【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)企業(yè)參與前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的誠信檔案。各市(縣)、區(qū)住保房管局實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督工作。 　　第五條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向項(xiàng)目所在地的市(縣)、區(qū)住保房管局備案，確保一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。 　　辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)，須提交以下資料： 　　無錫市物業(yè)管理區(qū)域劃分備案表。 　　申請單位營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。 　　項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、公建配套批復(fù)、項(xiàng)目命名批復(fù)文件。 　　項(xiàng)目總平面圖及物業(yè)管理用房配置平面圖。 　　其他需要提供的材料。 　　第六條 前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。 　　在本市市區(qū)范圍內(nèi)，新建住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。 　　有下列情形之一的，經(jīng)項(xiàng)目所在地的市(縣)、區(qū)住保房管局批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理： 　　(一)連續(xù)兩次公開招標(biāo)投標(biāo)人少于3個(gè)的。 　　(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的。 　　(三)立項(xiàng)為非住宅或在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅占總建筑面積70%以上的。 　　(四)物業(yè)產(chǎn)權(quán)單一并由產(chǎn)權(quán)人自用的。 　　(五)在保密或安全等方面有特別要求的。 　　(六)其他國家規(guī)定或行業(yè)要求不適宜采用招標(biāo)方式的。 　　符合以上(一)、(二)、(三)、(六)款條件，采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的，新建物業(yè)建設(shè)單位(簡稱甲方)和被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(簡稱乙方)應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)向無錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì)(簡稱市物管協(xié)會(huì))交納合同保證金：物業(yè)總建筑面積不超出30萬平方米部分，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米，不足5萬平方米按5萬平方米計(jì)算交納保證金?？偨ㄖ娣e在30萬平方米以上的大型物業(yè)區(qū)域，30萬平方米以內(nèi)面積部分按上述標(biāo)準(zhǔn)交納保證金，超出30萬平方米面積部分，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交納保證金。 　　合同保證金主要用于確保標(biāo)的物業(yè)前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。合同標(biāo)的物業(yè)取得市級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目稱號(hào)后，保證金的一半將予以返還。取得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目稱號(hào)或者業(yè)主委員會(huì)成立并與業(yè)主委員會(huì)交接完成后，剩余保證金全額返還。 　　物業(yè)服務(wù)達(dá)不到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而引起糾紛的，經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)住保房管局要求，市物管協(xié)會(huì)可組織專業(yè)人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，并提出處理建議。區(qū)住保房管局可根據(jù)市物管協(xié)會(huì)提出的處理建議，視責(zé)任大小和情節(jié)輕重扣除責(zé)任方一定數(shù)額的保證金，所扣除的保證金用于整改物業(yè)服務(wù)，解決矛盾糾紛。 　　第七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作： 　　(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售開始前30日完成。 　　(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成。 　　(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在正式交付使用前90日完成。 　　第八條 招標(biāo)人可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可委托項(xiàng)目所在地的市(縣)、區(qū)住保房管局代理招標(biāo)事宜。 　　招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)的能力，并按下列規(guī)定組建招標(biāo)工作小組： 　　(一)招標(biāo)人的法人代表(負(fù)責(zé)人)或其代理人必須參加招標(biāo)工作小組。 　　(二)熟悉物業(yè)管理招標(biāo)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上。 　　第九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制前期物業(yè)管理招標(biāo)文件。前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： 　　(一)招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)工作小組的聯(lián)系方式或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式。 　　(二)物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱，區(qū)域四至，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，房屋幢數(shù)，套數(shù)，公建配套設(shè)施，主要設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理用房配置等。 　　(三)物業(yè)管理前期介入的時(shí)間、服務(wù)要求，相關(guān)業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施、車位(庫)、物業(yè)管理用房以及房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和接管驗(yàn)收要求。 　　(四)投標(biāo)人的資質(zhì)與條件及投標(biāo)書的編制要求。 　　