【正文】 加班費(fèi)秩序維護(hù)員 11天24小時(shí)/天3倍4人（2300元/月247。12月超時(shí)加班費(fèi)秩序維護(hù)員 （365天247。12個(gè)月12小時(shí)167小時(shí)）（2300元247。8）物料費(fèi)用 警示牌，路障，指揮棒等服裝費(fèi)用 每人1000，按三年分?jǐn)傉`餐費(fèi) 每人每日10元標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi) 按每人800元一年分?jǐn)傂? 計(jì) 商業(yè)環(huán)境保潔服務(wù)支出 明細(xì)表3 項(xiàng) 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注保潔領(lǐng)班（1人） 共計(jì)9人，包含加班費(fèi)樓內(nèi)保潔員（4人） 樓外保潔員（4） 國(guó)定假日加班費(fèi)保潔員 2100元247。12月物料費(fèi)用 清潔劑40，消毒劑30，大理石面劑80，不銹鋼光亮劑100，水電費(fèi)100，常規(guī)物料200；保潔服裝費(fèi)用 每人500元，2年分?jǐn)傉`餐費(fèi) 每人每日10元標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi) 按每人800元一年分?jǐn)傂∮?jì) 商業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù) 明細(xì)表4項(xiàng) 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注綠化維護(hù)人員（1人） 綠化工具 配件費(fèi)用每年800元綠化材料 化肥，農(nóng)藥，汽油，垃圾清運(yùn)等每月費(fèi)用等1000綠化水費(fèi) 估每月水費(fèi)300元高溫費(fèi) 按每人800，一年分?jǐn)傂∮?jì) 商業(yè)工程維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)用 明細(xì)表5項(xiàng) 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注維修主管（1人） 共3人，包含誤餐費(fèi)維修工（2人） 基本工具 按三年分?jǐn)?，?套工具損耗材料 估每月300元服裝費(fèi) 按兩年分?jǐn)?，每?000標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi) 按每人800，一年分?jǐn)傂∮?jì) 商業(yè)工程設(shè)施設(shè)備能耗及保養(yǎng)費(fèi)用 明細(xì)表6項(xiàng) 目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備 注給排水系統(tǒng)水箱清洗 180元/*4只*2次/年水箱水質(zhì)檢測(cè) 250元/只*4只*4次/年水泵維保(清包) 200元/季度*3臺(tái)*4水泵維保(材料費(fèi)) 100元/臺(tái)/月*3臺(tái)*12月小計(jì) 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)維保 消防系統(tǒng)維保(材料) 小計(jì) 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維保 技防系統(tǒng)維保(材料) 小計(jì) 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包) 700元/臺(tái)月*8臺(tái)電梯維保(材料) 150元/臺(tái)/月*8臺(tái)電梯年檢 350元/臺(tái)*8臺(tái)電梯限速器檢測(cè) 300元/2年*8臺(tái)小計(jì) 公共照明系統(tǒng)高壓巡視 公燈能耗(室外) 28KW*12H/天*365天*公燈耗材 小計(jì) 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì) 第二章 開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案及開(kāi)辦費(fèi)籌措和處理意向本項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算方案制定，實(shí)行由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一購(gòu)置或者由物業(yè)管理公司提供清單，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的審核同意，按照核定的清單采購(gòu)。1）辦公物品采購(gòu)；2）物業(yè)用房（項(xiàng)目管理處裝修）；考慮本項(xiàng)目規(guī)模的原因開(kāi)辦費(fèi)籌措的渠道主要由項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)。辦公桌椅5套 178。文件柜8組 178。對(duì)講機(jī)15臺(tái) 178。電腦5套 20000178。交換機(jī)/電話機(jī)1批 178。傘架1個(gè) 178。碎紙機(jī)1臺(tái) 178。點(diǎn)驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái) 178。雨具10套 178。保安用具1批 小計(jì)178。2把 178。5米升降鋁合金梯1把 178。數(shù)字式萬(wàn)用表2只 178。鉗型表1只 178。保險(xiǎn)帶及配件2付178。沖擊鉆1把 178。手提角磨機(jī)1臺(tái) 178。電動(dòng)管道疏通機(jī)1臺(tái) 178。龍門架1個(gè) 178。三輪車1輛 178。潛水泵2臺(tái) 178。料架5個(gè) 178。公用維修工具1批 小計(jì)33020178。保潔、綠化工具1批80008000小計(jì)178。管理用房裝修1套20000小計(jì)合計(jì)處理意向建議用以下幾點(diǎn)：管理處客服接待的辦公物品以新購(gòu)置為主，按照核定清單采購(gòu)；管理處行政辦公和設(shè)備設(shè)施管理的辦公物品以舊的為主（開(kāi)發(fā)商使用過(guò)的）；第三章 項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo)項(xiàng)目概況 【浦江坤庭1253】項(xiàng)目建造的物業(yè)類型為：多層 本項(xiàng)目坐落位置座落地址：張家圩路777弄，綠舟路118弄、浦泰路677弄。