【文章內(nèi)容簡介】 于指定地點，并及時補充或申領(lǐng)保潔工具、器具； 完成主主任交辦的其他工作。 義務(wù)消防員職責 接受商務(wù)樓保安班長的領(lǐng)導。 商務(wù)樓所有員工均屬于義務(wù)消防隊員 ,均有義務(wù)實施有責任與消防工作 ,發(fā)生火災時須緊急奔赴火災現(xiàn)場按相關(guān)規(guī)程和規(guī)范投入滅火救災工作。 學習消防知識 ,熟知商務(wù)樓消防設(shè)施設(shè)備的功能和所設(shè)置的位置 ,熟悉滅火器具的擺放點 ,掌握何種火災原因使用何種消防滅火器 ,熟悉消防栓水龍帶 /水槍的連接和使用 ,熟悉手動報警、“ 119”報警的使用方法和程序。 制止任何違反消防 安全的行為 ,發(fā)現(xiàn)火災隱患及時解決和報告。 按培訓策劃參加組織的各種消防滅火訓練活動。 參加滅火行動 ,疏散受災人員及物資。 第八章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項目管理服務(wù)內(nèi)容和標準 第一節(jié) 建筑本體管理 結(jié)合 JJ 物業(yè)多年管理所總結(jié)的實踐經(jīng)驗，融合西方發(fā)達國家物業(yè)管理的超前理念，確定“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項目物業(yè)建筑本體維護與保養(yǎng)的重點在于周密的計劃和日常有效的檢查。為此，以預防為主，建立以裝修監(jiān)管、房屋維護、巡視檢查為主體的三級管理模式，推行房屋健康檔案管理，制定房屋維修保養(yǎng)計劃、裝修管理規(guī) 定計劃，全方位地實施維修與保養(yǎng)。 一、物業(yè)健康檔案管理 為了效保持物業(yè)完好、正常的使用狀態(tài)，滿足管理服務(wù)需求，我們設(shè)想推出“物業(yè)健康檔案”管理措施，為房屋保值、增值提供可行的操作平臺。建立物業(yè)健康檔案管理至少有三方面好處， 一是對房屋維修保養(yǎng)起到預防和事前控制的作用；二是當房屋發(fā)生損壞情況時，可以很容易找到問題癥結(jié)所在；三是當業(yè)主進行房產(chǎn)置換時，可以為房屋價值評估提供可靠的參考。 （一）物業(yè)健康檔案的分類 我們按照業(yè)務(wù)類別將物業(yè)健康檔案分成以下幾個方面： 房屋本體維修檔案； 房屋裝修維修檔案； 公共設(shè)備維修檔案； 房屋設(shè)施維修檔案； （二）物業(yè)健康檔案的業(yè)務(wù)組織 為使物業(yè)健康檔案能起到其應(yīng)有的作用，真正受益于“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項目的業(yè)主，一個高效、協(xié)調(diào)的業(yè)務(wù)組織系統(tǒng)就尤顯重要，為營造這樣一個組織系統(tǒng)，我們的設(shè)想是：物業(yè)健康檔案業(yè)務(wù)由管理處主任和維修工全面負責操作，并對業(yè)務(wù)過程及業(yè)務(wù)結(jié)果全面的責任。 （ 三）物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容 在確立了物業(yè)健康檔案管理的組織關(guān)系后，還需要進一步確定物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容，對物業(yè)實施動態(tài)化的管理。 收集物業(yè)驗收的原始資料：該資料包括房屋的戶型平面圖、 水電氣圖、弱電管線圖、室內(nèi)裝修狀況、裝修資料、原配家用設(shè)備等。 將物業(yè)驗收的原始資料進行分類歸檔； （四）物業(yè)健康檔案管理操作流程 根據(jù)管理內(nèi)容及現(xiàn)有的資源條件，我們對此管理操作流程規(guī)定如下： 各類物業(yè)健康信息的收集 信息反饋 編寫、制定健康管理報 告及計劃 建立物業(yè) 健康檔案 將資料分類、整理、歸檔 檢查、評估發(fā)現(xiàn)問題的記錄 實施 據(jù)此制定物業(yè)檢修計劃 二、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃 就整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃是不可缺少的。編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的目的，是在于從全局出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題隱患進行一次全面和計劃的保養(yǎng)，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。 （一） 物業(yè)維修養(yǎng)護計 劃的編制依據(jù) 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實際使用情況為基礎(chǔ)和依據(jù)。因為物業(yè)健康管理檔案是全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護計劃，才能為真正的地解決存在的總是提供有效、實在的解決手段。 （二） 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的的制定職責 工程維修人員負責編制物業(yè)維修保養(yǎng)計劃； 管理處主任負責審核物業(yè)維修保養(yǎng)計劃； 公司主管領(lǐng)導負責批準物業(yè)維修保養(yǎng)計劃； 管理處維修人員負責根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標識及記錄。 第二節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理 一、設(shè)施 設(shè)備管理的技術(shù)分析 對工程設(shè)備進行深入、準確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ)，只有做到對設(shè)備知根知底，方能在工作是胸有成竹。為此，嘉佳物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程人員對“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項目 的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行了專業(yè)的調(diào)研，全面、詳盡的技術(shù)分析。 