(五)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求。 　　(六)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間。 　　(七)投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間，地點(diǎn)及方式。 　　(八)開標(biāo)的時(shí)間，地點(diǎn)，方法與程序。 　　(九)招標(biāo)人、投標(biāo)人保證金的繳納及雙方的違約責(zé)任。 　　(十)投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，廢標(biāo)認(rèn)定原則。 　　(十一)擬簽訂合同的主要條款。 　　(十二)其他招標(biāo)事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 　　第十條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)行備案制度，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報(bào)市物管中心備案： 　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件。 　　(二)招標(biāo)人營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。 　　(三)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書。 　　(四)招標(biāo)文件。 　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 　　市物管中心發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。 　　第十一條 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在市住保房管局指定的報(bào)刊及網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)和物業(yè)管理實(shí)績的企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容。 　　(一)招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)工作小組的聯(lián)系方式。 　　(二)招標(biāo)物業(yè)的名稱，區(qū)域四至，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，房屋幢數(shù)等基本情況。 　　(三)投標(biāo)資格條件，報(bào)名的方式、時(shí)間、地點(diǎn)和期限以及投標(biāo)資格預(yù)審辦法等事項(xiàng)。 　　投標(biāo)邀請書的內(nèi)容應(yīng)包括上述三款內(nèi)容，并還應(yīng)載明獲取招標(biāo)文件的時(shí)間，地點(diǎn)，方法和相關(guān)費(fèi)用等。 　　第十二條 公開招標(biāo)實(shí)行對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明資格預(yù)審的條件、資格預(yù)審辦法，作為對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審的依據(jù)。 　　經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 　　在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。 　　第十三條 招標(biāo)人在招標(biāo)備案的同時(shí)，應(yīng)向市物管協(xié)會(huì)繳納招標(biāo)保證金人民幣拾萬元整。招標(biāo)人在與中標(biāo)人簽定前期物業(yè)服務(wù)合同并至市住保房管局備案后，可以向市物管協(xié)會(huì)提出退還招標(biāo)保證金的申請。 　　招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納。未中標(biāo)人在招標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書之后，可以向市物管協(xié)會(huì)提出退還投標(biāo)保證金的申請。中標(biāo)人在與招標(biāo)人簽定前期物業(yè)服務(wù)合同并至市住保房管局備案后，可以向市物管協(xié)會(huì)提出退還投標(biāo)保證金的申請。 　　市物管協(xié)會(huì)在收到退還保證金申請后10日內(nèi)將保證金退還申請人。 　　招標(biāo)文件對未中標(biāo)人承諾支付投標(biāo)書編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。 　　第十四條 物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。特殊情況下，由招標(biāo)人申請，經(jīng)項(xiàng)目所在地的市(縣)、區(qū)住保房管局征集投標(biāo)人一致同意的，可提前到不少于10日。 　　第十五條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行修改的，應(yīng)在截標(biāo)期日前15日，特殊情況不少于10日，將修改后的招標(biāo)文件以書面形式送達(dá)投標(biāo)人并報(bào)市物管中心備案。 　　招標(biāo)人可召開招標(biāo)文件答疑會(huì)議或組織物業(yè)現(xiàn)場踏勘，就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋說明。解釋說明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的，招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前15日，特殊情況不少于10日，以書面形式告知所有投標(biāo)人并報(bào)市物管中心備案。 　　招標(biāo)文件的修改內(nèi)容或解釋說明內(nèi)容逾期送達(dá)至投標(biāo)人的，投標(biāo)文件送達(dá)截止期日順延。 　　第十六條 具有三級(jí)以上(含三級(jí))中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(以下簡稱物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書)的本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，均可參與本市與其管理資質(zhì)相對應(yīng)的前期物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)。 　　進(jìn)入本市參與物業(yè)服務(wù)的外省物業(yè)企業(yè)必須具有一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，本省外地企業(yè)必須具有二級(jí)以上(含二級(jí))物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，參加投標(biāo)前應(yīng)當(dāng)?shù)绞凶”７抗芫洲k理備案手續(xù)。如遇特殊情況，外省二級(jí)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)入我市物業(yè)管理市場須在辦理備案手續(xù)的同時(shí)做出相應(yīng)的承諾。 　　市物管中心應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理體系，為企業(yè)參與投標(biāo)出