【正文】 因此投標(biāo)人在填寫時務(wù)必小心謹(jǐn)慎。⑤管理工作的控制方式，主要對上至經(jīng)理下至各部門的人員情況動態(tài)的掌握和控制，以求從崗到人落實各個崗位工作。至于標(biāo)書這個文種的名稱有“標(biāo)書”、“建議書”“投標(biāo)方案”等。主要指出此次投標(biāo)物業(yè)的特點和日后管理上的重點、難點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。總負(fù)責(zé)人（項目經(jīng)理）和各級負(fù)責(zé)人（部門人員）配置見下表。④物業(yè)管理專案小組的配備。投標(biāo)單位：（印鑒）法定代表人或委托代理人：（簽字、蓋章）日期： 年 月 日2）附件。2．一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)書中承諾的期限和招標(biāo)文件中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，要寫明投標(biāo)人的地址和名稱；若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)人對于把投標(biāo)文件放錯地方或過早啟封概不負(fù)責(zé)。除辦理投標(biāo)保函外，投標(biāo)人還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。3）可能由于估價人員的原因，致使估價偏高或偏低，對此要參考幾個估價人員的估價結(jié)果，取平均值做出最終報價。月）700元/月（7）垃圾清運100桶/月5元/桶500元/月（8）垃圾袋30個/（戶表13 資金來源計劃表物業(yè)簡介：1幢樓，1部電梯，1個化糞池，64戶，綠化面積730㎡一、資金流入項目數(shù)量單價費用1．管理基金10萬元2．服務(wù)費用收取65戶114．07/月月），水池清洗4次/年，化糞池清洗1次/年8綠化、滅蚊、打蠟綠化員2人，綠化面積730平方米，打蠟面積1325平方米（4）制定資金計劃 資金計劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。6）成本測算。 通常投標(biāo)人可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的內(nèi)容、方法及工作量，為制定相應(yīng)的管理方案打下基礎(chǔ)。（2）標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場考察 招標(biāo)人將按照招標(biāo)程序組織參與投標(biāo)人統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的介紹，幫助投標(biāo)人充分了解物業(yè)情況，以合理計算標(biāo)價。這些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競標(biāo)成功也會發(fā)生虧損。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實際運行成本費用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損。一般大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，這在很大程度上將影響招標(biāo)人的選擇判斷。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，是否擁有如工程師、園藝師、護士等專業(yè)技術(shù)人員。物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計、施工質(zhì)量。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境、特殊的服務(wù)對象及某些特殊功用等，需要一些特殊服務(wù)。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)遵守真實性原則與正當(dāng)競爭原則。 18．管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率。10．路燈完好率。2．房屋零修、急修及時率。附件：標(biāo)書的項目和要求(一)競投單位擬采取的管理方式包括：內(nèi)部管理架構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。12．原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分?jǐn)?shù))下可以優(yōu)先中標(biāo)。4．在定標(biāo)后一個月內(nèi)由我局組織移交接管工作。5．便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護。2．總建筑面積110340平方米。在合同執(zhí)行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時，應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。（10）合同終止 該條款主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件（如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴(yán)重、業(yè)主破產(chǎn)、物業(yè)被征用等）。（5）價格 即物業(yè)管理費的計取，一般應(yīng)與中標(biāo)人的投標(biāo)報價表相一致。即申明招標(biāo)人在授予合同時有權(quán)對招標(biāo)項目的規(guī)模予以增減。7）評標(biāo)過程保密。這些格式統(tǒng)一歸入“附件部分”（4）投標(biāo)文件遞交 主要是對招標(biāo)文件的密封和標(biāo)記、遞交投標(biāo)文件的截止時間、遲交的投標(biāo)文件、投標(biāo)文件的修改和撤銷的說明。3．投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是為整個招標(biāo)投標(biāo)的過程制定規(guī)則，是招標(biāo)文件的重要組成部分，其內(nèi)容包括：總則說明、招標(biāo)文件說明、投標(biāo)文件編寫、投標(biāo)文件遞交、開標(biāo)和評標(biāo)、授予合同。投標(biāo)邀請書可以歸入招標(biāo)文件中，也可以單獨寄發(fā)。它們并不會影響投標(biāo)者中標(biāo)后的物業(yè)管理工作。此次招標(biāo)收到的投標(biāo)書中，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)有4份投標(biāo)書不盡符合要求，具體情況如下：標(biāo)書A：未按要求在部分文件上簽字。而且如果投標(biāo)企業(yè)報價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于招標(biāo)底價，這時招標(biāo)人應(yīng)對其標(biāo)價的組成及計算方法給予更多重視，防止發(fā)生不正當(dāng)競爭行為。若招標(biāo)者在標(biāo)書中有補充說明報價確定的有關(guān)內(nèi)容，也應(yīng)記入總標(biāo)價考慮。定標(biāo)也稱決標(biāo)，是指招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會對所有標(biāo)書的篩選評定結(jié)果，進行再次評審并最終確定中標(biāo)人的過程。標(biāo)價評審：主要評審?fù)稑?biāo)報價和標(biāo)底價是否接近，標(biāo)價的構(gòu)成是否合理可靠，標(biāo)價是否能滿足管理服務(wù)需要等內(nèi)容。若投標(biāo)公司不同意更正，則招標(biāo)者有權(quán)拒絕其投標(biāo)，并沒收其投標(biāo)保證金。