【正文】 （5）計算數(shù)字必須準確無誤 投標人必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。（7）管理規(guī)章制度 包括公約規(guī)章等管理條規(guī)、內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度、檔案管理制度等（8）各項管理指標 包括指標要求、不達標的處理、爭創(chuàng)優(yōu)秀小區(qū)（大廈）的設想等。②運作機制，包括計劃目標管理、協(xié)調(diào)監(jiān)督管理；經(jīng)濟管理、行政管理、質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)管理，經(jīng)理日常管理責任制等等。管理顧問服務期限，通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止；管理運作服務期限，自樓宇發(fā)放執(zhí)照起至合同到期為止。1）介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷。負責為物業(yè)提供物業(yè)管理服務，簽署上述物業(yè)的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關的一切事務。包括資格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務狀況書等）。6．我方同意招標文件中各條款，并按投標標價總額3%交納保證金萬元（大寫）。1）投標致函。（8）封送標書、保函 投標文件全部編制好后，投標人應可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。2）填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。（6）標價評估與調(diào)整 對于試算結(jié)果，投標者必須經(jīng)過進一步評估才能最后確定標價。月）1200元/月（4）水電工1人400元/（人3）接管期間收入。10）整個工作安排。如人員配備要精簡，一專多能。3）業(yè)主主要情況，包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等由投標人可自行安排人員與時間進行調(diào)查。若不能發(fā)現(xiàn)或不予重視，將可能影響投標文件的編制、影響投標的成功，甚至影響中標后合同的履行。④其他風險。④經(jīng)營方式差異。3）競爭者分析①潛在競爭者。②人力資源優(yōu)勢。例如，招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意招標人與該專業(yè)服務公司是否關系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等。例如：住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境；服務型公寓則更注重一對一的服務特色，它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、安全、綠化服務外，還應提供各種商務、醫(yī)療服務等；寫字樓管理重點則應放在了“安全、舒適、快捷”上，其管理內(nèi)容應側(cè)重于以下方面：加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯(lián)系。（2）籌措資金 物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。(十一)宣傳、貫徹執(zhí)行(《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)及其實施細則方式和設想(十二)整治鹿丹村環(huán)境的方案。15．火災發(fā)生率。7．道路完好率及使用率。另外應列出收支盈虧情況測算、增收節(jié)支措施。2．開標具體時間另行通知。9．在做標書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進住時間。(三)有關說明1．中標單位應根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務，自主經(jīng)營，自負盈虧。2．區(qū)內(nèi)公用設施、設備及場所(地)(消防、機電設備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場待)的使用、維修、養(yǎng)護和管理。 [閱讀資料] 鹿丹村物業(yè)管理招標書鹿丹村是市住宅局委托原市基礎工程工作組開發(fā)建設的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實施物業(yè)管理。（15）合同份數(shù) （16）合同生效 5．合同特殊條款為了適應特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。（8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。（2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。3）接受和拒絕任何投標的權(quán)力。即寫明投標人在必要時有權(quán)澄清其投標文件內(nèi)容。如果由于采取邀請招標或議標方式招標，而沒有進行投標資格預審，還應要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。對于各項目的不同服務標準和要求，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。具體可歸納為組成招標文件的六要素：投標邀請書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。因為它們沒有提供招標文件所要求的重要文件或沒有就重要內(nèi)容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導致投標者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務。這樣，確定出中標企業(yè)。一般來說，物業(yè)管理招標人會選擇報價最低的投標書定標，但這并不意味著招標人一定選擇最低報價者。B．報價及補充說明。評標報告的主要內(nèi)容應包括：列出參加競標的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標書被列為“廢標”的投標企業(yè)名稱；概述評標的具體原則、方法等；評述可能中標的幾份標書；分析標價的合理性、與標底價的比較結(jié)果；說明標書是否符合招標文件要求；評價投標企業(yè)資信及類似經(jīng)驗等。管理服務方案評審包括服務機構(gòu)設置評審、服務措施評審、標價評審。評標委員會審查的內(nèi)容主要有：a．投標人投標資格審查，即判斷投標企業(yè)是否符合投標條件；b．投標書內(nèi)容完整性檢查，包括投標書編寫的格式與遞交方式是否符合招標文件的要求；是否有指定人的簽字；是否附有投標企業(yè)代理人的身份及授權(quán)證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標保函；投標文件是否對招標文件做出完全響應，并具有應有的承諾。物業(yè)管理招投標屬于服務性項目招投標，其標價的確定具有很強的靈活性。若開標時出現(xiàn)如下情況，可能使投標作廢：招標人認為各投標人標價都過高和無法達到招標文件所規(guī)定的服務要求；合格投標文件過少，不能保證一定的競爭性。不合格標書應當場宣布作廢，由合格的投標單位宣讀其投標文件。A．公開開標，是指允許所有投標人或其代表出席開標會議，由招標人面對到場所有投標人或其代表將封套的投標書當眾開封，并宣讀投標報價的一種開標方式。物業(yè)管理開標的要點有二個，即開標人和開標時間。應特別注意的是標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復，應視為招標文件的組成部分，寫成書面文件分發(fā)給所有投標人。招標單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預審的評審方法。資格預審申請書不必公開開啟，由招標機構(gòu)組織專家進行評審。包括以下三個步驟：①發(fā)出資格預審通告（或資格預審邀請書）。一般包括以下內(nèi)容：招標單位名稱；項目名稱；地點、物業(yè)管理項目資金來源（如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等）、招標目的（邀請資格預審還是邀請投標）；項目要求概述（項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求），購買招標文件的時間、地點和價格，接受標書的最后日期和地點，開標日期、時間、地點，招標單位的地址、電話等聯(lián)系方法。