【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 報(bào)價(jià)者。在招標(biāo)文件中，一般招標(biāo)人會(huì)做出“不承諾選擇最低報(bào)價(jià)”的聲明。比如，如果投標(biāo)人的標(biāo)價(jià)最低，但經(jīng)審查，其服務(wù)內(nèi)容不符合招標(biāo)項(xiàng)目要求，這樣的標(biāo)書則不能定標(biāo)。而且如果投標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于招標(biāo)底價(jià)，這時(shí)招標(biāo)人應(yīng)對(duì)其標(biāo)價(jià)的組成及計(jì)算方法給予更多重視，防止發(fā)生不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。③定標(biāo)方法。一般來說，招標(biāo)人會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)結(jié)果，采用綜合評(píng)議法進(jìn)行定標(biāo)。一般先選擇報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書，然后針對(duì)投標(biāo)企業(yè)情況及投標(biāo)書包括報(bào)價(jià)予以綜合評(píng)議，認(rèn)為合理的，才予以定標(biāo)。若通過綜合評(píng)議，認(rèn)為該投標(biāo)書不能定標(biāo)，則考慮下一份報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書。這樣，確定出中標(biāo)企業(yè)。[案例11] 哪些標(biāo)書不能通過預(yù)審某市某住宅小區(qū)面向全國公開招標(biāo)。在招標(biāo)文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標(biāo)價(jià)應(yīng)按確定價(jià)格報(bào)送，而且物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)接管驗(yàn)收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照料、老年人護(hù)理及兒童上學(xué)放學(xué)接送等特約服務(wù)。此次招標(biāo)收到的投標(biāo)書中，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)有4份投標(biāo)書不盡符合要求，具體情況如下：標(biāo)書A：未按要求在部分文件上簽字。標(biāo)書B：以固定價(jià)格報(bào)價(jià)，但要求調(diào)整報(bào)價(jià)。標(biāo)書C：注明接管物業(yè)日期為物業(yè)竣工驗(yàn)收之后的一個(gè)月內(nèi)。標(biāo)書D：沒有提出提供特殊服務(wù)的保證措施。評(píng)析：①標(biāo)書C、D是不能通過預(yù)審的。因?yàn)樗鼈儧]有提供招標(biāo)文件所要求的重要文件或沒有就重要內(nèi)容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導(dǎo)致投標(biāo)者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務(wù)。評(píng)標(biāo)者可以拒絕這二份標(biāo)書。②標(biāo)書A、B可以通過預(yù)審。它們并不會(huì)影響投標(biāo)者中標(biāo)后的物業(yè)管理工作。評(píng)標(biāo)者可以要求有關(guān)投標(biāo)者予以澄清補(bǔ)充之后仍可參與評(píng)標(biāo)。想一想：以上評(píng)析你是否認(rèn)同？你認(rèn)為哪份標(biāo)書不能通過預(yù)審，為什么？1．1．4 物業(yè)管理招標(biāo)文件物業(yè)管理招標(biāo)文件是物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范文件。不同物業(yè)管理服務(wù)類型的項(xiàng)目其招標(biāo)文件的內(nèi)容各異。一般的招標(biāo)文件內(nèi)容基本包括三大部分：第一部分，投標(biāo)人應(yīng)了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求；第二部分，投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書格式，這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部分；第三部分，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應(yīng)辦理的文件格式。具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素：投標(biāo)邀請(qǐng)書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。1．招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）招標(biāo)公告與投標(biāo)邀請(qǐng)書的目的大致相同，即提供必要的信息，從而使?jié)撛谕稑?biāo)人獲悉物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)信息后，決定是否參加投標(biāo)。其主要內(nèi)容包括：招標(biāo)人名稱、項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡(jiǎn)述、招標(biāo)文件的售價(jià)、投標(biāo)地點(diǎn)、投標(biāo)截止時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間地點(diǎn)等。投標(biāo)邀請(qǐng)書可以歸入招標(biāo)文件中，也可以單獨(dú)寄發(fā)。如果采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請(qǐng)書往往作為投標(biāo)通知書而單獨(dú)發(fā)給潛在投標(biāo)人；如果采取公開招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?。投?biāo)邀請(qǐng)書是指招標(biāo)人向預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā)出的正式投標(biāo)邀請(qǐng)，應(yīng)作為招標(biāo)文件的一部分。2．技術(shù)規(guī)范及要求這一部分主要是說明招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體內(nèi)容及服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、要求。例如，對(duì)于某酒店項(xiàng)目，招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到五星級(jí)，就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。對(duì)于各項(xiàng)目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。另外，在技術(shù)規(guī)范部分，應(yīng)出具物業(yè)說明書以及物業(yè)的設(shè)計(jì)施工圖紙。說明書和圖紙應(yīng)在附件部分作詳細(xì)說明。3．投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是為整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)的過程制定規(guī)則，是招標(biāo)文件的重要組成部分，其內(nèi)容包括：總則說明、招標(biāo)文件說明、投標(biāo)文件編寫、投標(biāo)文件遞交、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)、授予合同。具體說明如下：（1）總則說明 主要對(duì)招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費(fèi)用進(jìn)行說明。（2）招標(biāo)文件說明 主要是對(duì)招標(biāo)文件的構(gòu)成、招標(biāo)文件的澄清、修改進(jìn)行說明。