【正文】 員）1協助管理處經理工作，負責保安全面工作，管理”文化廣場”各類與安全、消防相關事宜保安領班4每班各一人，負責本班組的業(yè)務工作（不脫產）中控室424小時值班，四班二運轉門崗8負責門崗的保安巡邏8車管8車輛管理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機動人員保潔部（15人）保潔主管1協助管理處經理工作，負責清潔部全面工作專項保潔4負責定期保潔及輪休頂班樓面保潔工8大樓公共區(qū)域空置樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計62部門崗位人數主要工作范圍管理處經理1負責“文化廣場”的全面物業(yè)管理工作經理助理（兼行政主管）1協助“文化廣場”的全面物業(yè)管理工作，主管與業(yè)主及對外的聯系、協調人事及其他行政事務行政服務部（3人）財務1負責管理處財務工作客戶服務2負責文件起草、打印、客戶檔案管理、內勤工程部（17人）工程主管1協助管理處經理負責工程部工作（弱電工程師）BA/配電值班8BA室和配電室值班并接受夜間業(yè)主委托維修日常維修8“文化廣場”設備的操作和日常維修（強電含電梯、弱電、空調鍋爐、給排水、三項工（泥、木、油漆、鉗工等）保安部（41人）保安主管（兼消防專管員）1協助管理處經理工作，負責保安全面工作，管理“文化廣場”各類與安全、消防相關事宜保安領班4每班各一人，負責本班組的業(yè)務工作（不脫產）中控室424小時值班，四班二運轉門崗16負責門崗的保安巡邏8車管8車輛管理、安全檢查、夜間巡邏等，包括機動人員保潔部（23人）保潔主管1協助管理處經理工作，負責清潔部全面工作專項保潔4負責定期保潔及輪休頂班樓面保潔工12大樓公共區(qū)域樓面的保潔工作，包括A區(qū)和裙房外環(huán)境2外圍環(huán)境的保潔合計86備注：由于“文化廣場”的招商定位未確定、管理處各部門、各崗位的人員配備數作參考，具體可以按照實際情況調整。積極采取各種有效措施，制定節(jié)能計劃，并負責組織和督導各部門落實，努力降低維修及能耗費用；，安排本部門員工的工作；，培訓員工良好的職業(yè)道德、嫻熟的工作技能和親切的服務態(tài)度；、維修及保養(yǎng)等工作中出現的各種問題，若遇重大疑難問題，應立即趕到現場處理，盡可能減少對客戶的影響；，協助處理客戶投訴事宜；，檢查、簽收各崗位工作日記，保證工程部各項工作運作正常；，若發(fā)現短缺，應及時提出購買申請；，并提出合理化建議；，監(jiān)督控制部門員工的工作質量，就人員聘免提供建議；，總結年度工作、并安排來年工作計劃；完成上級指派、下達的其他工作任務?！蟊嵄＞G部主管： 制定本部門保潔、保綠管理方案及各項制度，編制相應的實施計劃并監(jiān)督執(zhí)行；保證“文化廣場”清潔美觀，為客戶提供美觀、舒適的生活和工作環(huán)境； 制定保潔部的年度及月度工作計劃，安排本部門員工的工作； 負責日常保潔保綠工作的安排、執(zhí)行、培訓，完整各類記錄； 安排人力保證保潔服務，協助處理各類突發(fā)事件和客戶投訴事宜； 主持召開部門的工作例會，檢查、簽收各崗位工作日記，保證保潔部各項工作運作正常； 定期向經理匯報保潔狀況，并提出合理化建議； 做好安全生產及勞動保護工作，監(jiān)督控制部門員工的工作質量，就人員聘免提供建議； 年終對部門員工進行績效考核，總結年度工作、并安排來年工作計劃； 完成上級指派、下達的其他工作任務。＊對于形跡可疑的人進行證件檢查，必要時可查詢所帶的物品；＊制止“文化廣場”內的打架斗毆事件；＊檢查和制止在“文化廣場”內飼養(yǎng)牲畜；嚴格控制寵物在“文化廣場”內對其他客戶造成的干擾及隨便便溺，應及時要求其主人予以制止；＊禮貌制止“文化廣場”內人士的大聲喧嘩吵鬧行為、影響其他客戶；尤其是在夜間，保安員應立即禮貌地制止此等干擾性行為；＊接到客戶報警，應立即向值班室匯報，并立即到現場處理； ＊看管好客戶停放的車輛，防止撬窈事件的發(fā)生； ＊指揮車輛按規(guī)定行駛、停放、禁止在步行街行駛、停放； ＊對“文化廣場”內煤氣管道、電器線路等，進行安全檢查，及時消滅火災隱患； ＊在巡邏路線中預設之打更鐘上按規(guī)定打鐘； ＊留意所有公共設施、設備的運行狀況，如發(fā)現有損壞或正常情況，須登記于故障記錄表內，然后交于上級作跟進工作； ＊問答訪客的咨詢，需要時為其向導； ＊協助客戶解決其他問題； ＊細心巡查，確?？蛻魶]有違反公司條例、客戶守則、租約或管理公約。特別要交待清上一班尚未解決之事情；＊當值時不得大聲喧鬧、玩耍；＊遵從上級指示，無異議地執(zhí)行一切合理的工作。＊保持共用部位、共用設備、公共設施的干凈整潔。＊搞好“文化廣場”樓層、車庫及周邊的環(huán)境衛(wèi)生。＊根據客戶的需要，提供其他有償保潔服務。財務出納崗位職責v 遵守國家有關的現金管理制度，熟悉財務出納工作程序，并具有相關的專業(yè)知識。