【正文】 部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。第三章 投標(biāo)第二十一條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理企業(yè)。第十九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限，完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：（一）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房銷售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同屆滿或解除合同前完成。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。第十五條 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在市房管局門戶網(wǎng)站上發(fā)布公告。各縣（市）區(qū)房管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。第五條 總建筑面積在3萬(wàn)平方米（含3萬(wàn)平方米）以上的住宅物業(yè)（含住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)），其開發(fā)建設(shè)單位須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，投標(biāo)人少于3個(gè)以及總建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在縣（市）區(qū)房管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。濟(jì)南市人民政府辦公廳 二OO七年三月十九日第一章 總則第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)和其他擁有物業(yè)所有權(quán)的法人或組織，依照本辦法通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立之后，由業(yè)主大會(huì)確定選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式。第二章 招標(biāo)第七條 物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址和招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。第十條 招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）招標(biāo)人是物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負(fù)責(zé)人）或其代理人應(yīng)參加招標(biāo)工作小組；招標(biāo)人是業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)有業(yè)主大會(huì)授權(quán)。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）招標(biāo)人和委托代理機(jī)構(gòu)情況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)系方式等；（二）招標(biāo)項(xiàng)目具體情況，包括物業(yè)名稱、坐落位置、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、物業(yè)類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套、設(shè)施設(shè)備、投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)、物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙）、小區(qū)平面圖及物業(yè)管理服務(wù)用房配置等；（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；（四）投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格，投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)等；（五）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序等；（六）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；（七）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（八）悔標(biāo)的責(zé)任；（九）物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；（十）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括：預(yù)審申請(qǐng)書格式和申請(qǐng)人須知，申請(qǐng)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、主要管理業(yè)績(jī)的證明材料、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況以及擬派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要管理人員的簡(jiǎn)歷、資格、業(yè)績(jī)等證明材料。第十六條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間前15日，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。第十八條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。第二十條 建設(shè)單位實(shí)施前期物業(yè)管理招標(biāo)，投標(biāo)文件截止之日投標(biāo)人少于3人的，建設(shè)單位可持招標(biāo)文件，招標(biāo)、投標(biāo)過(guò)程的情況書面說(shuō)明及相應(yīng)證明向物業(yè)所在縣（市）區(qū)房管部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請(qǐng)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。第二十五條 投標(biāo)文件有下列情況之一的，視為無(wú)效：（一）送達(dá)時(shí)未密封；（二）逾期送達(dá)；（三）未加蓋企業(yè)公章；（四）未按招標(biāo)文件要求編制。禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。市房管局應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時(shí)間前2日，通知抽取的評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家成員。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)方法、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，擬定《綜合評(píng)分表》。第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說(shuō)明。第三十五條 評(píng)標(biāo)中除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行并遵守下列規(guī)定：（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見(jiàn)，承擔(dān)個(gè)人責(zé)任；（二）評(píng)審?fù)稑?biāo)文件工作必須在封閉環(huán)境下進(jìn)行。第三十七條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。第三十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人是業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)將招標(biāo)結(jié)果及時(shí)告知全體業(yè)主。第四十條 招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到市房管局備案。第四十二條 市房管局或其指定的機(jī)構(gòu)應(yīng)建立為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)服務(wù)的有形市場(chǎng)，全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)活動(dòng)須在該市場(chǎng)內(nèi)實(shí)施。評(píng)標(biāo)專家聘期為3年，期滿后按照本辦法第四十三條規(guī)定的條件重新評(píng)審，對(duì)符合條件的重新頒發(fā)評(píng)標(biāo)專家證書。（一）私下接觸投標(biāo)人的；（二）收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處的；（三）向他人透露與評(píng)標(biāo)有關(guān)的情況的；（四）不能客觀公正履行職責(zé)的；（五）因業(yè)務(wù)能力及信譽(yù)等原因不能勝任評(píng)標(biāo)工作的；（六）無(wú)正當(dāng)理由，拒不參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)的。第四十八條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。第五十一條 本辦法自2007年5月1日起施行。本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)物業(yè)招投標(biāo)備案材料，由物業(yè)管理主管部門在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行初審，不符合招標(biāo)條件的給予回復(fù)，具備招標(biāo)條件的，將上述材料報(bào)市物業(yè)主管部門，市物業(yè)主管部門在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并給予招標(biāo)備案通知。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。第十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定，完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：（一）預(yù)售物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；6由投標(biāo)人檢查投標(biāo)文件密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件等其他主要內(nèi)容。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理等專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。第二十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見(jiàn)承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。第六章 中標(biāo)第二十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)人的評(píng)審和比較意見(jiàn)，如實(shí)記載有關(guān)內(nèi)容并經(jīng)評(píng)委簽字確認(rèn)，按照投標(biāo)人綜合得分依次排序。項(xiàng)目中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)及時(shí)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)文件。第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)組織工作；業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招投標(biāo)組織工作。第七條 具有下列情形之一的，可以采用議標(biāo)方式：（一）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；（二）外國(guó)政府、個(gè)