【正文】 合理的基本價格，即一種預價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據(jù)。按照慣例，在正式招標前，招標人應為招標項目制定出標底。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程—南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。(2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證。(6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。(8)招標執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經(jīng)驗。(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。此次招投標活動，引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。如自行車停放車位嚴重不足()，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。2．實施階段招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。常見的發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、報紙，房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡等媒體。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才刊登出來。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書，需要有足夠的時間。招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。投標邀請書的內容和格式與招標公告基本相同。1）資格預審的程序。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止日期應不得少于45天。③評審。投標人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況，人員及設備能力，投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包收入和可投入本項目的啟動資金等。3）資格預審的評審方法。（3）召開標前會議 投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請企業(yè)，及時前來購買招標文件，同時安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常是在招標人所在地或招標項目所在地召開，便于招標人組織投標人到現(xiàn)場考察。因此，投標人不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。物業(yè)管理開標是指物業(yè)管理招標機構在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。開標時間是指預先約定的時間，即招標文件中規(guī)定的時間。物業(yè)管理開標形式有兩種：即公開開標和秘密開標。c．招標委員會負責人宣布唱票內容、評標紀律、注意事項和評標原則。不合格的標書包括以下幾種情況：未加蓋投標企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標書；標書未密封或密封后未加蓋投標企業(yè)公章；逾期送達的投標書；投標企業(yè)法人代表未按時參加開標會議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認或內容不全的標書。g．宣讀公證詞，表明本次開標經(jīng)公證合法有效；h．開標會議結束，編寫開標會議紀要。②開標結果。評標是指開標之后，評標委員會本著公開、公平、公正和誠實信用原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇標價較低、資信條件較好的投標企業(yè)進入合同簽訂談判的階段。②評標方法。其具體做法是：將投標人按報價高低依次排隊，取其報價接近標底而略低于標底的投標人，再結合投標文件中的具體實施方案，綜合比較，擇優(yōu)定標。③評標程序如下：A．初步審查標書。若投標公司不同意更正，則招標者有權拒絕其投標，并沒收其投標保證金。b．關于管理服務方案的評審。標價評審：主要評審投標報價和標底價是否接近，標價的構成是否合理可靠，標價是否能滿足管理服務需要等內容。在做完標書的詳細評審及對答辯情況作出評議后，評標工作人員將根據(jù)這些記錄，整理出評標情況報告，并推薦出前三名候選的中標單位，上報招標人或評標委員會作最終決定。定標也稱決標，是指招標人根據(jù)評標委員會對所有標書的篩選評定結果，進行再次評審并最終確定中標人的過程。主要評審投標企業(yè)所提供的服務質量保證措施是否可靠，檢查投標書中質量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質量監(jiān)控情況，考察主要負責人的素質及以往的管理經(jīng)驗。若招標者在標書中有補充說明報價確定的有關內容，也應記入總標價考慮。物業(yè)管理招標人可以自行決定接受某一份投標書，但一般會對評標委員會的推薦中標者名單給予充分重視，對評標結果給予足夠考慮，即尊重評標結果。而且如果投標企業(yè)報價遠遠低于招標底價，這時招標人應對其標價的組成及計算方法給予更多重視，防止發(fā)生不正當競爭行為。若通過綜合評議，認為該投標書不能定標，則考慮下一份報價最低的投標書。此次招標收到的投標書中，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)有4份投標書不盡符合要求，具體情況如下：標書A：未按要求在部分文件上簽字。評析：①標書C、D是不能通過預審的。它們并不會影響投標者中標后的物業(yè)管理工作。一般的招標文件內容基本包括三大部分：第一部分，投標人應了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標公告（投標邀請書）、投標人須知、技術規(guī)范及要求；第二部分，投標人必須按規(guī)定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部分；第三部分，中標的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應辦理的文件格式。投標邀請書可以歸入招標文件中，也可以單獨寄發(fā)。例如，對于某酒店項目，招標人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標準應達到五星級，就應在“技術規(guī)范及要求”部分寫明。3．投標人須知投標人須知是為整個招標投標的過程制定規(guī)則，是招標文件的重要組成部分，其內容包括：總則說明、招標文件說明、投標文件編寫、投標文件遞交、開標和評標、授予合同。包括：投標所用的語言文字及計量單位、投標文件的組成、投標文件格式、投標報價、投標貨幣、投標有效期、投標保證金、投標文件的份數(shù)及簽署。這些格式統(tǒng)一歸入“附件部分”（4）投標文件遞交 主要是對招標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明。4）投標文件的澄清。7）評標過程保密。即說明招標人會對低報價的投標人進行履行合同能力的審查。即申明招標人在授予合同時有權對招標項目的規(guī)模予以增減。4．合同一般條款合同的一般條款不是合同的主要內容，通常包括以下條款：（1）定義 解釋合同中的關鍵名稱。（5）價格 即物業(yè)管理費的計取，一般應與中標人的投標報價表相一致。其條款一般包括三個部分：不可抗力的內容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的報告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責任范圍。（10）合同終止 該條款主要內容是說明合同的期限和合同終止的條件（如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴重、業(yè)主破產(chǎn)、物業(yè)被征用等）。（14）合同文件及資料的使用 條款中應寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對保密的規(guī)定等。在合同執(zhí)行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時，應以特殊條款為準。（3）附圖 物業(yè)的設計和施工圖樣。2．總建筑面積110340平方米。（二）物業(yè)管理的內容1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護。5．