【正文】 預(yù)審。無論資格預(yù)審在何時進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟，是投標(biāo)者的第一輪競爭。1）資格預(yù)審的程序。包括以下三個步驟：①發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ妫ɑ蛸Y格預(yù)審邀請書）。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點和時間；另一種是在報紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗ＹY格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項目簡介，項目資金來源，參加預(yù)審的資格，獲取資格預(yù)審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾埥刂谷掌趹?yīng)不得少于45天。②出售資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等；其次，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本資格、條件，或?qū)ξ飿I(yè)管理外資企業(yè)單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，如從事該行業(yè)年限的限制，承擔(dān)過的物業(yè)管理項目類型等；最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。對于申請企業(yè)預(yù)審中必須提交的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以說明，或制成表格，要求申請人按要求填寫。③評審。資格預(yù)審申請書不必公開開啟，由招標(biāo)機構(gòu)組織專家進(jìn)行評審。必要時，還可以召開資格預(yù)審的準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。2）資格預(yù)審的內(nèi)容重點。投標(biāo)人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況，人員及設(shè)備能力，投標(biāo)人的財務(wù)狀況，包括過去幾年的承包收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內(nèi)容包括：①申請企業(yè)的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質(zhì)等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項目授權(quán)代表，公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。②申請企業(yè)的財務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財務(wù)報表；銀行過去幾年的資信證明以及對未來兩年財務(wù)情況的預(yù)測。③經(jīng)驗以及過去的表現(xiàn)：過去幾年內(nèi)申請企業(yè)完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務(wù)期限等。3）資格預(yù)審的評審方法。招標(biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評審方法。目前廣泛采用的是“定項評分法”，即采用比較簡便的百分制計分。“定項評分法”就是對申請人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)計分，最后確定一個取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的被視為合格，可以參加投標(biāo)；未達(dá)到的則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。（3）召開標(biāo)前會議 投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請人后，應(yīng)盡快通知合格申請企業(yè)，及時前來購買招標(biāo)文件，同時安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題?！锻稑?biāo)人須知》中一般要注明標(biāo)前會議的日期，如有變更，應(yīng)立即通知已購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。招標(biāo)機構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題以書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會議。標(biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)項目所在地召開，便于招標(biāo)人組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察。應(yīng)特別注意的是標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)視為招標(biāo)文件的組成部分，寫成書面文件分發(fā)給所有投標(biāo)人。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致的地方時，應(yīng)以會議文件為準(zhǔn)。招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有投標(biāo)人。因此，投標(biāo)人不得以未參加標(biāo)前會議為由對招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報價。招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。參加會議的費用投標(biāo)人自理。（4）開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)1）物業(yè)管理開標(biāo)。物業(yè)管理開標(biāo)是指物業(yè)管理招標(biāo)機構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時間將各投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標(biāo)的要點有二個，即開標(biāo)人和開標(biāo)時間。開標(biāo)人是指招標(biāo)機構(gòu)。參加開標(biāo)的人員包括：招標(biāo)單位上級主管部門、當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理機構(gòu)、開戶銀行、標(biāo)底編制單位有關(guān)人員、招標(biāo)物業(yè)設(shè)計單位有關(guān)技術(shù)人員、投標(biāo)企業(yè)代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人員、法律公證部門。開標(biāo)時間是指預(yù)先約定的時間，即招標(biāo)文件中規(guī)定的時間。通常情況下，開標(biāo)時間安排在遞交投標(biāo)書的截止日之后2～3天內(nèi)或緊接其后。