【文章內(nèi)容簡介】 成員每屆任期二年，可以連選連任。 15 參考：建設(shè)部《業(yè)主大會議事規(guī)程》第二十七條：業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》第三十五條：業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè) 主的質(zhì)詢。 說明：本條是關(guān)于業(yè)主委員會的人數(shù)、任期、業(yè)委會會議的召開以及工作經(jīng)費問題的規(guī)定。 根據(jù)業(yè)主委員會實際的工作量和職位安排，一般需要五人以上，人數(shù)過多會增加委員之間的協(xié)調(diào)成本，造成業(yè)主委員會辦事效率低下，所以一般不超 過十一人，單數(shù)是避免決策投票時出現(xiàn)贊成和反對票一樣多的情況。 規(guī)定任期 上 限，是按實踐中較為適合的任期而定。如果業(yè)主委員會工作出色，得到廣大業(yè)主的認(rèn)同，可以連任，以保持業(yè)主委員會的穩(wěn)定。 為了及時處理物業(yè)管理中的問題，業(yè)主委員會必須定期召開會議，而且會議決定必須多數(shù)通過。 業(yè)主委員會工作是 為業(yè)主服務(wù)，所以其工作經(jīng)費也要來源于業(yè)主，并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。） 第 十六 條【 業(yè)主委員會成員 缺員的增補】 業(yè)主委員會成員不足五人時 ，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會會議 進行 增補。 業(yè)主委員會成員辭職，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會提交書面辭職報告，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告； 業(yè)主委員會集體辭職或不履行職責(zé)半年以上的， 百分之二十以上有投票權(quán)的 業(yè)主可申請 物業(yè)所在地 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 、 社區(qū)居民委員會（村民委員會）指導(dǎo) 成立業(yè)主大會籌備組 、 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 （說明：本條是關(guān)于業(yè)主成員缺員的增 補規(guī)定。目前，上位法暫未規(guī)定業(yè)主委員會成員缺員的處理辦法，但實踐中存在因業(yè)主委員會成員缺員而影響業(yè)主委員會工作開展的情況，為更好地保護業(yè)主的合法權(quán)益、規(guī)范業(yè)主委員會的運作，我們結(jié)合實際作了上述規(guī)定。） 第十 七 條 【分期開發(fā)物業(yè)區(qū)域 業(yè)主委員會成員 的增補、改選】 16 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主委員會的，新一期物業(yè)的業(yè)主入住 百分之五十 以上后，應(yīng)當(dāng)按照新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例增補 業(yè)主委員會成員 ，但增補后的 業(yè)主委員會成員 總?cè)藬?shù)不得超過 十一 人；若原業(yè)主委員會人數(shù)已達到上限規(guī)定 或增補后達到上限規(guī)定 的，應(yīng)當(dāng)進行業(yè) 主委員會換屆改選工作。 增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中采用差額 選舉 方式的，差額比例不得少于 應(yīng)增補成員名額的百分之二十 。 （說明：本條是對分期開發(fā)物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會成員的增補、改選的規(guī)定?，F(xiàn)行的法律法規(guī)沒有對分期開發(fā)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會成員的增補問題明確規(guī)定。但實踐中，很多物業(yè)管理區(qū)域是分期開發(fā)的，為了維護后期開發(fā)物業(yè)業(yè)主的權(quán)益，我們規(guī)定了業(yè)主委員會的增補改選辦法。） 第十八條 【 業(yè)主委員會成員 資格終止】 業(yè)主委員會成員 有下列情形之一的， 經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會表決通過， 其 資格終止，并由業(yè)主委員會及時在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告： （一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的； （二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （三）無正當(dāng)理由連續(xù)三次以上缺席業(yè)主委員會會議的； （四）有犯罪行為的； （五）向業(yè)主大會提出辭呈的； （六） 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免 物業(yè) 服務(wù)費 用的 ； （七） 收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物 的； （ 八 ）不履行繳交物業(yè)服務(wù)費用、 維修資金義務(wù)的 ； （ 九 ）根據(jù) 管理規(guī)約 喪失 業(yè)主委員會成員 資格的 ； （十） 惡意串通業(yè)主，影響業(yè)主大會或業(yè)主委員會決策或正常 17 運作的。 業(yè)主委員會成員 資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料 、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。 （依據(jù)：建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》第三十條：業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（四）有犯罪行為的；（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。 說明：本條是關(guān)于業(yè)主委員會成員資格終止的規(guī)定。 業(yè)主委員會成員必須是業(yè)主，因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不 再是業(yè)主的，其業(yè)主委員會成員的任職條件也就不存在了；業(yè)主委員會成員因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力，不能再為業(yè)主服務(wù)，自然不能再繼續(xù)任職；收受索取建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)，必然會影響其公正性，會損害廣大業(yè)主的利益；作為業(yè)主委員會成員，前提必然是一個合格的業(yè)主，如果連起碼的業(yè)主義務(wù)都不履行，自然沒有資格繼續(xù)任職；無故缺席業(yè)主委員會會議的委員，沒有責(zé)任心，不適合繼續(xù)任職；有犯罪行為可能受到刑事的追究，不能正常承擔(dān)社會工作，也不能繼續(xù)任職。 ） 第十 九 條 【業(yè)主委員會的備案】 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向 物業(yè)所在地 市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局 備案。備案時應(yīng)提交以下材料： （一）業(yè)主大會的成立情況； （二）業(yè)主大會議事規(guī)則 、管理規(guī)約 ； （三）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定； （四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。 市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局 應(yīng)當(dāng)在收 齊 上述材料 五 個工作日內(nèi)發(fā)出備案通知，并將有關(guān)情況書面 通知 物業(yè)所在地 18 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 、 社區(qū)居民委員會（村民委員會） 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng) 自變更之日起三十日內(nèi)重新備案 。 (依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第十六條：業(yè) 主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 參考：建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》第二十二條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、 管理規(guī)約 及業(yè)主委員會成員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十三條：業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三） 管理規(guī)約 ；（四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。 