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正文內(nèi)容

xx商務(wù)樓項(xiàng)目物業(yè)管理投標(biāo)書(編輯修改稿)

2024-10-09 13:04 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 于指定地點(diǎn),并及時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)保潔工具、器具; 完成主主任交辦的其他工作。 義務(wù)消防員職責(zé) 接受商務(wù)樓保安班長的領(lǐng)導(dǎo)。 商務(wù)樓所有員工均屬于義務(wù)消防隊(duì)員 ,均有義務(wù)實(shí)施有責(zé)任與消防工作 ,發(fā)生火災(zāi)時(shí)須緊急奔赴火災(zāi)現(xiàn)場按相關(guān)規(guī)程和規(guī)范投入滅火救災(zāi)工作。 學(xué)習(xí)消防知識 ,熟知商務(wù)樓消防設(shè)施設(shè)備的功能和所設(shè)置的位置 ,熟悉滅火器具的擺放點(diǎn) ,掌握何種火災(zāi)原因使用何種消防滅火器 ,熟悉消防栓水龍帶 /水槍的連接和使用 ,熟悉手動報(bào)警、“ 119”報(bào)警的使用方法和程序。 制止任何違反消防 安全的行為 ,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)解決和報(bào)告。 按培訓(xùn)策劃參加組織的各種消防滅火訓(xùn)練活動。 參加滅火行動 ,疏散受災(zāi)人員及物資。 第八章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 第一節(jié) 建筑本體管理 結(jié)合 JJ 物業(yè)多年管理所總結(jié)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),融合西方發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理的超前理念,確定“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目物業(yè)建筑本體維護(hù)與保養(yǎng)的重點(diǎn)在于周密的計(jì)劃和日常有效的檢查。為此,以預(yù)防為主,建立以裝修監(jiān)管、房屋維護(hù)、巡視檢查為主體的三級管理模式,推行房屋健康檔案管理,制定房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃、裝修管理規(guī) 定計(jì)劃,全方位地實(shí)施維修與保養(yǎng)。 一、物業(yè)健康檔案管理 為了效保持物業(yè)完好、正常的使用狀態(tài),滿足管理服務(wù)需求,我們設(shè)想推出“物業(yè)健康檔案”管理措施,為房屋保值、增值提供可行的操作平臺。建立物業(yè)健康檔案管理至少有三方面好處, 一是對房屋維修保養(yǎng)起到預(yù)防和事前控制的作用;二是當(dāng)房屋發(fā)生損壞情況時(shí),可以很容易找到問題癥結(jié)所在;三是當(dāng)業(yè)主進(jìn)行房產(chǎn)置換時(shí),可以為房屋價(jià)值評估提供可靠的參考。 (一)物業(yè)健康檔案的分類 我們按照業(yè)務(wù)類別將物業(yè)健康檔案分成以下幾個(gè)方面: 房屋本體維修檔案; 房屋裝修維修檔案; 公共設(shè)備維修檔案; 房屋設(shè)施維修檔案; (二)物業(yè)健康檔案的業(yè)務(wù)組織 為使物業(yè)健康檔案能起到其應(yīng)有的作用,真正受益于“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目的業(yè)主,一個(gè)高效、協(xié)調(diào)的業(yè)務(wù)組織系統(tǒng)就尤顯重要,為營造這樣一個(gè)組織系統(tǒng),我們的設(shè)想是:物業(yè)健康檔案業(yè)務(wù)由管理處主任和維修工全面負(fù)責(zé)操作,并對業(yè)務(wù)過程及業(yè)務(wù)結(jié)果全面的責(zé)任。 ( 三)物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容 在確立了物業(yè)健康檔案管理的組織關(guān)系后,還需要進(jìn)一步確定物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容,對物業(yè)實(shí)施動態(tài)化的管理。 收集物業(yè)驗(yàn)收的原始資料:該資料包括房屋的戶型平面圖、 水電氣圖、弱電管線圖、室內(nèi)裝修狀況、裝修資料、原配家用設(shè)備等。 將物業(yè)驗(yàn)收的原始資料進(jìn)行分類歸檔; (四)物業(yè)健康檔案管理操作流程 根據(jù)管理內(nèi)容及現(xiàn)有的資源條件,我們對此管理操作流程規(guī)定如下: 各類物業(yè)健康信息的收集 信息反饋 編寫、制定健康管理報(bào) 告及計(jì)劃 建立物業(yè) 健康檔案 將資料分類、整理、歸檔 檢查、評估發(fā)現(xiàn)問題的記錄 實(shí)施 據(jù)此制定物業(yè)檢修計(jì)劃 二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 就整個(gè)物業(yè)管理流程而言,編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可缺少的。編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的目的,是在于從全局出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題隱患進(jìn)行一次全面和計(jì)劃的保養(yǎng),使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。 (一) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì) 劃的編制依據(jù) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實(shí)際使用情況為基礎(chǔ)和依據(jù)。因?yàn)槲飿I(yè)健康管理檔案是全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用的,也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,才能為真正的地解決存在的總是提供有效、實(shí)在的解決手段。 (二) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的的制定職責(zé) 工程維修人員負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃; 管理處主任負(fù)責(zé)審核物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃; 公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃; 管理處維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作,并做好標(biāo)識及記錄。 第二節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理 一、設(shè)施 設(shè)備管理的技術(shù)分析 對工程設(shè)備進(jìn)行深入、準(zhǔn)確的綜合分析,是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ),只有做到對設(shè)備知根知底,方能在工作是胸有成竹。為此,嘉佳物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程人員對“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目 的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行了專業(yè)的調(diào)研,全面、詳盡的技術(shù)分析。 二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施 (一)設(shè)施設(shè)備的管理模式 “重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目 設(shè)施設(shè)備齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點(diǎn),我公司以“點(diǎn)陣統(tǒng)一,重點(diǎn)控制 ” 的工程設(shè)備管理模式。 重點(diǎn)控制:就是對重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位,制定專門的措施和制度,有目的的去重點(diǎn)控制 ,從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。 序號 系統(tǒng) 管理重點(diǎn) 管理措施要點(diǎn) 1 電梯系統(tǒng) 安全運(yùn)行 日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢 2 消防系統(tǒng) 可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動 定期試驗(yàn)、巡查 3 供配電系統(tǒng) 安全可靠運(yùn)行 加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查,發(fā)電機(jī)定期試驗(yàn)、檢修 4 給排水系統(tǒng) 水質(zhì)良好,排水正常 水箱定期消毒、換水,水質(zhì)定期檢驗(yàn),排水系統(tǒng)定期清理、疏通 5 公共照明系統(tǒng) 使用正常 日常巡檢、測試 模式管理要點(diǎn) 該管理模式的管理要點(diǎn)在于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)實(shí)行 24 小時(shí)運(yùn)行值班的管理辦法,對集中控制的 供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行 24 小時(shí)集中值班運(yùn)行,通過嚴(yán)密的工作計(jì)劃,嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?,?yán)格的質(zhì)量管理和完善 的應(yīng)急處理預(yù)案,對日常維修保養(yǎng)、客戶報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制,從而達(dá)到統(tǒng)一質(zhì)量,統(tǒng)一監(jiān)管的效果。 (一) 管理措施 根據(jù)“點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制”的管理模式,針對設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn),我們提出與之配套的管理措施,對設(shè)施設(shè)備實(shí)行專案管理。 