【正文】 對進(jìn)行統(tǒng)一管理，制作統(tǒng)一的出入證；加強裝修現(xiàn)場的巡視，做到每次巡視有記錄，每次記錄有解決，嚴(yán)禁超范圍裝修和野蠻裝修，力爭社區(qū)內(nèi)無一例違章裝修。加強現(xiàn)場的消防防火監(jiān)督，不得在裝修場所使用電爐等大功率電器，施工現(xiàn)場配備消防器材，臨時使用電焊等動火器具，須提前在工程部辦理批準(zhǔn)手續(xù)后方可使用，并由秩序維護部監(jiān)督。為保護墻體、走道、通道等公共設(shè)施在裝修期間不受損壞，擬將裝修戶搬運材料必經(jīng)的大廳入口、墻壁、電梯走道鋪設(shè)木制夾板，作臨時性保護。裝修垃圾必須袋裝，并按指定的通道、路線、地點清運，按指定的地點堆放。違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變公共部位用途的行為，及時發(fā)現(xiàn)及時制止，出具安全整改通知書，嚴(yán)重不遵守的業(yè)主，上報房產(chǎn)局房屋安全管理部門；商鋪招牌、廣告、霓虹燈不按規(guī)定設(shè)置，存在安全隱患：及時與業(yè)主溝通，并要求其整改，嚴(yán)重不聽從管理者，上報工商、市容、街道等行政主管部門；1裝修管理過程中裝修協(xié)議、裝修記錄、裝修單位及裝修人員登記和相關(guān)資料應(yīng)齊全，并建檔管理；裝修巡視及時，違章裝修及違章事件處理及時、得當(dāng)。服務(wù)中心的工程部、秩序維護部人員在日常巡查時應(yīng)對裝修施工隊的作業(yè)情況進(jìn)行監(jiān)督。管家辦理裝修人員《出入證》。財務(wù)人員核收用戶裝修各項應(yīng)繳費用。五、裝修管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。（2）客戶需求**********小區(qū)的業(yè)主對樓宇的建筑質(zhì)量和工作環(huán)境的品位要求高；（3）管理的重點和模式******小區(qū)建筑風(fēng)格的特色展現(xiàn)，良好的施工質(zhì)量，以及高素質(zhì)的業(yè)主群體，為物業(yè)管理提供了便利，但同時也對物業(yè)管理單位的維護管理工作提出了更高的要求。為此，服務(wù)中心擬以客戶服務(wù)中心為樞扭，以預(yù)防為主，建立以裝修監(jiān)管、房屋維護、巡視檢查為主體的三級管理模式，推行房屋健康檔案管理，制定房屋維修保養(yǎng)計劃、裝修管理規(guī)定和空置房的管理計劃，全方位地實施維護與保養(yǎng)。2門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。4道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周一次對道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。預(yù)計臺風(fēng)到來前，應(yīng)及時檢查。7樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。9休閑椅、室外健身設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，并保證設(shè)施安全使用。三、物業(yè)維修保養(yǎng)計劃就整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護計劃是不可或缺的。物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實際使用情況為基礎(chǔ)和依據(jù)。物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的制定職責(zé)1）服務(wù)中心工程主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；2）服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審核物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；3）公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃；4）服務(wù)中心維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運行操作，好標(biāo)識及記錄。在此，我們將物業(yè)維修養(yǎng)護計劃分成三類：1）房屋維修養(yǎng)護計劃；2）公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃；3）公用設(shè)備維修養(yǎng)護計劃制定物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的流程為保障物業(yè)維修養(yǎng)護計劃的有效性和適宜性，制定標(biāo)準(zhǔn)的流程是關(guān)鍵。工完料盡場地清，維修結(jié)束后請使用人簽字，及時征詢業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督指導(dǎo)。四、房屋及維修管理要求：（1）房屋外觀完好、整潔、統(tǒng)一、無缺損現(xiàn)象；（2）主要出入口、通到及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示，表示清晰（3）房屋完好率達(dá)99%以上。（5）無公共地方占用、搭建現(xiàn)象。（7）24小時受理業(yè)主或使用人報修。小修一日內(nèi)修復(fù)。服務(wù)時限不得因節(jié)假日和休息時間順延。（9）做到物業(yè)外觀完好、同意、整潔、無缺損現(xiàn)象，無違章改建物業(yè)外觀、隨意安裝現(xiàn)象；無公共地方占用、搭建現(xiàn)象；（10）各種標(biāo)示指示牌完好清潔；（11）房屋及設(shè)施圖紙資料資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。******小區(qū)項目樓盤屬高檔小區(qū)，設(shè)施設(shè)備數(shù)量多，但具有性能復(fù)雜和技術(shù)先進(jìn)的特點，特別是智能化設(shè)備的管理，更對我們的工程技術(shù)人員提出了更高的專業(yè)要求。二、設(shè)備系統(tǒng)分類及維保計劃與巡檢計劃電梯：委派專業(yè)電梯維保公司維保（1）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應(yīng)急處理，專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場進(jìn)行救助。