【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地市國(guó)土房管局各區(qū)分局、縣級(jí)市國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十四條【建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑的基本情況（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。業(yè)主委員會(huì)成立后三十日內(nèi)，業(yè)主大會(huì)籌備組、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑基本情況等物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第三章 前期物業(yè)管理第二十五條【前期物業(yè)管理的招投標(biāo)】住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑總面積少于五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地市國(guó)土房管局各區(qū)分局、縣級(jí)市國(guó)土房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)的住宅物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶５诙鶙l【對(duì)招投標(biāo)的要求】招標(biāo)人以邀標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)三家以上具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定參加投標(biāo)。招標(biāo)人對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)設(shè)定同一評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。第二十七條【物業(yè)服務(wù)用房】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑總面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過三十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前兩款規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，市、縣級(jí)市國(guó)土房管局在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)。物業(yè)服務(wù)用房專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。第二十八條【建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)】物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守與建設(shè)單位簽訂的臨時(shí)業(yè)主公約，并自建設(shè)單位交付物業(yè)之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)交納。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十九條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)的注意事項(xiàng)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部分、公用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單。（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第三十條【對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿的處理】前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設(shè)單位或業(yè)主已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于前期物業(yè)服務(wù)合同期滿之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第三十一條【對(duì)前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的處理】對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他物業(yè)管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第三十二條【從事物業(yè)管理的資質(zhì)要求】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定申領(lǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并根據(jù)核定的資質(zhì)等級(jí)從事相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第三十三條【申請(qǐng)核定三級(jí)資質(zhì)證書的期限】 暫定三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年暫定期滿前三十日內(nèi)，向市國(guó)土資源和房屋管理局申請(qǐng)核定三級(jí)資質(zhì)證書。未按要求向市國(guó)土資源和房屋管理局申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)核定的，其暫定資質(zhì)證書自有效期屆滿失效。第三十四條【不予批準(zhǔn)核定三級(jí)資質(zhì)的情形】取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)（暫定一年）的企業(yè)申請(qǐng)核定三級(jí)資質(zhì)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，不予批準(zhǔn)：（一）聘用未取得物業(yè)服務(wù)職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的；（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人的；（三）截留或挪用專項(xiàng)維修資金的；（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主利益的；（七）擅自利用物業(yè)共有部分、公用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；（八）擅自停止供水供電的；（九）截留或挪用代收的水、電等費(fèi)用的；（十）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理權(quán)、物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料的；（十一）與物業(yè)服務(wù)招標(biāo)人或者其他物業(yè)服務(wù)投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；（十二）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；（十三）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；（十四）不按國(guó)家有關(guān)保安管理法規(guī)，設(shè)立保安服務(wù)組織或委托保安服務(wù)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的；（十五）組織、指使保安人員實(shí)施擾亂公共秩序、侵害他人人身權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利、妨害社會(huì)管理等違法犯罪活動(dòng)的，或所屬保安人員多次實(shí)施違法犯罪行為的；（十六）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書或提供資質(zhì)證書給他人掛靠的；（十七）不按《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》定期報(bào)送房屋租賃信息的；（十八）發(fā)生重大責(zé)任事故的；（十九）未按照市國(guó)土資源和房屋管理局的要求建立或規(guī)范填報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)和企業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)的；（二十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱發(fā)生變更沒有體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)的；（二十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第三十五條【物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容】業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)選聘