區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。 業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。 說明：本條是關(guān)于業(yè)主委員會備案的規(guī)定。 業(yè)主委員會的備案有利于物業(yè)管理行政主管部門及時掌握該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會會議決定、 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主委員會組成情況等，對一些違反法律法規(guī)的內(nèi)容可以及時責(zé)令改正或予以撤換。 本著提高行政部門 辦事效率的出發(fā)點，規(guī)定房地產(chǎn)行政主管部門五個工作日內(nèi)發(fā)出備案通知；將情況告知街道辦事處等部門，有利于有關(guān)部門及時了解業(yè)主委員會的情況，有利于支持、配合業(yè)主委員會的工作，有利于社區(qū)建設(shè)。 備案事項發(fā)生變更，業(yè)主委員會及時告知主管部門，也是從相關(guān)決定、公約、議事規(guī)則或人員是否違反有關(guān)規(guī)定而設(shè)定的，有利于物業(yè)管理的平穩(wěn)開展。） 第二十條 【業(yè)主委員會的印章】 業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地 市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局 的備案通知，向 公安 機關(guān) 申請刻制印章。 業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負責(zé)保管， 經(jīng) 19 業(yè)主委員會成員過半 數(shù)簽字方可使用，具體 使用范圍、 使用辦法等由業(yè)主大會議事規(guī)則 規(guī)定。 （參考：建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》第三十六條：業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 說明：本條是關(guān)于業(yè)主委員會印章的規(guī)定。業(yè)主委員會根據(jù)備案回執(zhí)向物業(yè)所在地公安局申請刻制印章，有利于防止亂刻印章的現(xiàn)象發(fā)生，目前在實踐中也是這樣操作的。）） 第二十 一 條 【業(yè)主委員會期滿改選】 業(yè)主委員會任期屆滿 兩 個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新 一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會任期屆滿前一個月或逾期未 召開業(yè)主大會產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，業(yè)主可申請 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 、 社區(qū)居民委員會（村民委員會）指導(dǎo) 換屆選舉工作。 原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿 三日內(nèi)將 屬于業(yè)主大會的 有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會任期屆滿 ，成員權(quán)力 自行 終止 。原業(yè)主委員會任期屆滿后新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，業(yè)主委員會印章暫停使用，原業(yè)主委員會應(yīng)將有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給屬地的 社區(qū)居民委員會（村民委員會） 暫時代為保管。 （參考：建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》 第二十八條：業(yè)主委員會任期屆滿 2 個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起 10 日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十四條：業(yè)主委員會任期為三年到五年。 業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條指導(dǎo)成立換屆改選小組，指 導(dǎo)召 20 開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。 《安徽省物業(yè)管理條例》第二十三條：業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其換屆。業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬 于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。 說明：本條是關(guān)于業(yè)主委員會任期屆滿的規(guī)定。 為了防止業(yè)主委員會到期不換屆，規(guī)定了業(yè)主委員會屆滿前兩個月，要召開業(yè)主大會進行換屆選舉。 業(yè)主委員會任期屆滿，其任務(wù)已經(jīng)完成，新一屆業(yè)主委員會也已經(jīng)選舉產(chǎn)生，因此，老一屆業(yè)主委員會有責(zé)任將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交出來，如果相關(guān)資料、財物有損壞或者遺失，應(yīng)負有賠償責(zé)任。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)有責(zé)任按時召開業(yè)主大會進行換屆選舉；逾期未選舉，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會有義務(wù)組織換 屆選舉工作。 現(xiàn)實情況中，存在到期業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責(zé)的情況，損害廣大業(yè)主的利益，在此明確規(guī)定業(yè)主委員會屆滿 自行 喪失資格。） 第二十 二 條 【 業(yè)主委員會 的義務(wù)】 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地 市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 （依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第十九條：業(yè)主大會、業(yè)主委員 會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 說明：本條是關(guān)于業(yè)主委員會的義務(wù)及處理辦法。） 21 第二十 三 條 【建設(shè)單位、 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的義務(wù)】 建設(shè)單位 、前期物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主 名 冊、物業(yè)建筑的基本情況（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供 相應(yīng)的人力、場地支持。 業(yè)主委員會成立后 三十日 內(nèi)， 業(yè)主大會籌備組、 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將業(yè)主名冊、物業(yè)建筑基本情況等物業(yè)資料 移交給業(yè)主委員會。 （說明：本條是關(guān)于建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作的規(guī)定。 現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有規(guī)定建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會成立中的作用，我們 為了 促進 業(yè)主大會的順利召開，規(guī)定了建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè) 的協(xié)助義務(wù)。 ） 第三章 前期物業(yè)管理 第二十 四 條【前期物業(yè)管理的招投標(biāo)】住宅 物業(yè) 的建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，并簽訂書面的前期物業(yè) 服務(wù)合同。投標(biāo)人少于 三 個或者建筑總面積 少于五 萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地 市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局 批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 分期開發(fā)的住宅物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。 （依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第二十四條：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具