【正文】 的目的，創(chuàng)建服務(wù)效益示范工程，建立一種長(zhǎng)期有效的高校后勤保障體系， 為高校后勤社會(huì)化改革奉獻(xiàn)一份力量。在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本 管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè) 化管理。此項(xiàng)目物業(yè)服務(wù) 只含保潔和保安兩個(gè)單項(xiàng)服務(wù)，不含維修、工程、消防等其他服務(wù)。 一、 一種模式 針對(duì)所轄物業(yè)特點(diǎn) 制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。 追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)以周、月、季走訪 溝通的方式及時(shí)了解客戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓客戶 享受到安心、舒心、稱心的就餐工作環(huán)境。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共 管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。 制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作。采用“培訓(xùn)一上崗一再培訓(xùn)一再 9 上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一， 責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。 （ 4） 負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。 （ 8） 組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)。 （ 4） 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 （ 2） 負(fù)責(zé)外圍及物業(yè)周邊的保潔工作。遙“人性化”的管理，激勵(lì)員工的上進(jìn)心，關(guān)心員工的生活。確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。思想穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)高效，極具戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)。不合格者淘汰。 季度考核評(píng)分 管理處對(duì)員工每季度按工作業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考核評(píng)分，考核分 數(shù)與員工工資掛鉤，實(shí)際工資全額浮動(dòng)制。人才進(jìn)得來留得住，并不斷進(jìn)步和提高。 （四）重視用戶意見，及時(shí)落實(shí)整改，依例獎(jiǎng)懲員工 管理處將秉承“用戶第一，服務(wù)至上”的原則，始終以用戶為中 15 心，尊重，重視用戶的意見，及時(shí)整改，并落實(shí)到員工的工作中。 接到用戶口頭、書面表揚(yáng)或錦旗的，記入員工檔案依規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)當(dāng)月業(yè)績(jī)分，并按具體情況進(jìn)行物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)。 鼓勵(lì)員工參與內(nèi)部管理，為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對(duì)內(nèi)部管理提出建議和意見， 主動(dòng)進(jìn)行技術(shù)管理改革等，充分發(fā)揮管理的民主性。 16 開展各種文體活動(dòng)，豐富員工業(yè)余文化生活。 第四章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 一、 辦公及員工住宿用房計(jì)劃 辦公室 1 間，倉庫一間，保安宿舍 1 間和保潔員休息室 1 間。 、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行 情況。 任務(wù) 。 人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 。 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的人員培訓(xùn)。 項(xiàng)目保安員的崗位布置。 突發(fā)性安全事故的解決。 保潔工具的發(fā)放，管理。 