【正文】 為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標工作，該物業(yè)管理招標也由開發(fā)商自行成立的招標機構(gòu)來完成。主要工作有：成立招標機構(gòu)、編制招標文件、確定標底。3．協(xié)商招標協(xié)商招標又稱為議標，是指招標人不公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔的投標人，邀請其投標，然后通過平等協(xié)商，最終達成協(xié)議。按內(nèi)容劃分，可分為單純物業(yè)管理招標和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標；按招標對象的廣度劃分，可分為公開招標、邀請招標與協(xié)商招標；按物業(yè)管理的招標項目劃分，可分為全方位物業(yè)管理招標和單項目物業(yè)管理招標；按物業(yè)管理招標主體的不同劃分，可分為開發(fā)商主持的前期物業(yè)管理招標、業(yè)主委員會主持的物業(yè)管理招標和委托咨詢型物業(yè)管理招標以及物業(yè)管理公司的專業(yè)項目招標等。實際上物業(yè)管理招標是一個廣義的概念，同時包括了開標、評標、定標的過程。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第48頁 共48頁學習目標：通過本章學習，了解并掌握物業(yè)管理招標投標的基本概念與應遵守的原則，了解物業(yè)管理招標的幾種分類方式，掌握物業(yè)管理招標與投標在準備與實施階段的具體程序與做法，掌握招標書的編寫要領(lǐng)與技巧，能夠編寫格式規(guī)范的招標書與投標書。物業(yè)管理的招標投標行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。物業(yè)管理招標最常見的劃分方式是按招標對象的廣度劃分，即公開招標、邀請招標與協(xié)商招標。實質(zhì)上，協(xié)商招標可以看作是更小范圍的邀請招標，目前是一種不可或缺的物業(yè)管理招標形式,較適合于具有一定業(yè)務聯(lián)系和相互比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目。（1）成立招標機構(gòu) 這主要有兩種途徑。對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于其招標工作量不大、專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構(gòu)進行招標也較為適宜。對于一些大型的管理項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構(gòu)招標的方式。物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容、格式根據(jù)招標項目的特點和需要而有所不同，內(nèi)容主要有：告知投標人遞交投標書的程序、闡明所需招標項目的標的情況、告知投標評定準則以及簽訂合同的條件等，即投標人須知、合同條款和技術(shù)規(guī)范。為了保證投標人的合格性，招標文件在這一部分規(guī)定了參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。③對招標程序的說明。一般性條款通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，通常由技術(shù)條款、商務條款和法律條款組成；特殊條款是針對每個具體的物業(yè)管理項目自身的特點而制定的個性化條款。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據(jù)。因此，制定標底成為招標的一項重要的準備工作。標底制定得是否正確，很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際工作量的誤差控制在5%以內(nèi)。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。 根據(jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級。物業(yè)類型：經(jīng)濟適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調(diào)查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。平方米)。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。 (3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達到提升企業(yè)服務水準和品牌的目的。物業(yè)標的存在設(shè)施不足問題。③物業(yè)管理采取招標投標的市場化運作，其公共服務費價格應由市場調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價或過多限制。發(fā)布招標公告應根據(jù)項目性質(zhì)和自身特點選擇適當?shù)那?。為使?jié)撛诘耐稑巳藢κ欠裢稑诉M行考慮、準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應考慮兩個因素：①刊登招標公告所需時間。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算。3）招標公告的內(nèi)容和格式。招標公告的基本內(nèi)容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲得招標文件的辦法等關(guān)鍵事項，必須載明，而招標公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標人的具體要求進行變通。資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，是投標者的第一輪競爭。資格預審通告的主要內(nèi)容包括：招標項目簡介，項目資金來源，參加預審的資格，獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。對于申請企業(yè)預審中必須提交的重要內(nèi)容，應當在資格預審文件中予以說明，或制成表格，要求申請人按要求填寫。2）資格預審的內(nèi)容重點。③經(jīng)驗以及過去的表現(xiàn)：過去幾年內(nèi)申請企業(yè)完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準計分，最后確定一個取得投標資格的最低分數(shù)線，達到或超過最低分數(shù)線的被視為合格，可以參加投標；未達到的則被視為不合格，不能參加投標。招標機構(gòu)也可要求投標人在規(guī)定日期內(nèi)將問題以書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。招標人應在提交投標文件截止時間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有投標人。（4）開標、評標與定標1）物業(yè)管理開標。參加開標的人員包括：招標單位上級主管部門、當?shù)卣袠送稑斯芾頇C構(gòu)、開戶銀行、標底編制單位有關(guān)人員、招標物業(yè)設(shè)計單位有關(guān)技術(shù)人員、投標企業(yè)代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人員、法律公證部門。①開標形式及其程序。b．招標單位法人代表講話，介紹此次招標情況。由評標委員會主席按交標順序逐個啟封，并檢查是否合格。其他人員在宣讀標書時不能提出任何疑問。除無投標企業(yè)參加以外，秘密開標的其他程序與公開開標基本一致。2）物業(yè)管理評標。評標委員會可由招標單位組織具有相應專長的內(nèi)部人員組成，或同時邀請相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。目前，我國物業(yè)管理評標常用的方法有兩種：A．