【正文】 對進行統(tǒng)一管理，制作統(tǒng)一的出入證；加強裝修現(xiàn)場的巡視，做到每次巡視有記錄，每次記錄有解決，嚴禁超范圍裝修和野蠻裝修，力爭社區(qū)內無一例違章裝修。加強現(xiàn)場的消防防火監(jiān)督，不得在裝修場所使用電爐等大功率電器，施工現(xiàn)場配備消防器材，臨時使用電焊等動火器具，須提前在工程部辦理批準手續(xù)后方可使用，并由秩序維護部監(jiān)督。為保護墻體、走道、通道等公共設施在裝修期間不受損壞，擬將裝修戶搬運材料必經(jīng)的大廳入口、墻壁、電梯走道鋪設木制夾板，作臨時性保護。裝修垃圾必須袋裝，并按指定的通道、路線、地點清運，按指定的地點堆放。違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變公共部位用途的行為，及時發(fā)現(xiàn)及時制止，出具安全整改通知書，嚴重不遵守的業(yè)主，上報房產(chǎn)局房屋安全管理部門；商鋪招牌、廣告、霓虹燈不按規(guī)定設置，存在安全隱患：及時與業(yè)主溝通，并要求其整改，嚴重不聽從管理者，上報工商、市容、街道等行政主管部門；1裝修管理過程中裝修協(xié)議、裝修記錄、裝修單位及裝修人員登記和相關資料應齊全，并建檔管理；裝修巡視及時，違章裝修及違章事件處理及時、得當。服務中心的工程部、秩序維護部人員在日常巡查時應對裝修施工隊的作業(yè)情況進行監(jiān)督。管家辦理裝修人員《出入證》。財務人員核收用戶裝修各項應繳費用。五、裝修管理的服務標準告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。（2）客戶需求**********小區(qū)的業(yè)主對樓宇的建筑質量和工作環(huán)境的品位要求高；（3）管理的重點和模式******小區(qū)建筑風格的特色展現(xiàn)，良好的施工質量，以及高素質的業(yè)主群體，為物業(yè)管理提供了便利，但同時也對物業(yè)管理單位的維護管理工作提出了更高的要求。為此，服務中心擬以客戶服務中心為樞扭，以預防為主，建立以裝修監(jiān)管、房屋維護、巡視檢查為主體的三級管理模式，推行房屋健康檔案管理，制定房屋維修保養(yǎng)計劃、裝修管理規(guī)定和空置房的管理計劃，全方位地實施維護與保養(yǎng)。2門窗每周一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。4道路、路面、側石、窨井蓋每周一次對道路、路面、側石、窨井蓋等設施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關業(yè)主、使用人并安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。預計臺風到來前，應及時檢查。7樓梯間、公用走廊的室內墻地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。9休閑椅、室外健身設施每周巡查一次休閑椅、室外健身設施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，并保證設施安全使用。三、物業(yè)維修保養(yǎng)計劃就整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃是不可或缺的。物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制應以物業(yè)健康管理檔案及實際使用情況為基礎和依據(jù)。物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的制定職責1）服務中心工程主管負責編制物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；2）服務中心經(jīng)理負責審核物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；3）公司主管領導負責批準物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；4）服務中心維修人員負責根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃進行維修、保養(yǎng)及運行操作，好標識及記錄。在此，我們將物業(yè)維修養(yǎng)護計劃分成三類：1）房屋維修養(yǎng)護計劃；2）公用設施維修養(yǎng)護計劃；3）公用設備維修養(yǎng)護計劃制定物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的流程為保障物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的有效性和適宜性，制定標準的流程是關鍵。工完料盡場地清，維修結束后請使用人簽字，及時征詢業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督指導。四、房屋及維修管理要求：（1）房屋外觀完好、整潔、統(tǒng)一、無缺損現(xiàn)象；（2）主要出入口、通到及功能區(qū)域有明顯標志、指示，表示清晰（3）房屋完好率達99%以上。（5）無公共地方占用、搭建現(xiàn)象。（7）24小時受理業(yè)主或使用人報修。小修一日內修復。服務時限不得因節(jié)假日和休息時間順延。（9）做到物業(yè)外觀完好、同意、整潔、無缺損現(xiàn)象，無違章改建物業(yè)外觀、隨意安裝現(xiàn)象；無公共地方占用、搭建現(xiàn)象；（10）各種標示指示牌完好清潔；（11）房屋及設施圖紙資料資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。