【正文】 為實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收整個(gè)開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，該物業(yè)管理招標(biāo)也由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來完成。主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、確定標(biāo)底。3．協(xié)商招標(biāo)協(xié)商招標(biāo)又稱為議標(biāo)，是指招標(biāo)人不公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)的投標(biāo)人，邀請(qǐng)其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。按內(nèi)容劃分，可分為單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)；按招標(biāo)對(duì)象的廣度劃分，可分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)；按物業(yè)管理的招標(biāo)項(xiàng)目劃分，可分為全方位物業(yè)管理招標(biāo)和單項(xiàng)目物業(yè)管理招標(biāo)；按物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同劃分，可分為開發(fā)商主持的前期物業(yè)管理招標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)主持的物業(yè)管理招標(biāo)和委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo)以及物業(yè)管理公司的專業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)等。實(shí)際上物業(yè)管理招標(biāo)是一個(gè)廣義的概念，同時(shí)包括了開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的過程。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第48頁 共48頁學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章學(xué)習(xí)，了解并掌握物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念與應(yīng)遵守的原則，了解物業(yè)管理招標(biāo)的幾種分類方式，掌握物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)在準(zhǔn)備與實(shí)施階段的具體程序與做法，掌握招標(biāo)書的編寫要領(lǐng)與技巧，能夠編寫格式規(guī)范的招標(biāo)書與投標(biāo)書。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。物業(yè)管理招標(biāo)最常見的劃分方式是按招標(biāo)對(duì)象的廣度劃分，即公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)。實(shí)質(zhì)上，協(xié)商招標(biāo)可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)，目前是一種不可或缺的物業(yè)管理招標(biāo)形式,較適合于具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系和相互比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目。（1）成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 這主要有兩種途徑。對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于其招標(biāo)工作量不大、專業(yè)性不強(qiáng)，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)也較為適宜。對(duì)于一些大型的管理項(xiàng)目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容、格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，內(nèi)容主要有：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序、闡明所需招標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)的情況、告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及簽訂合同的條件等，即投標(biāo)人須知、合同條款和技術(shù)規(guī)范。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定了參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。③對(duì)招標(biāo)程序的說明。一般性條款通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；特殊條款是針對(duì)每個(gè)具體的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而制定的個(gè)性化條款。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)。因此，制定標(biāo)底成為招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。標(biāo)底制定得是否正確，很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際工作量的誤差控制在5%以內(nèi)。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。 根據(jù)1999年12月8日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的5級(jí)。物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?個(gè)。(5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。平方米)。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場(chǎng)交易環(huán)境。 (3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)強(qiáng)烈。眾多企業(yè)希望通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。物業(yè)標(biāo)的存在設(shè)施不足問題。③物業(yè)管理采取招標(biāo)投標(biāo)的市場(chǎng)化運(yùn)作，其公共服務(wù)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價(jià)或過多限制。發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那馈槭節(jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)是否投標(biāo)進(jìn)行考慮、準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：①刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開始計(jì)算。3）招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式。招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng)，必須載明，而招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通。資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過程中的一個(gè)重要步驟，是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng)。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，項(xiàng)目資金來源，參加預(yù)審的資格，獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間和地點(diǎn)。對(duì)于申請(qǐng)企業(yè)預(yù)審中必須提交的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以說明，或制成表格，要求申請(qǐng)人按要求填寫。2）資格預(yù)審的內(nèi)容重點(diǎn)。③經(jīng)驗(yàn)以及過去的表現(xiàn)：過去幾年內(nèi)申請(qǐng)企業(yè)完成的類似項(xiàng)目的基本情況，如這些項(xiàng)目和業(yè)主的名稱、項(xiàng)目工作量、合同金額、服務(wù)期限等?！岸?xiàng)評(píng)分法”就是對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的被視為合格，可以參加投標(biāo)；未達(dá)到的則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題以書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會(huì)議。招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有投標(biāo)人。（4）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)1）物業(yè)管理開標(biāo)。參加開標(biāo)的人員包括：招標(biāo)單位上級(jí)主管部門、當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)、開戶銀行、標(biāo)底編制單位有關(guān)人員、招標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)單位有關(guān)技術(shù)人員、投標(biāo)企業(yè)代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人員、法律公證部門。①開標(biāo)形式及其程序。b．招標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況。由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主席按交標(biāo)順序逐個(gè)啟封，并檢查是否合格。其他人員在宣讀標(biāo)書時(shí)不能提出任何疑問。除無投標(biāo)企業(yè)參加以外，秘密開標(biāo)的其他程序與公開開標(biāo)基本一致。2）物業(yè)管理評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長(zhǎng)的內(nèi)部人員組成，或同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。目前，我國物業(yè)管理評(píng)標(biāo)常用的方法有兩種：A．