（3）保證電梯24小時完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。（5）設(shè)置緊急呼救裝置的，應(yīng)保證24小時完好，發(fā)生故障時應(yīng)確保三方通話。（7）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。（9）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。供配電系統(tǒng)序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1高壓配電室開關(guān)柜、信號屏清掃檢修、緊固聯(lián)接、操作試驗1次/年運行狀況檢查、計量和室內(nèi)溫濕度記錄1次/小時2高、低壓電纜緊固聯(lián)接、絕緣檢測1次/年表面破損檢查1次/月3變壓器、低壓配電室變壓器、低壓開關(guān)柜、功率因數(shù)補償柜和直流屏清掃檢修、緊固聯(lián)接、運行操作試驗1次/年變壓器溫度、儀表、指示燈、開關(guān)等運行狀況檢查、功率因數(shù)記錄和室內(nèi)溫濕度記錄1次/小時4配電間動力、照明配電盤清掃檢修、緊固聯(lián)接1次/年動力、照明配電盤狀況檢查2次/天5雙路電源互投箱清掃檢修、緊固聯(lián)接、工作電源自動切換功能檢測1次/年工作電源切換、狀況檢查1次/月6接地系統(tǒng)緊固聯(lián)接、絕緣檢測1次/年狀況檢查1次/月照明系統(tǒng)（1）樓道燈、道路燈完好率為95%左右（主干道亮燈率100％）。（3）室內(nèi)、室外公共電氣柜每周巡查一次。序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1線路絕緣檢測1次/年有無故障，發(fā)現(xiàn)問題及時維修1次/月2開關(guān)插座線路連接檢測1次/年有無松動、破損，及時維修更換1次/月3白熾燈線路連接檢測1次/年有無不亮的燈泡，及時更換1次/天4室外照明鎮(zhèn)流器狀況、燈具內(nèi)部線路及其連接檢測1次/年有無不亮的燈具，及時維修1次/天5配電箱清掃檢修、緊固聯(lián)接1次/年狀況檢查2次/天消防系統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保養(yǎng)一次。（3）消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。序號項目維保計劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1消火栓泵潤滑，電機電流檢測1次/月運轉(zhuǎn)狀況2次/天消火栓泵控制柜清掃檢修、緊固聯(lián)接、操作試驗1次/年控制柜電源、指示燈等狀況2次/天就地啟停泵控制檢測1次/月壓力儀表技術(shù)監(jiān)督局檢測1次/年管網(wǎng)壓力記錄1次/周壓力繼電器/開關(guān)壓力核準(zhǔn)調(diào)整1次/年管網(wǎng)末端泄水，檢測水泵自動啟停功能1次/月閥門潤滑、密閉性檢修1次/年跑冒滴漏檢查1次/天消火栓配件破損或丟失、閥門無銹漬或跑冒滴漏檢查、閥門潤滑1次/季無外表破損跑冒滴漏1次/周管道網(wǎng)加壓供水試驗（）1次/年壓力是否正常；破損或跑冒滴漏檢查1次/月2疏散指示燈與應(yīng)急照明設(shè)備逐個進(jìn)行探測器報警后響應(yīng)功能模擬試驗1次/年指示燈、工作狀態(tài)巡檢1次/天3滅火器逐個進(jìn)行功能檢測1次/年巡檢滅火器數(shù)量、位置是否合理1次/月給排水系統(tǒng)216。（2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次。216。（2）泵、管道每兩年進(jìn)行除銹、油漆一次。（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年冬季對外露水管包扎、防凍。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測壓并做好記錄。（2）系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。三、設(shè)備的運行和維護管理設(shè)備運行管理的主要內(nèi)容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求(標(biāo)準(zhǔn))及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。相關(guān)運行制度、規(guī)程公用設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程安全操作管理規(guī)定機房管理規(guī)定弱電系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)定給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定變配電設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)定消防系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)定電梯系統(tǒng)管理規(guī)定房屋本體及公用設(shè)施維護管理規(guī)程危險品管理規(guī)定工程巡檢管理規(guī)定生活水箱管理制度供配電、給排水、消防、智能化設(shè)備的運行管理對設(shè)備運行的管理直接關(guān)系到業(yè)主的正常生活，加強設(shè)備及配套設(shè)施的運行管理，建立合理的運行機制，保證小區(qū)管理的正常開展，以下是各種設(shè)備巡視監(jiān)控、交接制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施:設(shè)備措施供配電設(shè)備給排水設(shè)備消防設(shè)備智能化設(shè)備巡視監(jiān)控每天巡查一次每天巡查一次每15天一次全面檢查，定時局部檢查每天巡查一次，每15天保養(yǎng)一次交接制度為解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤為解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤對設(shè)備器材記錄的完好交接未解決問題移交下一班，下一班繼續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)記錄值班電工將運行數(shù)據(jù)完整記錄，每小時一次水房管家將運行數(shù)據(jù)完整記錄資料保存與審核當(dāng)班人員將運行數(shù)據(jù)完整記錄設(shè)備房管理人員進(jìn)出、清潔衛(wèi)生、機房安全、通風(fēng)、溫濕度、鑰匙等管理人員進(jìn)出、清潔衛(wèi)生、機房安全、通風(fēng)、溫濕度、鑰匙等管理人員出入、清潔、器材完好、室內(nèi)24小時監(jiān)控清潔衛(wèi)生、定時檢查設(shè)備是否正常設(shè)備保養(yǎng)1）建立預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度建立預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度的主要目的就是為了延長設(shè)備的使用壽命，防止意外損壞。