【正文】 ）物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新賬務(wù)運作方式1）建立并保持物業(yè)維修、更新、管理費、物業(yè)經(jīng)營收入的臺賬制度。3）物業(yè)其他經(jīng)營收入（包括：地面停車費收入）須扣除經(jīng)營成本后歸屬公共收益。5）設(shè)立固定資產(chǎn)臺賬。7），并提供審計報告。六）管理處各崗位員工的任職要求人員配備的原則:德才兼?zhèn)涞脑瓌t；精干、高效、敬業(yè)的原則；文化素質(zhì)與實體管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則；公司內(nèi)部調(diào)配為主和面向社會招聘為輔的原則。② 客戶服務(wù)主管：3040歲，由四年以上客戶經(jīng)理任職經(jīng)歷，有物業(yè)管理人員資格證書。③ 客服人員：2540歲，中專以上文化程度，品貌端正，有一定的英語基礎(chǔ)，有兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。⑤ 維修工：了解給水、空調(diào)、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達到某種工種的應(yīng)知應(yīng)會，持有相應(yīng)上崗證書，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨立進行工作。大專學(xué)歷。⑧ 環(huán)境主管：從事物業(yè)清潔管理工作三年以上，熟練掌握保潔工作的業(yè)務(wù)知識和綠化的基本知識。⑨ 保潔綠化工：身體健康，吃苦耐勞，品行良好；具有一定程度清潔和綠化管理專業(yè)知識，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨立完成工作，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后上崗。各崗位的職責(zé)序號部門崗位工作職責(zé)1物業(yè)管理處區(qū)域經(jīng)理178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。2客戶服務(wù)部客戶服務(wù)主管178。178。178。178。178。178。178。財務(wù)人員178。178。178。178。178。178。178。 接聽所有外來電話和內(nèi)部電話的轉(zhuǎn)接工作。 做好日常來訪、外調(diào)、報案、投訴的接待工作。178。178。178。178。178。178。178。178。3保安部保安部主管178。178。178。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務(wù)。 處理及調(diào)查保安消防事故并向上級匯報。 定期匯報有關(guān)區(qū)域之保安情況。178。178。178。178。保安領(lǐng)班178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。序號部門崗位工作職責(zé)3保安部中央控制室管理員178。178。178。178。178。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。178。178。178。178。遇有個別處理不了的問題，即報告保安領(lǐng)班及主管。 負(fù)責(zé)維持各出入口的秩序，保證通暢。 密切注意進出的人員，查詢可疑人物，勸離衣冠不整者或閑雜人員。 負(fù)責(zé)查驗大件物品進出手續(xù)。 負(fù)責(zé)非區(qū)域開放時間出入登記工作。 保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。 上崗期間，須注意儀容儀表端正，精神飽滿。 按規(guī)定路線巡查區(qū)域各部位，留意治安消防情況。 負(fù)責(zé)查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離。 監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違規(guī)裝修。 監(jiān)督檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或報保安領(lǐng)班及主管。 做好巡邏情況的各項記錄。 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處經(jīng)理的指示，對物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。 對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障所有機電設(shè)備的安全運行與裝修設(shè)施的完好。178。178。178。 審核運行巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取有效措施。 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時修正。 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。 管理使用好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備、工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行178。178。178。同時做好各種運行記錄。 協(xié)助主管檢查業(yè)主、租戶裝修工程。 做好本班組設(shè)備的技術(shù)檔案。技術(shù)工人178。178。178。178。5環(huán)境管理部環(huán)境部主管178。178。178。178。178。178。178。178。序號部門崗位工作職責(zé)5環(huán)境管理部保潔領(lǐng)班178。178。178。178。178。178。178。保潔工178。178。178。178。178。178。綠化工178。178。178。178。178。九）管理處新員工的培訓(xùn)方案及計劃人是第一生產(chǎn)力，員工產(chǎn)生的績效將直接影響我司的管理承諾，因此，我們將對【浦江坤庭1253】區(qū)域管理處員工進行系統(tǒng)的培訓(xùn)。內(nèi)部培訓(xùn)主要以崗前、崗中等形式為主，大多由公司高層專業(yè)人士從事業(yè)務(wù)、管理教授，而外部培訓(xùn)則將安排到有關(guān)專業(yè)單位或派送到職業(yè)技能部門進行培訓(xùn)。