【正文】 耗（1800元/月）保安物耗1800216005保潔材料費（2500元/月）保潔材料費2500300006垃圾清運費用（4000元/月）垃圾清運費用4000480007綠化養(yǎng)護(hù)費（4000元/月）綠化養(yǎng)護(hù)費40004800010公眾責(zé)任險（1500元/月）公眾責(zé)任險15001800011固定資產(chǎn)折舊（4153元/月）固定資產(chǎn)折舊41534983612管理者酬金（32503元/月）管理者酬金（7%）3250339003613法定稅金（41015元/月）法定稅金（%）合計2581803098160 開辦費開辦費及固定資產(chǎn)費用由我物業(yè)公司承擔(dān)。序號項目數(shù)量單價金額備注工程維修工具及設(shè)備　　20,　1鋁合金扶梯41,　2數(shù)字萬用表31,　3兆歐表14鉗形表2　5組合套筒工具2　常用工具一批6手槍鉆31,　7應(yīng)急照明燈4　8管道疏通機21,2,含保潔/工程使用9其他工具12,2,　10倉庫貨架61,6,　11拖線盤3　12工具柜41,4,　保潔用品　　14,　13刮窗器82,　14塵推815拖線盤216鋁合金扶梯32,17普通吸塵器35,保安用品　　50,　18耳麥對講機331,49,　19警棍41,　20充電電筒4　辦公設(shè)備　　74,　21辦公桌椅126,　22員工更衣箱1311,　23塑封機1　24考勤鐘11,1,　25驗鈔機2　26微波爐2　40027打印機31,　28文件柜121,14,　29電話機61,　30辦公用品11,1,　31前期印刷費15,5,用戶手冊、宣傳資料等37辦公用房裝修130,30,　　　　總計159,　固定資產(chǎn)清單序號項目數(shù)量單價金額1電錘22擦地機13高速拋光機14干濕二用吸水機15電動升降機（10米）16電腦57復(fù)印機18保險柜19簡易自動扶梯清潔機13,3,10高壓水槍16,6,11傳真機12,2,　合計149,三年折舊四.“文化廣場”管理處財務(wù)預(yù)算說明1) 根據(jù)業(yè)主方提供的物業(yè)委托內(nèi)容，我們對整個項目商業(yè)占比較大比重的狀況，本著節(jié)約與保障并重的原則作出物業(yè)費測算。2) “文化廣場”管理處商業(yè)、娛樂用房占比較大比重，客流量大、營業(yè)時間長，導(dǎo)至空調(diào)、照明設(shè)備運行費用明顯增加，公用部位電梯和噴泉全天候不間斷運行，將使公共能耗費用大大的增加，公共能耗費用是成本支出的重要部分，占較大比例。3) 物業(yè)收費嚴(yán)格按照國家物業(yè)管理條例和上海市物業(yè)管理條例執(zhí)行，如有違反物業(yè)相關(guān)條例，按照物業(yè)行業(yè)相關(guān)規(guī)定處理。4) 1號樓地下車庫費用未計入物業(yè)費用。5) 由于“文化廣場”的招商定位未確定，本標(biāo)書中人員配置及運行費用僅作參考，具體按照實際情況調(diào)整。6) 開辦費與固定資產(chǎn)費用由我物業(yè)公司投入。技術(shù)文件技術(shù)文件第一章 管理服務(wù)理念、目標(biāo)1. 總體物業(yè)管理服務(wù)理念：以人為本針對綠地太倉新城的顯赫、尊榮的設(shè)計理念和建筑特點，時刻維護(hù)和保障業(yè)主的利益，制作可行性的經(jīng)營策劃，努力營造繁榮、先進(jìn)的商業(yè)氣氛，提高商務(wù)區(qū)的商務(wù)價值，堅持服務(wù)以人為本，追求“更加優(yōu)秀”之立意及物業(yè)特點，結(jié)合物業(yè)管理各個要素，我們確定“以人為本”管理服務(wù)理念，以“星級物管、科技物管、人文物管、品質(zhì)物管”的四項特色服務(wù)。 雖然進(jìn)駐“文化廣場”客戶行業(yè)范圍也比較廣泛，從業(yè)人員對物業(yè)管理的需求也會多種多樣，服務(wù)需求的多樣性和復(fù)雜性要遠(yuǎn)勝于單一商務(wù)辦公類型的物業(yè)管理。如何適應(yīng)各類不同來賓的需求，提供盡可能多的服務(wù)，是本案物業(yè)管理工作的一個重要課題。：以安全為重“安全乃企業(yè)立身之本”，綜合商務(wù)樓的運行管理，應(yīng)當(dāng)保障完善的安全保障體系和安全管理網(wǎng)絡(luò)，任何管理工作上的疏漏都可能造成巨大的損失，要求“文化廣場”的物業(yè)管理具有高度的計劃性以及嚴(yán)格的安全管理工作。：以效率為先高效率的管理不僅僅體現(xiàn)于節(jié)約時間方面，更是體現(xiàn)于有效的組織結(jié)構(gòu)、明確的管理制度、良好的團(tuán)隊精神、先進(jìn)的預(yù)測技術(shù)和敏銳的反饋系統(tǒng)等，它是一種深層次的管理手段。：以科技為動力“文化廣場”裝備各種現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，先進(jìn)的中央空調(diào)系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通信信息系統(tǒng)以及智能化控制系統(tǒng)等，物業(yè)管理本身不能投入，關(guān)鍵在于能否正確地掌握并使用管理搞好這些設(shè)施設(shè)備，這既是確保“文化廣場”內(nèi)用戶正常工作的關(guān)鍵，也是物業(yè)管理工作的關(guān)鍵。