【正文】 加班費秩序維護員 11天24小時/天3倍4人（2300元/月247。12月超時加班費秩序維護員 （365天247。12個月12小時167小時）（2300元247。8）物料費用 警示牌，路障，指揮棒等服裝費用 每人1000，按三年分攤誤餐費 每人每日10元標準高溫費 按每人800元一年分攤小 計 商業(yè)環(huán)境保潔服務支出 明細表3 項 目人均月預算（元/人）月預算（元）年預算（元）備 注保潔領班（1人） 共計9人，包含加班費樓內保潔員（4人） 樓外保潔員（4） 國定假日加班費保潔員 2100元247。12月物料費用 清潔劑40，消毒劑30，大理石面劑80，不銹鋼光亮劑100，水電費100，常規(guī)物料200；保潔服裝費用 每人500元，2年分攤誤餐費 每人每日10元標準高溫費 按每人800元一年分攤小計 商業(yè)綠化養(yǎng)護服務 明細表4項 目人均月預算（元/人）月預算（元）年預算（元）備 注綠化維護人員（1人） 綠化工具 配件費用每年800元綠化材料 化肥，農藥，汽油，垃圾清運等每月費用等1000綠化水費 估每月水費300元高溫費 按每人800，一年分攤小計 商業(yè)工程維修養(yǎng)護服務費用 明細表5項 目人均月預算（元/人）月預算（元）年預算（元）備 注維修主管（1人） 共3人，包含誤餐費維修工（2人） 基本工具 按三年分攤，共3套工具損耗材料 估每月300元服裝費 按兩年分攤，每人1000標準高溫費 按每人800，一年分攤小計 商業(yè)工程設施設備能耗及保養(yǎng)費用 明細表6項 目月預算額（元）年預算額（元）備 注給排水系統(tǒng)水箱清洗 180元/*4只*2次/年水箱水質檢測 250元/只*4只*4次/年水泵維保(清包) 200元/季度*3臺*4水泵維保(材料費) 100元/臺/月*3臺*12月小計 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)維保 消防系統(tǒng)維保(材料) 小計 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維保 技防系統(tǒng)維保(材料) 小計 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包) 700元/臺月*8臺電梯維保(材料) 150元/臺/月*8臺電梯年檢 350元/臺*8臺電梯限速器檢測 300元/2年*8臺小計 公共照明系統(tǒng)高壓巡視 公燈能耗(室外) 28KW*12H/天*365天*公燈耗材 小計 設施設備運行養(yǎng)護費合計 第二章 開辦費開支預算方案及開辦費籌措和處理意向本項目開辦費預算方案制定，實行由開發(fā)商統(tǒng)一購置或者由物業(yè)管理公司提供清單，經過開發(fā)商的審核同意，按照核定的清單采購。1）辦公物品采購；2）物業(yè)用房（項目管理處裝修）；考慮本項目規(guī)模的原因開辦費籌措的渠道主要由項目建設單位負責。辦公桌椅5套 178。文件柜8組 178。對講機15臺 178。電腦5套 20000178。交換機/電話機1批 178。傘架1個 178。碎紙機1臺 178。點驗鈔機1臺 178。雨具10套 178。保安用具1批 小計178。2把 178。5米升降鋁合金梯1把 178。數字式萬用表2只 178。鉗型表1只 178。保險帶及配件2付178。沖擊鉆1把 178。手提角磨機1臺 178。電動管道疏通機1臺 178。龍門架1個 178。三輪車1輛 178。潛水泵2臺 178。料架5個 178。公用維修工具1批 小計33020178。保潔、綠化工具1批80008000小計178。管理用房裝修1套20000小計合計處理意向建議用以下幾點：管理處客服接待的辦公物品以新購置為主，按照核定清單采購；管理處行政辦公和設備設施管理的辦公物品以舊的為主（開發(fā)商使用過的）；第三章 項目管理服務理念和目標項目概況 【浦江坤庭1253】項目建造的物業(yè)類型為：多層 本項目坐落位置座落地址：張家圩路777弄，綠舟路118弄、浦泰路677弄。（上述四至范圍內的張家圩港及東南角的已建建筑不屬于本項目的物業(yè)管理范圍）。因此，對物業(yè)管理來說服務于業(yè)主/使用人的理念是物業(yè)管理之本。