【正文】 式聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。2．總建筑面積110340平方米。4．綜合樓1棟(鹿丹大廈，產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司，即原市城建開發(fā)處)，建筑面積10336平方米，其中肉菜市場建筑面積1765平方米。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。3．清潔衛(wèi)生。5．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費(fèi))、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護(hù)。7．社區(qū)文化活動。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。2．鹿丹村委托管理的期限為三年。4．在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)由我局組織移交接管工作。6．我局將在業(yè)主管理委員會成立后兩個(gè)月內(nèi)按(《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》)的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。8．住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。10．中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理服務(wù)費(fèi)基本支出的10％提取物業(yè)管理公司利潤。12．原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分?jǐn)?shù))下可以優(yōu)先中標(biāo)。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺，則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。(五)投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間1．各竟投單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書，密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，逾期按棄權(quán)處理。(六)其他事項(xiàng)1．違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過程中違法違紀(jì)，或以任何方式采取不正當(dāng)競爭手段的，一經(jīng)查實(shí)，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰，取消其三年投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同，一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。附件：標(biāo)書的項(xiàng)目和要求(一)競投單位擬采取的管理方式包括：內(nèi)部管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。(三)管理人員的培訓(xùn)包括：培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)等。(五)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價(jià)測定。(六)管理規(guī)章制度包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。2．房屋零修、急修及時(shí)率。4．管理費(fèi)收繳率。6．清潔、保潔率。8．化糞池、雨水井、污水井完好率。10．路燈完好率。12．公共文化設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率。14．消防設(shè)施設(shè)備完好率。16．違章發(fā)生率與處理率。 18．管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率。20．居民對物業(yè)管理滿意率。(十)社區(qū)文化活動包括制度建設(shè)、場地(辦公、活動)安排、活動計(jì)劃和效果。包括整治項(xiàng)目、時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)來源等(十三)提高管理服務(wù)水平新設(shè)想 (十四)愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰上述項(xiàng)目應(yīng)逐一列舉，要體現(xiàn)出合理、先進(jìn)、完備可行，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組將以此作為評標(biāo)依據(jù)，根據(jù)上述項(xiàng)目制訂具體評分標(biāo)準(zhǔn)，按照百分制度進(jìn)行打分。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)遵守真實(shí)性原則與正當(dāng)競爭原則。所謂正當(dāng)競爭，一是參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)要反對其他參與競投的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行不正當(dāng)競爭行為，倡導(dǎo)物業(yè)管理投標(biāo)企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參加競投的物業(yè)管理企業(yè)要約束自己不作不正當(dāng)競爭。物業(yè)管理公司作為獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，在國內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經(jīng)營資格；必須具備政府行業(yè)主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)的管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。資料來源大致有：報(bào)刊雜志、網(wǎng)絡(luò)信息、行業(yè)內(nèi)交流等。了解、區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要，因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有明顯差異。不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，與此相適應(yīng)，物業(yè)管理公司采取的措施、制定的方案也自然不同。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境、特殊的服務(wù)對象及某些特殊功用等，需要一些特殊服務(wù)。③物業(yè)招標(biāo)背景。因此在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的一些特殊要求，做出優(yōu)、劣勢判斷。④物業(yè)開發(fā)商狀況。物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量。2）本公司投標(biāo)條件分析①以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。因此，投標(biāo)者應(yīng)針對招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn)，確定公司的競爭優(yōu)勢。指公司是否有人才儲備，在已接管物業(yè)中是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，或是否進(jìn)行了人員培訓(xùn)。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，是否擁有如工程師、園藝師、護(hù)士等專業(yè)技術(shù)人員。