【正文】 （6）經(jīng)費收支測算 包括測算依據(jù)；經(jīng)費收支預算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務費標準后，收支預算一覽表；其他因素，如住戶入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。4）說明將提供的服務形式、費用和期限。樣本2：法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址： 省 市 街 號姓名： 姓 名： 年 齡： 民族：職務： 技術職稱： 身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內有效，在此期間內我方的投標有可能中標，我方將受此約束。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。服務單價的確定不可套用統(tǒng)一收費標準（國家規(guī)定了管理服務單價的除外），應根據(jù)不同物業(yè)的情況，結合競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上綜合研究分析。2）接管期間費用支出。3）合理的人力配置。招標文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內容表述不清的情況。與異地物業(yè)管理公司相比，他們可能具有與當?shù)赜嘘P部門特殊關系的優(yōu)勢，一可減少進入障礙；二可利用以往業(yè)務所形成業(yè)務網(wǎng)絡，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢。因此，投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。了解、區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要，因為不同性質的物業(yè)所要求的服務內容不同，所需技術力量不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有明顯差異。(十)社區(qū)文化活動包括制度建設、場地(辦公、活動)安排、活動計劃和效果。6．清潔、保潔率。(五)投標、開標時間1．各竟投單位應于1996年11月29日前做好標書，密封后送至招標領導小組辦公室，逾期按棄權處理。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項。（3）附圖 物業(yè)的設計和施工圖樣。其條款一般包括三個部分：不可抗力的內容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的報告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責任范圍。即說明招標人會對低報價的投標人進行履行合同能力的審查。包括：投標所用的語言文字及計量單位、投標文件的組成、投標文件格式、投標報價、投標貨幣、投標有效期、投標保證金、投標文件的份數(shù)及簽署。一般的招標文件內容基本包括三大部分：第一部分，投標人應了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標公告（投標邀請書）、投標人須知、技術規(guī)范及要求；第二部分，投標人必須按規(guī)定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部分；第三部分，中標的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應辦理的文件格式。若通過綜合評議，認為該投標書不能定標，則考慮下一份報價最低的投標書。主要評審投標企業(yè)所提供的服務質量保證措施是否可靠，檢查投標書中質量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對同類物業(yè)管理的質量監(jiān)控情況，考察主要負責人的素質及以往的管理經(jīng)驗。b．關于管理服務方案的評審。②評標方法。不合格的標書包括以下幾種情況：未加蓋投標企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標書；標書未密封或密封后未加蓋投標企業(yè)公章；逾期送達的投標書；投標企業(yè)法人代表未按時參加開標會議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認或內容不全的標書。物業(yè)管理開標是指物業(yè)管理招標機構在預先規(guī)定的時間將各投標人的投標文件正式啟封揭曉。3）資格預審的評審方法。1）資格預審的程序。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才刊登出來。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。(6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。將開標、評標和定標等招標過程的關鍵內容予以公開，從而體現(xiàn)整個招標工作的公正、透明。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”。根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》相關規(guī)定，招標活動中必須遵循“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。2．邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。同時，還要根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標的規(guī)模大小選擇相稱等級的招標代理機構。3）技術規(guī)范。龍江高校公寓委托管理期限為3年。2．此次物業(yè)管理招標投標活動的啟示(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導，規(guī)范行為。②物業(yè)管理屬服務性行業(yè)，其招標投標不同于工程、設備招標投標。按照《中華人民共和國招標投標法》第二十四條規(guī)定：招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但是，依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于二十日。②出售資格預審文件。召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題。通常情況下，開標時間安排在遞交投標書的截止日之后2～3天內或緊接其后。B．秘密開標相對于公開開標而言，是指招標機構在無投標企業(yè)現(xiàn)場參與情況下所進行的開標。B．打分法該法適用于評標人員具有較好的專業(yè)判斷及豐富經(jīng)驗的招標項目。C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。C．主要服務方式與特殊服務。標書B：以固定價格報價，但要求調整報價。如果采用邀請招標方式招標，投標邀請書往往作為投標通知書而單獨發(fā)給潛在投標人；如果采取公開招標方式招標，往往是先發(fā)布招標公告和資格預審通告。（5）開標和評標 包括以下內容：1）對開標規(guī)則的說明。6）合同協(xié)議書的簽署。（11）合同修改 該條款應申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內容簽訂書面的合同修改書，作為合同補充協(xié)議。3．多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。5．在定標后三個月內由中標單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。(二)管理人員配備包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調人員、各崗位人員的配置等。