【正文】 申請的時間和地點。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止日期應不得少于45天。②出售資格預審文件。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內(nèi)容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標的要求等；其次，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本資格、條件，或?qū)ξ飿I(yè)管理外資企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，如從事該行業(yè)年限的限制，承擔過的物業(yè)管理項目類型等；最后，招標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。對于申請企業(yè)預審中必須提交的重要內(nèi)容，應當在資格預審文件中予以說明，或制成表格，要求申請人按要求填寫。③評審。資格預審申請書不必公開開啟，由招標機構組織專家進行評審。必要時，還可以召開資格預審的準備會議，以便申請人取得有關項目情況的第一手資料。2）資格預審的內(nèi)容重點。投標人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況，人員及設備能力，投標人的財務狀況，包括過去幾年的承包收入和可投入本項目的啟動資金等。具體內(nèi)容包括：①申請企業(yè)的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、資質(zhì)等級、注冊資本、關系企業(yè)等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表，公司組織機構情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)，公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。②申請企業(yè)的財務狀況：公司資產(chǎn)負債表、損益表等財務報表；銀行過去幾年的資信證明以及對未來兩年財務情況的預測。③經(jīng)驗以及過去的表現(xiàn)：過去幾年內(nèi)申請企業(yè)完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等。3）資格預審的評審方法。招標單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預審的評審方法。目前廣泛采用的是“定項評分法”，即采用比較簡便的百分制計分?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準計分，最后確定一個取得投標資格的最低分數(shù)線，達到或超過最低分數(shù)線的被視為合格，可以參加投標；未達到的則被視為不合格，不能參加投標。（3）召開標前會議 投標資格預審確定合格申請人后，應盡快通知合格申請企業(yè)，及時前來購買招標文件，同時安排一次投標人會議，即標前會議。召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題。《投標人須知》中一般要注明標前會議的日期，如有變更，應立即通知已購買招標文件的投標人。招標機構也可要求投標人在規(guī)定日期內(nèi)將問題以書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。標前會議通常是在招標人所在地或招標項目所在地召開，便于招標人組織投標人到現(xiàn)場考察。應特別注意的是標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復，應視為招標文件的組成部分，寫成書面文件分發(fā)給所有投標人。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致的地方時，應以會議文件為準。招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有投標人。因此，投標人不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。招標人應在標前會議上宣布開標日期。參加會議的費用投標人自理。（4）開標、評標與定標1）物業(yè)管理開標。物業(yè)管理開標是指物業(yè)管理招標機構在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。物業(yè)管理開標的要點有二個，即開標人和開標時間。開標人是指招標機構。參加開標的人員包括：招標單位上級主管部門、當?shù)卣袠送稑斯芾頇C構、開戶銀行、標底編制單位有關人員、招標物業(yè)設計單位有關技術人員、投標企業(yè)代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人員、法律公證部門。開標時間是指預先約定的時間，即招標文件中規(guī)定的時間。通常情況下，開標時間安排在遞交投標書的截止日之后2～3天內(nèi)或緊接其后。如有特殊情況需要推遲的，必須事先以書面形式通知各投標公司。①開標形式及其程序。物業(yè)管理開標形式有兩種：即公開開標和秘密開標。A．公開開標，是指允許所有投標人或其代表出席開標會議，由招標人面對到場所有投標人或其代表將封套的投標書當眾開封，并宣讀投標報價的一種開標方式。