【正文】 ）物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新賬務(wù)運作方式1）建立并保持物業(yè)維修、更新、管理費、物業(yè)經(jīng)營收入的臺賬制度。3）物業(yè)其他經(jīng)營收入（包括：地面停車費收入）須扣除經(jīng)營成本后歸屬公共收益。5）設(shè)立固定資產(chǎn)臺賬。7），并提供審計報告。六）管理處各崗位員工的任職要求人員配備的原則:德才兼?zhèn)涞脑瓌t；精干、高效、敬業(yè)的原則；文化素質(zhì)與實體管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則；公司內(nèi)部調(diào)配為主和面向社會招聘為輔的原則。② 客戶服務(wù)主管：3040歲，由四年以上客戶經(jīng)理任職經(jīng)歷，有物業(yè)管理人員資格證書。③ 客服人員：2540歲，中專以上文化程度，品貌端正，有一定的英語基礎(chǔ)，有兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。⑤ 維修工：了解給水、空調(diào)、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達到某種工種的應(yīng)知應(yīng)會，持有相應(yīng)上崗證書，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨立進行工作。大專學歷。⑧ 環(huán)境主管：從事物業(yè)清潔管理工作三年以上，熟練掌握保潔工作的業(yè)務(wù)知識和綠化的基本知識。⑨ 保潔綠化工：身體健康，吃苦耐勞，品行良好；具有一定程度清潔和綠化管理專業(yè)知識，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨立完成工作，經(jīng)專業(yè)培訓后上崗。各崗位的職責序號部門崗位工作職責1物業(yè)管理處區(qū)域經(jīng)理178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。2客戶服務(wù)部客戶服務(wù)主管178。178。178。178。178。178。178。財務(wù)人員178。178。178。178。178。178。178。 接聽所有外來電話和內(nèi)部電話的轉(zhuǎn)接工作。 做好日常來訪、外調(diào)、報案、投訴的接待工作。178。178。178。178。178。178。178。178。3保安部保安部主管178。178。178。監(jiān)管及執(zhí)行既定的任務(wù)。 處理及調(diào)查保安消防事故并向上級匯報。 定期匯報有關(guān)區(qū)域之保安情況。178。178。178。178。保安領(lǐng)班178。178。178。178。178。178。178。178。178。178。序號部門崗位工作職責3保安部中央控制室管理員178。178。178。178。178。做好工作記錄，交接班要把事情交代清楚。178。178。178。178。遇有個別處理不了的問題，即報告保安領(lǐng)班及主管。 負責維持各出入口的秩序，保證通暢。 密切注意進出的人員，查詢可疑人物，勸離衣冠不整者或閑雜人員。 負責查驗大件物品進出手續(xù)。 負責非區(qū)域開放時間出入登記工作。 保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙，做好工作記錄及交接班記錄。 上崗期間，須注意儀容儀表端正，精神飽滿。 按規(guī)定路線巡查區(qū)域各部位，留意治安消防情況。 負責查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜人員勸離。 監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違規(guī)裝修。 監(jiān)督檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或報保安領(lǐng)班及主管。 做好巡邏情況的各項記錄。 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處經(jīng)理的指示，對物業(yè)經(jīng)理負責。 對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障所有機電設(shè)備的安全運行與裝修設(shè)施的完好。178。178。178。 審核運行巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取有效措施。 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時修正。 現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。 管理使用好本班負責范圍內(nèi)設(shè)備、工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行178。178。178。同時做好各種運行記錄。 協(xié)助主管檢查業(yè)主、租戶裝修工程。 做好本班組設(shè)備的技術(shù)檔案。技術(shù)工人178。178。178。178。5環(huán)境管理部環(huán)境部主管178。178。178。178。178。178。178。178。序號部門崗位工作職責5環(huán)境管理部保潔領(lǐng)班178。178。178。178。178。178。178。保潔工178。178。178。178。178。178。綠化工178。178。178。178。178。九）管理處新員工的培訓方案及計劃人是第一生產(chǎn)力，員工產(chǎn)生的績效將直接影響我司的管理承諾，因此，我們將對【浦江坤庭1253】區(qū)域管理處員工進行系統(tǒng)的培訓。