（上述四至范圍內(nèi)的張家圩港及東南角的已建建筑不屬于本項(xiàng)目的物業(yè)管理范圍）。因此，對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)服務(wù)于業(yè)主/使用人的理念是物業(yè)管理之本。服務(wù)結(jié)果固然重要，服務(wù)過(guò)程亦同等重要，任何一位管理處職員、任何一件事情、任何一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及業(yè)主對(duì)管理工作的整體評(píng)價(jià)，“全程服務(wù)、全員服務(wù)”正是這一理念的概括?！?導(dǎo)入以人為本的服務(wù)內(nèi)涵高水準(zhǔn)的物業(yè)管理應(yīng)融入以業(yè)主舒適便利為本的管理內(nèi)涵，其意義不簡(jiǎn)單是高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理服務(wù)模式，而是在建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部管理制度的前提下，將各種細(xì)微化、人性化、親情化的便民服務(wù)引入物業(yè)管理服務(wù)，把“微笑”帶給業(yè)主。我們認(rèn)為這樣才能體現(xiàn)真正專業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，才能創(chuàng)造真實(shí)的客戶滿意。因此，我們將通過(guò)制訂人性化的管理制度、設(shè)定科學(xué)的薪酬體系、營(yíng)造符合時(shí)代特征的企業(yè)文化以提高員工滿意度，使員工以飽滿的精神、舒暢的心情為住戶服務(wù)，而不單純是為了工作而工作，從而提升客戶滿意度。1）以人為本，親善管家服務(wù)我們?cè)诠芾矸?wù)中，引進(jìn)境內(nèi)外先進(jìn)的管理服務(wù)理念，建立本項(xiàng)目適宜有效的管理模式。同時(shí)，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在本區(qū)域生活和工作的人們，提供溫馨的大家庭環(huán)境。安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準(zhǔn)的，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度。在人員管理、車輛管理、設(shè)施設(shè)備管理方面建立起完備的運(yùn)行機(jī)制。3）園林綠化，創(chuàng)造整潔優(yōu)美的居住環(huán)境本項(xiàng)目采取“人與自然和建筑的共存、融合”理念，區(qū)域環(huán)境典雅，重視綠化，強(qiáng)調(diào)居住的整潔和舒適。針對(duì)高層住宅區(qū)域綠化環(huán)境的特點(diǎn)，我們制定了比較適合本區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案。依靠我司物業(yè)管理項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，儲(chǔ)備各類雄厚的專業(yè)管理人才，為項(xiàng)目的物業(yè)管理人員配備提供支持。依托已建立的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，制定了完善而有效的維護(hù)及保養(yǎng)流程，保證365天的正常運(yùn)行，為業(yè)主提供舒適而安全的服務(wù)。在本項(xiàng)目區(qū)域的物業(yè)管理中我們將充分發(fā)揮這一特色，建立良好的社會(huì)關(guān)系和強(qiáng)有力的社會(huì)監(jiān)督體系。保證工作的有效實(shí)施，把本項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)成高品質(zhì)生活社區(qū)。我們的基本承諾是：178。178。178。 業(yè)主報(bào)修，急修15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般維修當(dāng)天完成。 對(duì)業(yè)主投訴8小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。二）管理處建立前的管理服務(wù)工作1）物業(yè)管理服務(wù)：項(xiàng)目售樓處的高品質(zhì)服務(wù)；服務(wù)人員規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的操作等等；2）有關(guān)今后物業(yè)管理服務(wù)方面的問(wèn)題及時(shí)與準(zhǔn)業(yè)主交流，并向他們宣傳；3）對(duì)建筑物和區(qū)域環(huán)境、設(shè)備設(shè)施品牌、型號(hào)和以后的安裝、調(diào)試等環(huán)節(jié)把握。b、整個(gè)運(yùn)作策劃由公司指定一位副總經(jīng)理級(jí)別掛帥，公司各職能部門參與指導(dǎo)，并提供資源保障、技術(shù)支持，以確保整個(gè)過(guò)程的順利進(jìn)行。第六章 項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法面對(duì)本項(xiàng)，我們?cè)谏钊胝{(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目更需要服務(wù)化、功能化、人性化，作為區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，應(yīng)以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業(yè)主衣食住行的基本要素，提高生活服務(wù)質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)。為區(qū)域的業(yè)主提供良好的服務(wù)、及時(shí)處理住戶的投訴、報(bào)修、咨詢等方面的事務(wù)。物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)工程維保職責(zé)服務(wù)接待職責(zé)對(duì)有困難的業(yè)主可上門服務(wù)等。