【文章內(nèi)容簡介】 協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。 ，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。 、供電、工商等和物業(yè)管理有關部門的關系，便于開展各項工作。 任務 。 二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責 。 。 ，代理經(jīng)理進行工作。 人員進行獎懲。 ，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。 。 。 。 三、財務主管崗位職責 在項目經(jīng)理的直接領導下，負責本項目的財務工作。 四、人事行政主管 在項目經(jīng)理領導下做好本項目的人事行政事物。 負責本項目的人事招聘和人事?lián)醢浮? 負責本項目的人員培訓。 負責本項目的物品發(fā)放和記錄及庫房管理等。 五 、 保安主管崗位職責 21 負責整體項目的安全防衛(wèi)管理工作。 保安員的培訓和管理。 項目保安員的崗位布置。 保安器材的發(fā)放，管理。 保安員工作檢查。 安全隱患的發(fā)現(xiàn)和上報。 突發(fā)性安全事故的解決。 六 、保潔主管的崗位職責： 負責整體項目的清潔管理工作。 保潔員的培訓和管理。 項目保潔員的崗位布置。 保潔工具的發(fā)放，管理。 保潔員工作檢查。 保潔緊急情況處理。 七 、物業(yè)保安員崗位職責 負責本責任區(qū)的保安工作。 及時發(fā)現(xiàn)和解決或上報安全隱患。 八 、物業(yè)清潔員崗位 職責 負責本責任區(qū)的保潔工作。 處理緊急的保潔工作。 22 第六章 物業(yè)管理費預算 一、 管理費測算依據(jù)及說明 管理費測算依據(jù) ：根據(jù)天津城建學院食堂項目特點及多次對其實地調(diào)研后掌握的一手資料。根據(jù)天津城建學院食堂物業(yè)管理定位及管理標準。本公司在辦公性物業(yè)管理方面所積累的成功經(jīng)驗。本土物業(yè)管理企業(yè)的管理成本優(yōu)勢。天津市的整體物價水平。 管理費測算說明 ： 管理支出預算中的前期 開辦費 攤銷，是指為在天津城建學院食堂實施物業(yè)管理所配備的一些固定資產(chǎn) ，如提供服務所需的工具、交通、通訊、辦公設備等。 前期開辦費均按三年平均攤銷，如部分物資由甲方提供可相應扣出攤銷金額。 管理支出預算中的物業(yè)管理傭金按天津市有關規(guī)定，按每年實際發(fā)生管理成本的 5%計提。 管理費支出預算中不含項目固有設施設備的維修養(yǎng)護費用。 天津城建學院食堂內(nèi)公用設施設備的重大維修工程項目 （中、大修或更多地改造工程項目），房屋本體的重大維修養(yǎng)護項目 23 等由甲方另行委托，本次預算中不含此項費用。 管理費用支出預算中不含辦公室內(nèi)的清潔衛(wèi)生費及外墻的清洗。 管理費支出預算中不含物業(yè)管理公司入場后的全環(huán) 境開荒費用。 管理費支出預算中不含室內(nèi)室外綠化服務，節(jié)假日裝飾布置費用。 所有公共水電費、設備運行費及物業(yè)管理辦公用水電費均由甲方承擔，本次預算不含此項費用。 管理費支出預算中不含公共財產(chǎn)保險費、各類設備年度檢測費，中央空調(diào)年度保養(yǎng)費，保修期內(nèi)的建筑主體及設施設備維護費。 物業(yè)管理用房（含宿舍）由業(yè)主提供。 二、 物業(yè)管理費預算 項目開辦費： 100550 元，按三年攤銷。 專項服務費用支出明細 專項服務費用支出明細 單位：元 /月 編號 類別 項目 支出標準 合計 一 費用支出（ 1 至 4 項和） 55343 1 人工費費 職位 人數(shù) 月支出 合計 人員工資 項目經(jīng)理 1 3000 3000 人事主管 1 1500 1500 保安主管 1 1500 1500 24 保潔主管 1 1500 1500 保安班長 2 1200 2400 保潔班長 2 1100 2200 保安員 10 1000 10000 保潔員 41 740 30340 合 計 59 52440 2 保安聯(lián)建費 保安員 10 100 1000 3 保安用品折舊 如合作三年可不計此費用 690 4 保潔用品折舊 1213 二 管理成本 費用支出的 5% 2767 三 利潤 一、二項之和的 10% 5811 四 稅金 一、二、三項之和的 % 3548 合計 一至四項之和 67469 25 第 七 章 物業(yè) 理規(guī)章制度和檔案的建立和管理 一、 管理規(guī)章制度 健全的制度是管理處規(guī)范運作的基礎。管理處在接管期間應高度重視各項制度的健全工作，以公司管理部制定的《物業(yè)管理服務標準規(guī)范文本》為指導，盡快 完善管理處的各項規(guī)章制度。在制度未出臺之前，管理處可采取召開專題會議、形成會議紀要的方法來臨時規(guī)范各項工作，一旦時機成熟，就應形成制度。