【正文】 無散發(fā)廣告、推銷新產(chǎn)品和無身份證明等人員進入小區(qū)；禁止在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹；在本小區(qū)居住的訪客和外請服務(wù)人員等出入小區(qū)一律憑證件并登記；安全秩序維護管理一覽表安全秩序維護管理一覽表工作內(nèi)容定崗檢查流動巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練家居安全刑事違法案件裝修監(jiān)督車輛停放保管環(huán) 境保 護突 發(fā)事 件理 論實 操工作頻率24小時24小時3分鐘內(nèi)保安到達現(xiàn)場每周二次每次二小時。班前班后各15分鐘每周二次，每次一小時質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無收購叫賣乞討、可疑人物進出。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天不少于4次。無因管理責(zé)任造成被盜、刑事、治安案件年發(fā)案率0%。違章率5‰以下。發(fā)現(xiàn)業(yè)主未鎖門或遺忘貴重物品及時通知，重點守護。無破壞綠化帶、無踐踏草坪、無亂扔亂倒、無亂吐亂燒現(xiàn)象，無各類噪音擾民。及時采取措施，控制局面，迅速報告等候支援。各項法律常識、政策條例。遵紀守法、模范執(zhí)法，嚴明保安紀律。健身、擒拿格斗、隊列訓(xùn)練、行走、跑步、敬禮。三、道路、交通車輛管理標(biāo)準(zhǔn)車輛進出實行驗證、登記制度；車輛需按規(guī)定指定位置停放。非常時期以管理人員指揮為準(zhǔn)，禁止鳴笛；進入小區(qū)的車輛需遵守車輛管理制度，否則管理人員有權(quán)拒絕任何來訪車輛進入小區(qū)；禁止在指定停車場以外的任何道路或其他公共場所停放車輛，否則，由此造成的一切后果由車主自負；為保證小區(qū)道路的干凈整潔，影響衛(wèi)生之車輛必須在小區(qū)以外沖洗干凈后方可進入；任何車輛如觸犯《業(yè)主公約》或損壞小區(qū)物業(yè)，令其做出賠償，嚴重時可交公安部門處理；禁止載有有毒、有害物品的車輛進入小區(qū)；禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止機動車輛及腳踏車在行人路上行駛；禁止在公共場所洗車和維修車輛；交通管理工作一覽表交通管理工作一覽表工作內(nèi)容定崗檢查交通疏導(dǎo)跟蹤巡查事故處理法規(guī)學(xué)習(xí)技能訓(xùn)練思想教育作業(yè)頻度24小時24小時4次/天一遍/小時二次/周二次/周質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)車輛進出發(fā)牌，登記率100%；禮貌服務(wù)，先敬禮后收費；儀表整潔，標(biāo)志齊全。上、下班高峰期，車流通暢無阻塞。車輛無違停、車輛無掛、擦碰。保護現(xiàn)場、制止糾紛、疏導(dǎo)交通、及時報案。熟悉交通法規(guī)，掌握處理事故一般知識。掌握交通指揮、疏導(dǎo)技能。遵紀守法，模范執(zhí)法，學(xué)雷鋒做好事，清正廉潔。四、環(huán)境衛(wèi)生管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)為了維護區(qū)內(nèi)、樓內(nèi)的公共環(huán)境整潔衛(wèi)生，保潔員實行12小時清潔保潔工作。樓內(nèi)垃圾桶、區(qū)內(nèi)果皮箱內(nèi)垃圾每天清倒2次，做到垃圾日產(chǎn)日清；小區(qū)地面標(biāo)準(zhǔn)：無雜物、垃圾、果皮、紙屑；自行車庫地面、停車位的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：無雜物、垃圾、積水；路燈、招牌清潔標(biāo)準(zhǔn)：每半月清洗一次，目視燈罩無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸；每周擦抹各種招牌一次，目視牌面清潔清晰，無明顯污跡；樓層通道內(nèi)墻面、走廊、樓梯的粉飾要求：每年粉飾一次，每半月檢查一次，無明顯污跡；消防樓梯臺階及扶手的要求：目視臺階及扶手干凈，無明顯污跡；強、弱電井及管道井中的清潔要求：目視無蜘蛛網(wǎng)、無雜物、無明顯污跡；公共設(shè)備設(shè)施（通道玻璃窗、消防栓、燈罩）清潔要求：普通玻璃面目視無灰塵，樓內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無明顯污跡；定期消殺“四害”；環(huán)境衛(wèi)生工作一覽表環(huán)境衛(wèi)生工作一覽表工作項目地面清掃保潔樓梯道電梯內(nèi)外垃圾清運消殺滅鼠、滅蟑螂作業(yè)頻度二遍/天12小時/天掃二遍/天洗一遍/月二遍/天，垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住戶發(fā)藥二遍/年質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物垃圾，道路無泥沙，無雜草，無積水，停車場樓梯口無雜物、無蜘蛛網(wǎng)清潔率80%以上。所有公共場所無雜物垃圾、保潔率達80%以上。無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵、清潔率95%以上。100%日產(chǎn)清、整潔，無味，無污染。無蠅少蚊少蟲。鼠密度1%以下（夾夜法）。蟑螂即密度：室內(nèi)15平方米，室外樓道20米以下。