其具體做法是：將投標(biāo)人按報價高低依次排隊，取其報價接近標(biāo)底而略低于標(biāo)底的投標(biāo)人，再結(jié)合投標(biāo)文件中的具體實施方案，綜合比較，擇優(yōu)定標(biāo)。評標(biāo)是指開標(biāo)之后，評標(biāo)委員會本著公開、公平、公正和誠實信用原則，對投標(biāo)書進行評定，并由招標(biāo)委員會選擇標(biāo)價較低、資信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進入合同簽訂談判的階段。g．宣讀公證詞，表明本次開標(biāo)經(jīng)公證合法有效；h．開標(biāo)會議結(jié)束，編寫開標(biāo)會議紀(jì)要。c．招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人宣布唱票內(nèi)容、評標(biāo)紀(jì)律、注意事項和評標(biāo)原則。開標(biāo)時間是指預(yù)先約定的時間，即招標(biāo)文件中規(guī)定的時間。因此，投標(biāo)人不得以未參加標(biāo)前會議為由對招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報價。（3）召開標(biāo)前會議 投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請企業(yè)，及時前來購買招標(biāo)文件，同時安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。投標(biāo)人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況，人員及設(shè)備能力，投標(biāo)人的財務(wù)狀況，包括過去幾年的承包收入和可投入本項目的啟動資金等。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂谷掌趹?yīng)不得少于45天。投標(biāo)邀請書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告基本相同。投標(biāo)人申請投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書，需要有足夠的時間。常見的發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報、官方公報、報紙，房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)等媒體。如自行車停放車位嚴(yán)重不足()，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。此次招投標(biāo)活動，引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗。(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證。為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程—南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。按照慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)為招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。特殊性條款優(yōu)于一般性條款，兩者不一致時，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。為了保證投標(biāo)的真實性，招標(biāo)人還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。招標(biāo)人可根據(jù)自己的意愿和自身的情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)。一種是在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下（應(yīng)先在政府部門備案），由招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)，聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組織招標(biāo)；另一種是由招標(biāo)方委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)。1．公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。關(guān) 鍵 詞：物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)程序 招標(biāo)實施階段 物業(yè)管理招標(biāo)文件 物業(yè)管理投標(biāo) 物業(yè)管理投標(biāo)程序 物業(yè)管理投標(biāo)書 物業(yè)管理服務(wù)總包合同 物業(yè)管理服務(wù)專項分包合同第1章 物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)1．1 物業(yè)管理招標(biāo)1．1．1 物業(yè)管理招標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)，是指招標(biāo)人（包括物業(yè)所有權(quán)人、業(yè)主委員會，或其法定代表的開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)），在為其物業(yè)選擇物業(yè)管理者時，通過向社會公開其所制訂的管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳物業(yè)管理者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。1．1．2 物業(yè)管理招標(biāo)的方式物業(yè)管理招標(biāo)從不同的角度來看可以有不同的劃分方式。1．準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段是指從招標(biāo)人決定進行物業(yè)管理招標(biāo)，到正式對外發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。2）委托招標(biāo)代理機構(gòu)。投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是招標(biāo)人告知投標(biāo)人關(guān)于投標(biāo)的要求、指導(dǎo)及手續(xù)的文件。2）合同條款。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。如果屬自行招標(biāo)，則可參照近年來國內(nèi)外相近物業(yè)先進的物業(yè)管理方法，或者由招標(biāo)方委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。這次招標(biāo)書明確將收費標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測算起自己的成本來，要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務(wù)檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。(7)公共服務(wù)費確定：政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合，元／(月龍江高教公寓是以業(yè)主委員會為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動?！耙匀藶楸尽?