【正文】 不盡合理33）物業(yè)管理定標(biāo)。D．編寫評(píng)標(biāo)報(bào)告。服務(wù)措施評(píng)審：主要評(píng)審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)具有可行性。尤其是對(duì)企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進(jìn)行考察，如企業(yè)是否確實(shí)擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓(xùn)人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團(tuán)隊(duì)，是否擁有良好的運(yùn)作體系。審查如有偏差，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)在通知投標(biāo)公司并征得其同意的情況下予以更正。其具體做法是：評(píng)標(biāo)委員會(huì)按標(biāo)準(zhǔn)將事先準(zhǔn)備的評(píng)標(biāo)內(nèi)容劃分為若干指標(biāo)，并就每一指標(biāo)確定其評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；然后根據(jù)投標(biāo)人的投標(biāo)書、對(duì)照招標(biāo)文件規(guī)定的管理目標(biāo)，對(duì)該投標(biāo)人每個(gè)指標(biāo)所能達(dá)到的滿足程度給予評(píng)分；最后，統(tǒng)計(jì)投標(biāo)人的得分，得出投標(biāo)企業(yè)的總評(píng)分。目前，我國物業(yè)管理評(píng)標(biāo)常用的方法有兩種：A．低價(jià)評(píng)標(biāo)法該法適用于通過了嚴(yán)格資格預(yù)審、其他評(píng)標(biāo)內(nèi)容都符合要求的物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書的評(píng)定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長(zhǎng)的內(nèi)部人員組成，或同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。2）物業(yè)管理評(píng)標(biāo)。除無投標(biāo)企業(yè)參加以外，秘密開標(biāo)的其他程序與公開開標(biāo)基本一致。其他人員在宣讀標(biāo)書時(shí)不能提出任何疑問。由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主席按交標(biāo)順序逐個(gè)啟封，并檢查是否合格。b．招標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況。①開標(biāo)形式及其程序。參加開標(biāo)的人員包括：招標(biāo)單位上級(jí)主管部門、當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)、開戶銀行、標(biāo)底編制單位有關(guān)人員、招標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)單位有關(guān)技術(shù)人員、投標(biāo)企業(yè)代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人員、法律公證部門。（4）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)1）物業(yè)管理開標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，將已澄清和修改部分以書面形式通知所有投標(biāo)人。招標(biāo)機(jī)構(gòu)也可要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將問題以書面形式寄給招標(biāo)人，以便招標(biāo)人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標(biāo)前會(huì)議?！岸?xiàng)評(píng)分法”就是對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)分，最后確定一個(gè)取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的被視為合格，可以參加投標(biāo)；未達(dá)到的則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。③經(jīng)驗(yàn)以及過去的表現(xiàn)：過去幾年內(nèi)申請(qǐng)企業(yè)完成的類似項(xiàng)目的基本情況，如這些項(xiàng)目和業(yè)主的名稱、項(xiàng)目工作量、合同金額、服務(wù)期限等。2）資格預(yù)審的內(nèi)容重點(diǎn)。對(duì)于申請(qǐng)企業(yè)預(yù)審中必須提交的重要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在資格預(yù)審文件中予以說明，或制成表格，要求申請(qǐng)人按要求填寫。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，項(xiàng)目資金來源，參加預(yù)審的資格，獲取資格預(yù)審文件的時(shí)間、地點(diǎn)以及接受資格預(yù)審申請(qǐng)的時(shí)間和地點(diǎn)。資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過程中的一個(gè)重要步驟，是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng)。招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項(xiàng)，必須載明，而招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通。3）招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開始計(jì)算。為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)是否投標(biāo)進(jìn)行考慮、準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：①刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。③物業(yè)管理采取招標(biāo)投標(biāo)的市場(chǎng)化運(yùn)作，其公共服務(wù)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價(jià)或過多限制。物業(yè)標(biāo)的存在設(shè)施不足問題。眾多企業(yè)希望通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。 (3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)強(qiáng)烈。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場(chǎng)交易環(huán)境。平方米)。(5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?個(gè)。 根據(jù)1999年12月8日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的5級(jí)。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。標(biāo)底制定得是否正確，很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目工作量進(jìn)行說明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng)，同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際工作量的誤差控制在5%以內(nèi)。因此，制定標(biāo)底成為招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)。一般性條款通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；特殊條款是針對(duì)每個(gè)具體的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而制定的個(gè)性化條款。③對(duì)招標(biāo)程序的說明。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定了參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容、格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同，內(nèi)容主要有：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序、闡明所需招標(biāo)項(xiàng)目的標(biāo)的情況、告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及簽訂合同的條件等，即投標(biāo)人須知、合同條款和技術(shù)規(guī)范。