【正文】 6．安全檢查記錄 7．整改通知書 8．消防設(shè)備清單 9．消防演習(xí)報告 10．消防器材卡 11．消防設(shè)備檢查保養(yǎng)表 12．消防值班記錄 13．消防報警處理記錄 14．入伙通知書 15．住戶登記表 16．退租清單 17．保安值班記錄 18．保安哨位巡查記錄表 19. 警械警具配備登記表 20．出入證件辦理登記表 21．物品搬運放行單 22．保安排班表 23．安防員月訓(xùn)練表 24．水池、水箱情況登記25．水泵運行記錄26．機電設(shè)備月檢表27．變配電運行記錄表28．發(fā)電機試機記錄29．抄表單30．空調(diào)運行記錄31．電梯檢查表32．清潔工工作考評表33．消殺藥品投放記錄34．綠化工作記錄表35. 綠化工作考評表36. 裝修改進申報表37. 裝修巡檢記錄38. 臨時施工證發(fā)放記錄39. 出入證件40. 公用設(shè)施登記表41. 公用設(shè)施完好率統(tǒng)計表42. 郵件發(fā)放登記表43. 停車場檢查登記表44. 停車場車輛出入登記表45. 維修單46. 維修記錄47. 設(shè)備完好率統(tǒng)計48. 工程項目審批表49. 工程驗收結(jié)算表50. 大修項目計劃表51. 標(biāo)識登記清單52. 應(yīng)急情況處理記錄53. 社區(qū)文化活動計劃表54. 社區(qū)文化活動記錄表xxxx. 管理費交費記錄56. 付款通知書57. 未交費處理報告58. 物品需求計劃表59. 物品采購計劃表60. 物品入庫驗收記錄61. 分供應(yīng)調(diào)查評價表62. 合格分供應(yīng)名單63. 分供應(yīng)年度評審表64. 分包項目質(zhì)量檢查記錄65. 庫房物品盤點清單66. 發(fā)料單67. 文件主清單68. 文件發(fā)放記錄69. 文件修改申請表70. 外來文件登記表71. 文件呈批傳閱表72. 傳真登記表73. 機電設(shè)備臺帳74. 設(shè)備卡75. 計量設(shè)備檢驗記錄76. 考評記錄77. 考評總結(jié)報告78. 內(nèi)部質(zhì)量審核計劃79. 內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表80. 不合格報告81. 內(nèi)部質(zhì)量體系審核報告82. 住戶意見調(diào)查表83. 住戶意見分析處理表84. 住戶投訴登記表85. 住戶投訴處理表86. 管理評審計劃87. 管理評審報告88. 糾正和預(yù)防措施報告89. 年度培訓(xùn)計劃90. 培訓(xùn)檔案記錄第三章 管理服務(wù)內(nèi)容及管理方式第一節(jié) 物業(yè)管理綜合服務(wù)內(nèi)容一、物業(yè)共用部位的維護和管理。用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長勢優(yōu)良。均分無重?zé)o漏。園林綠化工作一覽表園林綠化工作一覽表工作項目整形造型施肥澆水除雜草補缺殺蟲保潔防風(fēng)作業(yè)頻度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。蟑螂即密度：室內(nèi)15平方米，室外樓道20米以下。無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵、清潔率95%以上。遵紀(jì)守法，模范執(zhí)法，學(xué)雷鋒做好事，清正廉潔。車輛無違停、車輛無掛、擦碰。健身、擒拿格斗、隊列訓(xùn)練、行走、跑步、敬禮。無破壞綠化帶、無踐踏草坪、無亂扔亂倒、無亂吐亂燒現(xiàn)象，無各類噪音擾民。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天不少于4次。房屋外觀（1）房屋外觀完好、整潔、無私搭亂建、不妨礙市容和觀瞻；（2）室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一，美觀，無安全隱患；（3）外墻裝飾保持整潔無損；（4）不準(zhǔn)懸掛衣服或其它商業(yè)性標(biāo)語、標(biāo)牌等；（5）每23年清洗外墻一次；（6）公用內(nèi)墻、走廊、樓梯出現(xiàn)污漬后的粉飾處理。十六、住戶對物業(yè)管理滿意率90%通過精心服務(wù)、打造精品社區(qū)，落實上述各項承諾后，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意率達到或超過90%是很順理成章的。