v 掌握各類費用開支的標準，嚴格把關，報銷時應認真審核發(fā)票的品名、數量、金額、印章，并按審批程序檢查各種票據報銷手續(xù)是否齊全，發(fā)現問題及時提出，并向有關部門經理匯報?！缶S修電工崗位職責v 照維修電工領班的工作安排，主動認真地進行各類電氣設備的日常巡視檢查和維修保養(yǎng)工作，確保電氣設備始終處于良好運行狀態(tài)。v 及時做好報修登記，隨報隨修，隨時清理維修場地，工作完畢即領班匯報并回班組待命，同時做好維修記錄。v 非經主管工程師同意，不得隨意更改原接線方式和工作原理，不得破壞裝飾格調。v 堅守工作崗位，遵守“文化廣場”管理處的各項規(guī)章制度。v 負責BA系統(tǒng)的值班工作，每天根據實際需要調整設備運行參數和運行時間程序。v 負責安保系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)的運行、維護的配合工作。v 按時按質保量完成設備定期檢查與維修工作。v 發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴格按規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報。v 服從工作安排，定期對設備做好保養(yǎng)、維修等工作，發(fā)現問題及時解決。v 保持所有設備房和控制室的整潔、干凈。v 遵守各項規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性。嚴格執(zhí)行交接班制度，認真做好交接班手續(xù)。我們將培訓工作上遵循以下原則：v 培訓范圍全員性管理水平的提高需要依靠全體員工的共同努力，大量具有共性的內容如制度、意識、理念等需要全體員工共同遵循。v 培訓內容系統(tǒng)性各項管理工作需要專業(yè)知識技能，同時也離不開其他相關知識和能力。同樣，工程技術員工也不應該局限于本人專業(yè)領域。v 培訓組織層次性由于員工崗位有區(qū)別，且個人能力素質不同，要求培訓組織工作要根據員工崗位職責及接受能力的不同分層次進行。序號培訓科目培訓內容課時1軍訓軍事訓練和體能訓練5天2禮儀知識常用禮儀知識6課時形體訓練員工行為語言規(guī)范3服務意識職業(yè)道德教育3課時客戶溝通協調技巧受理及處理客戶投訴4企業(yè)文化企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹3課時企業(yè)理念與宗旨員工手冊與勞動人事規(guī)章制度5物業(yè)管理知識物業(yè)管理基礎知識6課時物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)6課時入伙與二次裝修管理服務要求與技巧3課時典型物業(yè)管理案例6課時6質量管理ISO9002質量管理體系6課時7安全防范知識消防知識6課時治安防范知識與技巧8“文化廣場”情況“文化廣場”基本情況介紹3課時9帶班實行7天由管理處負責，對新到崗員工上崗前進行的培訓。主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能的強化培訓，為全脫產形式，以確保在職人員90%以上的持證上崗率。保安部辦公室保安部辦公20平方米清潔部辦公室清潔部辦公、存放常用清潔用品20平方米員工更衣室員工更衣6080平方米可利用地下室邊角房間或多余空間工程部倉庫用于存放設施設備的常用和應急配件20—30平方米工程部工場用于工程維修2025平方米合計300平方米左右物業(yè)管理辦公用房由開發(fā)商提供，其他任何單位和個人不得侵占，使用的物業(yè)管理單位不能擅自改作他用。物業(yè)經理辦公室、財務、客戶服務部裝修鋪設地板、墻壁涂料以整潔、大方一般性為主。管理設施的配置根據物業(yè)管理的需要，相應所需配置的設施主要有：電話、傳真、電腦、打印機、辦公桌椅、保險柜、工具、更衣箱等，詳細所需物品的清單在開辦費用中列出。全年不合格維修項目/全年總計維修項目≤%4大型及重要機電設備完好率99%定期檢查及維修保養(yǎng)。確保物業(yè)水、電供應正常。實行巡查，建檔制度，確保應急發(fā)電機等緊急保障設備隨時運行。實行巡查制度，建檔記錄，確保智能化系統(tǒng)完好無損正常運行。檢查時損壞/總數≤%8道路車場完好率100%地面通暢無隨意占用，無損壞，標識齊備。加強消防安全宣傳，建立安全義務消防隊。全年工作疏漏率≤%10消防設施設備完好率100%定期檢查及維護保養(yǎng)，除每日巡查以外，月度進行專項檢查。故障累計天數/365天≤1%12檔案建立與保管完好率100%制定嚴謹的檔案管理制度，文檔管理員由專人負責，做到條理清晰、資料齊備。16違章發(fā)生率違章處理及回訪率%以下100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現及時處理并加強宣傳工作，取得客戶的理解，杜絕違章事件發(fā)生，建立記錄對發(fā)現的違章情況全部妥善處理無遺漏17顧客有效投訴率 %以下提高從業(yè)人員素質，盡可能滿足業(yè)主和賓客的合理要求，加強溝通，定期進行意見征詢，對發(fā)現的問題及時整改。