設(shè)備交接管理 設(shè)備的驗(yàn)收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié),這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān),將非常有利于今后的日常管理。 設(shè)備的接管可分為崗位交接和責(zé)任交接。在交接前期,由于存在 種種不完善的地方,設(shè)備可能交接不清,在此情況下,管理中心可以先行實(shí)施崗位交接,對暫交付條件暫不完善,但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可心先予以代管,不承擔(dān)維護(hù)責(zé)任(此時(shí)維護(hù)的維護(hù)責(zé)任在施工安裝公司方),條件成熟后,雙方進(jìn)行責(zé)任移交。 在接管過程中,管理處按 重慶第二建筑公司 所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量大小、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行驗(yàn)收,對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項(xiàng)驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中還有以下幾點(diǎn)值得注意: ( 1)設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)格型號、數(shù)量符合; ( 2)主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合; ( 3)設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的 技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合; ( 4)驗(yàn)收完畢,應(yīng)填寫驗(yàn)收和移交的記錄,報(bào)告并歸檔。 設(shè)備檔案資料管理 ( 1)設(shè)備原始資料檔案管理 將設(shè)備的原始資料歸檔,資料內(nèi)容主要包括:驗(yàn)收記錄、測試記錄、產(chǎn)品的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明,遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡,記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。 ( 2)重要設(shè)備維修資料檔案管理 一是維修單管理:每一次維修都要填寫維修單,每月統(tǒng)計(jì)一次,每季度裝訂一次,由工程組負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。 二是設(shè)備巡查記錄表:值班人員填寫 的設(shè)備巡查記錄表每月一冊,每月統(tǒng)計(jì)一次,每年裝訂一次,由管理處保管以備存查。 三是技術(shù)革新資料:設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料,由工程組匯總存查。 人員管理 ( 1)人員素質(zhì)的管理:包括人員的上崗證、特殊工程作業(yè)證、技能證書的管理;人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。 ( 2)設(shè)備責(zé)任人管理:根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況,實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制,明確分工,責(zé)任到人,建立設(shè)備臺賬制度,掌握并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。 更應(yīng)明確責(zé)任人的崗位職責(zé)(見下表): 名稱 負(fù)責(zé)人 主要工作職責(zé) 專業(yè)設(shè)備 及日常維護(hù) 維修技工 根據(jù)設(shè)備臺賬編制有關(guān)維修計(jì)劃,負(fù)責(zé)公共設(shè)施的維護(hù),制定保養(yǎng)計(jì)劃 專業(yè)保養(yǎng) 專業(yè)維修公 司 電梯等智能化高的設(shè)備,由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng) 第三節(jié) 環(huán)境保潔管理 一、保潔管理重點(diǎn)和模式 環(huán)境保潔管理追求是始終如一保潔環(huán)境,管理的重點(diǎn)在于整潔環(huán)境的保持,在“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目,我們對環(huán)境管理提出一個(gè)重要理念: (一)“無干擾”服務(wù) 我們對保潔人員的工作時(shí)間進(jìn)行了硬性規(guī)定:一切保潔工作盡量不在客戶上下班高峰時(shí)間進(jìn)行。這種“保潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式,讓客戶在愉悅中享受清新的環(huán)境,是“人性化”服務(wù)理念的 真實(shí)體現(xiàn)。 二、垃圾桶設(shè)置 (一)垃圾桶設(shè)置 垃圾桶是保潔管理必不可少的一項(xiàng)設(shè)施,垃圾桶的制作要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào),既要注意擺放位置的美觀,又要方便客戶的生活習(xí)慣。公共區(qū)域視需要設(shè)置垃圾桶,在確定垃圾桶的具體位置時(shí)考慮美觀、實(shí)用與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。 (二)保潔作業(yè)工作內(nèi)容、工作范圍 保潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃,也只有通 過這樣的作業(yè)計(jì)劃書,方能確保保潔管理無盲點(diǎn),便于管理工作的實(shí)施檢查與考核。 公共區(qū)域的保潔保養(yǎng)服務(wù)(包括樓內(nèi)的電梯、過道、走火通道等公共場所): 序號 日常保潔工作 范圍 1 所有過道、樓梯地面每天循環(huán)清掃,每周一次清洗,保持地面無垃圾、紙屑、煙頭、無積水,并每天拖地二次,干旱發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及進(jìn)處理,保持光潔明亮。 2 擦凈電梯門、走火通道門,發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時(shí)清理干凈。 3 擦凈所有垃圾筒,及時(shí)清理垃圾,保持垃圾不超過筒身 1/2 處,電梯間煙灰筒保持每日清洗三次以上。 4 電梯地面保持平整無塵,平時(shí)經(jīng)常打掃,每天吸塵兩次保持無垃圾,電梯內(nèi)壁不銹鋼每天擦凈,保持無手印、污漬、灰塵,每周用不銹鋼保養(yǎng)劑進(jìn)行保養(yǎng),減少氧化、銹蝕的程度,保持光亮、潔凈。 5 每日清掃走 火通道,抹凈扶手欄桿,地角線上面灰塵,地面梯階每天拖二遍,發(fā)現(xiàn)口香糖、痰漬等及時(shí)清除,每周清洗一洗。 室外部分日常保潔保養(yǎng) 序號 日常保潔工作范圍 1 每天清掃道路地面垃圾雜物及污水跡,不停巡視,發(fā)現(xiàn)臟物廢物品及時(shí)處理。保持外圍干凈,整潔。 2 停車場地面每天清掃垃圾雜物,使行人有一個(gè)整潔舒適環(huán)境,根據(jù)地面地磚的程度和季節(jié)變化進(jìn)行沖洗。 3 局部地面每月根據(jù)地面情況進(jìn)行徹底沖洗。 4 對綠化帶進(jìn)行重點(diǎn)巡查,及時(shí)清掃果皮、廢紙等雜物,垃圾、使休息者居坐而安。 5 及時(shí)收集垃圾,將垃圾放在指定地點(diǎn)。清掃時(shí)密封裝置,確保 無飄灑和滴水現(xiàn)象,及時(shí)清洗垃圾筒外表及內(nèi)面,保持干凈,無異味、無滿溢。 6 抹凈路牌、標(biāo)識、消防箱、電表箱、水表箱處外燈柱表面上的灰塵。及時(shí)處理違章亂貼的海報(bào)、小廣告及污跡。 7 每月清除一次衛(wèi)生死角,如雨水管處、下水道口等,雨季加強(qiáng)力度清理, 以防堵塞,同時(shí)防止孳和蚊蠅,每月清理一次沙井、排水溝、水池雨水槽內(nèi)、陰溝、排洪溝、污水井雜物,確保其內(nèi)無雜物。如發(fā)現(xiàn)堵塞,及疏通。 8 外墻 2 米以下隨時(shí)保潔,保持無污漬。 9 協(xié)助保安搞好治安工作,如發(fā)現(xiàn) 可疑人員及時(shí)通報(bào)保安。 地下車庫日常保潔 序號 日常保潔工作范圍 1 每日清掃地面垃圾雜物,特別注意車上拋出的垃圾物。保持地面無垃圾雜物,無積水,無明顯泥水,整潔,每月用清水沖洗一次地面。 2 雨天增加清掃力度,發(fā)現(xiàn)泥土用小掃把清理,晴天用清水將地面沖洗干凈。 3 在空車位的地方用雞毛撣清除庫頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、管道上面的灰塵,對有停車的車位,待車走后再進(jìn)行對庫頂?shù)那鍜?,以防弄臟客人的車輛。 4 每日抹凈打掃擋車器同,消水栓箱,防撞標(biāo)志,天花、垃圾桶、風(fēng)口、警鈴、溝渠、沙井、汽車道閘等設(shè)施的灰塵,保持 干凈無污跡、無泥沙、無塵。 5 保潔地庫值班室地面,抹凈臺面、椅子、窗臺和各種開關(guān)的灰塵、擦凈玻璃及各種告示牌。 6 及時(shí)清倒垃圾,將垃圾放到指定地點(diǎn)。 7 每月徹底清除死角,對油污較多的車位地面進(jìn)行特別處理。 8 保潔中如發(fā)現(xiàn)客人車門或車窗、車燈沒有關(guān)好,應(yīng)及時(shí)通知車庫值班人員,以便得到妥善處理,并將此事匯報(bào)主管。 日常保潔特殊服務(wù) 除了日常保潔管理的六大部分外,我司還擬定出如下保潔特殊服務(wù): 進(jìn)場之初,本公司將組織人員對保潔范圍內(nèi)的所有區(qū)域作一次深入徹底的開 荒保潔。 公司設(shè)置機(jī)動組,任何緊 急情況,突擊保潔,我公司隨時(shí)組織大量人員突擊協(xié)助。 質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 嚴(yán)格檢查是保障保潔工作質(zhì)量的必要手段,有關(guān)保潔檢查標(biāo)準(zhǔn)可參照以下辦法執(zhí)行: A、墻面:用衛(wèi)生紙擦拭 80CM,檢查衛(wèi)生紙無明顯灰塵及污漬; B、樓梯:抽查 2 至 3 層,無痰漬、煙頭、垃圾等; C、玻璃或鏡面:抽查不同位置 3 到 5 外,每處檢查約 1 平方米,無水漬、手印、潔凈、明亮; D、排水溝:抽查 20 米排水溝,無煙頭、泥沙等垃圾物,無臭法味; E、明溝:抽查 13 米,不積泥沙,垃圾雜物等; F、標(biāo)牌、指示牌:抽 23 個(gè),用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵,表面 光亮; G、消防設(shè)備設(shè)施:抽查 23 個(gè)消防栓,無灰塵,表面光亮; H、電梯門:用衛(wèi)生紙擦拭,無明顯灰塵、污漬; I、天花、燈飾、風(fēng)口、煙感器:抽查天花 50 平方米無灰塵、污漬;抽查 35個(gè)燈飾、風(fēng)口、煙感器,無灰塵
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