，“以業(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補公共服務(wù)費的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。主要包括：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書，組織資格預(yù)審，召開標(biāo)前會議，開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期（如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長），以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。一般包括以下內(nèi)容：招標(biāo)單位名稱；項目名稱；地點、物業(yè)管理項目資金來源（如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等）、招標(biāo)目的（邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo)）；項目要求概述（項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求），購買招標(biāo)文件的時間、地點和價格，接受標(biāo)書的最后日期和地點，開標(biāo)日期、時間、地點，招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。包括以下三個步驟：①發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ妫ɑ蛸Y格預(yù)審邀請書）。資格預(yù)審申請書不必公開開啟，由招標(biāo)機構(gòu)組織專家進行評審。招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評審方法。應(yīng)特別注意的是標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)視為招標(biāo)文件的組成部分，寫成書面文件分發(fā)給所有投標(biāo)人。物業(yè)管理開標(biāo)的要點有二個，即開標(biāo)人和開標(biāo)時間。A．公開開標(biāo)，是指允許所有投標(biāo)人或其代表出席開標(biāo)會議，由招標(biāo)人面對到場所有投標(biāo)人或其代表將封套的投標(biāo)書當(dāng)眾開封，并宣讀投標(biāo)報價的一種開標(biāo)方式。不合格標(biāo)書應(yīng)當(dāng)場宣布作廢，由合格的投標(biāo)單位宣讀其投標(biāo)文件。若開標(biāo)時出現(xiàn)如下情況，可能使投標(biāo)作廢：招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價都過高和無法達到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求；合格投標(biāo)文件過少，不能保證一定的競爭性。物業(yè)管理招投標(biāo)屬于服務(wù)性項目招投標(biāo)，其標(biāo)價的確定具有很強的靈活性。評標(biāo)委員會審查的內(nèi)容主要有：a．投標(biāo)人投標(biāo)資格審查，即判斷投標(biāo)企業(yè)是否符合投標(biāo)條件；b．投標(biāo)書內(nèi)容完整性檢查，包括投標(biāo)書編寫的格式與遞交方式是否符合招標(biāo)文件的要求；是否有指定人的簽字；是否附有投標(biāo)企業(yè)代理人的身份及授權(quán)證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標(biāo)保函；投標(biāo)文件是否對招標(biāo)文件做出完全響應(yīng)，并具有應(yīng)有的承諾。管理服務(wù)方案評審包括服務(wù)機構(gòu)設(shè)置評審、服務(wù)措施評審、標(biāo)價評審。評標(biāo)報告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：列出參加競標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標(biāo)書被列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)企業(yè)名稱；概述評標(biāo)的具體原則、方法等；評述可能中標(biāo)的幾份標(biāo)書；分析標(biāo)價的合理性、與標(biāo)底價的比較結(jié)果；說明標(biāo)書是否符合招標(biāo)文件要求；評價投標(biāo)企業(yè)資信及類似經(jīng)驗等。B．報價及補充說明。一般來說，物業(yè)管理招標(biāo)人會選擇報價最低的投標(biāo)書定標(biāo)，但這并不意味著招標(biāo)人一定選擇最低報價者。這樣，確定出中標(biāo)企業(yè)。因為它們沒有提供招標(biāo)文件所要求的重要文件或沒有就重要內(nèi)容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導(dǎo)致投標(biāo)者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務(wù)。具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素：投標(biāo)邀請書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。對于各項目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。如果由于采取邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo)，而沒有進行投標(biāo)資格預(yù)審，還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。即寫明投標(biāo)人在必要時有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。3）接受和拒絕任何投標(biāo)的權(quán)力。（2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。（8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。（15）合同份數(shù) （16）合同生效 5．合同特殊條款為了適應(yīng)特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。 [閱讀資料] 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實施物業(yè)管理。2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、機電設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場待)的使用、維修、養(yǎng)護和管理。(三)有關(guān)說明1．中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。9．在做標(biāo)書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進住時間。2．開標(biāo)具體時間另行通知。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測算、增收節(jié)支措施。7．道路完好率及使用率。15．火災(zāi)發(fā)生率。(十一)宣傳、貫徹執(zhí)行(《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)及其實施細(xì)則方式和設(shè)想(十二)整治鹿丹村環(huán)境的方案。（2）籌措資金 物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中