服務結果固然重要，服務過程亦同等重要，任何一位管理處職員、任何一件事情、任何一個環(huán)節(jié)都涉及業(yè)主對管理工作的整體評價，“全程服務、全員服務”正是這一理念的概括?！?導入以人為本的服務內涵高水準的物業(yè)管理應融入以業(yè)主舒適便利為本的管理內涵，其意義不簡單是高標準的酒店管理服務模式，而是在建立嚴謹的內部管理制度的前提下，將各種細微化、人性化、親情化的便民服務引入物業(yè)管理服務，把“微笑”帶給業(yè)主。我們認為這樣才能體現真正專業(yè)的管理服務水準，才能創(chuàng)造真實的客戶滿意。因此，我們將通過制訂人性化的管理制度、設定科學的薪酬體系、營造符合時代特征的企業(yè)文化以提高員工滿意度，使員工以飽滿的精神、舒暢的心情為住戶服務，而不單純是為了工作而工作，從而提升客戶滿意度。1）以人為本，親善管家服務我們在管理服務中，引進境內外先進的管理服務理念，建立本項目適宜有效的管理模式。同時，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權益，為所有在本區(qū)域生活和工作的人們，提供溫馨的大家庭環(huán)境。安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準的，將直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。在人員管理、車輛管理、設施設備管理方面建立起完備的運行機制。3）園林綠化，創(chuàng)造整潔優(yōu)美的居住環(huán)境本項目采取“人與自然和建筑的共存、融合”理念，區(qū)域環(huán)境典雅，重視綠化，強調居住的整潔和舒適。針對高層住宅區(qū)域綠化環(huán)境的特點，我們制定了比較適合本區(qū)域綠化養(yǎng)護方案。依靠我司物業(yè)管理項目的規(guī)模效應，儲備各類雄厚的專業(yè)管理人才，為項目的物業(yè)管理人員配備提供支持。依托已建立的企業(yè)標準要求，制定了完善而有效的維護及保養(yǎng)流程，保證365天的正常運行，為業(yè)主提供舒適而安全的服務。在本項目區(qū)域的物業(yè)管理中我們將充分發(fā)揮這一特色，建立良好的社會關系和強有力的社會監(jiān)督體系。保證工作的有效實施，把本項目區(qū)域建設成高品質生活社區(qū)。我們的基本承諾是：178。178。178。 業(yè)主報修，急修15分鐘到達現場，一般維修當天完成。 對業(yè)主投訴8小時內答復處理。二）管理處建立前的管理服務工作1）物業(yè)管理服務：項目售樓處的高品質服務；服務人員規(guī)范標準的操作等等；2）有關今后物業(yè)管理服務方面的問題及時與準業(yè)主交流，并向他們宣傳；3）對建筑物和區(qū)域環(huán)境、設備設施品牌、型號和以后的安裝、調試等環(huán)節(jié)把握。b、整個運作策劃由公司指定一位副總經理級別掛帥，公司各職能部門參與指導，并提供資源保障、技術支持，以確保整個過程的順利進行。第六章 項目組織架構、管理職責和權限、管理制度和考核辦法面對本項，我們在深入調查研究的基礎上，認識到本項目更需要服務化、功能化、人性化，作為區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的標準化管理，應以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業(yè)主衣食住行的基本要素，提高生活服務質量為出發(fā)點。為區(qū)域的業(yè)主提供良好的服務、及時處理住戶的投訴、報修、咨詢等方面的事務。物業(yè)項目經理職責工程維保職責服務接待職責對有困難的業(yè)主可上門服務等。負責區(qū)域的治安管理，為業(yè)主提供安全的工作環(huán)境。負責區(qū)域的消防管理，制定應急消防預案，搞好業(yè)務訓練，做好消防工作。負責進出區(qū)域的車輛交通管理，確保有一個良好的交通秩序和安全環(huán)境。搞好技能訓練，不斷提高員工的業(yè)務素質，為業(yè)主提供良好的安全服務等。負責區(qū)域全部的綠化養(yǎng)護。