五、園林、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)給業(yè)主打造一個綠色、生態(tài)、園林式的居住環(huán)境，盡心進行養(yǎng)護管理、植物造型和修剪、植物的病蟲害防治、植物澆水施肥。喬灌木造型力求自然、優(yōu)美、構(gòu)思新穎，草坪修剪高度保持在4—6厘米，保持小區(qū)內(nèi)四季常青常綠。為業(yè)主提供花卉養(yǎng)殖咨詢、花卉代養(yǎng)、花卉移盆、花卉租賃、修剪整形、防病等服務(wù)。園林綠化工作一覽表園林綠化工作一覽表工作項目整形造型施肥澆水除雜草補缺殺蟲保潔防風(fēng)作業(yè)頻度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。二遍/月一遍/月一遍/季，發(fā)現(xiàn)蟲害連續(xù)多次至消滅為止。12小時/天臺風(fēng)季節(jié)前和臺風(fēng)過后。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)喬木剪下重枝、內(nèi)生枝、灌木造型、地被草保持48公分。均分無重?zé)o漏。均勻適量，不損花木滲透地表5公分?；緹o雜草，純度95%以上。保證人均綠地2平方米以上。用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長勢優(yōu)良。保潔率95%以上風(fēng)前設(shè)立支柱疏剪枝葉，風(fēng)后清理斷枝，扶正苗木。六、維修服務(wù)管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)實行24小時接受報修，急修24小時上門服務(wù)。業(yè)主有維修需要時，可撥打報修電話，維修人員按預(yù)約時間或承諾時間到達維修地點；滲漏到補漏好不超過15天，費用由責(zé)任人支付；急修在報修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并進行維修。 七、公司規(guī)章制度一覽表（制度過多，不一一詳例內(nèi)容）A、管理制度類：（一）公眾制度（業(yè)委會提供）（業(yè)委會提供）7．治安管理規(guī)定8．出入證管理規(guī)定9．人員物品進出管理規(guī)定10．停車場管理規(guī)定11．限制養(yǎng)犬規(guī)定12．清潔衛(wèi)生公約13. 垃圾分類收集處理實施辦法14．小區(qū)綠化管理規(guī)定15．商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定（二）內(nèi)部管理崗位職責(zé)1．服務(wù)中心主任崗位職責(zé)2．服務(wù)中心副主任崗位職責(zé)3．監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)4．調(diào)度員崗位職責(zé)5．小區(qū)事務(wù)部主管崗位職責(zé)6．會計崗位職責(zé)7．出納崗位職責(zé)8．管理員崗位職責(zé)9．社區(qū)文化服務(wù)崗位職責(zé) 10．門童崗位職責(zé) 11．水電維修工崗位職責(zé)12．房屋維修工崗位職責(zé)13．保潔員崗位職責(zé)14．綠化工崗位職責(zé) 15．安保班長崗位職責(zé)16．安管員崗位職責(zé)17．安管員巡邏崗位職責(zé)18．安管員門衛(wèi)崗位職責(zé)19．安管員宿舍衛(wèi)生值日職責(zé)20．停車場管理員崗位職責(zé)（三）管理運作制度1．員工行為規(guī)范2．服務(wù)中心安全守則3．服務(wù)中心工作制度4．財務(wù)管理制度5．財務(wù)公開監(jiān)督制度 6．工作人員著裝規(guī)定 7．員工考勤制度11．小區(qū)局域網(wǎng)服務(wù)管理制度12．消防安全檢查制度13．智能監(jiān)控中心工作制度14．檔案管理制度15．廣告招牌管理規(guī)定16．合同簽訂管理規(guī)定17．社區(qū)文化工作制度（四）員工考核程序及標(biāo)準(zhǔn)1． 員工績效考核程序2． 員工月度考核標(biāo)準(zhǔn)B、ISO9002質(zhì)量體系文件目錄（一） 質(zhì)量手冊內(nèi)容目錄1．手冊封面(批準(zhǔn)頁)2．質(zhì)量手冊目錄3．質(zhì)量手冊說明4．質(zhì)量手冊發(fā)放控制頁5．質(zhì)量手冊修改頁6．術(shù)語7．物業(yè)管理有限公司簡介8．質(zhì)量方針和目標(biāo)9．組織機構(gòu)及職責(zé)權(quán)限10．質(zhì)量體系要素11．管理職責(zé)12．質(zhì)量體系13．合同評審14．設(shè)計控制15．文件和資料控制16．采購17．顧客提供產(chǎn)品的控制18．產(chǎn)品標(biāo)識和可追溯性19．過程控制20．檢驗和試驗21．檢驗測量和試驗設(shè)備的控制22．檢驗和試驗狀態(tài)23．不合格品的控制24．糾正和預(yù)防措施25．搬運、儲存、包裝、防護和交付26．質(zhì)量記錄的控制27．內(nèi)部質(zhì)量審核28．培訓(xùn)體系29．服務(wù)管理30．統(tǒng)計技術(shù)（二）程序文件目錄清單 、測量和實施設(shè)備控制程序（住戶）投訴處理程序、貯存、防護和交付程序 （三）作業(yè)指導(dǎo)書（設(shè)施）養(yǎng)護和修繕工作手冊（四）ISO9001質(zhì)量體系記錄目錄清單 1．物業(yè)合同簽署記錄 2．合同評審記錄 3．物業(yè)接管項目資料記錄 4．驗收交接表 5．驗收樓宇缺陷整改表 6．安全檢查記錄 7．整改通知書 8．消防設(shè)備清單 9．消防演習(xí)報告 10．消防器材卡 11．消防設(shè)備檢查保養(yǎng)表 12．消防值班記錄 13．消防報警處理記錄 14．