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期（如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡媒體長），以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。主要包括：發(fā)布招標公告或投標邀請書，組織資格預審，召開標前會議，開標、評標和定標?！耙匀藶楸尽?，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業(yè)共同的想法。龍江高教公寓是以業(yè)主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合，元／(月這次招標書明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細測算起自己的成本來，要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。如果屬自行招標，則可參照近年來國內(nèi)外相近物業(yè)先進的物業(yè)管理方法，或者由招標方委托招標代理機構(gòu)制定標底。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。2）合同條款。投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是招標人告知投標人關于投標的要求、指導及手續(xù)的文件。2）委托招標代理機構(gòu)。1．準備階段準備階段是指從招標人決定進行物業(yè)管理招標，到正式對外發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。1．1．2 物業(yè)管理招標的方式物業(yè)管理招標從不同的角度來看可以有不同的劃分方式。實際上物業(yè)管理招標是一個廣義的概念，同時包括了開標、評標、定標的過程。3．協(xié)商招標協(xié)商招標又稱為議標，是指招標人不公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔的投標人，邀請其投標，然后通過平等協(xié)商，最終達成協(xié)議。招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)設計、施工監(jiān)理到驗收整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標工作，該物業(yè)管理招標也由開發(fā)商自行成立的招標機構(gòu)來完成。（2）編制招標文件 招標文件是招標機構(gòu)向投標人提供的參與競標所必需的文件。由于招標機構(gòu)在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編定的統(tǒng)一要求（統(tǒng)一的投標文件格式），以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作的進行。技術(shù)規(guī)范是詳細說明招標項目的技術(shù)要求（如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工作量等）的文件，是招標文件的重點之一。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等專家7人。物業(yè)管理的招標投標活動，迫切需要政府從適應市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招標投標中介服務機構(gòu)，在物業(yè)管理培訓中增設招標投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等。高教公寓具有規(guī)模大、即將入住率高、業(yè)主素質(zhì)高的特點。評標應側(cè)重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標書中的方案質(zhì)量、答辯的應變能力等，而將公共服務費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過20％。2）發(fā)布招標公告的時間安排。按照慣例，投標人準備投標時間不得少于45天。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內(nèi)容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標的要求等；其次，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本資格、條件，或?qū)ξ飿I(yè)管理外資企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，如從事該行業(yè)年限的限制，承擔過的物業(yè)管理項目類型等；最后，招標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。②申請企業(yè)的財務狀況：公司資產(chǎn)負債表、損益表等財務報表；銀行過去幾年的資信證明以及對未來兩年財務情況的預測。《投標人須知》中一般要注明標前會議的日期，如有變更，應立即通知已購買招標文件的投標人。參加會議的費用投標人自理。如有特殊情況需要推遲的，必須事先以書面形式通知各投標公司。f．唱標。秘密開標是在不愿讓各投標企業(yè)掌握全部標價時所采取的自由選擇投標人的開標方式。評標應在開標之后，順序不能顛倒；評標組織機構(gòu)為評標委員會。在實際中較多采用。在前述的資質(zhì)預審基礎上，在此對其內(nèi)容作進一步核實。主要評議答辯人的答辯情況，包括答辯內(nèi)容如何、能否正確迅速的回答問題、回答問題是否合理等。①評委會評審。評價投標企業(yè)提供服務的方式是否得當，特殊服務是否能確實到位，必要時可請專家作進一步論證。一般來說，招標人會根據(jù)評標委員會的評標結(jié)果，采用綜合評議法進行定標。標書C：注明接管物業(yè)日期為物業(yè)竣工驗收之后的一個月內(nèi)。想一想：以上評析你是否認同？你認為哪份標書不能通過預審，為什么？1．1．4 物業(yè)管理招標文件物業(yè)管理招標文件是物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規(guī)范文件。投標邀請書是指招標人向預審合格的潛在投標人發(fā)出的正式投標邀請，應作為招標文件的一部分。（2）招標文件說明 主要是對招標文件的構(gòu)成、招標文件的澄清、修改進行說明。2）組建評標委員會的要求。即說明定標的準則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標價”的申明等。即說明合同簽訂的時間、地點以及合同協(xié)議書的格式（詳見附件）。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。（12）適用法律 寫明合同適用的法律。（1）附表 投標書格式，授權(quán)書格式，開標一覽表，項目簡要說明一覽表，投標人資格的證明文件格式，投標保函格式，協(xié)議書格式，履約保證金格式（通常為銀行保函）。4．綜合樓1棟(鹿丹大廈，產(chǎn)權(quán)屬市城市建設投資發(fā)展公司，即原市城建開發(fā)處)，建筑面積10336平方米，其中肉菜市場建筑面積1765平方米。7．社區(qū)文化活動。6．我局將在業(yè)主管理委員會成立后兩個月內(nèi)按(《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)的規(guī)定劃撥公用設施專用基金。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺，則執(zhí)行此標準。(三)管理人員的培訓包括：培訓計劃、方式、目標等。4．管理費收繳率。12．公共文化設施、休息設施以及小品雕塑完好率。20．居民對物業(yè)管理滿意率。所謂正當競爭，一是參加投標的物業(yè)管理企業(yè)要反對其他參與競投的物業(yè)管理企業(yè)進行不正當競爭行為，倡導物業(yè)管理投標企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參加競投的物業(yè)管理企業(yè)要約束自己不作不正當競爭。資料來源大致有：報刊雜志、網(wǎng)絡信息、行業(yè)內(nèi)交流等。③物業(yè)招標背景。2）本公司投標條件分析①以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。指公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。③當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務，導致虧損或遭業(yè)主辭退。2．物業(yè)管理投標的實施階段在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與開發(fā)商更好地協(xié)調(diào)，有利于其