具體實施包括以下幾個方面： 管理處各崗位的崗位職責。包括：主任崗位職責、副主任崗位職責、各部門負責人 崗位職責和各基層崗位的崗位職責等。 管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、財務管理、考勤管理、值班管理、投訴管理、人事管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理。 管理處清潔工作手冊。包括：管理處清潔質 量監(jiān)督辦法、各崗位 26 清潔工作標準、各崗位清潔工作程序等。 管理處保安工作手冊。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設置、各崗位工作標準、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來訪接待管理規(guī)定、車輛停放管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序規(guī)定、 保安隊隊列訓練內(nèi)容及標準、文明執(zhí)勤用語等。 管理處緊急情況應急處理程序。包括：常用電話號碼、火災應急處理程序、治安緊急情況應急處理程序、水侵淫急處理規(guī)定、電梯困人淫急處理程序、 盜警應急處理程序、急救處理程序、其他應急處理程序等。 說明：管理處應根據(jù)各綜合服務的外包 /內(nèi)管情況對各綜合服務的工作手冊進行相應調(diào)整。 二、 物業(yè)檔案建立與管理 健全物業(yè)檔案建立與管理是管理工作的延伸。物業(yè)管理事務雜涉及人員多，為了方便 ，必須建立健全物業(yè)檔案管理工作。 制定《項目經(jīng)理日常管理工作記錄》，包括：項目日記、采購計劃、物品申購計劃、各部門工作日常檢查記錄、近期需交辦事宜、各部門整改通知、會議記錄，必要時可通過照相或監(jiān)控手段等。 制定《項目保潔日常管理工作記錄》，包括：保潔日檢查表、保潔工具 使用情況、保潔整改記錄、保潔工作建議等。 27 制定《項目保安日常管理工作記錄》，包括：保安日檢查表、崗位評價表、保安整改記錄，保安用具使用情況等 制定力資源 檔案，建立健全項目后續(xù)儲備人才的序用。 第八章 各項專業(yè)管理工作方案 一、 保安部工作方案 28 保安部實行保安 主管 負責制。 （一）保安部管理方案 保安人員配制方案 （ 按三個出口計算 共 13 人） ： 區(qū)域（崗位） 早班 中班 晚班 正常班 主管 1 人 1 人 班長 兼替班2 人 1 人 1 人 新 食 堂 9人 C 區(qū)出口 1 1 1 人 B 區(qū)出口 1 1 A 區(qū)出口 1 1 巡崗 1 1 老食堂1 人 1 人 保安班長 2 人 保安主管 1 人 保安員 10 人 29 保安工作崗位分類、工作流程（作息時間）、工作內(nèi)容、保 安 標準： 作息時間 工作內(nèi)容 保安 標準 早 班 （ 6 ：0014： 00） 站崗 、巡崗、處理治安事件、維持公共秩序、車場秩序、應急事件。 保持標準的站姿、走姿； 時刻處于警戒狀態(tài)； 維持就餐秩序； 維持車場秩序； 做好四防工作； 保衛(wèi)要害部位； 積極配合公安的工作； 處理簡單的消防工作和上報重大消隱患等 穿戴必須整齊按規(guī)定使用保安器材；注意禮儀禮節(jié)等。 詳細標準請看保安部管理手冊。 中班（ 14 ：0022： 00） 晚班（ 22 ：006： 00） （ 二 ）保安部管理手冊 30 保安部工作規(guī)程 根據(jù)公安部門頒發(fā)的“天津市保安管理條例”，結合本項目實 際情況，保安隊伍建設和管理，應包括以下內(nèi)容： （ 1） 宣傳教育。宣傳教育工作就是把國家制定的法律、法規(guī)和公司的各項安全保衛(wèi)規(guī)章制度向所有員工進行宣傳，以增強他們的法制觀念和遵紀守法的自覺性。提高警惕，做好“四防”工作（防火、防盜、防破壞、防治安災害事故）。 （ 2） 加強內(nèi)部治安管理。制定各種安全管理規(guī)章制度，打擊各類違法犯罪活動，并同任何危害客戶利益、擾亂就餐秩序的行為作斗爭。 （ 3） 查破案件。查破一般涉外案件和刑事案件，協(xié)助公安機關偵破重大案件和查破治安案件。 （ 4） 秘密力量建設。開展調(diào)查研究，建立刑事、治安 秘密力量，以提早發(fā)現(xiàn)各類犯罪人員或犯罪嫌疑人員。 （ 5） 保衛(wèi)要害部位。劃分食堂要害部位，建立要害部位檔案，嚴密各項防范措施，保證要害部位的安全。 （ 6） 追查事故。根據(jù)事故的大小，配合公安機關或單獨追查。 參與調(diào)查重大事故（火災事故等）。 （ 7） 保密工作。協(xié)助有關部門做好保密工作，同盜竊、出賣黨和國家機密，公司秘密的行為作斗爭。 （ 8） 警衛(wèi)、消防工作。負責天津城建學院安全工作，領導保安和義務消防隊，并開展教育和訓練及進行安全性檢查。 （ 9） 完成管理處、安全機關和安全機關交辦的其他任務。 31 崗位職責 （ 1） 當