指公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。這主要體現(xiàn)在與競爭者的優(yōu)勢比較上。指可能參與競投的物業(yè)管理企業(yè)有哪些，這些企業(yè)的資質(zhì)狀況、財(cái)務(wù)狀況、人才結(jié)構(gòu)、技術(shù)力量、社會信譽(yù)等，對競投結(jié)果都會產(chǎn)生影響。一般大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實(shí)力，這在很大程度上將影響招標(biāo)人的選擇判斷。③當(dāng)?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。與異地物業(yè)管理公司相比，他們可能具有與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門特殊關(guān)系的優(yōu)勢，一可減少進(jìn)入障礙；二可利用以往業(yè)務(wù)所形成業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢。實(shí)體經(jīng)營與分包經(jīng)營具有不同的優(yōu)劣勢，將導(dǎo)致報(bào)價(jià)的相應(yīng)差異，投標(biāo)人可針對招標(biāo)物業(yè)所在地、項(xiàng)目類型、服務(wù)要求等具體情況權(quán)宜從事。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損或遭業(yè)主辭退。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí)，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)損失甚至影響信譽(yù)。這些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競標(biāo)成功也會發(fā)生虧損。2．物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施階段在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo)。招標(biāo)文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容表述不清的情況。因此，投標(biāo)人必須認(rèn)真仔細(xì)地閱讀標(biāo)書，并盡可能找出疑點(diǎn)，再按其不同性質(zhì)與重要性，將其劃分為“招標(biāo)前由招標(biāo)人明確答復(fù)”和“計(jì)入索賠項(xiàng)目”兩類。（2）標(biāo)前調(diào)查與現(xiàn)場考察 招標(biāo)人將按照招標(biāo)程序組織參與投標(biāo)人統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的介紹，幫助投標(biāo)人充分了解物業(yè)情況，以合理計(jì)算標(biāo)價(jià)。前期介入的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)管理公司可與開發(fā)商更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。2）物業(yè)管理在竣工后期介入，則應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)考察項(xiàng)目；工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖樣要求；技術(shù)經(jīng)檢驗(yàn)是否達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能否滿足使用要求；竣工工程是否達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常；設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求；是否確保外在質(zhì)量無重大問題；周圍公用設(shè)施分布情況。4）當(dāng)?shù)氐臍夂颉⒌刭|(zhì)、地理?xiàng)l件等與接管后的服務(wù)密切相關(guān)的條件，如北方地區(qū)，冬季需要采暖，物業(yè)管理應(yīng)注意提供供暖服務(wù)與相應(yīng)的暖氣設(shè)備維修管理。 通常投標(biāo)人可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的內(nèi)容、方法及工作量，為制定相應(yīng)的管理方案打下基礎(chǔ)。如人員、設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量等。3）合理的人力配置。4）確定分階段達(dá)到的目標(biāo)。6）成本測算。8）社會效益分析。如辦公用房、停車場等，應(yīng)列專章提出。下面以公寓為例，其管理服務(wù)內(nèi)容及工作量見表12。月），水池清洗4次/年，化糞池清洗1次/年8綠化、滅蚊、打蠟綠化員2人，綠化面積730平方米，打蠟面積1325平方米（4）制定資金計(jì)劃 資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。資金計(jì)劃應(yīng)以資金流量為依據(jù)進(jìn)行測算，一般來說，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計(jì)劃安排對評標(biāo)委員會才具有說服力。2）接管期間費(fèi)用支出。4）其他資金來源。表13 資金來源計(jì)劃表物業(yè)簡介：1幢樓，1部電梯，1個(gè)化糞池，64戶，綠化面積730㎡一、資金流入項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)費(fèi)用1．管理基金10萬元2．服務(wù)費(fèi)用收取65戶114．07/月6元（1）管理員2人500元/（人月）1500元/月（3）樓管員4人300元/（人月）400元/月（5）環(huán)衛(wèi)員2人300元/（人月）700元/月（7）垃圾清運(yùn)100桶/月5元/桶500元/月（8）垃圾袋30個(gè)/（戶試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn)：1）明確領(lǐng)會了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；2）計(jì)算或復(fù)核服務(wù)工作量；3）掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息；4）掌握了標(biāo)價(jià)計(jì)算所需的各種單價(jià)、費(fèi)率、費(fèi)用；5）擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。服務(wù)單價(jià)的確定不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（國家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外），應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的情況，結(jié)合競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上綜合研究分析。1）試算所用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠精確可靠，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)測和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時(shí)予以調(diào)整。3）可能由于估價(jià)人員的原因，致使估價(jià)偏高或偏低，對此要參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果，取平均值做出最終報(bào)價(jià)。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)人開戶銀行或其主管部門出具。辦理投標(biāo)保函通常應(yīng)經(jīng)過以下程序：1）向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等。