【文章內(nèi)容簡介】 各類案件的發(fā)生。 。定時(shí)和不定時(shí)地對各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。 。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，進(jìn)行停車場消防和安全管理。 。對內(nèi)發(fā)生的各種影響安全因素進(jìn)行整治，配合公安機(jī)關(guān)對安全工作的管理。 。消防控制室值班檢查，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。 。 （三）相應(yīng)的治安防范措施 （ 1）安保部的組織結(jié)構(gòu) 小區(qū)護(hù)衛(wèi) 部的班組 設(shè)置與小區(qū)規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多一般的班組設(shè)置如下： （ 2）合理安排治安崗 A、智能監(jiān)控中心三班倒 24 小時(shí)值班 B、地下車庫入口三班倒 24小時(shí)值班 C、巡邏 3崗三班倒 24小時(shí)值班 D：入口大門三班倒 24 小時(shí)值班 E、護(hù)衛(wèi)隊(duì)長總體協(xié)調(diào)管理。 （ 3）加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度 （ 4）組建機(jī)動快速服務(wù)機(jī)制 管理處建立快速服務(wù)，它的特點(diǎn)是機(jī)動靈活地把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)。把局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。 （ 5）實(shí)行 24 小時(shí)巡視 巡邏人員實(shí)行 24 小 時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏 為加強(qiáng)對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計(jì) 對治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。 （四）車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車場的建設(shè)。 位置規(guī)劃 車輛可分為機(jī)動車和非機(jī)動車兩類，機(jī)動車可分為汽車、摩托車等。如果各護(hù)衛(wèi)部 門衛(wèi)崗 流動巡邏崗 機(jī)動崗 地下車庫崗 監(jiān)控中心崗 種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的 區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個(gè)構(gòu)想： 內(nèi)部要求 對于機(jī)動車，我們將根據(jù)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施： (1)了解各機(jī)構(gòu)車輛情況，實(shí)行便捷停放。 （ 2）實(shí)施停車專用車位制度 （ 3）小區(qū)道路設(shè)減速坡，限制車輛行駛速度。（ 4）嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場。 （ 5）做好宣傳工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定。 （五）消防管理 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。 宣傳 教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是中全體人員的共同職責(zé)，對于的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面： （ 1）防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定； （ 2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； 停車場庫 機(jī)動車區(qū) 摩托車區(qū) 機(jī)動車區(qū) 非機(jī)動車區(qū) 管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)： （ 1）到緊急 情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)； （ 2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。 （ 2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 （ 4） 滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 讓業(yè)主參與的消防管理 （ 1） 組織人員開展消防演習(xí)。（ 2）請消防支隊(duì)做有關(guān)知識講座。 （ 2） 成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對消防設(shè)施進(jìn)行檢查。 消防報(bào)警特殊處理程序 通知 往現(xiàn)場 報(bào)警 報(bào)告 往現(xiàn)場 報(bào)告 掌握現(xiàn)場情況 通知 往現(xiàn)場 （六）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能管理處主任 監(jiān)控 中 心 值 班 人 員 義務(wù)消防隊(duì)員 消防 119 公司領(lǐng)導(dǎo) 出事用戶 火 警 撲 救 保持物業(yè)美觀。 在綠韻康 城，我們將對的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作。 全面實(shí)施 ISO9001： 20xx 質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理體系 實(shí)施 ISO9001： 20xx 質(zhì)量保證體系是進(jìn)行規(guī)范化管理的保證，逐步建立和實(shí)施 ISO14000 環(huán)境管理體系則保證 綠韻康城 成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保小區(qū)。 保潔部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu) （ 1）保潔部主要任務(wù)： 負(fù)責(zé)各個(gè)樓面和各公用部位，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握 清潔費(fèi)用的支出；負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 （ 3） 組織結(jié)構(gòu) （ 4） 16 小時(shí)保潔制度 實(shí)行 8小時(shí)一班組保潔制度，早晨 6： 00上班直至下午 5： 30 時(shí)下班。以保證的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在人流低谷時(shí)和業(yè)主上班前進(jìn)行，盡量減少對住戶的影響。 垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)主環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對生活垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有物業(yè)助理 班長 外圍清潔工 樓面清潔工 銷售部清潔工 公區(qū)清潔工 機(jī)動清潔工 效的垃圾分流。 （ 1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一” （ 2）功能的垃圾箱。 （ 3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。 殺蟲滅鼠 園區(qū)內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： （ 1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。 （ 2）聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。 （ 3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在操作條件下對人體不構(gòu)成為危害。 （ 4）雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要 求和標(biāo)準(zhǔn)。 （ 5）在園區(qū)內(nèi)定期進(jìn)行投放消殺藥物的回收，以防意外發(fā)生。 （ 6）實(shí)行重點(diǎn)防治，配電房、倉庫、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房、食堂等部位以防鼠為主，其他設(shè)施和場所以殺蟲為主。 （ 7）殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收。 （ 8）對由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會布置的除四害活動或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。 第三節(jié) 管理人員的培訓(xùn)與管理 一、人員的培訓(xùn) 培訓(xùn)目標(biāo) 廢棄物品收購站 集中處理 環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出 垃圾分類收集箱 可回收資源 有害物 無害物 為了把綠韻康城管理成重慶市物業(yè)管理的典范，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下： （ 1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在 200 課時(shí)以上。 （ 2）新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%。 （ 3）管理人員持證上崗率 100%。 （ 4）特殊工種人員持證上崗率 100%。 （ 5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。 （ 6）對員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。 培訓(xùn)方式 （ 1）自學(xué) 自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司 非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時(shí)間上給予安排和照顧。 （ 2）自辦培訓(xùn)班 舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。 （ 3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn) 選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。 （ 4）理論研討或?qū)ｎ}討論 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高水平。 （ 5）參觀學(xué)習(xí) 組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 （ 6）崗位輪訓(xùn) 通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會；通過人才的橫 向、縱向交流，達(dá)到“專職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。 確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （ 1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)劃包括： a、 按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）； b、 訓(xùn)練程序、方法； c、 訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）； d、 訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識、操守等）； e、 訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算； f、 效果追蹤的方式、時(shí)間、執(zhí)行者； g、 預(yù)備修正計(jì)劃。 （ 2）員工的訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓(xùn) 練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實(shí)施對第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個(gè)層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個(gè) W”的階段， 即“ WHAT”：使訓(xùn)練對象知道工作怎樣做，“ WHY”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。 （ 3） 訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓(xùn)練的步驟為：告知（ TELL）、呈現(xiàn)（ SHOW）、試作（ TRY）、追蹤檢討 （ FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期 結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。 （ 4）緊急事件處理培訓(xùn) 除了上述在職培訓(xùn)項(xiàng)目外，針對的實(shí)際情況，對管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)： A、 火警應(yīng)變； B、電力故障； C、上、下水管道爆破； D、雷暴和防風(fēng)； E、盜竊與搶劫； E、 處理可疑物體與恐嚇電話； G、處理投訴； H、處理違例車輛； （ 5）公眾形象規(guī)范培訓(xùn) 公眾形象是現(xiàn)代企業(yè)贏得市場的客觀要求，是企業(yè)文化的必然反映。通過以下措施保證企業(yè)的信 譽(yù)。 A、 以企業(yè)精神、經(jīng)營理念和發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司特有的企業(yè)文化，使全體員工形成共同的價(jià)值觀和團(tuán)隊(duì)意識，實(shí)現(xiàn)公司創(chuàng)建物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè) 戰(zhàn)略目標(biāo)。 B、 以《員工手冊》規(guī)范員工的行為，展示公司良好形象。 C、 以 ISO9001： 20xx 質(zhì)量體系確