yè) 物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書XX物業(yè)管理有限公司二0一四年二月目 錄第一部分：商務(wù)文件 3一、物業(yè)管理處收入預(yù)算方案 4二、物業(yè)管理處收支預(yù)算方案分類明細(xì) 5三、其他費(fèi)用 11四、”文化廣場”管理處財(cái)務(wù)預(yù)算說明 12第二部分：技術(shù)文件 14第一章：管理服務(wù)理念和目標(biāo) 15一、總體管理服務(wù)理念和目標(biāo) 15第二章：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式 15一、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 15二、管理處運(yùn)行方式及各部門職責(zé) 16第三章：管理服務(wù)人員配備 25一、管理處各崗位員工的任職要求 25二、管理處經(jīng)理要求 26三、管理處各部門、各崗位的人員配備數(shù)以及各崗位的職責(zé) 27四、管理處新員工的培訓(xùn)方案及計(jì)劃 34第四章：物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置 35一、管理用房 35二、管理設(shè)施 35第五章：物業(yè)管理分項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)與承諾 37第六章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)管理、保潔、保安、護(hù)綠工作的實(shí)施方案 40一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 40二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施 40三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施 60四、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔度的措施 63五、綠化（喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施）按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項(xiàng)目和措施 71六、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安24小時(shí)執(zhí)勤、巡視重點(diǎn)部位24小時(shí)監(jiān)控的崗位職描述責(zé) 74 七、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識(shí)向住戶的宣傳設(shè)想 74八、 物業(yè)管理檔案管理設(shè)想 80九、 其他物業(yè)管理措施及承諾 82第七章：豐富社區(qū)文化、加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施 85第八章：智能化設(shè)施的管理與維修方案 86第九章：施工噪聲控制等與業(yè)主密切相關(guān)事件的應(yīng)對措施 90第十章：提供《臨時(shí)管理公約》的建議稿 100第十一章：物業(yè)管理早期介入服務(wù) 103一、商業(yè)用房在實(shí)際運(yùn)行前的管理措施： 108第十二章：本企業(yè)在投標(biāo)項(xiàng)目中的服務(wù)特色（總結(jié)） 108 商務(wù)文件商務(wù)文件一、物業(yè)管理處收入預(yù)算方案1. 管理收費(fèi)單價(jià)投 標(biāo) 申 請 表項(xiàng)目數(shù)據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)M2管理者酬金計(jì)提比例7%投標(biāo)人投標(biāo)企業(yè)名稱：上海有限公司投標(biāo)企業(yè)（蓋章）；“文化廣場”物業(yè)支出預(yù)算；。平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月 全年物業(yè)管理費(fèi)收入： 773875元/月12月=9286500元物業(yè)管理處收支預(yù)算方案及分類明細(xì)“文化廣場”管理處財(cái)務(wù)收入?yún)R總表項(xiàng)目面積月收入（元）年收入（元）備注2號(hào)樓19613平方米2~4號(hào)樓：2年247。，前期物業(yè)空房管理費(fèi)（中標(biāo)及招商階段公共能耗及設(shè)備運(yùn)行費(fèi)）序號(hào)租賃率%開發(fā)商予以物業(yè)補(bǔ)貼金額/元/月備注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%16153265010%7696376000說明：費(fèi)用按照18元/㎡/月為計(jì)算基數(shù)。前期物業(yè)管理招商階段費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用每月支出每年支出備注1人工費(fèi)用（179109元/月）管理人員（3人）31900382800見附件1機(jī)電人員（10人）73660883920保安人員（33人）1006521207824保潔人員（15人）40254483048小計(jì)（61人）17910921493082管理人員服裝費(fèi)（2000元/月）管理人員服裝費(fèi)2000240003行政辦公費(fèi)（ 13620 元/月）行政辦公費(fèi)136201634404保安物耗（1800元/月）保安物耗1800216005保潔材料費(fèi)（2500元/月）保潔材料費(fèi)2500300006垃圾清運(yùn)費(fèi)用（4000元/月）垃圾清運(yùn)費(fèi)用4000480007綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（4000元/月）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)40004800010公眾責(zé)任險(xiǎn)（1500元/月）公眾責(zé)任險(xiǎn)15001800011固定資產(chǎn)折舊（4153元/月）固定資產(chǎn)折舊41534983612管理者酬金（32503元/月）管理者酬金（7%）3250339003613法定稅金（41015元/月）法定稅金（%）合計(jì)2581803098160 開辦費(fèi)開辦費(fèi)及固定資產(chǎn)費(fèi)用由我物業(yè)公司承擔(dān)。4) 1號(hào)樓地下車庫費(fèi)用未計(jì)入物業(yè)費(fèi)用。 雖然進(jìn)駐“文化廣場”客戶行業(yè)范圍也比較廣泛，從業(yè)人員對物業(yè)管理的需求也會(huì)多種多樣，服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠(yuǎn)勝于單一商務(wù)辦公類型的物業(yè)管理。：以科技為動(dòng)力“文化廣場”裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化控制系統(tǒng)等，物業(yè)管理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地掌握并使用管理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確?！拔幕瘡V場”內(nèi)用戶正常工作的關(guān)鍵，也是物業(yè)管理工作的關(guān)鍵。u 星級管理：管理方式和服務(wù)水準(zhǔn)“以星級賓館”作為參照，把星級賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式引進(jìn)”文化廣場”，管理上實(shí)行規(guī)范化、科學(xué)化，在服務(wù)上實(shí)行“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，達(dá)到科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一，把服務(wù)不斷推向“星級化”。第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式一、 管理處組織架構(gòu)部門設(shè)置管理處共分六個(gè)職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶滿意為物業(yè)管理的宗旨。二、 管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé). 目標(biāo)管理體系在“文化廣場”的物業(yè)管理上，建立目標(biāo)管理體系，即由管理處全體員工參與目標(biāo)的制訂，在工作中實(shí)行自我控制，并努力完成工作目標(biāo)。管理目標(biāo)監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制圖業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)管理公司行業(yè)行政主觀部門“文化廣場”物業(yè)處理處規(guī)章制度內(nèi)部員工監(jiān)督約束20目標(biāo)責(zé)任人分解圖管理處部門班組管理員總目標(biāo)保證措施部門目標(biāo)保證措施班組目標(biāo)保證措施個(gè)人目標(biāo)保證措施信息反饋和處理機(jī)制圖服務(wù)員保安員保潔員維修工業(yè) 主用 戶上級指令執(zhí)行結(jié)果信息接收監(jiān)控、跟蹤分析整理發(fā)布命令執(zhí)行命令（相關(guān)人員）管理處運(yùn)作工作流程圖擬制管理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)各 種 資 料 準(zhǔn) 備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)接受與接管住戶辦理入住手續(xù)搬遷入住建立各類檔案日常管理和培訓(xùn)行政服務(wù)設(shè)備管理清潔綠化保安消防訂立規(guī)章制度u 嚴(yán)格按照ISO9001；2000質(zhì)量保證體系運(yùn)行。u 每日及時(shí)完成當(dāng)日工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋。 管理處每日常規(guī)例行檢查173。 公司季度管理服務(wù)工作評定檢查173。公司建立的質(zhì)量管理手冊及文件化的程序是為了：173。 確保達(dá)到所計(jì)劃的持續(xù)改進(jìn)這些過程所需的措施能夠長期有效實(shí)施；173。 公共區(qū)域管理狀況分析；173。 工程專項(xiàng)/維修及保養(yǎng)狀況