（3）投標(biāo)書的編寫 投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)投標(biāo)書編寫的具體要求。包括：投標(biāo)所用的語言文字及計(jì)量單位、投標(biāo)文件的組成、投標(biāo)文件格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)、投標(biāo)貨幣、投標(biāo)有效期、投標(biāo)保證金、投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。如果由于采取邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo)，而沒有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。編寫要求的說明一般有兩種：一是文字說明，應(yīng)歸入投標(biāo)人須知一部分；另一種是在招標(biāo)文件中列出投標(biāo)文件的一定格式，投標(biāo)人按格式要求填寫內(nèi)容。這些格式通常包括：投標(biāo)書格式、授權(quán)書格式、開標(biāo)一覽表、投標(biāo)價(jià)格表、項(xiàng)目簡(jiǎn)要說明一覽表及投標(biāo)人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件部分”（4）投標(biāo)文件遞交 主要是對(duì)招標(biāo)文件的密封和標(biāo)記、遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間、遲交的投標(biāo)文件、投標(biāo)文件的修改和撤銷的說明。（5）開標(biāo)和評(píng)標(biāo) 包括以下內(nèi)容：1）對(duì)開標(biāo)規(guī)則的說明。2）組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)的要求。3）對(duì)投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定，即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。4）投標(biāo)文件的澄清。即寫明投標(biāo)人在必要時(shí)有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。5）對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)估和比較（說明評(píng)估和比較時(shí)所考慮的因素）。6）評(píng)標(biāo)原則及方法。7）評(píng)標(biāo)過程保密。（6）授予合同 1）定標(biāo)準(zhǔn)則。即說明定標(biāo)的準(zhǔn)則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”的申明等。2）資格最終審查。即說明招標(biāo)人會(huì)對(duì)低報(bào)價(jià)的投標(biāo)人進(jìn)行履行合同能力的審查。3）接受和拒絕任何投標(biāo)的權(quán)力。4）中標(biāo)通知。5）授予合同時(shí)變更數(shù)量的權(quán)力。即申明招標(biāo)人在授予合同時(shí)有權(quán)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模予以增減。6）合同協(xié)議書的簽署。即說明合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)以及合同協(xié)議書的格式（詳見附件）。7）履約保證金。4．合同一般條款合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款：（1）定義 解釋合同中的關(guān)鍵名稱。（2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。（3）技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn) 該條款的內(nèi)容一般與招標(biāo)文件的第二部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的內(nèi)容相一致。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。（5）價(jià)格 即物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)取，一般應(yīng)與中標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)表相一致。（6）索賠 索賠條款主要說明在投標(biāo)人發(fā)生違約行為時(shí)，招標(biāo)人有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。（7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的、人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時(shí)，對(duì)由此引致的法律后果所作的規(guī)定。其條款一般包括三個(gè)部分：不可抗力的內(nèi)容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的報(bào)告和證明文件，遭受不可抗力事件一方的責(zé)任范圍。（8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。（9）爭(zhēng)議的解決 該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭(zhēng)議的途徑等。（10）合同終止 該條款主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件（如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴(yán)重、業(yè)主破產(chǎn)、物業(yè)被征用等）。（11）合同修改 該條款應(yīng)申明對(duì)于合同的未盡事項(xiàng)，需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補(bǔ)充協(xié)議。（12）適用法律 寫明合同適用的法律。（13）主導(dǎo)語言與計(jì)量單位 語言是漢語還是英語等，計(jì)量單位要統(tǒng)一。（14）合同文件及資料的使用 條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對(duì)保密的規(guī)定等。（15）合同份數(shù) （16）合同生效 5．合同特殊條款為了適應(yīng)特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。如：對(duì)執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外，合同特殊條款還可以是對(duì)合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。在合同執(zhí)行中，如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時(shí)，應(yīng)以特殊條款為準(zhǔn)。6．附件附件是對(duì)招標(biāo)文件主體部分文字說明的補(bǔ)充，包括附表、附文和附圖。（1）附表 投標(biāo)書格式，授權(quán)書格式，開標(biāo)一覽表，項(xiàng)目簡(jiǎn)要說明一覽表，投標(biāo)人資格的證明文件格式，投標(biāo)保函格式，協(xié)議書格式，履約保證金格式（通常為銀行保函）。（2）附文 物業(yè)說明書。（3）附圖 物業(yè)的設(shè)計(jì)和施工圖樣。 [閱讀資料] 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。為加強(qiáng)該住宅小區(qū)的物業(yè)管理，將我市物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引向深入，決定采用社會(huì)公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。(一)鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況1．總占地面積70396平方米。2．總建筑面積110340平方米。3．