11．停車場、單車棚完好率。所謂真實性，即投標書內容要真實，不能弄虛作假。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的競投優(yōu)勢，因此，必須認真對待，考慮其支出費用、自身的技術力量以及可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標。④財務管理優(yōu)勢。②經(jīng)營風險。在考察過程中，投標人必須就以下方面進行細致了解：1）物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應現(xiàn)場查看工程土建構造，內外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養(yǎng)護、維護要點記錄，圖樣更改要點記錄，交與開發(fā)商商議。7）經(jīng)濟效益分析。戶88974。（7）辦理投標保函 投標人一旦中標就必須履行相應的義務，為防止投標人違約給招標人帶來經(jīng)濟損失，在報送投標書時，招標人通常要求投標人出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標人中標后不能履約時，招標人可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分賠償經(jīng)濟損失。所有投標文件都必須按投標文件中的規(guī)定，在投標截止時間之前送至招標人。附件的數(shù)量及內容按照招標文件的規(guī)定確定，但應注意各種商務文件、技術文件等均應依據(jù)招標文件要求準備齊全，缺少任何必須文件的投標書將被排除在中標人之外。項目經(jīng)理及部門人員配置表管理部門人數(shù)： 領導層職能部門職責2．物業(yè)管理專案小組主要成員簡介：1)董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案組最高負責人。（2）標書的序言 主要寫三個方面：公司簡介、認定投標對象、簡述管理策略。另外，單項管理的投標，可以參照上述有關條目編寫，但是比較簡單；又由于是單項管理，所以要求對該投標項目編寫得更詳細一些，數(shù)據(jù)更確定一些。④信息反饋渠道。2）分析投標物業(yè)和管理要點。包括對承包方式、價款計算方式、服務款項收取方式、材料設備供應方式等情況的說明。樣本1：投標綜合說明書業(yè)主：__________1．根據(jù)已收到的招標編號為物招審字（ ）第（ ）號的__________物業(yè)的招標文件，遵照《市物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要的所有內容后，我方愿以 萬元的總投標價，承擔上述物業(yè)的全部管理工作。投標保函的主要內容包括：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。月）600元/月（6）綠化員2人350元/（人表12 公寓管理服務內容及工作量房屋名稱公寓類型公寓居民戶數(shù)居住戶65戶占地面積1200平方米建筑面積5000平方米人口數(shù)：198 幢 數(shù)：1物業(yè)管理服務內容序號項 目內容構成及工作量1土建、水電、特種修理養(yǎng)護水電工1人、管理員2人；值班用水250噸/月，值班用電540度/月，綠化用水50噸/月2房屋附屬設備修理養(yǎng)護電梯一部，消防管道、避雷帶，水泵2臺3路面溝管修理養(yǎng)護按小修經(jīng)費的40%計算4房屋設備設施大修電梯3年一次，水泵3年一次，房屋大修15年為一周期5保安保安員3人6環(huán)衛(wèi)清運環(huán)衛(wèi)員2人7保潔保潔員2人，垃圾清運100桶/月，垃圾袋30個/（戶（3）制定管理服務方法及工作量。此外，當物業(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險。②同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)有接管物業(yè)的數(shù)量與質量。包括開發(fā)商的技術力量、信譽度等。投標企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有資金積累和銀行貸款。17．住房有效投拆率與處理率。(七)住宅區(qū)檔案的建立與管理(八)各項管理指標的承諾1．房屋完好率。11．中標單位應交納風險抵押全30萬元，如不能完成投標指標和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標，抵押金不予返還，押金期限為三年。4．公共生活秩序。此外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充，如：關于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關稅務的具體規(guī)定等。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。6）評標原則及方法。說明書和圖紙應在附件部分作詳細說明。②標書A、B可以通過預審。比如，如果投標人的標價最低，但經(jīng)審查，其服務內容不符合招標項目要求，這樣的標書則不能定標。[閱讀資料]表11 物業(yè)管理投標評分標準表（可作為招標評標的參考，假設有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標）項目指標分數(shù)現(xiàn)場打分備注ABCD1．開發(fā)建設期的協(xié)調與管理10 主動協(xié)調，提出建議10 被動接受，調整服務6 不予參與，獨立運行2 不能協(xié)調02．報價10 報價較優(yōu)10 報價符合招標底價7 報價可以接受4 報價不盡合理13．管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術力量強大，管理設備先進10 管理方法適合，擁有各種技術力量，配備所需管理設備8 管理方法一般，擁有一般技術力量，配備一些管理設備5 管理方法陳舊，技術力量薄弱，管理設備較少或陳舊24．服務機構設置10 機構設置科學合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質、職稱結構較優(yōu)10機構設置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質、職稱結構滿足需要8 機構設置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質、職稱結構一般，大體能滿足需求5 機構設置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質、職稱結構混亂，不能滿足要求25．日常服務30 有類似經(jīng)驗，能超質量完成30 有管理經(jīng)驗，能完成要求20 有較少經(jīng)驗，服務與要求略有出入10 無管理經(jīng)驗，服務與要求有較大出入56．特約服務10 主動為住戶著想，提供高質量服務10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27．管理制度10 有嚴格的管理監(jiān)督制度，并保證運行10 有運行制度，但缺乏嚴格的監(jiān)督制度5 無嚴格的管理運行制度28．現(xiàn)場答辯10 答辯人答辯內容充實，能正確迅速的回答問題，回答問題嚴密合理10答辯內容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6答辯內容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回答問題不盡合理33）物業(yè)管理定標。審查如有偏差，評標委員會應在通知投標公司并征得其同意的情況下予以更正。2）物業(yè)管理評標。b．招標單位法人代表講話，介紹此次招標情況。招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有投標人。2）資格預審的內容重點。招標公告的