如有特殊情況需要推遲的，必須事先以書面形式通知各投標(biāo)公司。①開標(biāo)形式及其程序。物業(yè)管理開標(biāo)形式有兩種：即公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)。A．公開開標(biāo)，是指允許所有投標(biāo)人或其代表出席開標(biāo)會議，由招標(biāo)人面對到場所有投標(biāo)人或其代表將封套的投標(biāo)書當(dāng)眾開封，并宣讀投標(biāo)報價的一種開標(biāo)方式。其一般程序為：a．宣布評標(biāo)委員會成員名單。b．招標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況。c．招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人宣布唱票內(nèi)容、評標(biāo)紀(jì)律、注意事項和評標(biāo)原則。d．宣布因投標(biāo)書遲到或沒有收到而被取消資格的投標(biāo)企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標(biāo)委員會及公證人簽字；e．公證人當(dāng)場驗證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽，決定唱標(biāo)順序。f．唱標(biāo)。由評標(biāo)委員會主席按交標(biāo)順序逐個啟封，并檢查是否合格。不合格的標(biāo)書包括以下幾種情況：未加蓋投標(biāo)企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標(biāo)書；標(biāo)書未密封或密封后未加蓋投標(biāo)企業(yè)公章；逾期送達(dá)的投標(biāo)書；投標(biāo)企業(yè)法人代表未按時參加開標(biāo)會議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認(rèn)或內(nèi)容不全的標(biāo)書。不合格標(biāo)書應(yīng)當(dāng)場宣布作廢，由合格的投標(biāo)單位宣讀其投標(biāo)文件。投標(biāo)人在宣讀標(biāo)書時對于評標(biāo)委員會成員的提問應(yīng)及時說明，但對投標(biāo)標(biāo)價和承包期限等實質(zhì)性內(nèi)容不得改動。其他人員在宣讀標(biāo)書時不能提出任何疑問。g．宣讀公證詞，表明本次開標(biāo)經(jīng)公證合法有效；h．開標(biāo)會議結(jié)束，編寫開標(biāo)會議紀(jì)要。B．秘密開標(biāo)相對于公開開標(biāo)而言，是指招標(biāo)機構(gòu)在無投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進(jìn)行的開標(biāo)。秘密開標(biāo)是在不愿讓各投標(biāo)企業(yè)掌握全部標(biāo)價時所采取的自由選擇投標(biāo)人的開標(biāo)方式。除無投標(biāo)企業(yè)參加以外，秘密開標(biāo)的其他程序與公開開標(biāo)基本一致。②開標(biāo)結(jié)果。若開標(biāo)時出現(xiàn)如下情況，可能使投標(biāo)作廢：招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價都過高和無法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求；合格投標(biāo)文件過少，不能保證一定的競爭性。宣布投標(biāo)作廢后，招標(biāo)人應(yīng)組織第二次招標(biāo)。2）物業(yè)管理評標(biāo)。評標(biāo)是指開標(biāo)之后，評標(biāo)委員會本著公開、公平、公正和誠實信用原則，對投標(biāo)書進(jìn)行評定，并由招標(biāo)委員會選擇標(biāo)價較低、資信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同簽訂談判的階段。①評標(biāo)包含的要點。評標(biāo)應(yīng)在開標(biāo)之后，順序不能顛倒；評標(biāo)組織機構(gòu)為評標(biāo)委員會。評標(biāo)委員會可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長的內(nèi)部人員組成，或同時邀請相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。②評標(biāo)方法。物業(yè)管理招投標(biāo)屬于服務(wù)性項目招投標(biāo)，其標(biāo)價的確定具有很強的靈活性。一般來說，評標(biāo)方法會因評標(biāo)人員、招標(biāo)項目或物業(yè)管理招標(biāo)環(huán)境的不同而有所區(qū)別。目前，我國物業(yè)管理評標(biāo)常用的方法有兩種：A．低價評標(biāo)法該法適用于通過了嚴(yán)格資格預(yù)審、其他評標(biāo)內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書的評定。其具體做法是：將投標(biāo)人按報價高低依次排隊，取其報價接近標(biāo)底而略低于標(biāo)底的投標(biāo)人，再結(jié)合投標(biāo)文件中的具體實施方案，綜合比較，擇優(yōu)定標(biāo)。B．打分法該法適用于評標(biāo)人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗的招標(biāo)項目。在實際中較多采用。其具體做法是：評標(biāo)委員會按標(biāo)準(zhǔn)將事先準(zhǔn)備的評標(biāo)內(nèi)容劃分為若干指標(biāo)，并就每一指標(biāo)確定其評分標(biāo)準(zhǔn)；然后根據(jù)投標(biāo)人的投標(biāo)書、對照招標(biāo)文件規(guī)定的管理目標(biāo)，對該投標(biāo)人每個指標(biāo)所能達(dá)到的滿足程度給予評分；最后，統(tǒng)計投標(biāo)人的得分，得出投標(biāo)企業(yè)的總評分。③評標(biāo)程序如下：A．初步審查標(biāo)書。評標(biāo)委員會審查的內(nèi)容主要有：a．投標(biāo)人投標(biāo)資格審查，即判斷投標(biāo)企業(yè)是否符合投標(biāo)條件；b．投標(biāo)書內(nèi)容完整性檢查，包括投標(biāo)書編寫的格式與遞交方式是否符合招標(biāo)文件的要求；是否有指定人的簽字；是否附有投標(biāo)企業(yè)代理人的身份及授權(quán)證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標(biāo)保函；投標(biāo)文件是否對招標(biāo)文件做出完全響應(yīng)，并具有應(yīng)有的承諾。c．計算偏差審查，包括查明計算錯誤，標(biāo)書中所用數(shù)字的大小寫是否一致等審查。審查如有偏差，評標(biāo)委員會應(yīng)在通知投標(biāo)公司并征得其同意的情況下予以更正。若投標(biāo)公司不同意更正，則招標(biāo)者有權(quán)拒絕其投標(biāo)，并沒收其投標(biāo)保證金。B．評委評審標(biāo)書,其主要內(nèi)容包括：a．關(guān)于企業(yè)概況及其信譽的評審。在前述的資質(zhì)預(yù)審基礎(chǔ)上，在此對其內(nèi)容作進(jìn)一步核實。