滿意率/總項≥85客戶滿意度9518業(yè)主投訴處理率100%認真對待業(yè)主的投訴，及時處理并做記錄，處理結束后回訪。急修、小修承諾指標序號類別線路狀況上海指標管理指標1A類修理特別緊急項目開始修理時間30分鐘10分鐘2B類修理緊急項目開始修理時間24小時30分鐘3C類修理影響一般性活動開始修理時間24小時2小時4D類修理不影響一般性活動開始修理時間72小時24小時A類：變配電系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、地下車庫道閘系及門禁系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。C類：空調系統(tǒng)、自動移動門、衛(wèi)星有線電視系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。注：電氣、水暖和維修不超過24小時，土建的維修不超過5天。報修的工作程序：《報修記錄單》《報修記錄單》維修人員10分鐘到達現場（如用戶預約維修時間，維修人員應在預約的時間提前到達現場），維修人員應按照《維修服務收費標準》收費，并在收費單上注明應收取的各項費用金額，經用戶簽名確認。》二、物業(yè)管理區(qū)域內公用設施設備的維修措施1. 公用設施設備的維護管理 “文化廣場”在建設中在智能化方面的配置標準也是達到一個相當高的水準，它配置了樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網絡系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計量及計費系統(tǒng)等。針對這樣的客戶群體，無論在辦公環(huán)境和條件方面還是生活設施保障方面，工程部的運作將以保證能夠適應用戶的特殊要求為首要目標。 序號項目目標值標準1房屋建筑和裝飾完好率99％173。173。173。173。173。173。173。2動力供電系統(tǒng)正常率99％173。173。173。173。173。3空調系統(tǒng)合格率99％按照設計數據提供舒適的室內溫度，誤差值177。4照明系統(tǒng)％公共區(qū)域照明燈具損壞時間不長于24小時，％以內。 各排水管道暢通，無滲漏，堵塞。 排水泵運行與控制正常有效。 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 報警探測器可靠、正常。 警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要求。 系統(tǒng)聯動無失控的現象。 監(jiān)控圖像清晰穩(wěn)定。 云臺攝像機動作靈活。 控制鍵盤按鍵功能可靠，操縱靈活。 各點控制正確，達到節(jié)能與舒適效果。 DDC各電接點連接可靠。輸入／173。216。 設備圖紙、檔案資料齊全，建立設備臺賬，項目齊全、目錄清晰、管理完善， 可隨時查閱。 制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。 設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。 設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。 配備所需各種專業(yè)技術人員，維修和操作人員持證上崗。 供電系統(tǒng)216。216。216。216。216。216。216。 電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全有效，通風、照明及其它附屬設施完好。 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。 轎廂、井道保持清潔。 出現運行故障后，維修人員能迅速到達現場。 星級賓館空調箱工作噪音控制在標準范圍內；溫控開關及各種閥門、控制部分正常完好，做好節(jié)能工作。 給排水系統(tǒng)216。二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康證俱全。216。216。216。216。216。216。216。發(fā)現異常，及時找出多用水的原因，及時整改。 弱電系統(tǒng)216。216。216。216。216。 消防控制中心及消防器材配備齊全，完好無損，可隨時啟用。 配備專職和兼職消防人員，定期演練，開展消防知識及法規(guī)宣傳教育。 制訂突發(fā)性火災等災害應急方案，設立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通，照明設施、引路標志完好。 無火災及其它安全隱患。 216。 按時運行冷凍機組，根據負載的變化情況，隨時調節(jié)開機數量。216。216。216。216。216。216。