內(nèi)部培訓主要以崗前、崗中等形式為主，大多由公司高層專業(yè)人士從事業(yè)務(wù)、管理教授，而外部培訓則將安排到有關(guān)專業(yè)單位或派送到職業(yè)技能部門進行培訓。我司將根據(jù)該項目的實際進度情況，制定與區(qū)域特點相符合的崗前，崗中和深化培訓。 2)員工培訓制度每一員工只可按其崗位、職級參加有關(guān)的基本課程培訓，而有關(guān)專題培訓則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進行，而完成其職級所需的基本及專題培訓后，員工必須經(jīng)過考核合格后，方可上崗。序號培訓階段培訓部門培訓內(nèi)容1物業(yè)管理公司的管理理念、目標2物業(yè)管理公司的規(guī)章制度、獎懲條例3物業(yè)管理公司的員工行為標準4物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德、服務(wù)理念5專業(yè)培訓客戶服務(wù)接待人員的基本禮節(jié)6重要人員的接待程序7客人投訴的處理辦法和程序8檔案資料的管理9工程部工程人員三級安全教育10本項目給排水、消防、供配電、智能化、電梯、空調(diào)等重大設(shè)備的運行、維護要求11上門維修程序、業(yè)主裝修管理程序12保安部日常保安工作及重大活動時保安工作的總體要求13車輛進出的管理14裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理15火災(zāi)、盜竊、防臺、防汛等緊急情況處理措施16保潔部日常保潔工作及重大活動時保潔工作的要求17公共區(qū)域保潔操作規(guī)程及服務(wù)標準18滅蟲服務(wù)操作規(guī)程及服務(wù)標準19保潔藥劑的保管和使用常識表41 員工培訓內(nèi)容表 4)員工培訓實踐培訓與深化培訓 上述培訓結(jié)束后，結(jié)合所學的內(nèi)容運用到實際的工作中，并在實踐工作中進一步改進與完善工作技巧與技能。后期的崗位培訓是一項長期的工作，其中可以分為內(nèi)部崗位培訓和外部委托培訓。其內(nèi)容會和根據(jù)本項目物業(yè)管理過程中的實際情況制定。 報修的工作程序：（1） 接到用戶報修時及時填寫《報修記錄單》。（3） 對有償服務(wù)項目，維修人員應(yīng)按《維修服務(wù)收費標準》收費，并在收費單上注明應(yīng)收取的各項費用金額，經(jīng)用戶簽名確認。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施1）由保安部加強裝修監(jiān)察，嚴禁施工車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)道路；2）翻新工作組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施。緩路徑花崗石道牙2樓外照明草坪燈1）燈桿每二年刷漆一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍。1）線路無老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)標準1）實現(xiàn)良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率99%以上。1）化糞池清理作業(yè)規(guī)程；2）井蓋板刷防止漆作業(yè)規(guī)程；3）井內(nèi)無沉積物。4園林綠地綠化1）定期修剪花木、草坪、喬木；2）定期清理雕塑3）根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，進行消殺。1）綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔，流水清清。由工程部組織實施或委托有關(guān)施工單位；1）路面施工質(zhì)量標準；2）停車場地面施工技術(shù)標準。地下停車庫6公共標志設(shè)施標識牌1）每月清潔標志一次；2）每半年對標志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護；由工程部負責實施，保安部配合。1）標志清潔美觀；2）安放穩(wěn)固；3）標識清晰。3）每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。由工程部、保安部組織實施1）開啟靈活；2）不滲透。消防栓滅火器8排水系統(tǒng)排水管每月一次對區(qū)內(nèi)雨、污水總管進行檢查、清撈；不定期對雨污水窨井鐵蓋進行除銹油漆； 每月一次疏通區(qū)域內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通； 汛期每半月一次對下水道進行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物由工程部專業(yè)維修按相關(guān)維修規(guī)程實施1） 通暢；2） 無堵塞正常有效使用9地下非機動車庫非機動車庫定期檢修照明線路。1）安全正常使用；2）美觀完好。1）由工程部按相應(yīng)維護保養(yǎng)規(guī)程實施；智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標準1）系統(tǒng)良好運行；2）設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好；3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。1）整潔、安全、正常使用；2）設(shè)施、設(shè)備完好。房屋主體、維修養(yǎng)護表72 房屋主體、維修養(yǎng)護措施序號項目維修類別劃分實施方案及標準計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。