【文章內(nèi)容簡介】 標(biāo)辦法第一章 總則第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，根據(jù)國家及本市規(guī)定，制定本辦法。第二條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。第二章 招標(biāo)第三條 物業(yè)管理招標(biāo)人是依法提出招標(biāo)項(xiàng)目，進(jìn)行招標(biāo)的開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。未經(jīng)招標(biāo)人同意，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓代理業(yè)務(wù)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)不得為投標(biāo)人提供其所代理的招標(biāo)項(xiàng)目的咨詢服務(wù)。第四條 物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在北京市國土資源和房屋管理局（以下簡稱“市國土房管局”）網(wǎng)站上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、聯(lián)系人、聯(lián)系方法以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。第五條 招標(biāo)人對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。資格預(yù)審后的投標(biāo)人一般不少于5個(gè)。第六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介；（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；（三）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；（四）評標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)；（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；（七）其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第七條 前期物業(yè)管理招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書之前，到北京市居住小區(qū)管理辦公室備案；業(yè)主大會招標(biāo)的，到項(xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)填寫《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)活動備案表一》并提交以下材料：（一）招標(biāo)人資格證明文件（政府主管部門核發(fā)的項(xiàng)目建議書批復(fù)文件、產(chǎn)權(quán)證明或業(yè)主大會決議）；（二）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（三）招標(biāo)文件；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書。第八條 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。第九條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。如招標(biāo)人對投標(biāo)申請人提出疑問的澄清內(nèi)容造成招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性修改，招標(biāo)人應(yīng)以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。第十條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底在開標(biāo)前必須保密。在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。第十一條 通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成：（一）新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（二）預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（三）自用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在入住前3個(gè)月完成；（四）更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作，應(yīng)在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成。第三章 投標(biāo)第十二條 本辦法所稱投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力；招標(biāo)文件對投標(biāo)人資格條件有規(guī)定的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的資格條件。第十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）投標(biāo)函；（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)；（三）物業(yè)管理方案；（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第十四條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封后送達(dá)招標(biāo)文件指定地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。第十五條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十五條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。第十六條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第十七條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中指定的地點(diǎn)。開標(biāo)時(shí)，由所有投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報(bào)價(jià)和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。第十八條 開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)立即進(jìn)入評標(biāo)程序。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)?。評標(biāo)委員會的專家人員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在開標(biāo)前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機(jī)抽取的方式確定。第十九條 有下列情形之一的，不得擔(dān)任評標(biāo)委員會成員：（一）投標(biāo)人或者投標(biāo)人主要負(fù)責(zé)人的近親屬；（二）與投標(biāo)人有經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的；（三）曾因在招標(biāo)、評標(biāo)以及其它與招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)活動中從事違法行為而受過行政處罰或刑事處罰的。評標(biāo)委員會成員有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動提出回避。第二十條 評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。第二十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)保證評標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評標(biāo)委員會成員和與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況。前款所稱與評標(biāo)活動有關(guān)的工作人員，是指評標(biāo)委員會成員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員。第二十二條 評標(biāo)委員會可以書面方式或者現(xiàn)場答辯的方式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容作必要的澄清和說明或者補(bǔ)正。但其內(nèi)容不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。第二十三條 投標(biāo)人資格條件不符合國家有關(guān)規(guī)定和招標(biāo)文件要求的，或者拒不按照要求對投標(biāo)文件進(jìn)行澄請、說明或者補(bǔ)正的，評標(biāo)委員會可以否決其投標(biāo)。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)審查每一投標(biāo)文件是否對招標(biāo)文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。未能在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)的投標(biāo)，應(yīng)作廢標(biāo)處理。評標(biāo)委員會發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人的報(bào)價(jià)明顯低于其他投標(biāo)報(bào)價(jià)或者在設(shè)有標(biāo)底時(shí)明顯低于標(biāo)底，使得其投標(biāo)報(bào)價(jià)可能低于其成本的，應(yīng)當(dāng)要求該投標(biāo)人作出書面說明并提供相關(guān)證明材料。投標(biāo)人不能合理說明或者不能提供相關(guān)證明材料的，由評標(biāo)委員會認(rèn)定該投標(biāo)人以低于成本報(bào)價(jià)競標(biāo)，其投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以行賄手段謀取中標(biāo)或者以其他弄虛作假方式投標(biāo)的，該投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。第二十四條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件，審查并逐項(xiàng)列出投標(biāo)文件的全部投標(biāo)偏差。下列情況屬于重大偏差：（一）投標(biāo)文件沒有投標(biāo)人授權(quán)代表簽字和加蓋公章；（二）投標(biāo)文件載明的招標(biāo)項(xiàng)目完成期限超過招標(biāo)文件規(guī)定的期限；（三）投標(biāo)文件附有招標(biāo)人不能接受的條件；（四）不符合招標(biāo)文件中規(guī)定的其他實(shí)質(zhì)性要求。投標(biāo)文件有上述情形之一的，為未能對招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，并按本規(guī)定有關(guān)條款作廢標(biāo)處理。招標(biāo)文件對重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十五條 評標(biāo)委員會根據(jù)本規(guī)定否決不合格投標(biāo)或者界定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足3個(gè)使得投標(biāo)明顯缺乏競爭的，評標(biāo)委員會可以否決全部投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。第二十六條 一般項(xiàng)目的評標(biāo)活動應(yīng)在遞交投標(biāo)文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點(diǎn)工程項(xiàng)目需在15個(gè)日內(nèi)完成。第二十七條 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提交書面評標(biāo)報(bào)告。評標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下內(nèi)容：（一）評標(biāo)委員會成員名單；（二）開標(biāo)記錄；（三）符合要求的投標(biāo)一覽表；（四）廢標(biāo)情況說明；（五）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法或者評標(biāo)因素一覽表；（六）經(jīng)評審的價(jià)格或者評分比較一覽表；（七）經(jīng)評審的投標(biāo)人排序；（八）推薦的中標(biāo)候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜；（九）澄請、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要；第二十八條 評標(biāo)報(bào)告由評標(biāo)委員會全體成員簽字。對評標(biāo)結(jié)論持有異議的評標(biāo)委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標(biāo)委員會成員拒絕在評標(biāo)報(bào)告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標(biāo)結(jié)論。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)對此