我司將根據(jù)該項目的實際進度情況，制定與區(qū)域特點相符合的崗前，崗中和深化培訓(xùn)。 2)員工培訓(xùn)制度每一員工只可按其崗位、職級參加有關(guān)的基本課程培訓(xùn)，而有關(guān)專題培訓(xùn)則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進行，而完成其職級所需的基本及專題培訓(xùn)后，員工必須經(jīng)過考核合格后，方可上崗。序號培訓(xùn)階段培訓(xùn)部門培訓(xùn)內(nèi)容1物業(yè)管理公司的管理理念、目標(biāo)2物業(yè)管理公司的規(guī)章制度、獎懲條例3物業(yè)管理公司的員工行為標(biāo)準(zhǔn)4物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德、服務(wù)理念5專業(yè)培訓(xùn)客戶服務(wù)接待人員的基本禮節(jié)6重要人員的接待程序7客人投訴的處理辦法和程序8檔案資料的管理9工程部工程人員三級安全教育10本項目給排水、消防、供配電、智能化、電梯、空調(diào)等重大設(shè)備的運行、維護要求11上門維修程序、業(yè)主裝修管理程序12保安部日常保安工作及重大活動時保安工作的總體要求13車輛進出的管理14裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理15火災(zāi)、盜竊、防臺、防汛等緊急情況處理措施16保潔部日常保潔工作及重大活動時保潔工作的要求17公共區(qū)域保潔操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)18滅蟲服務(wù)操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)19保潔藥劑的保管和使用常識表41 員工培訓(xùn)內(nèi)容表 4)員工培訓(xùn)實踐培訓(xùn)與深化培訓(xùn) 上述培訓(xùn)結(jié)束后，結(jié)合所學(xué)的內(nèi)容運用到實際的工作中，并在實踐工作中進一步改進與完善工作技巧與技能。后期的崗位培訓(xùn)是一項長期的工作，其中可以分為內(nèi)部崗位培訓(xùn)和外部委托培訓(xùn)。其內(nèi)容會和根據(jù)本項目物業(yè)管理過程中的實際情況制定。 報修的工作程序：（1） 接到用戶報修時及時填寫《報修記錄單》。（3） 對有償服務(wù)項目，維修人員應(yīng)按《維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》收費，并在收費單上注明應(yīng)收取的各項費用金額，經(jīng)用戶簽名確認(rèn)。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施1）由保安部加強裝修監(jiān)察，嚴(yán)禁施工車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2）翻新工作組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施。緩路徑花崗石道牙2樓外照明草坪燈1）燈桿每二年刷漆一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍。1）線路無老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1）實現(xiàn)良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率99%以上。1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程；2）井蓋板刷防止漆作業(yè)規(guī)程；3）井內(nèi)無沉積物。4園林綠地綠化1）定期修剪花木、草坪、喬木；2）定期清理雕塑3）根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，進行消殺。1）綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔，流水清清。由工程部組織實施或委托有關(guān)施工單位；1）路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2）停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。地下停車庫6公共標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌1）每月清潔標(biāo)志一次；2）每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護；由工程部負(fù)責(zé)實施，保安部配合。1）標(biāo)志清潔美觀；2）安放穩(wěn)固；3）標(biāo)識清晰。3）每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。由工程部、保安部組織實施1）開啟靈活；2）不滲透。消防栓滅火器8排水系統(tǒng)排水管每月一次對區(qū)內(nèi)雨、污水總管進行檢查、清撈；不定期對雨污水窨井鐵蓋進行除銹油漆； 每月一次疏通區(qū)域內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通； 汛期每半月一次對下水道進行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物由工程部專業(yè)維修按相關(guān)維修規(guī)程實施1） 通暢；2） 無堵塞正常有效使用9地下非機動車庫非機動車庫定期檢修照明線路。1）安全正常使用；2）美觀完好。1）由工程部按相應(yīng)維護保養(yǎng)規(guī)程實施；智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1）系統(tǒng)良好運行；2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好；3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。1）整潔、安全、正常使用；2）設(shè)施、設(shè)備完好。房屋主體、維修養(yǎng)護表72 房屋主體、維修養(yǎng)護措施序號項目維修類別劃分實施方案及標(biāo)準(zhǔn)計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施修繕；如局部受損較重應(yīng)請專家提出方案，委托專業(yè)公司實施；2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)商處理1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。