3）提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。除辦理投標(biāo)保函外，投標(biāo)人還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。投標(biāo)人應(yīng)于投標(biāo)截止之日前將保證金交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)。封送標(biāo)書的一般做法是：投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本（通常正本1份，副本2份）。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，要寫明投標(biāo)人的地址和名稱；若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)人對于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過早啟封概不負(fù)責(zé)。1．2．3 物業(yè)管理投標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)書是對投標(biāo)人前述準(zhǔn)備工作的總結(jié)，是投標(biāo)人的投標(biāo)意圖、報(bào)價(jià)策略與目標(biāo)的集中體現(xiàn)，其編制質(zhì)量的優(yōu)劣將直接影響投標(biāo)競爭的成敗。1．物業(yè)管理投標(biāo)書的組成與主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理投標(biāo)書的組成 物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)人必須提交的全部文件。又叫投標(biāo)綜合說明，實(shí)際上就是投標(biāo)人的正式報(bào)價(jià)信，其主要內(nèi)容有：①表明投標(biāo)人完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明自己的總報(bào)價(jià)金額；②表明投標(biāo)人接受該項(xiàng)目合同委托管理期限；③表明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)人愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金；④說明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期；⑤表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)人的書面接受通知均具有法律約束力；⑥表明對招標(biāo)人接受其他投標(biāo)人的理解。2．一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)書中承諾的期限和招標(biāo)文件中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。4．一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理班子及管理組織來設(shè)計(jì)、組織管理工作。5．我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。投標(biāo)單位：（印鑒）法定代表人或委托代理人：（簽字、蓋章）日期： 年 月 日2）附件。這些文件主要包括：①公司簡介。②公司法人地位及法定代表人證明。③公司對合同意向的承諾。④物業(yè)管理專案小組的配備。⑤物業(yè)管理組織實(shí)施規(guī)劃。樣本2：法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址： 省 市 街 號姓名： 姓 名： 年 齡： 民族：職務(wù)： 技術(shù)職稱： 身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。特此證明。總負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目經(jīng)理）和各級負(fù)責(zé)人（部門人員）配置見下表。2)董事：專職處理該發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。（2）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標(biāo)書除了按規(guī)定格式要求回答招標(biāo)文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。除介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，著重指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。主要指出此次投標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和日后管理上的重點(diǎn)、難點(diǎn)，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。3）介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能。4）說明將提供的服務(wù)形式、費(fèi)用和期限。2．投標(biāo)書寫作技巧（1）標(biāo)書的標(biāo)題 標(biāo)題一般由三部分組成，即投標(biāo)對象名稱、內(nèi)容、文種，如小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)書。至于標(biāo)書這個(gè)文種的名稱有“標(biāo)書”、“建議書”“投標(biāo)方案”等。若把對本公司的情況介紹作為序言，意味著對投標(biāo)對象擬管理的方式方法具有推薦和設(shè)想的作用，對標(biāo)書后續(xù)內(nèi)容具有呼應(yīng)效果。即管理投標(biāo)對象所設(shè)置的機(jī)構(gòu)。③工程流程，其內(nèi)容主要有物業(yè)驗(yàn)收與接管流程；住戶入住管理流程，住宅裝修管理流程，日常管理工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修養(yǎng)護(hù)工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，清掃保潔、綠化、交通、治安、消防、機(jī)電設(shè)備、檔案等各項(xiàng)管理流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，管理員工作流程，空置物業(yè)管理規(guī)程等。⑤管理工作的控制方式，主要對上至經(jīng)理下至各部門的人員情況動態(tài)的掌握和控制，以求從崗到人落實(shí)各個(gè)崗位工作。②管理人員的培訓(xùn) 規(guī)定管理處主任應(yīng)具有上崗證，員工上崗前須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)和考試，所有員工每年須保證的專業(yè)學(xué)習(xí)時(shí)間，培訓(xùn)計(jì)劃、適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)方式和明確的培訓(xùn)目標(biāo)。（6）經(jīng)費(fèi)收支測算 包括測算依據(jù)；經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，收支預(yù)算一覽表；其他因素，如住戶入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。（9）便民服務(wù)項(xiàng)目 包括有償服務(wù)和無償服務(wù)，列出各種代辦服務(wù)和特約服務(wù)項(xiàng)目。因此投標(biāo)人在填寫時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎。（2）不得任意修改填寫內(nèi)容 投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)人法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)人負(fù)責(zé)人在修改