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決或上報(bào)安全隱患。根據(jù)天津城建學(xué)院食堂物業(yè)管理定位及管理標(biāo)準(zhǔn)。 管理費(fèi)測(cè)算說明 ： 管理支出預(yù)算中的前期 開辦費(fèi) 攤銷，是指為在天津城建學(xué)院食堂實(shí)施物業(yè)管理所配備的一些固定資產(chǎn) ，如提供服務(wù)所需的工具、交通、通訊、辦公設(shè)備等。 天津城建學(xué)院食堂內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的重大維修工程項(xiàng)目 （中、大修或更多地改造工程項(xiàng)目），房屋本體的重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目 23 等由甲方另行委托，本次預(yù)算中不含此項(xiàng)費(fèi)用。 所有公共水電費(fèi)、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及物業(yè)管理辦公用水電費(fèi)均由甲方承擔(dān)，本次預(yù)算不含此項(xiàng)費(fèi)用。 專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出明細(xì) 專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出明細(xì) 單位：元 /月 編號(hào) 類別 項(xiàng)目 支出標(biāo)準(zhǔn) 合計(jì) 一 費(fèi)用支出（ 1 至 4 項(xiàng)和） 55343 1 人工費(fèi)費(fèi) 職位 人數(shù) 月支出 合計(jì) 人員工資 項(xiàng)目經(jīng)理 1 3000 3000 人事主管 1 1500 1500 保安主管 1 1500 1500 24 保潔主管 1 1500 1500 保安班長(zhǎng) 2 1200 2400 保潔班長(zhǎng) 2 1100 2200 保安員 10 1000 10000 保潔員 41 740 30340 合 計(jì) 59 52440 2 保安聯(lián)建費(fèi) 保安員 10 100 1000 3 保安用品折舊 如合作三年可不計(jì)此費(fèi)用 690 4 保潔用品折舊 1213 二 管理成本 費(fèi)用支出的 5% 2767 三 利潤(rùn) 一、二項(xiàng)之和的 10% 5811 四 稅金 一、二、三項(xiàng)之和的 % 3548 合計(jì) 一至四項(xiàng)之和 67469 25 第 七 章 物業(yè) 理規(guī)章制度和檔案的建立和管理 一、 管理規(guī)章制度 健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人 崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。包括：管理處清潔質(zhì) 量監(jiān)督辦法、各崗位 26 清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。包括：常用電話號(hào)碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、水侵淫急處理規(guī)定、電梯困人淫急處理程序、 盜警應(yīng)急處理程序、急救處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。 制定《項(xiàng)目經(jīng)理日常管理工作記錄》，包括：項(xiàng)目日記、采購(gòu)計(jì)劃、物品申購(gòu)計(jì)劃、各部門工作日常檢查記錄、近期需交辦事宜、各部門整改通知、會(huì)議記錄，必要時(shí)可通過照相或監(jiān)控手段等。 （一）保安部管理方案 保安人員配制方案 （ 按三個(gè)出口計(jì)算 共 13 人） ： 區(qū)域（崗位） 早班 中班 晚班 正常班 主管 1 人 1 人 班長(zhǎng) 兼替班2 人 1 人 1 人 新 食 堂 9人 C 區(qū)出口 1 1 1 人 B 區(qū)出口 1 1 A 區(qū)出口 1 1 巡崗 1 1 老食堂1 人 1 人 保安班長(zhǎng) 2 人 保安主管 1 人 保安員 10 人 29 保安工作崗位分類、工作流程（作息時(shí)間）、工作內(nèi)容、保 安 標(biāo)準(zhǔn)： 作息時(shí)間 工作內(nèi)容 保安 標(biāo)準(zhǔn) 早 班 （ 6 ：0014： 00） 站崗 、巡崗、處理治安事件、維持公共秩序、車場(chǎng)秩序、應(yīng)急事件。宣傳教育工作就是把國(guó)家制定的法律、法規(guī)和公司的各項(xiàng)安全保衛(wèi)規(guī)章制度向所有員工進(jìn)行宣傳，以增強(qiáng)他們的法制觀念和遵紀(jì)守法的自覺性。 （ 3） 查破案件。 （ 5） 保衛(wèi)要害部位。 參與調(diào)查重大事故（火災(zāi)事故等）。負(fù)責(zé)天津城建學(xué)院安全工作，領(lǐng)導(dǎo)保安和義務(wù)消防隊(duì)，并開展教育和訓(xùn)練及進(jìn)行安全性檢查。 （ 3） 門崗員要特別保持站立端正，精神振作，衣冠整潔，待人熱情有禮。來訪車輛應(yīng)在大門外檢驗(yàn)及登記。 必要時(shí)可通知相關(guān)甲方檢查。 （ 10） 凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律禁止攜入。 （ 3） 執(zhí)勤時(shí)必須全神貫注，細(xì)心觀察，發(fā)覺有異味，聽到可疑聲響，要立即查明情況。 （ 7） 發(fā)現(xiàn)火災(zāi)立即撲滅，并迅速報(bào)警。 （ 11） 注意食堂的清潔狀況是否滿意及照明燈泡是否須要立更換。 （ 1． 3） 胡子必須刮好。 （ 2） 禮貌 （ 2． 1） 見到相熟的客人或領(lǐng)導(dǎo)，必須有禮貌地打招呼。 （ 2． 4） 應(yīng)盡量面帶笑容，保持一個(gè)親切的形象。 （ 3． 2） 于站崗時(shí)，腰板必須挺直，切忌歪歪斜斜，有 氣無力。 （ 3． 6） 不可無故遲到早退，即使有任何理由亦 必須先向上級(jí)報(bào)告。 （ 4） 工作態(tài)度 （ 4． 1） 必須留意四周發(fā)生的任何事。 （ 4． 5） 若發(fā)現(xiàn)有業(yè)主需要幫忙，應(yīng)主動(dòng)作出協(xié)助。 （ 3） 交接人員要負(fù)責(zé)檢查接班人員，警容風(fēng)紀(jì)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)糾正，對(duì)不聽從勸告者要向保安部匯報(bào)，交班接班人員不得互相包庇，如有發(fā)現(xiàn)，兩者都要嚴(yán)肅處理。 會(huì)議學(xué)習(xí)訓(xùn)練制度 （ 1） 會(huì)議制度 （ 1． 1） 隊(duì)委會(huì)由隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)組成， 每月由隊(duì)長(zhǎng)組織召開。 （ 2） 學(xué)習(xí)制度 每月最后一周星期五為保安部學(xué)習(xí)時(shí)間，由隊(duì)長(zhǎng)主持。炎熱季節(jié)，除執(zhí)勤訓(xùn)練外，在辦公室和宿舍可以不戴帽。 （ 4） 各班每月對(duì)警容風(fēng)紀(jì)進(jìn)行一次檢查，不合格者，按規(guī)定扣罰獎(jiǎng)金，影響較大者，暫停安排上班。 （ 4） 所有進(jìn)入車場(chǎng)內(nèi)的車輛，必須服從管理人員的指示，停 泊在保安員安排的車位和地點(diǎn)內(nèi)，并且須嚴(yán)格遵守車場(chǎng)內(nèi)交通標(biāo)志指示行 37 駛。 （ 6） 任何進(jìn)入本車場(chǎng)之車輛，若對(duì)車場(chǎng)內(nèi)公眾設(shè)備等造成損壞，司機(jī)和有關(guān)單位之用戶須負(fù)責(zé)一切賠償。 （ 10） 管理處有權(quán)隨時(shí)修改以上規(guī)則而不須另行通知。經(jīng)核實(shí)后應(yīng)視情況決定是否馬上通知有關(guān)部門負(fù)責(zé)人，說明有關(guān)出事之地點(diǎn)和簡(jiǎn)要情況，同時(shí)積極組織現(xiàn)有人力物力開展搶險(xiǎn)工作。 時(shí)間 工作內(nèi)容 保潔標(biāo)準(zhǔn) 8： 309： 00 洗手間 洗手間內(nèi)便池?zé)o污垢、無異味、地面無積水、無亂刻亂畫，鏡面、臺(tái)面等無污漬、水 印、通透無灰塵，上下水設(shè)施暢通 9： 0011：00 玻璃、天花板、 完好無損、無水印、手印、污漬、蛛網(wǎng) 窗臺(tái)、窗框、燈具、開關(guān)、插座空調(diào) 無灰塵、無紙屑、無污垢、蛛網(wǎng) 42 地面 無雜物、無污垢、光亮潔凈 12： 3017：30： 樓內(nèi)公共區(qū)域 地面干凈、無痰跡、無雜物、無煙頭、無積水，墻面干凈整潔，無亂刻亂畫、無涂刻、無腳印、墻角無灰塵。 1 車庫四周通風(fēng)管道 目視表面無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、 1 電梯 地面垃圾、雜物的清理 1 召喚按鈕面板的清潔消毒 目視無污痕，用紙巾 抹拭紙巾不被污染 1 不銹鋼壁的清潔保養(yǎng) 目視光潔無污痕、劃痕，用紙巾抹拭無多余油份 2 電梯門軌的清潔 目視無積塵、雜物 1 不銹鋼電梯門 目視光潔無污痕 1 噴塑電梯門 用紙巾抹拭 50 厘米，紙巾基本不被污染 1 電梯天花板、照明燈具 目視無灰塵、污痕，用紙巾抹拭 50厘米，紙巾 基本不被污染 1 電梯地面 目視無積塵、垃圾、雜物、油跡 2 垃圾處理 垃圾筒內(nèi)垃圾集中清理 加蓋袋內(nèi)垃圾不得超過 2/3，附近地面、墻面無 油漬，污跡