其一般程序為：a．宣布評標委員會成員名單。b．招標單位法人代表講話，介紹此次招標情況。c．招標委員會負責人宣布唱票內(nèi)容、評標紀律、注意事項和評標原則。d．宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標企業(yè)名稱，并將此情況記錄在案，必要時由評標委員會及公證人簽字；e．公證人當場驗證投標標函，主持抽簽，決定唱標順序。f．唱標。由評標委員會主席按交標順序逐個啟封，并檢查是否合格。不合格的標書包括以下幾種情況：未加蓋投標企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標書；標書未密封或密封后未加蓋投標企業(yè)公章；逾期送達的投標書；投標企業(yè)法人代表未按時參加開標會議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認或內(nèi)容不全的標書。不合格標書應當場宣布作廢，由合格的投標單位宣讀其投標文件。投標人在宣讀標書時對于評標委員會成員的提問應及時說明，但對投標標價和承包期限等實質(zhì)性內(nèi)容不得改動。其他人員在宣讀標書時不能提出任何疑問。g．宣讀公證詞，表明本次開標經(jīng)公證合法有效；h．開標會議結束，編寫開標會議紀要。B．秘密開標相對于公開開標而言，是指招標機構在無投標企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進行的開標。秘密開標是在不愿讓各投標企業(yè)掌握全部標價時所采取的自由選擇投標人的開標方式。除無投標企業(yè)參加以外，秘密開標的其他程序與公開開標基本一致。②開標結果。若開標時出現(xiàn)如下情況，可能使投標作廢：招標人認為各投標人標價都過高和無法達到招標文件所規(guī)定的服務要求；合格投標文件過少，不能保證一定的競爭性。宣布投標作廢后，招標人應組織第二次招標。2）物業(yè)管理評標。評標是指開標之后，評標委員會本著公開、公平、公正和誠實信用原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇標價較低、資信條件較好的投標企業(yè)進入合同簽訂談判的階段。①評標包含的要點。評標應在開標之后，順序不能顛倒；評標組織機構為評標委員會。評標委員會可由招標單位組織具有相應專長的內(nèi)部人員組成，或同時邀請相關專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。②評標方法。物業(yè)管理招投標屬于服務性項目招投標，其標價的確定具有很強的靈活性。一般來說，評標方法會因評標人員、招標項目或物業(yè)管理招標環(huán)境的不同而有所區(qū)別。目前，我國物業(yè)管理評標常用的方法有兩種：A．低價評標法該法適用于通過了嚴格資格預審、其他評標內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標書的評定。其具體做法是：將投標人按報價高低依次排隊，取其報價接近標底而略低于標底的投標人，再結合投標文件中的具體實施方案，綜合比較，擇優(yōu)定標。B．打分法該法適用于評標人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗的招標項目。在實際中較多采用。其具體做法是：評標委員會按標準將事先準備的評標內(nèi)容劃分為若干指標，并就每一指標確定其評分標準；然后根據(jù)投標人的投標書、對照招標文件規(guī)定的管理目標，對該投標人每個指標所能達到的滿足程度給予評分；最后，統(tǒng)計投標人的得分，得出投標企業(yè)的總評分。③評標程序如下：A．初步審查標書。評標委員會審查的內(nèi)容主要有：a．投標人投標資格審查，即判斷投標企業(yè)是否符合投標條件；b．投標書內(nèi)容完整性檢查，包括投標書編寫的格式與遞交方式是否符合招標文件的要求；是否有指定人的簽字；是否附有投標企業(yè)代理人的身份及授權證明；是否按規(guī)定交納保證金或投標保函；投標文件是否對招標文件做出完全響應，并具有應有的承諾。c．計算偏差審查，包括查明計算錯誤，標書中所用數(shù)字的大小寫是否一致等審查。審查如有偏差，評標委員會應在通知投標公司并征得其同意的情況下予以更正。若投標公司不同意更正，則招標者有權拒絕其投標，并沒收其投標保證金。B．評委評審標書,其主要內(nèi)容包括：a．關于企業(yè)概況及其信譽的評審。在前述的資質(zhì)預審基礎上，在此對其內(nèi)容作進一步核實。尤其是對企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進行考察，如企業(yè)是否確實擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術人員等在內(nèi)的良好團隊，是否擁有良好的運作體系。b．關于管理服務方案的評審。管理服務方案評審包括服務機構設置評審、服務措施評審、標價評審。服務機構設置評審：主要評審其機構設置是否符合招標項目實際需要，其管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結構等是否滿足要求。服務措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術力量的擁有程度，管理設備的配備等方面是否能夠保證服務質(zhì)量，同時具有可行性。