【正文】 的被視為合格，可以參加投標(biāo)；未達(dá)到的則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有投標(biāo)人。參加開標(biāo)的人員包括：招標(biāo)單位上級主管部門、當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)、開戶銀行、標(biāo)底編制單位有關(guān)人員、招標(biāo)物業(yè)設(shè)計單位有關(guān)技術(shù)人員、投標(biāo)企業(yè)代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人員、法律公證部門。b．招標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況。其他人員在宣讀標(biāo)書時不能提出任何疑問。2）物業(yè)管理評標(biāo)。目前，我國物業(yè)管理評標(biāo)常用的方法有兩種：A．低價評標(biāo)法該法適用于通過了嚴(yán)格資格預(yù)審、其他評標(biāo)內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書的評定。審查如有偏差，評標(biāo)委員會應(yīng)在通知投標(biāo)公司并征得其同意的情況下予以更正。服務(wù)措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時具有可行性。[閱讀資料]表11 物業(yè)管理投標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)表（可作為招標(biāo)評標(biāo)的參考，假設(shè)有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)）項目指標(biāo)分?jǐn)?shù)現(xiàn)場打分備注ABCD1．開發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理10 主動協(xié)調(diào)，提出建議10 被動接受，調(diào)整服務(wù)6 不予參與，獨(dú)立運(yùn)行2 不能協(xié)調(diào)02．報價10 報價較優(yōu)10 報價符合招標(biāo)底價7 報價可以接受4 報價不盡合理13．管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力量強(qiáng)大，管理設(shè)備先進(jìn)10 管理方法適合，擁有各種技術(shù)力量，配備所需管理設(shè)備8 管理方法一般，擁有一般技術(shù)力量，配備一些管理設(shè)備5 管理方法陳舊，技術(shù)力量薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊24．服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置10 機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)較優(yōu)10機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)滿足需要8 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)一般，大體能滿足需求5 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)混亂，不能滿足要求25．日常服務(wù)30 有類似經(jīng)驗，能超質(zhì)量完成30 有管理經(jīng)驗，能完成要求20 有較少經(jīng)驗，服務(wù)與要求略有出入10 無管理經(jīng)驗，服務(wù)與要求有較大出入56．特約服務(wù)10 主動為住戶著想，提供高質(zhì)量服務(wù)10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27．管理制度10 有嚴(yán)格的管理監(jiān)督制度，并保證運(yùn)行10 有運(yùn)行制度，但缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督制度5 無嚴(yán)格的管理運(yùn)行制度28．現(xiàn)場答辯10 答辯人答辯內(nèi)容充實(shí)，能正確迅速的回答問題，回答問題嚴(yán)密合理10答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回答問題不盡合理33）物業(yè)管理定標(biāo)。如果大多數(shù)投標(biāo)報價均與標(biāo)底相差太大，招標(biāo)者則應(yīng)重新審核標(biāo)底，直至查明主要原因。比如，如果投標(biāo)人的標(biāo)價最低，但經(jīng)審查，其服務(wù)內(nèi)容不符合招標(biāo)項目要求，這樣的標(biāo)書則不能定標(biāo)。在招標(biāo)文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標(biāo)價應(yīng)按確定價格報送，而且物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)接管驗收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照料、老年人護(hù)理及兒童上學(xué)放學(xué)接送等特約服務(wù)。②標(biāo)書A、B可以通過預(yù)審。其主要內(nèi)容包括：招標(biāo)人名稱、項目名稱、地點(diǎn)、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡述、招標(biāo)文件的售價、投標(biāo)地點(diǎn)、投標(biāo)截止時間、開標(biāo)時間地點(diǎn)等。說明書和圖紙應(yīng)在附件部分作詳細(xì)說明。這些格式通常包括：投標(biāo)書格式、授權(quán)書格式、開標(biāo)一覽表、投標(biāo)價格表、項目簡要說明一覽表及投標(biāo)人資格證明書格式等。6）評標(biāo)原則及方法。5）授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。此外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。(一)鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況1．總占地面積70396平方米。4．公共生活秩序。3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。11．中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險抵押全30萬元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。2．歡迎社會各屆對此次招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督和投訴，投訴電話：3210053255815。(七)住宅區(qū)檔案的建立與管理(八)各項管理指標(biāo)的承諾1．房屋完好率。9．排水管、明暗溝完好率。17．住房有效投拆率與處理率。1．2 物業(yè)管理投標(biāo)1．2．1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念與原則物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，以及國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動。投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有資金積累和銀行貸款。②特殊服務(wù)要求。包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。③技術(shù)優(yōu)勢。②同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)有接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。