******小區(qū)項目樓盤屬高檔小區(qū)，設施設備數(shù)量多，但具有性能復雜和技術先進的特點，特別是智能化設備的管理，更對我們的工程技術人員提出了更高的專業(yè)要求。二、設備系統(tǒng)分類及維保計劃與巡檢計劃電梯：委派專業(yè)電梯維保公司維保（1）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員5分鐘之內到場應急處理，專業(yè)人員45分鐘之內到場進行救助。（3）保證電梯24小時完好，轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。（5）設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發(fā)生故障時應確保三方通話。（7）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。（9）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。供配電系統(tǒng)序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內容頻次巡檢內容頻次1高壓配電室開關柜、信號屏清掃檢修、緊固聯(lián)接、操作試驗1次/年運行狀況檢查、計量和室內溫濕度記錄1次/小時2高、低壓電纜緊固聯(lián)接、絕緣檢測1次/年表面破損檢查1次/月3變壓器、低壓配電室變壓器、低壓開關柜、功率因數(shù)補償柜和直流屏清掃檢修、緊固聯(lián)接、運行操作試驗1次/年變壓器溫度、儀表、指示燈、開關等運行狀況檢查、功率因數(shù)記錄和室內溫濕度記錄1次/小時4配電間動力、照明配電盤清掃檢修、緊固聯(lián)接1次/年動力、照明配電盤狀況檢查2次/天5雙路電源互投箱清掃檢修、緊固聯(lián)接、工作電源自動切換功能檢測1次/年工作電源切換、狀況檢查1次/月6接地系統(tǒng)緊固聯(lián)接、絕緣檢測1次/年狀況檢查1次/月照明系統(tǒng)（1）樓道燈、道路燈完好率為95%左右（主干道亮燈率100％）。（3）室內、室外公共電氣柜每周巡查一次。序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內容頻次巡檢內容頻次1線路絕緣檢測1次/年有無故障，發(fā)現(xiàn)問題及時維修1次/月2開關插座線路連接檢測1次/年有無松動、破損，及時維修更換1次/月3白熾燈線路連接檢測1次/年有無不亮的燈泡，及時更換1次/天4室外照明鎮(zhèn)流器狀況、燈具內部線路及其連接檢測1次/年有無不亮的燈具，及時維修1次/天5配電箱清掃檢修、緊固聯(lián)接1次/年狀況檢查2次/天消防系統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。（3）消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內容頻次巡檢內容頻次1消火栓泵潤滑，電機電流檢測1次/月運轉狀況2次/天消火栓泵控制柜清掃檢修、緊固聯(lián)接、操作試驗1次/年控制柜電源、指示燈等狀況2次/天就地啟停泵控制檢測1次/月壓力儀表技術監(jiān)督局檢測1次/年管網(wǎng)壓力記錄1次/周壓力繼電器/開關壓力核準調整1次/年管網(wǎng)末端泄水，檢測水泵自動啟停功能1次/月閥門潤滑、密閉性檢修1次/年跑冒滴漏檢查1次/天消火栓配件破損或丟失、閥門無銹漬或跑冒滴漏檢查、閥門潤滑1次/季無外表破損跑冒滴漏1次/周管道網(wǎng)加壓供水試驗（）1次/年壓力是否正常；破損或跑冒滴漏檢查1次/月2疏散指示燈與應急照明設備逐個進行探測器報警后響應功能模擬試驗1次/年指示燈、工作狀態(tài)巡檢1次/天3滅火器逐個進行功能檢測1次/年巡檢滅火器數(shù)量、位置是否合理1次/月給排水系統(tǒng)216。（2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次。216。（2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。（4）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年冬季對外露水管包扎、防凍。（5）高層房屋減壓閥調壓每季度一次測壓并做好記錄。（2）系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。三、設備的運行和維護管理設備運行管理的主要內容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求(標準)及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務的制度等。相關運行制度、規(guī)程公用設備（設施）管理規(guī)程安全操作管理規(guī)定機房管理規(guī)定弱電系統(tǒng)設備管理規(guī)定給排水設備（設施）管理規(guī)定變配電設備（設施）管理規(guī)定消防系統(tǒng)設備管理規(guī)定電梯系統(tǒng)管理規(guī)定房屋本體及公用設施維護管理規(guī)程危險品管理規(guī)定工程巡檢管理規(guī)定生活水箱管理制度供配電、給排水、消防、智能化設備的運行管理對設備運行的管理直接關系到業(yè)主的正常生活，加強設備及配套設施的運行管理，建立合理的運行機制，保證小區(qū)管理的正常開展，以下是各種設備巡視監(jiān)控、交接制度、數(shù)據(jù)記錄、設備房管理制度和措施:設備措施供配電設備給排水設備消防設備智能化設備巡視監(jiān)控每天巡查一次每天巡查一次每15天一次全面檢查，定時局部檢查每天巡查一次，每15天保養(yǎng)一次交接制度為解