二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施 （一）設(shè)施設(shè)備的管理模式 “重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項目 設(shè)施設(shè)備齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點，我公司以“點陣統(tǒng)一，重點控制 ” 的工程設(shè)備管理模式。 重點控制：就是對重點設(shè)備重點部位，制定專門的措施和制度，有目的的去重點控制 ，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運行。 序號 系統(tǒng) 管理重點 管理措施要點 1 電梯系統(tǒng) 安全運行 日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢 2 消防系統(tǒng) 可靠運行、隨時可啟動 定期試驗、巡查 3 供配電系統(tǒng) 安全可靠運行 加強日常的維護檢查，發(fā)電機定期試驗、檢修 4 給排水系統(tǒng) 水質(zhì)良好，排水正常 水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗，排水系統(tǒng)定期清理、疏通 5 公共照明系統(tǒng) 使用正常 日常巡檢、測試 模式管理要點 該管理模式的管理要點在于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)實行 24 小時運行值班的管理辦法，對集中控制的 供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實行 24 小時集中值班運行，通過嚴密的工作計劃，嚴謹?shù)墓ぷ髁鞒?，嚴格的質(zhì)量管理和完善 的應(yīng)急處理預案，對日常維修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實行統(tǒng)一控制，從而達到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。 （一） 管理措施 根據(jù)“點陣統(tǒng)一、重點控制”的管理模式，針對設(shè)備管理的關(guān)鍵點，我們提出與之配套的管理措施，對設(shè)施設(shè)備實行專案管理。 設(shè)備交接管理 設(shè)備的驗收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。 設(shè)備的接管可分為崗位交接和責任交接。在交接前期，由于存在 種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，管理中心可以先行實施崗位交接，對暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可心先予以代管，不承擔維護責任（此時維護的維護責任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進行責任移交。 在接管過程中，管理處按 重慶第二建筑公司 所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量大小、設(shè)計要求等進行驗收，對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項驗收。在驗收過程中還有以下幾點值得注意： （ 1）設(shè)計圖紙的規(guī)格型號、數(shù)量符合； （ 2）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合； （ 3）設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的 技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合； （ 4）驗收完畢，應(yīng)填寫驗收和移交的記錄，報告并歸檔。 設(shè)備檔案資料管理 （ 1）設(shè)備原始資料檔案管理 將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明，遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細資料。 （ 2）重要設(shè)備維修資料檔案管理 一是維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計一次，每季度裝訂一次，由工程組負責保管以備查驗。 二是設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫 的設(shè)備巡查記錄表每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由管理處保管以備存查。 三是技術(shù)革新資料：設(shè)備運行的改進、設(shè)備革新、技術(shù)改進措施等資料，由工程組匯總存查。 人員管理 （ 1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工程作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓、技術(shù)培訓的管理。 （ 2）設(shè)備責任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實行設(shè)施設(shè)備分管責任制，明確分工，責任到人，建立設(shè)備臺賬制度，掌握并記錄設(shè)備運行情況。 更應(yīng)明確責任人的崗位職責（見下表）： 名稱 負責人 主要工作職責 專業(yè)設(shè)備 及日常維護 維修技工 根據(jù)設(shè)備臺賬編制有關(guān)維修計劃，負責公共設(shè)施的維護，制定保養(yǎng)計劃 專業(yè)保養(yǎng) 專業(yè)維修公 司 電梯等智能化高的設(shè)備，由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng) 第三節(jié) 環(huán)境保潔管理 一、保潔管理重點和模式 環(huán)境保潔管理追求是始終如一保潔環(huán)境，管理的重點在于整潔環(huán)境的保持，在“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項目，我們對環(huán)境管理提出一個重要理念： （一）“無干擾”服務(wù) 我們對保潔人員的工作時間進行了硬性規(guī)定：一切保潔工作盡量不在客戶上下班高峰時間進行。