15上海XX物業(yè)有限公司 上海顏藍(lán)新城投標(biāo)文件“文化廣場”物業(yè)管理的總體定位：u 客戶的任何需求，將作為我們一切工作的出發(fā)點，并爭取滿足并超越的期望；u “文化廣場”將作為上海未來物業(yè)管理的標(biāo)志性項目，在各項資源的投入方面將不遺余力；u “文化廣場”的物業(yè)管理將定位在星級賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，日常的管理與服務(wù)將充分體現(xiàn)上海市一流服務(wù)水平，為企業(yè)形象的樹立竭盡全力！u 二年內(nèi)通過上海市“物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”管理目標(biāo)；u 入住客戶顧客滿意度指標(biāo)（CST）達(dá)到95%以上；u 力爭安全責(zé)任事故及火災(zāi)發(fā)生率為0；u “文化廣場”物業(yè)成為高橋區(qū)域時尚地標(biāo)。u “文化廣場”物業(yè)保值增值。u 行業(yè)性質(zhì)：以全心全意為入駐“文化廣場”各單位服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容要符合業(yè)者的需求，服務(wù)的方式要適應(yīng)他們的心理，真正做到“零干擾”、“無抱怨”。u 星級管理：管理方式和服務(wù)水準(zhǔn)“以星級賓館”作為參照，把星級賓館的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式引進(jìn)”文化廣場”，管理上實行規(guī)范化、科學(xué)化，在服務(wù)上實行“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，達(dá)到科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的高度統(tǒng)一，把服務(wù)不斷推向“星級化”。u 超前服務(wù)：通過日常與業(yè)主和客戶的溝通，理解他們的潛在需要，想客戶之所想，積極拓展服務(wù)領(lǐng)域，實現(xiàn)超前服務(wù)。以人性化、個性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果。u 領(lǐng)先水平：通過我們的努力，打造“文化廣場”物業(yè)管理的品牌，達(dá)到“上海物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的水平。第二章 物業(yè)管理機構(gòu)運作方式一、 管理處組織架構(gòu)部門設(shè)置管理處共分六個職能部門，各部門圍繞著客戶服務(wù)開展物業(yè)服務(wù)工作，以客戶滿意為物業(yè)管理的宗旨?！拔幕瘡V場”組織架構(gòu)上海XX物業(yè)有限公司“文化廣場”管理處經(jīng)理經(jīng)理1人、助理1人 保潔領(lǐng)班1人客戶部主管1人工程主管1人保安主管1人 客服員人員1人行政主管兼財務(wù)1 人保安人員40人領(lǐng)班4人內(nèi)保 4人巡邏8 人地面崗8人監(jiān)控 4 人車管員12人保潔員22人內(nèi)保潔 20人環(huán)境 2 人維修人員 16人電梯保養(yǎng)（專業(yè)公司）綠化養(yǎng)護(hù)（專業(yè)公司） “文化廣場”管理處執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理責(zé)任制，這是一種直線制的領(lǐng)導(dǎo)形式。由于管理處的編制精干、職責(zé)明確，所以日常工作由經(jīng)理直接對各部門人員領(lǐng)導(dǎo)即指揮，便于經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減小失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達(dá)，均由經(jīng)理直接安排，各主管下屬人員直接向其負(fù)責(zé)，各主管及各職位專業(yè)人員直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。二、 管理處運作方式及各部門職責(zé). 目標(biāo)管理體系在“文化廣場”的物業(yè)管理上，建立目標(biāo)管理體系，即由管理處全體員工參與目標(biāo)的制訂，在工作中實行自我控制，并努力完成工作目標(biāo)。u 制訂出各部門直至每個員工的目標(biāo)，形成以總目標(biāo)指導(dǎo)分目標(biāo)、分目標(biāo)保證總目標(biāo)的一個目標(biāo)鏈。u 強調(diào)自我控制，通過對動機的控制達(dá)到對行為的控制。u 注重工作成效目標(biāo)計劃分目標(biāo)計劃實施體系反饋和檢查資源使用、控制體系橫道圖成本控制總目標(biāo)分解u 有完善的目標(biāo)考核體系。管理目標(biāo)監(jiān)督機制和自我約束機制圖業(yè)主或物業(yè)使用人物業(yè)管理公司行業(yè)行政主觀部門“文化廣場”物業(yè)處理處規(guī)章制度內(nèi)部員工監(jiān)督約束20目標(biāo)責(zé)任人分解圖管理處部門班組管理員總目標(biāo)保證措施部門目標(biāo)保證措施班組目標(biāo)保證措施個人目標(biāo)保證措施信息反饋和處理機制圖服務(wù)員保安員保潔員維修工業(yè) 主用 戶上級指令執(zhí)行結(jié)果信息接收監(jiān)控、跟蹤分析整理發(fā)布命令執(zhí)行命令（相關(guān)人員）管理處運作工作流程圖擬制管理方案隊伍組織培訓(xùn)各 種 資 料 準(zhǔn) 備與協(xié)作單位建立關(guān)系物業(yè)接受與接管住戶辦理入住手續(xù)搬遷入住建立各類檔案日常管理和培訓(xùn)行政服務(wù)設(shè)備管理清潔綠化保安消防訂立規(guī)章制度u 嚴(yán)格按照ISO9001；2000質(zhì)量保證體系運行。