【文章內容簡介】 務企業(yè)參與前期物業(yè)管理招標投標活動的誠信檔案。各市(縣)、區(qū)住保房管局實施本轄區(qū)內前期物業(yè)管理招標投標活動的指導、服務和監(jiān)督工作。 　　第五條 新建物業(yè)建設單位應當在前期物業(yè)管理招標投標前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向項目所在地的市(縣)、區(qū)住保房管局備案，確保一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務企業(yè)管理。 　　辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)，須提交以下資料： 　　無錫市物業(yè)管理區(qū)域劃分備案表。 　　申請單位營業(yè)執(zhí)照及房地產開發(fā)資質證書。 　　項目立項批復、公建配套批復、項目命名批復文件。 　　項目總平面圖及物業(yè)管理用房配置平面圖。 　　其他需要提供的材料。 　　第六條 前期物業(yè)管理招標活動分為公開招標、邀請招標。 　　在本市市區(qū)范圍內，新建住宅物業(yè)建設單位應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)負責前期物業(yè)管理。 　　有下列情形之一的，經項目所在地的市(縣)、區(qū)住保房管局批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)負責前期物業(yè)管理： 　　(一)連續(xù)兩次公開招標投標人少于3個的。 　　(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的。 　　(三)立項為非住宅或在同一物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅占總建筑面積70%以上的。 　　(四)物業(yè)產權單一并由產權人自用的。 　　(五)在保密或安全等方面有特別要求的。 　　(六)其他國家規(guī)定或行業(yè)要求不適宜采用招標方式的。 　　符合以上(一)、(二)、(三)、(六)款條件，采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)負責前期物業(yè)管理的，新建物業(yè)建設單位(簡稱甲方)和被選聘的物業(yè)服務企業(yè)(簡稱乙方)應按以下標準向無錫市物業(yè)管理協(xié)會(簡稱市物管協(xié)會)交納合同保證金：物業(yè)總建筑面積不超出30萬平方米部分，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米，不足5萬平方米按5萬平方米計算交納保證金?？偨ㄖ娣e在30萬平方米以上的大型物業(yè)區(qū)域，30萬平方米以內面積部分按上述標準交納保證金，超出30萬平方米面積部分，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交納保證金。 　　合同保證金主要用于確保標的物業(yè)前期物業(yè)管理服務質量。合同標的物業(yè)取得市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀項目稱號后，保證金的一半將予以返還。取得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀項目稱號或者業(yè)主委員會成立并與業(yè)主委員會交接完成后，剩余保證金全額返還。 　　物業(yè)服務達不到合同約定的服務標準而引起糾紛的，經項目所在區(qū)住保房管局要求，市物管協(xié)會可組織專業(yè)人員進行協(xié)調，并提出處理建議。區(qū)住保房管局可根據(jù)市物管協(xié)會提出的處理建議，視責任大小和情節(jié)輕重扣除責任方一定數(shù)額的保證金，所扣除的保證金用于整改物業(yè)服務，解決矛盾糾紛。 　　第七條 招標人應當在以下規(guī)定時限內完成前期物業(yè)管理的招標投標工作： 　　(一)新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售開始前30日完成。 　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成。 　　(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在正式交付使用前90日完成。 　　第八條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可委托項目所在地的市(縣)、區(qū)住保房管局代理招標事宜。 　　招標人自行組織實施招標活動的，應當具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標的能力，并按下列規(guī)定組建招標工作小組： 　　(一)招標人的法人代表(負責人)或其代理人必須參加招標工作小組。 　　(二)熟悉物業(yè)管理招標業(yè)務的經濟、技術和管理人員占招標工作小組成員總數(shù)的50%以上。 　　第九條 招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要編制前期物業(yè)管理招標文件。前期物業(yè)管理招標文件應包括以下主要內容： 　　(一)招標人名稱和地址，招標工作小組的聯(lián)系方式或其委托的招標代理機構的聯(lián)系方式。 　　