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物業(yè)管理招標與投標文件-閱讀頁

2025-01-17 03:35本頁面
  

【正文】 這些特殊服務很可能成為某些投標公司的競投優(yōu)勢,因此,必須認真對待,考慮其支出費用、自身的技術力量以及可尋找的分包伙伴,從而形成優(yōu)化的投標方案;反之,則應放棄競標。有時招標文件會由于招標人的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向,這對于其他投標公司而言是極為不利的。例如,招標書上寫明必須提供某項服務,而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務,則投標公司應注意招標人與該專業(yè)服務公司是否關系密切,以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等。包括開發(fā)商的技術力量、信譽度等。因此,物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商已建物業(yè)質量的調查,以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況,分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性,并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調的物業(yè)開發(fā)商,盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入,既能保證物業(yè)質量,又便于日后管理。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理方法或合作經(jīng)驗,這在競標中極易引起開發(fā)商的注意;從成本角度考慮,以往的類似管理經(jīng)驗可以使現(xiàn)成的管理人員、設備或固定的業(yè)務聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。②人力資源優(yōu)勢。③技術優(yōu)勢。④財務管理優(yōu)勢。⑤劣勢分析。3)競爭者分析①潛在競爭者。②同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)有接管物業(yè)的數(shù)量與質量。公司正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務的質量則從另一方面更為真實地印證其實力大小。當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其熟悉當?shù)匚幕?、風俗的優(yōu)勢提供令業(yè)主滿意的服務。④經(jīng)營方式差異。4)風險分析 在國內從事物業(yè)管理投標,通??赡苊媾R以下幾個方面的風險:①通貨膨脹風險。②經(jīng)營風險。③自然條件。④其他風險。此外,當物業(yè)管理公司從事國際投標時,還可能面臨政治風險。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素,并從自身條件出發(fā),制訂出最佳方案規(guī)避風險,將其發(fā)生的概率或造成的損失減少到最小。(1)購買并閱讀招標文件 投標人要想取得招標文件必須向招標人購買,而取得招標文件之后如何閱讀,成為關系到投標成敗的重要環(huán)節(jié)。若不能發(fā)現(xiàn)或不予重視,將可能影響投標文件的編制、影響投標的成功,甚至影響中標后合同的履行。投標人還應注意要對招標文件中的各項規(guī)定,如開標時間、定標時間、投標保證書等,尤其是圖樣、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視,仔細研究。在考察過程中,投標人必須就以下方面進行細致了解:1)物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入,則應現(xiàn)場查看工程土建構造,內外安裝的合理性,尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等,必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄,圖樣更改要點記錄,交與開發(fā)商商議。物業(yè)管理公司應盡量利用這一機會,認真準備、仔細查看,參與項目的設計開發(fā),甚至可以就設計的不合理之處提出修改意見,或提出更好的設計建議。3)業(yè)主主要情況,包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等由投標人可自行安排人員與時間進行調查。(3)制定管理服務方法及工作量。制定方案應考慮:1)將招標項目參數(shù)列出,全方位考慮,越細越好。2)分析項目的難點,確定重點,有針對性地拿出管理思路。如人員配備要精簡,一專多能。5)服務項目達到的滿意率。7)經(jīng)濟效益分析。9)需要招標人提供的幫助、條件。10)整個工作安排。