4）風(fēng)險分析 在國內(nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo)，通常可能面臨以下幾個方面的風(fēng)險：①通貨膨脹風(fēng)險。此外，當(dāng)物業(yè)管理公司從事國際投標(biāo)時，還可能面臨政治風(fēng)險。投標(biāo)人還應(yīng)注意要對招標(biāo)文件中的各項規(guī)定，如開標(biāo)時間、定標(biāo)時間、投標(biāo)保證書等，尤其是圖樣、設(shè)計說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，仔細(xì)研究。（3）制定管理服務(wù)方法及工作量。5）服務(wù)項目達(dá)到的滿意率。表12 公寓管理服務(wù)內(nèi)容及工作量房屋名稱公寓類型公寓居民戶數(shù)居住戶65戶占地面積1200平方米建筑面積5000平方米人口數(shù)：198 幢 數(shù)：1物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容序號項 目內(nèi)容構(gòu)成及工作量1土建、水電、特種修理養(yǎng)護(hù)水電工1人、管理員2人；值班用水250噸/月，值班用電540度/月，綠化用水50噸/月2房屋附屬設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)電梯一部，消防管道、避雷帶，水泵2臺3路面溝管修理養(yǎng)護(hù)按小修經(jīng)費(fèi)的40%計算4房屋設(shè)備設(shè)施大修電梯3年一次，水泵3年一次，房屋大修15年為一周期5保安保安員3人6環(huán)衛(wèi)清運(yùn)環(huán)衛(wèi)員2人7保潔保潔員2人，垃圾清運(yùn)100桶/月，垃圾袋30個/（戶下面仍以公寓為例，其資金來源計劃見表13。月）600元/月（6）綠化員2人350元/（人2）風(fēng)險等不可預(yù)見費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。投標(biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記（正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)），兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時（指開封日期）之前不要啟封”等。樣本1：投標(biāo)綜合說明書業(yè)主：__________1．根據(jù)已收到的招標(biāo)編號為物招審字（ ）第（ ）號的__________物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以 萬元的總投標(biāo)價，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。7．除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。包括對承包方式、價款計算方式、服務(wù)款項收取方式、材料設(shè)備供應(yīng)方式等情況的說明。 投標(biāo)單位：（蓋章）上級主管部門：（蓋章）日期： 年 月 日樣本3：物業(yè)管理專案小組配備1．由我物業(yè)公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。2）分析投標(biāo)物業(yè)和管理要點(diǎn)。如果前面要冠以投標(biāo)單位就是四個部分組成，即投標(biāo)單位、投標(biāo)對象名稱、內(nèi)容、文種，如物業(yè)管理公司關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的建議書。④信息反饋渠道。（10）社區(qū)文化（11）愿意承受的有關(guān)獎罰內(nèi)容3．編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項（1）確保填寫無遺漏，無空缺 投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。另外，單項管理的投標(biāo)，可以參照上述有關(guān)條目編寫，但是比較簡單；又由于是單項管理，所以要求對該投標(biāo)項目編寫得更詳細(xì)一些，數(shù)據(jù)更確定一些。（4）管理人員①管理人員的配備 依照高效、精簡原則，結(jié)合項目實(shí)際情況配置。（2）標(biāo)書的序言 主要寫三個方面：公司簡介、認(rèn)定投標(biāo)對象、簡述管理策略。在具體編寫投標(biāo)書時，應(yīng)針對物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細(xì)分析。項目經(jīng)理及部門人員配置表管理部門人數(shù)： 領(lǐng)導(dǎo)層職能部門職責(zé)2．物業(yè)管理專案小組主要成員簡介：1)董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案組最高負(fù)責(zé)人。簡要介紹主要負(fù)責(zé)人的職務(wù)、以往業(yè)績等。附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定，但應(yīng)注意各種商務(wù)文件、技術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求準(zhǔn)備齊全，缺少任何必須文件的投標(biāo)書將被排除在中標(biāo)人之外。3．一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)書中承諾的質(zhì)量等級。所有投標(biāo)文件都必須按投標(biāo)文件中的規(guī)定，在投標(biāo)截止時間之前送至招標(biāo)人。此時，投標(biāo)人的保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。（7）辦理投標(biāo)保函 投標(biāo)人一旦中標(biāo)就必須履行相應(yīng)的義務(wù)，為防止投標(biāo)人違約給招標(biāo)人帶來經(jīng)濟(jì)損失，在報送投標(biāo)書時，招標(biāo)人通常要求投標(biāo)人出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)人中標(biāo)后不能履約時，招標(biāo)人可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分賠償經(jīng)濟(jì)損失。月）65戶0．30元/個585元/月（9）樓梯打掃10次/月5元/次50元/月（10）水池清洗4次/年40元/次160元/年（11）化糞池清洗1次/年300元/次300元/年（12）綠化用水50噸/月（13）值班用水250噸/月(14)值班用電540度/月216元/月(15)市政維護(hù)65戶/月5元/戶325元/月(16)工雜費(fèi)65戶/月3元/戶195元/月合計(全年) 每月每戶收取 3．其他物業(yè)經(jīng)營收入 （含政策補(bǔ)貼） 4．其他營業(yè)收入 二、資金流出項目1．本物業(yè)管理全年發(fā)生費(fèi)用服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容費(fèi)用金額（1）土建、水電、特種修理養(yǎng)護(hù)：5000=5000元5000元（2）路面溝管理修理養(yǎng)護(hù)按小修經(jīng)費(fèi)的40%計算：500040%=2000元2000元（3）房屋大修基金預(yù)提按80元/平方米，周期15年計算：805000/15=（4）保安保安員3人，按每人每月500元計算：500312=18000元18000元（5）環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi)員2人，按每人每月300元計算：300212=7200元7200元（6）保潔垃圾清清運(yùn)按120桶/月，5元/桶計算：121205=72007200元（7）綠化、滅蚊、打蠟綠化面積730平方米，維護(hù)費(fèi)2元/平方米；打蠟面積1325平方米，打蠟費(fèi)1元/平方米：7322＋13251=2785元2785元（8）公用水電煤費(fèi)用支出公用路燈按300元/月計算：30012=3600元3600元（9）人員費(fèi)用支出管