低價評標法該法適用于通過了嚴格資格預審、其他評標內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標書的評定。其具體做法是：評標委員會按標準將事先準備的評標內(nèi)容劃分為若干指標，并就每一指標確定其評分標準；然后根據(jù)投標人的投標書、對照招標文件規(guī)定的管理目標，對該投標人每個指標所能達到的滿足程度給予評分；最后，統(tǒng)計投標人的得分，得出投標企業(yè)的總評分。審查如有偏差，評標委員會應在通知投標公司并征得其同意的情況下予以更正。尤其是對企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進行考察，如企業(yè)是否確實擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團隊，是否擁有良好的運作體系。服務措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務質(zhì)量，同時具有可行性。D．編寫評標報告。[閱讀資料]表11 物業(yè)管理投標評分標準表（可作為招標評標的參考，假設(shè)有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標）項目指標分數(shù)現(xiàn)場打分備注ABCD1．開發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理10 主動協(xié)調(diào)，提出建議10 被動接受，調(diào)整服務6 不予參與，獨立運行2 不能協(xié)調(diào)02．報價10 報價較優(yōu)10 報價符合招標底價7 報價可以接受4 報價不盡合理13．管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力量強大，管理設(shè)備先進10 管理方法適合，擁有各種技術(shù)力量，配備所需管理設(shè)備8 管理方法一般，擁有一般技術(shù)力量，配備一些管理設(shè)備5 管理方法陳舊，技術(shù)力量薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊24．服務機構(gòu)設(shè)置10 機構(gòu)設(shè)置科學合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)較優(yōu)10機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)滿足需要8 機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)一般，大體能滿足需求5 機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)混亂，不能滿足要求25．日常服務30 有類似經(jīng)驗，能超質(zhì)量完成30 有管理經(jīng)驗，能完成要求20 有較少經(jīng)驗，服務與要求略有出入10 無管理經(jīng)驗，服務與要求有較大出入56．特約服務10 主動為住戶著想，提供高質(zhì)量服務10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27．管理制度10 有嚴格的管理監(jiān)督制度，并保證運行10 有運行制度，但缺乏嚴格的監(jiān)督制度5 無嚴格的管理運行制度28．現(xiàn)場答辯10 答辯人答辯內(nèi)容充實，能正確迅速的回答問題，回答問題嚴密合理10答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回答問題不盡合理33）物業(yè)管理定標。評審的內(nèi)容主要是：A．服務質(zhì)量。如果大多數(shù)投標報價均與標底相差太大，招標者則應重新審核標底，直至查明主要原因。②招標人再評審。比如，如果投標人的標價最低，但經(jīng)審查，其服務內(nèi)容不符合招標項目要求，這樣的標書則不能定標。一般先選擇報價最低的投標書，然后針對投標企業(yè)情況及投標書包括報價予以綜合評議，認為合理的，才予以定標。在招標文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標價應按確定價格報送，而且物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)接管驗收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務內(nèi)容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照料、老年人護理及兒童上學放學接送等特約服務。標書D：沒有提出提供特殊服務的保證措施。②標書A、B可以通過預審。不同物業(yè)管理服務類型的項目其招標文件的內(nèi)容各異。其主要內(nèi)容包括：招標人名稱、項目名稱、地點、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡述、招標文件的售價、投標地點、投標截止時間、開標時間地點等。2．技術(shù)規(guī)范及要求這一部分主要是說明招標物業(yè)管理項目的具體內(nèi)容及服務所應達到的標準、要求。說明書和圖紙應在附件部分作詳細說明。（3）投標書的編寫 投標人須知中應詳細列出對投標書編寫的具體要求。這些格式通常包括：投標書格式、授權(quán)書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。3）對投標文件響應性的確定，即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。6）評標原則及方法。2）資格最終審查。5）授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力。7）履約保證金。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。（7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預料不到的、人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。（13）主導語言與計量單位 語言是漢語還是英語等，計量單位要統(tǒng)一。此外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務的具體規(guī)定等。（2）附文 物業(yè)說明書。(一)鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況1．總占地面積70396平方米。5．公用設(shè)施及公共場所(地)情況：(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；(2)綠化面積53920平方米； (3)污水管長1809米，污水檢查井286座；雨水管長2367米，雨水檢查井261座，雨水進水井71座；(4)化糞池6座；(5)路燈22盞；(6)垃圾箱25個；(7)體育設(shè)施：籃球場一個，占地面積500平方米；門球場一個，占地面積300 平方米；(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個；(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。4．公共生活秩序。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)費應移交給中標單位。7．我局將在定標后一個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米，按福利房租金標準計租)和商業(yè)用房(311平方米，按微利房租金標準計租)，待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。11．中標單位應交納風險抵押全30萬元，如不能完成投標指標和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標，抵押金不予返還，押金期限為三年。2．市住宅局每年對住宅區(qū)進行考核評比，如達不到上述規(guī)定要求，則可終