尤其是對企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進(jìn)行考察，如企業(yè)是否確實擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓(xùn)人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團(tuán)隊，是否擁有良好的運作體系。b．關(guān)于管理服務(wù)方案的評審。管理服務(wù)方案評審包括服務(wù)機構(gòu)設(shè)置評審、服務(wù)措施評審、標(biāo)價評審。服務(wù)機構(gòu)設(shè)置評審：主要評審其機構(gòu)設(shè)置是否符合招標(biāo)項目實際需要，其管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)等是否滿足要求。服務(wù)措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時具有可行性。標(biāo)價評審：主要評審?fù)稑?biāo)報價和標(biāo)底價是否接近，標(biāo)價的構(gòu)成是否合理可靠，標(biāo)價是否能滿足管理服務(wù)需要等內(nèi)容。C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。主要評議答辯人的答辯情況，包括答辯內(nèi)容如何、能否正確迅速的回答問題、回答問題是否合理等。D．編寫評標(biāo)報告。在做完標(biāo)書的詳細(xì)評審及對答辯情況作出評議后，評標(biāo)工作人員將根據(jù)這些記錄，整理出評標(biāo)情況報告，并推薦出前三名候選的中標(biāo)單位，上報招標(biāo)人或評標(biāo)委員會作最終決定。評標(biāo)報告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：列出參加競標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標(biāo)書被列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)企業(yè)名稱；概述評標(biāo)的具體原則、方法等；評述可能中標(biāo)的幾份標(biāo)書；分析標(biāo)價的合理性、與標(biāo)底價的比較結(jié)果；說明標(biāo)書是否符合招標(biāo)文件要求；評價投標(biāo)企業(yè)資信及類似經(jīng)驗等。一般來說，評標(biāo)委員會或招標(biāo)人會根據(jù)所推薦的投標(biāo)企業(yè)情況，從中選擇標(biāo)書最合理、最符合實際需要、最經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險最小的物業(yè)管理企業(yè)定標(biāo)。[閱讀資料]表11 物業(yè)管理投標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)表（可作為招標(biāo)評標(biāo)的參考，假設(shè)有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)）項目指標(biāo)分?jǐn)?shù)現(xiàn)場打分備注ABCD1．開發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理10 主動協(xié)調(diào)，提出建議10 被動接受，調(diào)整服務(wù)6 不予參與，獨立運行2 不能協(xié)調(diào)02．報價10 報價較優(yōu)10 報價符合招標(biāo)底價7 報價可以接受4 報價不盡合理13．管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力量強大，管理設(shè)備先進(jìn)10 管理方法適合，擁有各種技術(shù)力量，配備所需管理設(shè)備8 管理方法一般，擁有一般技術(shù)力量，配備一些管理設(shè)備5 管理方法陳舊，技術(shù)力量薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊24．服務(wù)機構(gòu)設(shè)置10 機構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)較優(yōu)10機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)滿足需要8 機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)一般，大體能滿足需求5 機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)混亂，不能滿足要求25．日常服務(wù)30 有類似經(jīng)驗，能超質(zhì)量完成30 有管理經(jīng)驗，能完成要求20 有較少經(jīng)驗，服務(wù)與要求略有出入10 無管理經(jīng)驗，服務(wù)與要求有較大出入56．特約服務(wù)10 主動為住戶著想，提供高質(zhì)量服務(wù)10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27．管理制度10 有嚴(yán)格的管理監(jiān)督制度，并保證運行10 有運行制度，但缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督制度5 無嚴(yán)格的管理運行制度28．現(xiàn)場答辯10 答辯人答辯內(nèi)容充實，能正確迅速的回答問題，回答問題嚴(yán)密合理10答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回答問題不盡合理33）物業(yè)管理定標(biāo)。定標(biāo)也稱決標(biāo)，是指招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會對所有標(biāo)書的篩選評定結(jié)果，進(jìn)行再次評審并最終確定中標(biāo)人的過程。定標(biāo)程序包括評委會評審、招標(biāo)人再評審。①評委會評審。評審的內(nèi)容主要是：A．服務(wù)質(zhì)量。主要評審?fù)稑?biāo)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量保證措施是否可靠，檢查投標(biāo)書中質(zhì)量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質(zhì)量監(jiān)控情況，考察主要負(fù)責(zé)人的素質(zhì)及以往的管理經(jīng)驗。B．報價及補充說明。比較分析報價總金額與標(biāo)底存在差異的主要原因。如果大多數(shù)投標(biāo)報價均與標(biāo)底相差太大，招標(biāo)者則應(yīng)重新審核標(biāo)底，直至查明主要原因。若招標(biāo)者在標(biāo)書中有補充說明報價確定的有關(guān)內(nèi)容，也應(yīng)記入總標(biāo)價考慮。C．主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。評價投標(biāo)企業(yè)提供服務(wù)的方式是否得當(dāng)，特殊服務(wù)是否能確實到位，必要時可請專家作進(jìn)一步論證。②招標(biāo)人再評審。物業(yè)管理招標(biāo)人可以自行決定接受某一份投標(biāo)書，但一般會對評標(biāo)委員會的推薦中標(biāo)者名單給予充分重視，對評標(biāo)結(jié)果給予足夠考慮，即尊重評標(biāo)結(jié)果。一般來說，物業(yè)管理招標(biāo)人會選擇報價最低的投標(biāo)書定標(biāo)，但這并不意味著招標(biāo)人一定選擇最低