入伙通知書 15．住戶登記表 16．退租清單 17．保安值班記錄 18．保安哨位巡查記錄表 19. 警械警具配備登記表 20．出入證件辦理登記表 21．物品搬運放行單 22．保安排班表 23．安防員月訓(xùn)練表 24．水池、水箱情況登記25．水泵運行記錄26．機電設(shè)備月檢表27．變配電運行記錄表28．發(fā)電機試機記錄29．抄表單30．空調(diào)運行記錄31．電梯檢查表32．清潔工工作考評表33．消殺藥品投放記錄34．綠化工作記錄表35. 綠化工作考評表36. 裝修改進申報表37. 裝修巡檢記錄38. 臨時施工證發(fā)放記錄39. 出入證件40. 公用設(shè)施登記表41. 公用設(shè)施完好率統(tǒng)計表42. 郵件發(fā)放登記表43. 停車場檢查登記表44. 停車場車輛出入登記表45. 維修單46. 維修記錄47. 設(shè)備完好率統(tǒng)計48. 工程項目審批表49. 工程驗收結(jié)算表50. 大修項目計劃表51. 標(biāo)識登記清單52. 應(yīng)急情況處理記錄53. 社區(qū)文化活動計劃表54. 社區(qū)文化活動記錄表xxxx. 管理費交費記錄56. 付款通知書57. 未交費處理報告58. 物品需求計劃表59. 物品采購計劃表60. 物品入庫驗收記錄61. 分供應(yīng)調(diào)查評價表62. 合格分供應(yīng)名單63. 分供應(yīng)年度評審表64. 分包項目質(zhì)量檢查記錄65. 庫房物品盤點清單66. 發(fā)料單67. 文件主清單68. 文件發(fā)放記錄69. 文件修改申請表70. 外來文件登記表71. 文件呈批傳閱表72. 傳真登記表73. 機電設(shè)備臺帳74. 設(shè)備卡75. 計量設(shè)備檢驗記錄76. 考評記錄77. 考評總結(jié)報告78. 內(nèi)部質(zhì)量審核計劃79. 內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表80. 不合格報告81. 內(nèi)部質(zhì)量體系審核報告82. 住戶意見調(diào)查表83. 住戶意見分析處理表84. 住戶投訴登記表85. 住戶投訴處理表86. 管理評審計劃87. 管理評審報告88. 糾正和預(yù)防措施報告89. 年度培訓(xùn)計劃90. 培訓(xùn)檔案記錄第三章 管理服務(wù)內(nèi)容及管理方式第一節(jié) 物業(yè)管理綜合服務(wù)內(nèi)容一、物業(yè)共用部位的維護和管理。共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、樓板、屋頂?shù)龋?、外墻面、大廳、梯間、通道等。二、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水道、落水管、水箱、加壓水泵、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。三、區(qū)政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、維護和管理，包括道路、室內(nèi)外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場等。四、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。五、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。六、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、消殺“滅四害”、防白蟻等。七、交通與車輛停放秩序的管理。八、安防管理，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、消防管理及應(yīng)急。九、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案。十、負責(zé)向業(yè)主和業(yè)主收取物業(yè)管理費，負責(zé)出租房屋的水電氣代收服務(wù)等。十一、業(yè)主和業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護在當(dāng)事人提出委托時，接受委托并合理收費。十二、對業(yè)主和業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取、規(guī)勸、警告、批評、制止等措施。十三、便民服務(wù)；受托向業(yè)主、使用人提供的特約服務(wù)等。十四、配合社區(qū)建設(shè)。十五、開展小區(qū)文化建設(shè)，組織文娛活動等。十六、公共關(guān)系和投訴處理工作。十七、開展法律政策及合同規(guī)定的其他事項服務(wù)。十八、采購人和業(yè)委會交辦的其他事項。第二節(jié)、服務(wù)中心架構(gòu)設(shè)置及管理特色一、管理架構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置圖說明xxxx省xxxx醫(yī)院宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)圖設(shè)置說明 （1）服務(wù)中心實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負責(zé)制，這是一種垂直型的管理模式，其優(yōu)點是信息反饋快、高效、反應(yīng)迅速。由于服務(wù)中心的編制精干、職責(zé)明確，所以日常工作由經(jīng)理直接對各部門人員，領(lǐng)導(dǎo)即集指揮和職能于一身