u 每年一次第三方顧客滿意度調(diào)查。u 不定期顧客意見征詢，并及時將反饋意見落實。u 在內(nèi)部管理上，每周召開管理處例會和部門例會。u 每日及時完成當(dāng)日工作，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋。公司十分注重管理手段的現(xiàn)代化和科學(xué)化，引進(jìn) “網(wǎng)絡(luò)”技術(shù)，開發(fā)物業(yè)管理軟件，建立遠(yuǎn)程實時質(zhì)量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，不僅使物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，而且達(dá)到了預(yù)算管理和計劃管理。做到了管理、服務(wù)責(zé)任到人，同時實現(xiàn)了遠(yuǎn)程服務(wù)質(zhì)量實時監(jiān)督，通過“網(wǎng)絡(luò)”隨時可以檢查公司任何管理點的服務(wù)質(zhì)量、計劃工作完成情況和設(shè)備運行狀況，有效地保證了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定和提高。、監(jiān)督、評估體系我們認(rèn)為“文化廣場”的各項物業(yè)管理制度、規(guī)范及流程只是作好日常管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)，要使工作的開展達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)及要求，必須建立有效的監(jiān)控體系，因此我們將采用“文化廣場”管理處自查、公司監(jiān)督及業(yè)主評估的完整體系來確保管理服務(wù)工作的品質(zhì)和水準(zhǔn)，主要手段包括：173。 管理處每日常規(guī)例行檢查173。 管理處每月二次夜間巡查173。 管理處每月一次全面自查173。 每年一次第三方客戶滿意度評估173。 公司季度管理服務(wù)工作評定檢查173。 接受業(yè)主的質(zhì)量管理綜合考評173。 接受第三方年度ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證審核173。 參加行業(yè)評估及政府部門測評公司按ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的要求建立、實施、維持文件的質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改善其有效性。公司建立的質(zhì)量管理手冊及文件化的程序是為了：173。 確定質(zhì)量管理所需的過程及其順序和相互關(guān)系，編制相應(yīng)的程序文件并是其應(yīng)用于整個公司的相關(guān)領(lǐng)域；173。 對過程的操作和控制所需的準(zhǔn)則和方法做出規(guī)定，以確定其有效；173。 確保能夠獲得支持這些過程的操作和監(jiān)控、測量和分析；173。 確保達(dá)到所計劃的持續(xù)改進(jìn)這些過程所需的措施能夠長期有效實施；173。 當(dāng)某一能夠影響產(chǎn)品符合要求過程委托外包時，對這過程進(jìn)行控制。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第121頁 共124頁每年度我們將向業(yè)主提交《年度管理報告》。主要內(nèi)容包括：173。 公共區(qū)域管理狀況分析；173。 保安、清潔管理狀況分析；173。 突發(fā)事件專項分析；173。 保險及各項外包合同/協(xié)議執(zhí)行狀況分析；173。 工程專項/維修及保養(yǎng)狀況分析；173。 用戶滿意度狀況分析；173。 用戶及賓客投訴記錄匯總分析；173。 員工培訓(xùn)計劃及實施情況分析；173。 上季度/年度計劃完成情況及下季度/年度計劃安排；我們已經(jīng)建立了以管理品質(zhì)提升為導(dǎo)向，以客戶滿意度提高為判斷依據(jù)，以持續(xù)改進(jìn)、創(chuàng)新服務(wù)為最終目的的績效考評體系?！秿徫荒繕?biāo)責(zé)任書》、《職位說明書》、《年度財務(wù)預(yù)算執(zhí)行文件》、《年度經(jīng)濟指標(biāo)考核責(zé)任書》、《年度經(jīng)濟指標(biāo)確認(rèn)書》、部門《年度安全責(zé)任書》和《資產(chǎn)使用管理責(zé)任書》及我們組織的現(xiàn)場評定檢查為主要依據(jù)，對管理處經(jīng)理實施考評?！艄芾硖幗?jīng)理： 全面負(fù)責(zé)管轄“文化廣場”物業(yè)管理的各項工作，履行計劃、組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)職責(zé)；