低價(jià)評(píng)標(biāo)法該法適用于通過了嚴(yán)格資格預(yù)審、其他評(píng)標(biāo)內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書的評(píng)定。其具體做法是：評(píng)標(biāo)委員會(huì)按標(biāo)準(zhǔn)將事先準(zhǔn)備的評(píng)標(biāo)內(nèi)容劃分為若干指標(biāo)，并就每一指標(biāo)確定其評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；然后根據(jù)投標(biāo)人的投標(biāo)書、對(duì)照招標(biāo)文件規(guī)定的管理目標(biāo)，對(duì)該投標(biāo)人每個(gè)指標(biāo)所能達(dá)到的滿足程度給予評(píng)分；最后，統(tǒng)計(jì)投標(biāo)人的得分，得出投標(biāo)企業(yè)的總評(píng)分。審查如有偏差，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)在通知投標(biāo)公司并征得其同意的情況下予以更正。尤其是對(duì)企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進(jìn)行考察，如企業(yè)是否確實(shí)擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓(xùn)人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團(tuán)隊(duì)，是否擁有良好的運(yùn)作體系。服務(wù)措施評(píng)審：主要評(píng)審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)具有可行性。D．編寫評(píng)標(biāo)報(bào)告。[閱讀資料]表11 物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)表（可作為招標(biāo)評(píng)標(biāo)的參考，假設(shè)有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)）項(xiàng)目指標(biāo)分?jǐn)?shù)現(xiàn)場(chǎng)打分備注ABCD1．開發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理10 主動(dòng)協(xié)調(diào)，提出建議10 被動(dòng)接受，調(diào)整服務(wù)6 不予參與，獨(dú)立運(yùn)行2 不能協(xié)調(diào)02．報(bào)價(jià)10 報(bào)價(jià)較優(yōu)10 報(bào)價(jià)符合招標(biāo)底價(jià)7 報(bào)價(jià)可以接受4 報(bào)價(jià)不盡合理13．管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力量強(qiáng)大，管理設(shè)備先進(jìn)10 管理方法適合，擁有各種技術(shù)力量，配備所需管理設(shè)備8 管理方法一般，擁有一般技術(shù)力量，配備一些管理設(shè)備5 管理方法陳舊，技術(shù)力量薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊24．服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置10 機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)較優(yōu)10機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)滿足需要8 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)一般，大體能滿足需求5 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)混亂，不能滿足要求25．日常服務(wù)30 有類似經(jīng)驗(yàn)，能超質(zhì)量完成30 有管理經(jīng)驗(yàn)，能完成要求20 有較少經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)與要求略有出入10 無管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)與要求有較大出入56．特約服務(wù)10 主動(dòng)為住戶著想，提供高質(zhì)量服務(wù)10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27．管理制度10 有嚴(yán)格的管理監(jiān)督制度，并保證運(yùn)行10 有運(yùn)行制度，但缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督制度5 無嚴(yán)格的管理運(yùn)行制度28．現(xiàn)場(chǎng)答辯10 答辯人答辯內(nèi)容充實(shí)，能正確迅速的回答問題，回答問題嚴(yán)密合理10答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回答問題不盡合理33）物業(yè)管理定標(biāo)。評(píng)審的內(nèi)容主要是：A．服務(wù)質(zhì)量。如果大多數(shù)投標(biāo)報(bào)價(jià)均與標(biāo)底相差太大，招標(biāo)者則應(yīng)重新審核標(biāo)底，直至查明主要原因。②招標(biāo)人再評(píng)審。比如，如果投標(biāo)人的標(biāo)價(jià)最低，但經(jīng)審查，其服務(wù)內(nèi)容不符合招標(biāo)項(xiàng)目要求，這樣的標(biāo)書則不能定標(biāo)。一般先選擇報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書，然后針對(duì)投標(biāo)企業(yè)情況及投標(biāo)書包括報(bào)價(jià)予以綜合評(píng)議，認(rèn)為合理的，才予以定標(biāo)。在招標(biāo)文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標(biāo)價(jià)應(yīng)按確定價(jià)格報(bào)送，而且物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)接管驗(yàn)收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照料、老年人護(hù)理及兒童上學(xué)放學(xué)接送等特約服務(wù)。標(biāo)書D：沒有提出提供特殊服務(wù)的保證措施。②標(biāo)書A、B可以通過預(yù)審。不同物業(yè)管理服務(wù)類型的項(xiàng)目其招標(biāo)文件的內(nèi)容各異。其主要內(nèi)容包括：招標(biāo)人名稱、項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡(jiǎn)述、招標(biāo)文件的售價(jià)、投標(biāo)地點(diǎn)、投標(biāo)截止時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間地點(diǎn)等。2．技術(shù)規(guī)范及要求這一部分主要是說明招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體內(nèi)容及服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、要求。說明書和圖紙應(yīng)在附件部分作詳細(xì)說明。（3）投標(biāo)書的編寫 投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)投標(biāo)書編寫的具體要求。這些格式通常包括：投標(biāo)書格式、授權(quán)書格式、開標(biāo)一覽表、投標(biāo)價(jià)格表、項(xiàng)目簡(jiǎn)要說明一覽表及投標(biāo)人資格證明書格式等。3）對(duì)投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定，即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。6）評(píng)標(biāo)原則及方法。2）資格最終審查。5）授予合同時(shí)變更數(shù)量的權(quán)力。7）履約保證金。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。（7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的、人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時(shí)，對(duì)由此引致的法律后果所作的規(guī)定。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭(zhēng)議的途徑等。（13）主導(dǎo)語言與計(jì)量單位 語言是漢語還是英語等，計(jì)量單位要統(tǒng)一。此外，合同特殊條款還可以是對(duì)合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。（2）附文 物業(yè)說明書。(一)鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況1．總占地面積70396平方米。5．公用設(shè)施及公共場(chǎng)所(地)情況：(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；(2)綠化面積53920平方米； (3)污水管長(zhǎng)1809米，污水檢查井286座；雨水管長(zhǎng)2367米，雨水檢查井261座，雨水進(jìn)水井71座；(4)化糞池6座；(5)路燈22盞；(6)垃圾箱25個(gè)；(7)體育設(shè)施：籃球場(chǎng)一個(gè)，占地面積500平方米；門球場(chǎng)一個(gè)，占地面積300 平方米；(8)停車場(chǎng)3個(gè)，總占地面積2081平方米，車位72個(gè)；(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。4．公共生活秩序。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)應(yīng)移交給中標(biāo)單位。7．我局將在定標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米，按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)和商業(yè)用房(311平方米，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租)，待業(yè)主管理委員會(huì)成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會(huì)。11．中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押全30萬元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級(jí)優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。2．市住宅局每年對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行考核評(píng)比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終