1）由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施修繕；如局部受損較重應(yīng)請專家提出方案，委托專業(yè)公司實施；2）如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報請開發(fā)商處理1）建筑物白蟻防治標準；2）建筑物完好等級標準。2外墻面1）外墻面起鼓脫落的修補；2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。由工程部負責實施1）建筑物白蟻防治標準；2）建筑物完好等級標準。3公共屋面1）隔熱層破損；2）防水層破損造成屋面疏漏；3）避雷網(wǎng)脫界、間斷；通過季檢，全面檢查，及時維修。續(xù)表72序號項目維修類別劃分實施方案及標準計劃方案標準實施效果5門禁系統(tǒng)及郵政信箱等1）系統(tǒng)的維護保養(yǎng)2）線路的檢查3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護每年對防盜門及信箱進行一次全面檢查。7公共消防設(shè)施1）疏散標志的維修及維護2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修。美觀完好，整潔、清爽9公共排煙管道1）由煙道內(nèi)橫隔板損壞及導(dǎo)流板安裝不當和造成的串煙；2）排煙口封閉不當造成漏煙。從而保障物業(yè)的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。 業(yè)主裝修管理質(zhì)量要求（1） 業(yè)主裝修過程中不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。（3） 業(yè)主裝修過程中不得有改變物業(yè)用途的違章行為。（5） 業(yè)主裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)當按指定時間將封閉袋裝垃圾運至指定地點，隨時清掃門前雜物。（6） 業(yè)主裝修過程中不得排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。（7） 施工人員必須衣著整齊，攜帶出入證。（8） 履行與物業(yè)管理公司簽定的《裝修管理協(xié)議》。 裝修現(xiàn)場管理（1） 物業(yè)管理處將指定專門人員，負責業(yè)主單元二次裝修施工現(xiàn)場管理和安全監(jiān)督工作。工程部負責監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。（3） 對違反裝修管理規(guī)定的行為，及時進行勸阻，同時向業(yè)主發(fā)出《裝修整改通知書》，督促整改。24小時內(nèi)向有關(guān)部門通報。（5） 業(yè)主裝修竣工后，如無違章行為，驗收合格后物業(yè)管理處可在裝修申請表上簽字確認，收回《施工臨時出入證》。重點部位計劃維護（1） 工程主管每年12月1日前，制定出管轄區(qū)域各建筑物或外墻的巡檢維修保養(yǎng)計劃，報管理處經(jīng)理批準。（3） 工程主管組織維修人員落實日常的樓宇巡檢、維修保養(yǎng)及保修的實施工作，維保結(jié)束現(xiàn)場清理干凈，并做好相關(guān)記錄，并報領(lǐng)班檢驗，合格后予以通過。（2） 現(xiàn)場作警示告示及圍護措施并停用相關(guān)部位，拆除相關(guān)物品。（4） 及時向上匯報維修的進度或狀況。（5） 如有人員受傷，立即聯(lián)系120救護。依據(jù)企業(yè)標準中公共區(qū)域清潔衛(wèi)生技術(shù)標準，制定制度化保潔流程及檢驗標準。樓內(nèi)保潔表73 樓內(nèi)保潔頻次及標準項目實施頻次質(zhì)量標準走道地面每日循環(huán)清掃拖洗。門廳地面循環(huán)清掃地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放。地面潔凈，無灰塵。表面潔凈，無灰塵，無污漬。表面潔凈，無灰塵，無污漬。表面潔凈，無灰塵，無污漬。目視無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。目視無灰塵，無蜘蛛網(wǎng)。保持潔凈、光亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。保持潔凈、光亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。表面光亮，無污跡，轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮，無污跡。地面清潔，各類標識保持鮮明、醒目。地面清潔，各類標識保持鮮明、醒目。地面清潔。地面清潔。消防設(shè)施、滅火機箱、消火栓箱、警鈴按鈕的外表紅色鮮明，無浮灰、污漬，箱內(nèi)無積灰。錄像監(jiān)控探頭外殼無浮塵、污漬、水跡。保持干凈，無浮灰、污漬。保持干凈，無浮灰、污漬。保持干凈，無浮灰、污漬。樓外保潔表74 樓外保潔頻次及標準項目實施頻次質(zhì)量標準道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日循環(huán)清掃，明溝每日清掃2次，廣場磚地面每日沖洗1次地面垃圾滯留時間不超過30分鐘目視地面、綠地清潔無雜物明溝無雜物、無積水天臺、屋頂每半月和每季清掃1次無垃圾堆積垃圾收集一天2次收集點周圍地面無污跡，無散落垃圾，無明顯異味垃圾廂房每日沖洗1次有專人管理，生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂房及其周圍基本整潔、無污跡、無積水、無明顯異味果皮箱垃圾桶隨時清理擦拭合理設(shè)置果皮箱，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡公共照明2米以下部分每日擦抹1次2米以上部分每半月擦抹1次表面無