十三、責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0建設(shè)消防機房日檢制度，消防箱月檢制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消防控制系統(tǒng)委托專業(yè)維保公司進行維保，安防員、管理員、工程人員三級巡查，及時排除小區(qū)公共環(huán)境火災(zāi)隱患；加強對業(yè)主消防安全意識的宣傳，強化住戶的消防安全意識，加強重點部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)責(zé)任事故的發(fā)生。九、化糞池、雨水井、污水井完好率97%在日常巡查的基礎(chǔ)上，每年做兩次管道疏通，特別是雨季檢查計劃，平時由負責(zé)區(qū)域的清潔工每周對地漏染物清潔一次，保證上述設(shè)施完好。我們建議在公共位置安放分類的垃圾桶，以實際行動支持環(huán)保，引導(dǎo)業(yè)主的環(huán)保意識，進一步使垃圾分類變成可能。五、管理費收費率96%物業(yè)服務(wù)中心按照有關(guān)物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動式物業(yè)管理”的管理理念，引導(dǎo)住戶自愿交費，并通過有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費手續(xù)，以保證收費率的達標(biāo)。保修期內(nèi)，加強與地產(chǎn)的聯(lián)系溝通；保修期外，由我司負責(zé)與業(yè)委會溝通維修事宜，以保證房屋完好率達98%以上。公司有著較強的人力、物力、技術(shù)后盾，有在當(dāng)?shù)匾俗⒛康墓芾順I(yè)績。當(dāng)今社會是信息化社會，物業(yè)服務(wù)不能停在發(fā)通知、出公告的階段，我司在小區(qū)開通的信息平臺，推行“互動式物業(yè)管理”收效很好。當(dāng)首問責(zé)任人接到投訴后，要認(rèn)真記錄并弄清楚投訴人的姓名、地址以及投訴事項，有何要求，并即時向服務(wù)中心負責(zé)人匯報，由服務(wù)中心負責(zé)人作決策，具體落實對投訴事項何時解決和怎樣解決；（3）以及時處理，提高時效為原則。適逢法定節(jié)日、中國傳統(tǒng)節(jié)日或西方節(jié)日時，結(jié)合節(jié)假日的放假時間和節(jié)假日特定的文化內(nèi)涵來開展活動，比如：勞動節(jié)，開展我愛勞動征文或演講比賽；六一節(jié)前后，可組織小朋友進行游園活動或文藝表演動；重陽節(jié)，開展尊敬老人的夕陽紅棋牌比賽；國慶節(jié)，進行熱愛祖國、熱愛家園的攝影比賽；圣誕節(jié)，舉辦圣誕晚會，向老人和小孩子派發(fā)禮品活動。在落實活動經(jīng)費，我司擬通過服務(wù)費中出一點，公共資金中出一點，向周圍商家拉贊助來出一點，熱心公益事業(yè)的住戶自愿贊助一點的方式，多方位的籌集活動資金。四、環(huán)境衛(wèi)生的維護；有效促使保潔人員認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī)定的保潔流程與標(biāo)準(zhǔn)，保持小區(qū)公共環(huán)境整潔和層道的整潔，保證衛(wèi)生不留死角。如此以來，車輛的安全將得到大大的提升。小區(qū)現(xiàn)有監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、紅外線，但難以滿足防范要求。之后我公司還將按xxxx行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定季度計劃、年度計劃上呈采購方審議。第二節(jié) 項目管理構(gòu)想及發(fā)展愿景一、監(jiān)控、水泵、消防等機電設(shè)備的維護系統(tǒng)；小區(qū)的機房，猶如人的心臟，設(shè)施是否正常，直接影響業(yè)主生活，良好的維保能減少事故率、保持正常運行、延長使用年限，而如果管理不善則會使設(shè)施壽命急劇減少，并會導(dǎo)致事故頻發(fā)，不僅影響業(yè)主生活，還會帶來額外高額的維修費用，甚至影響人安全。宿舍區(qū)真正成為舒造、溫馨、認(rèn)人身心都放松的家園，讓業(yè)主盡享生活樂趣。 從現(xiàn)場考察看，小區(qū)配套機電設(shè)施、園林綠化及建筑物主體質(zhì)量較好，目前功能大體正常，主要問題在下水道疏通、屋面漏水上，雖然現(xiàn)在問題不是很大，但也影響到了業(yè)主生活、并且一定安全隱患，再這樣下去，問題就會接連出來。宿舍區(qū)位于xxxx市xxxx區(qū)人民南路四段xxxx號，小區(qū)位置環(huán)境優(yōu)美、交通便利。共計14幢、45個單元、616戶業(yè)主。如果繼續(xù)采用粗放式的管理可能對設(shè)施和物業(yè)帶來不可逆轉(zhuǎn)的創(chuàng)傷，給業(yè)主利益帶來重大損失，要引起重視并重點解決。xxxxxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司有充分的競爭意識和危機意識，在對先進同行的學(xué)習(xí)和不斷自我改進中，有著良好的服務(wù)意識，更有先人一步的服務(wù)技能。如我公司有幸中標(biāo)貴項目，將匯集公司技術(shù)精英，對小區(qū)設(shè)施進行一次會診，制定出詳盡的設(shè)施恢復(fù)計劃和日常保養(yǎng)計劃，保持機房設(shè)施得到良好養(yǎng)護；對于消防系統(tǒng)等政府要求專項外包的設(shè)施、以及監(jiān)控、門禁、對講、紅外線對射等安防系統(tǒng)需專業(yè)維保的設(shè)備，我公司將委托當(dāng)?shù)鼐邆滟Y質(zhì)，信譽良好的維保公司實行專業(yè)維保，并按1SO9001質(zhì)理控制體系監(jiān)督上述單位的維保質(zhì)量，保證小區(qū)“心臟”功能正常。三、小區(qū)安全防范及保安隊伍的管理；小區(qū)業(yè)主人身財產(chǎn)安全是物業(yè)管理服務(wù)中的重中之重。我司將對監(jiān)控鏡頭在維保過程中分批更換成像數(shù)高的鏡頭，各門禁閉門器進行更新，對已發(fā)的卡進行清理。刷卡處增加雨蓬，以免下雨時業(yè)主刷卡淋雨。其中，嚴(yán)格規(guī)定清潔工作在早上七點半前收完樓層垃圾，避免出現(xiàn)過多干擾業(yè)主情況；公共環(huán)境一小時保潔一次，停車位、小區(qū)主要道路視情況增加保潔次數(shù)；小區(qū)垃圾實行袋裝和分類，運輸過程中加蓋；日常工作中遇業(yè)主應(yīng)主動問候和禮讓；綠化保養(yǎng)方面，選擇優(yōu)秀的綠化公司對綠化進行托管，對老化作物進行及時更換，由我環(huán)境部負責(zé)進行日常工作進行監(jiān)管，保持小區(qū)內(nèi)綠化生機換發(fā)。在活動方式和活動內(nèi)容方面，我司從小區(qū)居民的實際訴求出發(fā)，選擇小區(qū)居民喜聞樂見的活動項目和方式，做到節(jié)假日和平時相結(jié)合，有松有馳的開展活動。六、投訴處理；針對目前業(yè)主反映對投訴處理慢，不及時問題。視投訴事項的大小，—8小時內(nèi)解決；投訴事項大的，涉及服務(wù)中心以外，需要多個政府部門或其他職能部門配合的，服務(wù)中心牽頭與有關(guān)部門聯(lián)系協(xié)商，及時向投訴者說明事情的進展情況，爭取早日解決；（4）及時回訪。如停水停電通知、社區(qū)活、居家貼士、都可及時發(fā)到業(yè)主手機上。我們相信，也請采購方放心，在我們的努力下，該項目一年達到市優(yōu)示范或同等目標(biāo)是沒問題的。三、房屋零修及時率98%，急修及時率99%物業(yè)服務(wù)中心設(shè)有的工程人員，接到急修指示后8分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場，以保證一般維修不過夜，緊急情況8分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，2分鐘內(nèi)做出正確判斷。六、綠化完好率98%按照公司《綠化工工作手冊》的要求，開展環(huán)境綠化工作，通過“互動式物業(yè)管理”方式的推行，規(guī)范居民行為，與住戶共同維護好小區(qū)的綠化環(huán)境。再就是發(fā)揮“互動式物業(yè)管理”的優(yōu)勢，通過嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶能自覺維護小區(qū)的清潔環(huán)境。十、消殺防四害每月兩次，履蓋率96%由市政專業(yè)消殺公司對小區(qū)公共區(qū)域每月兩次消殺，防治蚊蟲滋生，對地下井進行噴霧消毒，殺滅蟑螂，定期投放老鼠藥，保障業(yè)主健康。十四、責(zé)任治安案件發(fā)生低于1%。十七、一年將小區(qū)各項工作標(biāo)準(zhǔn)達到“市優(yōu)“或同等標(biāo)準(zhǔn)公司與業(yè)委會密切合作，建立良好內(nèi)部運行機制，共同做好各項服務(wù)工作，我司有信心一年后將小區(qū)各項工作達到“市優(yōu)“小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備運行（1）確保設(shè)備設(shè)施安全正常運行；（2）設(shè)備按規(guī)定及時維護保養(yǎng)，出現(xiàn)故障及時修理。無因管理責(zé)任造成被盜、刑事、治安案件年發(fā)案率0%。及時采取措施，控制局面，迅速報告等候支援。三、道路、交通車輛管理標(biāo)準(zhǔn)車輛進出實行驗證、登記制度；車輛需按規(guī)定指定位置停放。