表12 公寓管理服務內容及工作量房屋名稱公寓類型公寓居民戶數(shù)居住戶65戶占地面積1200平方米建筑面積5000平方米人口數(shù):198 幢 數(shù):1物業(yè)管理服務內容序號項 目內容構成及工作量1土建、水電、特種修理養(yǎng)護水電工1人、管理員2人;值班用水250噸/月,值班用電540度/月,綠化用水50噸/月2房屋附屬設備修理養(yǎng)護電梯一部,消防管道、避雷帶,水泵2臺3路面溝管修理養(yǎng)護按小修經(jīng)費的40%計算4房屋設備設施大修電梯3年一次,水泵3年一次,房屋大修15年為一周期5保安保安員3人6環(huán)衛(wèi)清運環(huán)衛(wèi)員2人7保潔保潔員2人,垃圾清運100桶/月,垃圾袋30個/(戶制定資金計劃的目的,一是復核投標可行性研究結果;二是做好開標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為:1)標書規(guī)定的預付款、保證金等。3)接管期間收入。下面仍以公寓為例,其資金來源計劃見表13。戶88974。月)1000元/月(2)保安員3人500元/(人月)1200元/月(4)水電工1人400元/(人月)600元/月(6)綠化員2人350元/(人月)65戶0.30元/個585元/月(9)樓梯打掃10次/月5元/次50元/月(10)水池清洗4次/年40元/次160元/年(11)化糞池清洗1次/年300元/次300元/年(12)綠化用水50噸/月(13)值班用水250噸/月(14)值班用電540度/月216元/月(15)市政維護65戶/月5元/戶325元/月(16)工雜費65戶/月3元/戶195元/月合計(全年) 每月每戶收取 3.其他物業(yè)經(jīng)營收入 (含政策補貼) 4.其他營業(yè)收入 二、資金流出項目1.本物業(yè)管理全年發(fā)生費用服務項目服務內容費用金額(1)土建、水電、特種修理養(yǎng)護:5000=5000元5000元(2)路面溝管理修理養(yǎng)護按小修經(jīng)費的40%計算:500040%=2000元2000元(3)房屋大修基金預提按80元/平方米,周期15年計算:805000/15=(4)保安保安員3人,按每人每月500元計算:500312=18000元18000元(5)環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi)員2人,按每人每月300元計算:300212=7200元7200元(6)保潔垃圾清清運按120桶/月,5元/桶計算:121205=72007200元(7)綠化、滅蚊、打蠟綠化面積730平方米,維護費2元/平方米;打蠟面積1325平方米,打蠟費1元/平方米:7322+13251=2785元2785元(8)公用水電煤費用支出公用路燈按300元/月計算:30012=3600元3600元(9)人員費用支出管理員2人,按每人每月500元計算:250012=12000元12000元(10)管理費用支出按上述⑴~⑼項合計乘以3%計算:3%=總計+=2.營租費用8萬元3.公共關系費4.相關稅費5.利息費用6.總公司管理費三、現(xiàn)金流量(5)標價試算 以上工作完成后,投標者便可進行標價試算。管理服務費用在確定了工作量之后,即可用服務單價乘以工作量得出。(6)標價評估與調整 對于試算結果,投標者必須經(jīng)過進一步評估才能最后確定標價。2)風險等不可預見費用是主觀設定的,應在計算結束后予以復核,綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。(7)辦理投標保函 投標人一旦中標就必須履行相應的義務,為防止投標人違約給招標人帶來經(jīng)濟損失,在報送投標書時,招標人通常要求投標人出具一定金額和期限的保證文件,以確保在投標人中標后不能履約時,招標人可通過出具保函的銀行,用保證金額的全部或部分賠償經(jīng)濟損失。投標保函的期限、索賠及返還條件通常在投標人須知中規(guī)定。2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格,按銀行提供的格式一式三份。投標保函的主要內容包括:擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。此時,投標人的保證金將作為投標文件的組成部分之一。投標保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交,保證金額依據(jù)招標文件的規(guī)定確定。(8)封送標書、保函 投標文件全部編制好后,投標人應可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。標書的正本及每一份副本應分別包裝,而且都必須用內外兩層封套分別包裝與密封,密封后打上“正本”或“副本”的印記(正本和副本有差異,以正本為準),兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人,并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開封日期)之前不要啟封”等。所有投標文件都必須按投標文件中的規(guī)定,在投標截止時間之前送至招標人。因此,投標人除了應以合理報價、先進技術和優(yōu)質服務為其投標成功打好基礎外,還應學會如何包裝自己的投標文件,如何在標書的編制、裝訂、密封等方面給評委留下良好的印象,以爭取關鍵性評分。1)投標致函。樣本1:投標綜合說明書業(yè)主:__________1.