負責區(qū)域的公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作。負責區(qū)域的垃圾收集、清運。做好區(qū)域內的各種類蟲害的消殺。做好區(qū)域客戶的委托清潔代理服務等。協(xié)調突發(fā)事件、客戶投訴的處理并做客戶溝通。以客戶的角度發(fā)現工作中存在的問題，并解決問題。負責各業(yè)主/客戶的入駐、裝修、退租接待、管理、服務工作。接受客戶各類服務信息，負責各類費用的確定和收繳。負責整理補充業(yè)主/客戶的檔案，管理區(qū)域內各類文件檔案。為確保日常工作的正常運行，需要制定行之可行的管理制度和貫徹制度的有效的機制。1）設施管理（制定周密完善的區(qū)域設施設備維護保養(yǎng)制度、應急處理預案；制訂區(qū)域設施、設備管理臺帳；實行年度、月度保養(yǎng)工作計劃管理；針對區(qū)域情況，保持定期檢查和匯總區(qū)域工程問題，不間斷予以整改完成；做好物資采購和倉庫、領用登記管理。）3） 房屋裝修管理（制定區(qū)域裝修申請、審批、巡視、驗收等管理制度，建立業(yè)主裝修檔案；與業(yè)主或使用人簽訂《裝修管理協(xié)議》；審核業(yè)主裝修方案是否符合管理規(guī)約和區(qū)域裝修管理規(guī)定；巡視、監(jiān)督裝修過程，對不符合規(guī)定的行為、現象及時勸阻、制止，勸阻、制止無效的應在24小時內報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。）5）客戶關系管理（采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊聯系等多種方式與業(yè)主進行溝通，每年溝通面不低于住戶的98%；聘請第三方專業(yè)機構對區(qū)域物業(yè)管理的業(yè)主滿意情況測評、對不滿意的服務內容制定相應的整改措施。7）物業(yè)檔案管理（建有區(qū)域管理檔案，如，物業(yè)接管驗收、設備檔案、業(yè)主資料等檔案；業(yè)主或使用人的檔案以一戶一檔的形式建立。）人員培訓制度1）培訓目標通過培訓，使各崗位人員熟悉公司對各崗位的要求、從事崗位的基本情況和職責，將自己的技能與公司的要求、規(guī)程、標準相結合，以精湛的技術、良好的儀容儀表、規(guī)范的言行舉止，體現在各自的崗位上，充分體現公司職工的優(yōu)秀形象。4） 激勵機制工資福利機制系統(tǒng)重在考核，既考慮群體效能，更重視個人利益。獎懲機制在實際工作中獎懲分明。做到人人有動力，人人有壓力。培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。并且針對個性心理做適時的思想工作。倡導發(fā)揚團隊精神，充分發(fā)揮每個員工的潛力?？己酥贫龋ㄈ粘？己?、公司督導） 三） 住宅裝修管理辦法及裝修管理裝修管理辦法1）裝修監(jiān)督如確為施工需要，須報物業(yè)管理處審批，并在采取有關防范措施、具備符合相應施工規(guī)范的條件（如電焊的“十個不燒” ）后方可實施。2） 違章處理發(fā)現違章，立即上門工作，曉之以理，動之以情，說服業(yè)主整改，提出可行性建議解決問題。3）裝修驗收 對違章裝修的處理手段——情理手段業(yè)主出現違章裝修，做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解，使業(yè)主自覺接受整改要求?！墒侄螛I(yè)主裝修申報手續(xù)中，物業(yè)管理處與施工隊簽訂具有法律效力的治安/消防管理協(xié)議，劃清雙方的責、權，對裝修進行法制管理。入住接待處內法規(guī)/流程/標準/制度上墻，在使業(yè)主對入住/裝修/收費的法規(guī)/流程/標準/制度一目了然的同時，也對業(yè)主進行了積極的宣傳。2）物業(yè)管理處提前與有關公用事業(yè)機構聯系，方便業(yè)主辦理。業(yè)主辦理入住手續(xù)流程圖《預（出）售合同》業(yè)主驗證資料交房通知書《預（出）售合同》復印件資料存檔交房通知書復印件業(yè)主身份證陪同驗房業(yè)主身份證復印件業(yè)主緊急聯絡表驗收存在問題驗收合格填寫工作單，交售后服務中心處理繳納有關費用遞交有關資料簽署規(guī)約進戶收房發(fā)放鑰匙填寫相關文件五