保護現(xiàn)場、制止糾紛、疏導(dǎo)交通、及時報案。四、環(huán)境衛(wèi)生管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)為了維護區(qū)內(nèi)、樓內(nèi)的公共環(huán)境整潔衛(wèi)生，保潔員實行12小時清潔保潔工作。100%日產(chǎn)清、整潔，無味，無污染。五、園林、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)給業(yè)主打造一個綠色、生態(tài)、園林式的居住環(huán)境，盡心進行養(yǎng)護管理、植物造型和修剪、植物的病蟲害防治、植物澆水施肥。二遍/月一遍/月一遍/季，發(fā)現(xiàn)蟲害連續(xù)多次至消滅為止。均勻適量，不損花木滲透地表5公分。保潔率95%以上風(fēng)前設(shè)立支柱疏剪枝葉，風(fēng)后清理斷枝，扶正苗木。共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、樓板、屋頂?shù)龋?、外墻面、大廳、梯間、通道等。四、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。八、安防管理，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、消防管理及應(yīng)急。十二、對業(yè)主和業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取、規(guī)勸、警告、批評、制止等措施。十六、公共關(guān)系和投訴處理工作。宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)圖設(shè)置說明 （1）服務(wù)中心實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責(zé)制，這是一種垂直型的管理模式，其優(yōu)點是信息反饋快、高效、反應(yīng)迅速。B、工程部：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護和維修，水、電、電訊、消防自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視監(jiān)控和對講系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施的運行、養(yǎng)護維修，室內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)等。否則，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定的控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的。在整個過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。在對內(nèi)部的管理中，服務(wù)中心有定期和不定期的各種會議，比如每周一次的服務(wù)中心各班組例會；服務(wù)中心會議內(nèi)容就是反映情況，溝通信息，協(xié)調(diào)關(guān)系、解決問題。因為當(dāng)人們對他的工作有“不樂意”的情感時，情感就成為意識的阻力，從而產(chǎn)生消極性，降低人的活動能力和工作效果。四、管理工作的控制方式（1）科學(xué)全面、嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、各項規(guī)章管理制度。（5）另外本公司非常重視對外服務(wù)質(zhì)量的控制。工作方式有談心、座談、家訪等。獎勵的形式有物質(zhì)獎勵和精神激勵等。D、工資福利機制：重在考核，依據(jù)貢獻大小進行工資決策。六、工作流程xxxx省xxxx醫(yī)院在檔案建立方面，執(zhí)行收集、整理、分類、編號、登記、輸入電腦、入柜、利用和檢查；在檔案資料管理方面，服務(wù)中心本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設(shè)立檔案、專柜保管。2．資料分類整理、分類收集后的所有信息，由檔案管理員負責(zé)人負責(zé)集中整理。（3）檔案分類組卷。（4）嚴(yán)格加強內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保文件的安全。管理工作資料、記錄、服務(wù)中心文件、通知、歷次活動記錄。原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。為工作方便可設(shè)置部