這種“保潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在愉悅中享受清新的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的 真實體現(xiàn)。 二、垃圾桶設(shè)置 （一）垃圾桶設(shè)置 垃圾桶是保潔管理必不可少的一項設(shè)施，垃圾桶的制作要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，既要注意擺放位置的美觀，又要方便客戶的生活習慣。公共區(qū)域視需要設(shè)置垃圾桶，在確定垃圾桶的具體位置時考慮美觀、實用與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。 （二）保潔作業(yè)工作內(nèi)容、工作范圍 保潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項目執(zhí)行計劃，也只有通 過這樣的作業(yè)計劃書，方能確保保潔管理無盲點，便于管理工作的實施檢查與考核。 公共區(qū)域的保潔保養(yǎng)服務(wù)（包括樓內(nèi)的電梯、過道、走火通道等公共場所）： 序號 日常保潔工作 范圍 1 所有過道、樓梯地面每天循環(huán)清掃，每周一次清洗，保持地面無垃圾、紙屑、煙頭、無積水，并每天拖地二次，干旱發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及進處理，保持光潔明亮。 2 擦凈電梯門、走火通道門，發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時清理干凈。 3 擦凈所有垃圾筒，及時清理垃圾，保持垃圾不超過筒身 1/2 處，電梯間煙灰筒保持每日清洗三次以上。 4 電梯地面保持平整無塵，平時經(jīng)常打掃，每天吸塵兩次保持無垃圾，電梯內(nèi)壁不銹鋼每天擦凈，保持無手印、污漬、灰塵，每周用不銹鋼保養(yǎng)劑進行保養(yǎng)，減少氧化、銹蝕的程度，保持光亮、潔凈。 5 每日清掃走 火通道，抹凈扶手欄桿，地角線上面灰塵，地面梯階每天拖二遍，發(fā)現(xiàn)口香糖、痰漬等及時清除，每周清洗一洗。 室外部分日常保潔保養(yǎng) 序號 日常保潔工作范圍 1 每天清掃道路地面垃圾雜物及污水跡，不停巡視，發(fā)現(xiàn)臟物廢物品及時處理。保持外圍干凈，整潔。 2 停車場地面每天清掃垃圾雜物，使行人有一個整潔舒適環(huán)境，根據(jù)地面地磚的程度和季節(jié)變化進行沖洗。 3 局部地面每月根據(jù)地面情況進行徹底沖洗。 4 對綠化帶進行重點巡查，及時清掃果皮、廢紙等雜物，垃圾、使休息者居坐而安。 5 及時收集垃圾，將垃圾放在指定地點。清掃時密封裝置，確保 無飄灑和滴水現(xiàn)象，及時清洗垃圾筒外表及內(nèi)面，保持干凈，無異味、無滿溢。 6 抹凈路牌、標識、消防箱、電表箱、水表箱處外燈柱表面上的灰塵。及時處理違章亂貼的海報、小廣告及污跡。 7 每月清除一次衛(wèi)生死角，如雨水管處、下水道口等，雨季加強力度清理， 以防堵塞，同時防止孳和蚊蠅，每月清理一次沙井、排水溝、水池雨水槽內(nèi)、陰溝、排洪溝、污水井雜物，確保其內(nèi)無雜物。如發(fā)現(xiàn)堵塞，及疏通。 8 外墻 2 米以下隨時保潔，保持無污漬。 9 協(xié)助保安搞好治安工作，如發(fā)現(xiàn) 可疑人員及時通報保安。 地下車庫日常保潔 序號 日常保潔工作范圍 1 每日清掃地面垃圾雜物，特別注意車上拋出的垃圾物。保持地面無垃圾雜物，無積水，無明顯泥水，整潔，每月用清水沖洗一次地面。 2 雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土用小掃把清理，晴天用清水將地面沖洗干凈。 3 在空車位的地方用雞毛撣清除庫頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、管道上面的灰塵，對有停車的車位，待車走后再進行對庫頂?shù)那鍜?，以防弄臟客人的車輛。 4 每日抹凈打掃擋車器同，消水栓箱，防撞標志，天花、垃圾桶、風口、警鈴、溝渠、沙井、汽車道閘等設(shè)施的灰塵，保持 干凈無污跡、無泥沙、無塵。 5 保潔地庫值班室地面，抹凈臺面、椅子、窗臺和各種開關(guān)的灰塵、擦凈玻璃及各種告示牌。 6 及時清倒垃圾，將垃圾放到指定地點。 7 每月徹底清除死角，對油污較多的車位地面進行特別處理。 8 保潔中如發(fā)現(xiàn)客人車門或車窗、車燈沒有關(guān)好，應(yīng)及時通知車庫值班人員，以便得到妥善處理，并將此事匯報主管。 日常保潔特殊服務(wù) 除了日常保潔管理的六大部分外，我司還擬定出如下保潔特殊服務(wù)： 進場之初，本公司將組織人員對保潔范圍內(nèi)的所有區(qū)域作一次深入徹底的開 荒保潔。 公司設(shè)置機動組，任何緊 急情況，突擊保潔，我公司隨時組織大量人員突擊協(xié)助。 質(zhì)量檢查標準 嚴格檢查是保障保潔工作質(zhì)量的必要手段，有關(guān)保潔檢查標準可參照以下辦法執(zhí)行： A、墻面：用衛(wèi)生紙擦拭 80CM，檢查衛(wèi)生紙無明顯灰塵及污漬； B、樓梯：抽查 2 至 3 層，無痰漬、煙頭、垃圾等； C、玻璃或鏡面：抽查不同位置 3 到 5 外，每處檢查約 1 平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮； D、排水溝：抽查 20 米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物，無臭法味； E、明溝：抽查 13 米，不積泥沙，垃圾雜物等； F、標牌、指示牌：抽 23 個，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，表面 光亮； G、消防設(shè)備設(shè)施：抽查 23 個消防栓，無灰塵，表面光亮； H、電梯門：用衛(wèi)生紙擦拭，無明顯灰塵、污漬； I、天花、燈飾、風口、煙感器：抽查天花 50 平方米無灰塵、污漬；抽查 35個燈飾、風口、煙感器，無灰塵