多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。4．綜合樓1棟(鹿丹大廈，產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司，即原市城建開發(fā)處)，建筑面積10336平方米，其中肉菜市場(chǎng)建筑面積1765平方米。5．公用設(shè)施及公共場(chǎng)所(地)情況：(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；(2)綠化面積53920平方米； (3)污水管長(zhǎng)1809米，污水檢查井286座；雨水管長(zhǎng)2367米，雨水檢查井261座，雨水進(jìn)水井71座；(4)化糞池6座；(5)路燈22盞；(6)垃圾箱25個(gè)；(7)體育設(shè)施：籃球場(chǎng)一個(gè)，占地面積500平方米；門球場(chǎng)一個(gè)，占地面積300 平方米；(8)停車場(chǎng)3個(gè)，總占地面積2081平方米，車位72個(gè)；(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場(chǎng)待)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。3．清潔衛(wèi)生。4．公共生活秩序。5．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場(chǎng)所(含綜合肉菜市場(chǎng)的物業(yè)管理及收取管理費(fèi))、文化娛樂、體育活動(dòng)場(chǎng)所的管理及維修養(yǎng)護(hù)。6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。7．社區(qū)文化活動(dòng)。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。(三)有關(guān)說明1．中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)鹿丹村物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。2．鹿丹村委托管理的期限為三年。3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。4．在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)由我局組織移交接管工作。5．在定標(biāo)后三個(gè)月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。6．我局將在業(yè)主管理委員會(huì)成立后兩個(gè)月內(nèi)按(《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》)的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。7．我局將在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米，按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)和商業(yè)用房(311平方米，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)，待業(yè)主管理委員會(huì)成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會(huì)。8．住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價(jià)局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。9．在做標(biāo)書時(shí)統(tǒng)一以1996年12月1日為進(jìn)住時(shí)間。10．中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理服務(wù)費(fèi)基本支出的10％提取物業(yè)管理公司利潤。11．中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押全30萬元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級(jí)優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。12．原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分?jǐn)?shù))下可以優(yōu)先中標(biāo)。(四)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰1．鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》(80分以上)及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。2．市住宅局每年對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行考核評(píng)比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任；如達(dá)到了規(guī)定要求，則按合同給予獎(jiǎng)勵(lì)。(五)投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間1．各竟投單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書，密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，逾期按棄權(quán)處理。2．開標(biāo)具體時(shí)間另行通知。(六)其他事項(xiàng)1．違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過程中違法違紀(jì)，或以任何方式采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的，一經(jīng)查實(shí)，由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰，取消其三年投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同，一切后果及損失由責(zé)任者自負(fù)。2．歡迎社會(huì)各屆對(duì)此次招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督和投訴，投訴電話：3210053255815。附件：標(biāo)書的項(xiàng)目和要求(一)競(jìng)投單位擬采取的管理方式包括：內(nèi)部管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)作機(jī)制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。(二)管理人員配備包括：管理處正、副主任簡(jiǎn)歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時(shí)工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。(三)管理人員的培訓(xùn)包括：培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)等。(四)管理工作必需的物質(zhì)裝備計(jì)劃情況包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。(五)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測(cè)定，無文件規(guī)定的按市場(chǎng)價(jià)測(cè)定。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測(cè)算、增收節(jié)支措施。(六)管理規(guī)章制度包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。(七)住宅區(qū)檔案的建立與管理(八)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾1．房屋完好率。2．房屋零修、急修及時(shí)率。3．維修工程質(zhì)量合格率。4．管理費(fèi)收繳率。5．綠化完好率。6．清潔、保潔率。7．道路完好率及使用