負(fù)責(zé)區(qū)域的治安管理，為業(yè)主提供安全的工作環(huán)境。負(fù)責(zé)區(qū)域的消防管理，制定應(yīng)急消防預(yù)案，搞好業(yè)務(wù)訓(xùn)練，做好消防工作。負(fù)責(zé)進(jìn)出區(qū)域的車輛交通管理，確保有一個(gè)良好的交通秩序和安全環(huán)境。搞好技能訓(xùn)練，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為業(yè)主提供良好的安全服務(wù)等。負(fù)責(zé)區(qū)域全部的綠化養(yǎng)護(hù)。負(fù)責(zé)區(qū)域的公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作。負(fù)責(zé)區(qū)域的垃圾收集、清運(yùn)。做好區(qū)域內(nèi)的各種類蟲(chóng)害的消殺。做好區(qū)域客戶的委托清潔代理服務(wù)等。協(xié)調(diào)突發(fā)事件、客戶投訴的處理并做客戶溝通。以客戶的角度發(fā)現(xiàn)工作中存在的問(wèn)題，并解決問(wèn)題。負(fù)責(zé)各業(yè)主/客戶的入駐、裝修、退租接待、管理、服務(wù)工作。接受客戶各類服務(wù)信息，負(fù)責(zé)各類費(fèi)用的確定和收繳。負(fù)責(zé)整理補(bǔ)充業(yè)主/客戶的檔案，管理區(qū)域內(nèi)各類文件檔案。為確保日常工作的正常運(yùn)行，需要制定行之可行的管理制度和貫徹制度的有效的機(jī)制。1）設(shè)施管理（制定周密完善的區(qū)域設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度、應(yīng)急處理預(yù)案；制訂區(qū)域設(shè)施、設(shè)備管理臺(tái)帳；實(shí)行年度、月度保養(yǎng)工作計(jì)劃管理；針對(duì)區(qū)域情況，保持定期檢查和匯總區(qū)域工程問(wèn)題，不間斷予以整改完成；做好物資采購(gòu)和倉(cāng)庫(kù)、領(lǐng)用登記管理。）3） 房屋裝修管理（制定區(qū)域裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等管理制度，建立業(yè)主裝修檔案；與業(yè)主或使用人簽訂《裝修管理協(xié)議》；審核業(yè)主裝修方案是否符合管理規(guī)約和區(qū)域裝修管理規(guī)定；巡視、監(jiān)督裝修過(guò)程，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。）5）客戶關(guān)系管理（采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊聯(lián)系等多種方式與業(yè)主進(jìn)行溝通，每年溝通面不低于住戶的98%；聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)域物業(yè)管理的業(yè)主滿意情況測(cè)評(píng)、對(duì)不滿意的服務(wù)內(nèi)容制定相應(yīng)的整改措施。7）物業(yè)檔案管理（建有區(qū)域管理檔案，如，物業(yè)接管驗(yàn)收、設(shè)備檔案、業(yè)主資料等檔案；業(yè)主或使用人的檔案以一戶一檔的形式建立。）人員培訓(xùn)制度1）培訓(xùn)目標(biāo)通過(guò)培訓(xùn)，使各崗位人員熟悉公司對(duì)各崗位的要求、從事崗位的基本情況和職責(zé)，將自己的技能與公司的要求、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，以精湛的技術(shù)、良好的儀容儀表、規(guī)范的言行舉止，體現(xiàn)在各自的崗位上，充分體現(xiàn)公司職工的優(yōu)秀形象。4） 激勵(lì)機(jī)制工資福利機(jī)制系統(tǒng)重在考核，既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中獎(jiǎng)懲分明。做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。倡導(dǎo)發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，充分發(fā)揮每個(gè)員工的潛力?？己酥贫龋ㄈ粘？己?、公司督導(dǎo)） 三） 住宅裝修管理辦法及裝修管理裝修管理辦法1）裝修監(jiān)督如確為施工需要，須報(bào)物業(yè)管理處審批，并在采取有關(guān)防范措施、具備符合相應(yīng)施工規(guī)范的條件（如電焊的“十個(gè)不燒” ）后方可實(shí)施。2） 違章處理發(fā)現(xiàn)違章，立即上門工作，曉之以理，動(dòng)之以情，說(shuō)服業(yè)主整改，提出可行性建議解決問(wèn)題。3）裝修驗(yàn)收 對(duì)違章裝修的處理手段——情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解，使業(yè)主自覺(jué)接受整改要求?！墒侄螛I(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，物業(yè)管理處與施工隊(duì)簽訂具有法律效力的治安/消防管理協(xié)議，劃清雙方的責(zé)、權(quán)，對(duì)裝修進(jìn)行法制管理。入住接待處內(nèi)法規(guī)/流程/標(biāo)準(zhǔn)/制度上墻，在使業(yè)主對(duì)入住/裝修/收費(fèi)的法規(guī)/流程/標(biāo)準(zhǔn)/制度一目了然的同時(shí)，也對(duì)業(yè)主進(jìn)行了積極的宣傳。2）物業(yè)管理處提前與有關(guān)公用事業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，方便業(yè)主辦理。業(yè)主辦理入住手續(xù)流程圖《預(yù)（出）售合同》業(yè)主驗(yàn)證資料交房通知書(shū)《預(yù)（出）售合同》復(fù)印件資料存檔交房通知書(shū)復(fù)印件業(yè)主身份證陪同驗(yàn)房業(yè)主身份證復(fù)印件業(yè)主緊急聯(lián)絡(luò)表驗(yàn)收存在問(wèn)題驗(yàn)收合格填寫工作單，交售后服務(wù)中心處理繳納有關(guān)費(fèi)用遞交有關(guān)資料簽署規(guī)約進(jìn)戶收房發(fā)放鑰匙填寫相關(guān)文件五