(二)物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱，區(qū)域四至，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，房屋幢數(shù)，套數(shù)，公建配套設施，主要設備設施，物業(yè)管理用房配置等。 　　(三)物業(yè)管理前期介入的時間、服務要求，相關業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設施、車位(庫)、物業(yè)管理用房以及房屋共用部位、共用設施設備的配置和接管驗收要求。 　　(四)投標人的資質與條件及投標書的編制要求。 　　(五)物業(yè)管理服務的內容及要求。 　　(六)組織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間。 　　(七)投標書密封要求和送達的截止時間，地點及方式。 　　(八)開標的時間，地點，方法與程序。 　　(九)招標人、投標人保證金的繳納及雙方的違約責任。 　　(十)投標報價要求、評標標準和評標方法，廢標認定原則。 　　(十一)擬簽訂合同的主要條款。 　　(十二)其他招標事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。 　　第十條 前期物業(yè)管理招標投標活動實行備案制度，招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市物管中心備案： 　　(一)與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件。 　　(二)招標人營業(yè)執(zhí)照及房地產開發(fā)資質證書。 　　(三)招標公告或者投標邀請書。 　　(四)招標文件。 　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 　　市物管中心發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。 　　第十一條 招標人采取公開招標方式的，招標人應當在市住保房管局指定的報刊及網站發(fā)布招標公告。招標人采取邀請招標方式的，應向3家以上的具有相應物業(yè)管理資質和物業(yè)管理實績的企業(yè)發(fā)出投標邀請書。招標公告應包括以下內容。 　　(一)招標人名稱和地址，招標工作小組的聯(lián)系方式。 　　(二)招標物業(yè)的名稱，區(qū)域四至，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，房屋幢數(shù)等基本情況。 　　(三)投標資格條件，報名的方式、時間、地點和期限以及投標資格預審辦法等事項。 　　投標邀請書的內容應包括上述三款內容，并還應載明獲取招標文件的時間，地點，方法和相關費用等。 　　第十二條 公開招標實行對投標申請人資格預審的，招標人應當在招標公告中載明資格預審的條件、資格預審辦法，作為對投標申請人進行資格預審的依據(jù)。 　　經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。 　　在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。 　　第十三條 招標人在招標備案的同時，應向市物管協(xié)會繳納招標保證金人民幣拾萬元整。招標人在與中標人簽定前期物業(yè)服務合同并至市住保房管局備案后，可以向市物管協(xié)會提出退還招標保證金的申請。 　　招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納。未中標人在招標人發(fā)出中標通知書之后，可以向市物管協(xié)會提出退還投標保證金的申請。中標人在與招標人簽定前期物業(yè)服務合同并至市住保房管局備案后，可以向市物管協(xié)會提出退還投標保證金的申請。 　　市物管協(xié)會在收到退還保證金申請后10日內將保證金退還申請人。 　　招標文件對未中標人承諾支付投標書編制補償金的，招標人應當支付。 　　第十四條 物業(yè)管理招標文件發(fā)出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。特殊情況下，由招標人申請，經項目所在地的市(縣)、區(qū)住保房管局征集投標人一致同意的，可提前到不少于10日。 　　第十五條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行修改的，應在截標期日前15日，特殊情況不少于10日，將修改后的招標文件以書面形式送達投標人并報市物管中心備案。 　　招標人可召開招標文件答疑會議或組織物業(yè)現(xiàn)場踏勘，就招標文件向投標人解釋說明。解釋說明內容與招標文件內容不一致的，招標人應在截標期日前15日，特殊情況不少于10日，以書面形式告知所有投標人并報市物管中心備案。 　　招標文件的修改內容或解釋說明內容逾期送達至投標人的，投標文件送達截止期日順延。 　　第十六條 具有三級以上(含三級)中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質證書(以下簡稱物業(yè)管理企業(yè)資質證書)的本市物業(yè)服務企業(yè)，均可參與本市與其管理資質相對應的前期物業(yè)管理投標活動。 　　進入本市參與物業(yè)服務的外省物業(yè)企業(yè)必須具有一級物業(yè)管理企業(yè)資質證書，本省外地企業(yè)必須具有二級以上(含二級)物業(yè)管理企業(yè)資質證書，參加投標前應當?shù)绞凶”７抗芫洲k理備案手續(xù)。如遇特殊情況，外省二級資質企業(yè)進入我市物業(yè)管理市場須在辦理備案手續(xù)的同時做出相應的承諾。 　　市物管中心應建立物業(yè)服務企業(yè)誠信管理體系，為企業(yè)參與投標出