由工程部負(fù)責(zé)實施1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；2）建筑物完好等級標(biāo)準(zhǔn)。3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面疏漏；3）避雷網(wǎng)脫界、間斷；通過季檢，全面檢查，及時維修。續(xù)表72序號項目維修類別劃分實施方案及標(biāo)準(zhǔn)計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果5門禁系統(tǒng)及郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)2）線路的檢查3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護每年對防盜門及信箱進行一次全面檢查。7公共消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志的維修及維護2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修。美觀完好，整潔、清爽9公共排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)和造成的串煙；2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。從而保障物業(yè)的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。 業(yè)主裝修管理質(zhì)量要求（1） 業(yè)主裝修過程中不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。（3） 業(yè)主裝修過程中不得有改變物業(yè)用途的違章行為。（5） 業(yè)主裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)當(dāng)按指定時間將封閉袋裝垃圾運至指定地點，隨時清掃門前雜物。（6） 業(yè)主裝修過程中不得排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。（7） 施工人員必須衣著整齊，攜帶出入證。（8） 履行與物業(yè)管理公司簽定的《裝修管理協(xié)議》。 裝修現(xiàn)場管理（1） 物業(yè)管理處將指定專門人員，負(fù)責(zé)業(yè)主單元二次裝修施工現(xiàn)場管理和安全監(jiān)督工作。工程部負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。（3） 對違反裝修管理規(guī)定的行為，及時進行勸阻，同時向業(yè)主發(fā)出《裝修整改通知書》，督促整改。24小時內(nèi)向有關(guān)部門通報。（5） 業(yè)主裝修竣工后，如無違章行為，驗收合格后物業(yè)管理處可在裝修申請表上簽字確認(rèn)，收回《施工臨時出入證》。重點部位計劃維護（1） 工程主管每年12月1日前，制定出管轄區(qū)域各建筑物或外墻的巡檢維修保養(yǎng)計劃，報管理處經(jīng)理批準(zhǔn)。（3） 工程主管組織維修人員落實日常的樓宇巡檢、維修保養(yǎng)及保修的實施工作，維保結(jié)束現(xiàn)場清理干凈，并做好相關(guān)記錄，并報領(lǐng)班檢驗，合格后予以通過。（2） 現(xiàn)場作警示告示及圍護措施并停用相關(guān)部位，拆除相關(guān)物品。（4） 及時向上匯報維修的進度或狀況。（5） 如有人員受傷，立即聯(lián)系120救護。依據(jù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中公共區(qū)域清潔衛(wèi)生技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定制度化保潔流程及檢驗標(biāo)準(zhǔn)。樓內(nèi)保潔表73 樓內(nèi)保潔頻次及標(biāo)準(zhǔn)項目實施頻次質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)走道地面每日循環(huán)清掃拖洗。門廳地面循環(huán)清掃地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放。地面潔凈，無灰塵。表面潔凈，無灰塵，無污漬。表面潔凈，無灰塵，無污漬。表面潔凈，無灰塵，無污漬。目視無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。目視無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。保持潔凈、光亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。保持潔凈、光亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。表面光亮，無污跡，轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮，無污跡。地面清潔，各類標(biāo)識保持鮮明、醒目。地面清潔，各類標(biāo)識保持鮮明、醒目。地面清潔。地面清潔。消防設(shè)施、滅火機箱、消火栓箱、警鈴按鈕的外表紅色鮮明，無浮灰、污漬，箱內(nèi)無積灰。錄像監(jiān)控探頭外殼無浮塵、污漬、水跡。保持干凈，無浮灰、污漬。保持干凈，無浮灰、污漬。保持干凈，無浮灰、污漬。樓外保潔表74 樓外保潔頻次及標(biāo)準(zhǔn)項目實施頻次質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日循環(huán)清掃，明溝每日清掃2次，廣場磚地面每日沖洗1次地面垃圾滯留時間不超過30分鐘目視地面、綠地清潔無雜物明溝無雜物、無積水天臺、屋頂每半月和每季清掃1次無垃圾堆積垃圾收集一天2次收集點周圍地面無污跡，無散落垃圾，無明顯異味垃圾廂房每日沖洗1次有專人管理，生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂房及其周圍基本整潔、無污跡、無積水、無明顯異味果皮箱垃圾桶隨時清理擦拭合理設(shè)置果皮箱，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡公共照明2米以下部分每日擦抹1次2米以上部分每半月擦抹1次表面無