便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項。4．在定標后一個月內由我局組織移交接管工作。8．住宅區(qū)管理服務費收取標準執(zhí)行市物價局批準的標準。12．原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分數(shù))下可以優(yōu)先中標。(五)投標、開標時間1．各竟投單位應于1996年11月29日前做好標書，密封后送至招標領導小組辦公室，逾期按棄權處理。附件：標書的項目和要求(一)競投單位擬采取的管理方式包括：內部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。(五)經(jīng)費收支預算應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價測定。2．房屋零修、急修及時率。6．清潔、保潔率。10．路燈完好率。14．消防設施設備完好率。 18．管理人員專業(yè)培訓合格率。(十)社區(qū)文化活動包括制度建設、場地(辦公、活動)安排、活動計劃和效果。物業(yè)管理投標應遵守真實性原則與正當競爭原則。物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構，在國內從事投標業(yè)務，必須取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經(jīng)營資格；必須具備政府行業(yè)主管部門核準頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。了解、區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要，因為不同性質的物業(yè)所要求的服務內容不同，所需技術力量不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有明顯差異。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境、特殊的服務對象及某些特殊功用等，需要一些特殊服務。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的一些特殊要求，做出優(yōu)、劣勢判斷。物業(yè)的質量取決于開發(fā)商的設計、施工質量。因此，投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，是否擁有如工程師、園藝師、護士等專業(yè)技術人員。這主要體現(xiàn)在與競爭者的優(yōu)勢比較上。一般大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術和優(yōu)秀的品質，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，這在很大程度上將影響招標人的選擇判斷。與異地物業(yè)管理公司相比，他們可能具有與當?shù)赜嘘P部門特殊關系的優(yōu)勢，一可減少進入障礙；二可利用以往業(yè)務所形成業(yè)務網(wǎng)絡，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升，導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算，甚至出現(xiàn)虧損。如水災、地震等自然災害發(fā)生而又不能構成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失。這些因素都可能導致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損。招標文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內容表述不清的情況。（2）標前調查與現(xiàn)場考察 招標人將按照招標程序組織參與投標人統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關的介紹，幫助投標人充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價。2）物業(yè)管理在竣工后期介入，則應按以下標準考察項目；工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設計圖樣要求；技術經(jīng)檢驗是否達到國家規(guī)定的質量標準，能否滿足使用要求；竣工工程是否達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備是否運轉正常；設備調試、試運轉是否達到設計要求；是否確保外在質量無重大問題；周圍公用設施分布情況。 通常投標人可根據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的內容、方法及工作量，為制定相應的管理方案打下基礎。3）合理的人力配置。6）成本測算。如辦公用房、停車場等，應列專章提出。月），水池清洗4次/年，化糞池清洗1次/年8綠化、滅蚊、打蠟綠化員2人，綠化面積730平方米，打蠟面積1325平方米（4）制定資金計劃 資金計劃應當在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。2）接管期間費用支出。表13 資金來源計劃表物業(yè)簡介：1幢樓，1部電梯，1個化糞池，64戶，綠化面積730㎡一、資金流入項目數(shù)量單價費用1．管理基金10萬元2．服務費用收取65戶114．07/月月）1500元/月（3）樓管員4人300元/（人月）700元/月（7）垃圾清運100桶/月5元/桶500元/月（8）垃圾袋30個/（戶服務單價的確定不可套用統(tǒng)一收費標準（國家規(guī)定了管理服務單價的除外），應根據(jù)不同物業(yè)的情況，結合競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上綜合研究分析。3）可能由于估價人員的原因，致使估價偏高或偏低，對此要參考幾個估價人員的估價結果，取平均值做出最終報價。辦理投標保函通常應經(jīng)過以下程序：1）向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。除辦理投標保函外，投標人還可以保證金的形式提供違約擔保。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。內層封套是用于原封退還投標文件的，要寫明投標人的地址和名稱；若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標人對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。1．物業(yè)管理投標書的組成與主要內容（1）物業(yè)管理投標書的組成 物業(yè)管理投標書，即投標人須知中規(guī)定投標人必須提交的全部文件。2．一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標書中承諾的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質提供服務。5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內有效，在此期間內我方的投標有可能中標，我方將受此約束。投標單位：（印鑒）法定代表人或委托代理人：（簽字、蓋章）日期： 年 月 日2）附件。②公司法人地位及法定代表人證明。④物業(yè)管理專案小組的配備。樣本2：法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址： 省 市 街 號姓名： 姓 名： 年 齡： 民族：職務： 技術職稱： 身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。總負責人（項目經(jīng)理）和各級負責人（部門人員）配置見下表。（2）物業(yè)管理投標書的主要內容 物業(yè)管理投標書除了按規(guī)定格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內容是介紹物業(yè)管理服務要點、服務內容、服務形式和費用。主要指出此次投標物業(yè)的特點和日后管理上的重點、難點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。4）說明將提供的服務形式、費用和期限。至于標書這個文種的名稱有“標書”、“建議書”“投標方案”等。即管理投標對象所設置的機構。⑤管理工作的控制方式，主要對上至經(jīng)理下至各部門的人員情況動態(tài)的掌握和控制，以求從崗到人落實各個崗位工作。（6）經(jīng)費收支測算 包括測算依據(jù)；經(jīng)費收支預算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務費標準后，收支預算一覽表；其他因素，如住戶入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。因此投標人在填寫時務必小