標價評審：主要評審投標報價和標底價是否接近，標價的構成是否合理可靠，標價是否能滿足管理服務需要等內(nèi)容。C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。主要評議答辯人的答辯情況，包括答辯內(nèi)容如何、能否正確迅速的回答問題、回答問題是否合理等。D．編寫評標報告。在做完標書的詳細評審及對答辯情況作出評議后，評標工作人員將根據(jù)這些記錄，整理出評標情況報告，并推薦出前三名候選的中標單位，上報招標人或評標委員會作最終決定。評標報告的主要內(nèi)容應包括：列出參加競標的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標書被列為“廢標”的投標企業(yè)名稱；概述評標的具體原則、方法等；評述可能中標的幾份標書；分析標價的合理性、與標底價的比較結果；說明標書是否符合招標文件要求；評價投標企業(yè)資信及類似經(jīng)驗等。一般來說，評標委員會或招標人會根據(jù)所推薦的投標企業(yè)情況，從中選擇標書最合理、最符合實際需要、最經(jīng)濟、風險最小的物業(yè)管理企業(yè)定標。[閱讀資料]表11 物業(yè)管理投標評分標準表（可作為招標評標的參考，假設有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標）項目指標分數(shù)現(xiàn)場打分備注ABCD1．開發(fā)建設期的協(xié)調(diào)與管理10 主動協(xié)調(diào)，提出建議10 被動接受，調(diào)整服務6 不予參與，獨立運行2 不能協(xié)調(diào)02．報價10 報價較優(yōu)10 報價符合招標底價7 報價可以接受4 報價不盡合理13．管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術力量強大，管理設備先進10 管理方法適合，擁有各種技術力量，配備所需管理設備8 管理方法一般，擁有一般技術力量，配備一些管理設備5 管理方法陳舊，技術力量薄弱，管理設備較少或陳舊24．服務機構設置10 機構設置科學合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結構較優(yōu)10機構設置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結構滿足需要8 機構設置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結構一般，大體能滿足需求5 機構設置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結構混亂，不能滿足要求25．日常服務30 有類似經(jīng)驗，能超質(zhì)量完成30 有管理經(jīng)驗，能完成要求20 有較少經(jīng)驗，服務與要求略有出入10 無管理經(jīng)驗，服務與要求有較大出入56．特約服務10 主動為住戶著想，提供高質(zhì)量服務10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27．管理制度10 有嚴格的管理監(jiān)督制度，并保證運行10 有運行制度，但缺乏嚴格的監(jiān)督制度5 無嚴格的管理運行制度28．現(xiàn)場答辯10 答辯人答辯內(nèi)容充實，能正確迅速的回答問題，回答問題嚴密合理10答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回答問題不盡合理33）物業(yè)管理定標。定標也稱決標，是指招標人根據(jù)評標委員會對所有標書的篩選評定結果，進行再次評審并最終確定中標人的過程。定標程序包括評委會評審、招標人再評審。①評委會評審。評審的內(nèi)容主要是：A．服務質(zhì)量。主要評審投標企業(yè)所提供的服務質(zhì)量保證措施是否可靠，檢查投標書中質(zhì)量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質(zhì)量監(jiān)控情況，考察主要負責人的素質(zhì)及以往的管理經(jīng)驗。B．報價及補充說明。比較分析報價總金額與標底存在差異的主要原因。如果大多數(shù)投標報價均與標底相差太大，招標者則應重新審核標底，直至查明主要原因。若招標者在標書中有補充說明報價確定的有關內(nèi)容，也應記入總標價考慮。C．主要服務方式與特殊服務。評價投標企業(yè)提供服務的方式是否得當，特殊服務是否能確實到位，必要時可請專家作進一步論證。②招標人再評審。物業(yè)管理招標人可以自行決定接受某一份投標書，但一般會對評標委員會的推薦中標者名單給予充分重視，對評標結果給予足夠考慮，即尊重評標結果。一般來說，物業(yè)管理招標人會選擇報價最低的投標書定標，但這并不意味著招標人一定選擇最低報價者。在招標文件中，一般招標人會做出“不承諾選擇最低報價”的聲明。比如，如果投標人的標價最低，但經(jīng)審查，其服務內(nèi)容不符合招標項目要求，這樣的標書則不能定標。而且如果投標企業(yè)報價遠遠低于招標底價，這時招標人應對其標價的組成及計算方法給予更多重視，防止發(fā)生不正當競爭行為。③定標方法。一般來說，招標人會根據(jù)評標委員會的評標結果，采用綜合評議法進行定標。一般先選擇報價最低的投標書，然后針對投標企業(yè)情況及投標書包括報價予以綜合評議，認為合理的，才予以定標。若通過綜合評議，認為該投標書不能定標，則考慮