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤為解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤對設備器材記錄的完好交接未解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)記錄值班電工將運行數(shù)據(jù)完整記錄，每小時一次水房管家將運行數(shù)據(jù)完整記錄資料保存與審核當班人員將運行數(shù)據(jù)完整記錄設備房管理人員進出、清潔衛(wèi)生、機房安全、通風、溫濕度、鑰匙等管理人員進出、清潔衛(wèi)生、機房安全、通風、溫濕度、鑰匙等管理人員出入、清潔、器材完好、室內24小時監(jiān)控清潔衛(wèi)生、定時檢查設備是否正常設備保養(yǎng)1）建立預防性計劃維修保養(yǎng)制度建立預防性計劃維修保養(yǎng)制度的主要目的就是為了延長設備的使用壽命，防止意外損壞。2）制定設備保養(yǎng)的“四檢兩養(yǎng)”制度四檢：日檢、月檢、年檢、抽檢。大修保養(yǎng)：由保養(yǎng)人配合專業(yè)公司定期對設備進行大維修保養(yǎng)；專業(yè)保養(yǎng)：由專業(yè)承包方負責對專項設施和設備全面保養(yǎng)。主要措施包括：制訂陰井蓋、護欄維修計劃，定期保養(yǎng)加強日常巡視，發(fā)現(xiàn)設施損壞及時維修對機房重地、水塘邊、變壓器等附近設置安全警示標識五、內部管理控制設施設備管理、運行嚴格按照國家規(guī)范和設備使用說明書進行，設備運行參數(shù)符合相關技術規(guī)范要求；人員管理（1）人員素質的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓、技術培訓的管理。設施設備維修保養(yǎng)是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設備能達到原有的設計性能和服務年限。六、消防設施管理設備設施管理過程中，將充分發(fā)揮我公司工程專業(yè)技術人才優(yōu)勢和經(jīng)驗優(yōu)勢，并與所有設備廠家和安裝單位建立緊密合作關系，熟悉各類設備的使用性能，嚴格按照設備性能特點和操作規(guī)程開機、運行和關機，落實設備管理、保養(yǎng)和檢修制度，使各類設備設施始終處于最佳運行狀態(tài)，使設備設施完好率達到100%。每月巡檢各個插座一次，確保插座連接良好無松動；公共照明每天巡檢一次，主要檢查燈具有無漏水、漏電、銹蝕、損壞、松動，光源有無壞，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。確保樓道燈、道路燈完好率95%左右（主干道亮燈率100%）九、設備檔案交接管理設備的驗收和接管是搞好設備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關，將非常有利于今后的日常管理。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設備可能交接不清，在此情況下，服務中心可以先行實施崗位交接，對暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設施設備可以先予以代管，不承擔維護責任（此時維護的維護責任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進行責任移交。在驗收過程中還有以下幾點值得注意：（1）設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；（2）主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合；（3）設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計要求符合；（4）驗收完畢，應填寫驗收和移交的記錄，報告并歸檔。另外要制作設施設備卡，記錄有關設備的各項明細資料。二是設備巡查記錄表：值班人員填寫的設備巡查記錄表每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由服務中心資料員保管以備存查。十、設施設備管理承諾：按設備系統(tǒng)分類，詳列并實現(xiàn)設備年度維修保養(yǎng)計劃和安全運行；設備管理、保養(yǎng)、檢修等制度完善，設施設備完好，各項維修保養(yǎng)記錄完整；規(guī)定日常和節(jié)假日、夜間維修人員修復時限和設備正常運行保障措施，設備零修、急修及時，大、中型設備維修合格率100%，特約作業(yè)規(guī)范，并建立維修回訪記錄完整；特約維修應明示維修質量和價格，遵循“及時、優(yōu)質、方便、優(yōu)惠”的便民原則；危及安全處設置警示標志，并采取有效防范措施；不發(fā)生重大人身傷亡管理責任事故；物業(yè)區(qū)域內井蓋、護欄等公共實施完好、牢固，無安全隱患；設施設備管理、運行嚴格按國家規(guī)范和設備使用說明書進行，設備運行參數(shù)符合相關技術規(guī)范要求；操作員工持證上崗、嚴格執(zhí)行操作規(guī)程、勝任工作標準要求；各設備系統(tǒng)狀態(tài)良好、運行正常、整潔，標識明顯，管理、運行記錄完整；消防設施可隨時啟用，設施設備完好率100%；公共照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好，維修更換及時；設施設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備；按設備系統(tǒng)詳列維保年檢外包的管理流程、管理重點、質量控制；意向的外包方需具備相應經(jīng)營資質、能力、質量、合理的價格和良好的社會信譽；策劃切實可行的公共能耗管理方案（包含策劃公