2）制定設(shè)備保養(yǎng)的“四檢兩養(yǎng)”制度四檢：日檢、月檢、年檢、抽檢。大修保養(yǎng)：由保養(yǎng)人配合專業(yè)公司定期對設(shè)備進(jìn)行大維修保養(yǎng)；專業(yè)保養(yǎng)：由專業(yè)承包方負(fù)責(zé)對專項設(shè)施和設(shè)備全面保養(yǎng)。主要措施包括：制訂陰井蓋、護欄維修計劃，定期保養(yǎng)加強日常巡視，發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞及時維修對機房重地、水塘邊、變壓器等附近設(shè)置安全警示標(biāo)識五、內(nèi)部管理控制設(shè)施設(shè)備管理、運行嚴(yán)格按照國家規(guī)范和設(shè)備使用說明書進(jìn)行，設(shè)備運行參數(shù)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求；人員管理（1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備能達(dá)到原有的設(shè)計性能和服務(wù)年限。六、消防設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施管理過程中，將充分發(fā)揮我公司工程專業(yè)技術(shù)人才優(yōu)勢和經(jīng)驗優(yōu)勢，并與所有設(shè)備廠家和安裝單位建立緊密合作關(guān)系，熟悉各類設(shè)備的使用性能，嚴(yán)格按照設(shè)備性能特點和操作規(guī)程開機、運行和關(guān)機，落實設(shè)備管理、保養(yǎng)和檢修制度，使各類設(shè)備設(shè)施始終處于最佳運行狀態(tài)，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到100%。每月巡檢各個插座一次，確保插座連接良好無松動；公共照明每天巡檢一次，主要檢查燈具有無漏水、漏電、銹蝕、損壞、松動，光源有無壞，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。確保樓道燈、道路燈完好率95%左右（主干道亮燈率100%）九、設(shè)備檔案交接管理設(shè)備的驗收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，服務(wù)中心可以先行實施崗位交接，對暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可以先予以代管，不承擔(dān)維護責(zé)任（此時維護的維護責(zé)任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進(jìn)行責(zé)任移交。在驗收過程中還有以下幾點值得注意：（1）設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；（2）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；（3）設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合；（4）驗收完畢，應(yīng)填寫驗收和移交的記錄，報告并歸檔。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料。二是設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由服務(wù)中心資料員保管以備存查。十、設(shè)施設(shè)備管理承諾：按設(shè)備系統(tǒng)分類，詳列并實現(xiàn)設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃和安全運行；設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修等制度完善，設(shè)施設(shè)備完好，各項維修保養(yǎng)記錄完整；規(guī)定日常和節(jié)假日、夜間維修人員修復(fù)時限和設(shè)備正常運行保障措施，設(shè)備零修、急修及時，大、中型設(shè)備維修合格率100%，特約作業(yè)規(guī)范，并建立維修回訪記錄完整；特約維修應(yīng)明示維修質(zhì)量和價格，遵循“及時、優(yōu)質(zhì)、方便、優(yōu)惠”的便民原則；危及安全處設(shè)置警示標(biāo)志，并采取有效防范措施；不發(fā)生重大人身傷亡管理責(zé)任事故；物業(yè)區(qū)域內(nèi)井蓋、護欄等公共實施完好、牢固，無安全隱患；設(shè)施設(shè)備管理、運行嚴(yán)格按國家規(guī)范和設(shè)備使用說明書進(jìn)行，設(shè)備運行參數(shù)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求；操作員工持證上崗、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程、勝任工作標(biāo)準(zhǔn)要求；各設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)良好、運行正常、整潔，標(biāo)識明顯，管理、運行記錄完整；消防設(shè)施可隨時啟用，設(shè)施設(shè)備完好率100%；公共照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好，維修更換及時；設(shè)施設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備；按設(shè)備系統(tǒng)詳列維保年檢外包的管理流程、管理重點、質(zhì)量控制；意向的外包方需具備相應(yīng)經(jīng)營資質(zhì)、能力、質(zhì)量、合理的價格和良好的社會信譽；策劃切實可行的公共能耗管理方案（包含策劃公