根據(jù)已收到的招標編號為物招審字( )第( )號的__________物業(yè)的招標文件,遵照《市物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定,經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要的所有內容后,我方愿以 萬元的總投標價,承擔上述物業(yè)的全部管理工作。3.一旦我方中標,我方保證所提供的物業(yè)管理質量達到我方所遞交的標書中承諾的質量等級。如確需變更,必須征得業(yè)主的同意。6.我方同意招標文件中各條款,并按投標標價總額3%交納保證金萬元(大寫)。7.除非另外達成協(xié)議并生效,招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。附件的數(shù)量及內容按照招標文件的規(guī)定確定,但應注意各種商務文件、技術文件等均應依據(jù)招標文件要求準備齊全,缺少任何必須文件的投標書將被排除在中標人之外。概要介紹投標公司的資質條件、以往業(yè)績等情況。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質等級證書、授權書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等)。包括對承包方式、價款計算方式、服務款項收取方式、材料設備供應方式等情況的說明。簡要介紹主要負責人的職務、以往業(yè)績等。說明對該物業(yè)項目管理運作中的人員安排、工作規(guī)劃、財務管理等內容。負責為物業(yè)提供物業(yè)管理服務,簽署上述物業(yè)的投標文件,進行合同談判,簽署合同和處理與之有關的一切事務。 投標單位:(蓋章)上級主管部門:(蓋章)日期: 年 月 日樣本3:物業(yè)管理專案小組配備1.由我物業(yè)公司抽調有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。項目經(jīng)理及部門人員配置表管理部門人數(shù): 領導層職能部門職責2.物業(yè)管理專案小組主要成員簡介:1)董事總經(jīng)理:統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃,為此專案組最高負責人。此先生在及前后共有年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗,其物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計有、等。1)介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷。2)分析投標物業(yè)和管理要點。在具體編寫投標書時,應針對物業(yè)具體性質與業(yè)主情況,就最突出的問題作詳細分析。此項應具體包括:開發(fā)設計建設期間的管理顧問服務內容;物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務內容;用戶入住及裝修期間的管理顧問服務內容;管理運作服務內容。管理顧問服務期限,通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止;管理運作服務期限,自樓宇發(fā)放執(zhí)照起至合同到期為止。如果前面要冠以投標單位就是四個部分組成,即投標單位、投標對象名稱、內容、文種,如物業(yè)管理公司關于小區(qū)物業(yè)管理的建議書。(2)標書的序言 主要寫三個方面:公司簡介、認定投標對象、簡述管理策略。(3)管理的方式、方法 ①內部管理機構設置。②運作機制,包括計劃目標管理、協(xié)調監(jiān)督管理;經(jīng)濟管理、行政管理、質量管理、協(xié)調管理,經(jīng)理日常管理責任制等等。④信息反饋渠道。(4)管理人員①管理人員的配備 依照高效、精簡原則,結合項目實際情況配置。(5)必需具備的物質裝備計劃 包括職工住房和管理用房計劃,器械、工具、通訊、治安裝備以及辦公用品計劃。(7)管理規(guī)章制度 包括公約規(guī)章等管理條規(guī)、內部崗位責任制、管理運作制度、檔案管理制度等(8)各項管理指標 包括指標要求、不達標的處理、爭創(chuàng)優(yōu)秀小區(qū)(大廈)的設想等。(10)社區(qū)文化(11)愿意承受的有關獎罰內容3.編制投標文件應注意的事項(1)確保填寫無遺漏,無空缺 投標文件中的每一空白都需填寫,如有空缺,則被認為放棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫,可能被作為廢標處理。另外,單項管理的投標,可以參照上述有關條目編寫,但是比較簡單;又由于是單項管理,所以要求對該投標項目編寫得更詳細一些,數(shù)據(jù)更確定一些。(3)填寫方式規(guī)范 投標書最好用打字方式填寫,或者用墨水筆工整填寫:除投標人對錯處作必要修改時,投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。(5)計算數(shù)字必須準確無誤 投標人必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。唱標一般只唱正本投標文件中的“開標一覽表”,所以投標人應嚴格按照招標文件的要求填寫“開標一覽表”、“投標價格
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