對(duì)于一些大型的管理項(xiàng)目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目，由于其招標(biāo)工作量不大、專業(yè)性不強(qiáng)，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，這時(shí)，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)也較為適宜。（1）成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) 這主要有兩種途徑。實(shí)質(zhì)上，協(xié)商招標(biāo)可以看作是更小范圍的邀請(qǐng)招標(biāo)，目前是一種不可或缺的物業(yè)管理招標(biāo)形式,較適合于具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系和相互比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目。物業(yè)管理招標(biāo)最常見的劃分方式是按招標(biāo)對(duì)象的廣度劃分，即公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第53頁 共53頁第1章 物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)1．1 物業(yè)管理招標(biāo)1．1．1 物業(yè)管理招標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)，是指招標(biāo)人（包括物業(yè)所有權(quán)人、業(yè)主委員會(huì)，或其法定代表的開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)），在為其物業(yè)選擇物業(yè)管理者時(shí)，通過向社會(huì)公開其所制訂的管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳物業(yè)管理者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開、公平、公正和誠實(shí)信用”的原則。1．公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。1．1．3 物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)程序一般包括準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)束三個(gè)階段。一種是在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下（應(yīng)先在政府部門備案），由招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，聘請(qǐng)有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組織招標(biāo)；另一種是由招標(biāo)方委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”。招標(biāo)人可根據(jù)自己的意愿和自身的情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。1）投標(biāo)人須知。為了保證投標(biāo)的真實(shí)性，招標(biāo)人還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。將開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)整個(gè)招標(biāo)工作的公正、透明。特殊性條款優(yōu)于一般性條款，兩者不一致時(shí)，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。（3）制定標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，即一種預(yù)價(jià)格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。按照慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)為招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。為解決南京高校教師住房困難的全國重點(diǎn)工程—南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個(gè)區(qū)域組成。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來。(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證。(6)評(píng)分類別及權(quán)重：信譽(yù)(10％)，標(biāo)書(30％)，價(jià)格(50％)，答辯(10％)。(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗(yàn)。(2)增強(qiáng)業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的作用。此次招投標(biāo)活動(dòng)，引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化的信心和決心。同時(shí)，通過參與競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識(shí)到今天的參與是為了以后走向市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。如自行車停放車位嚴(yán)重不足()，地下進(jìn)出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。2．實(shí)施階段招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。常見的發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、報(bào)紙，房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)等媒體。各類刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才刊登出來。投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書，需要有足夠的時(shí)間。招標(biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。投標(biāo)邀請(qǐng)書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告基本相同。1）資格預(yù)審的程序。按照慣例，從刊登資格預(yù)審?fù)ǜ娴娜掌诘缴暾?qǐng)截止日期應(yīng)不得少于45天。③評(píng)審。投標(biāo)人的經(jīng)驗(yàn)、過去完成類似項(xiàng)目的情況，人員及設(shè)備能力，投標(biāo)人的財(cái)務(wù)狀況，包括過去幾年的承包收入和可投入本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金等。3）資格預(yù)審的評(píng)審方法。（3）召開標(biāo)前會(huì)議 投標(biāo)資格預(yù)審確定合格申請(qǐng)人后，應(yīng)盡快通知合格申請(qǐng)企業(yè)，及時(shí)前來購買招標(biāo)文件，同時(shí)安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議通常是在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開，便于招標(biāo)人組織投標(biāo)人到現(xiàn)場(chǎng)考察。因此，投標(biāo)人不得以未參加標(biāo)前會(huì)議為由對(duì)招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報(bào)價(jià)。物業(yè)管理開標(biāo)是指物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間將各投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。開標(biāo)時(shí)間是指預(yù)先約定的時(shí)間，即招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間。物業(yè)管理開標(biāo)形式有兩種：即公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)。c．招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)人宣布唱票內(nèi)容、評(píng)標(biāo)紀(jì)律、注意事項(xiàng)和評(píng)標(biāo)原則。不合格的標(biāo)書包括以下幾種情況：未加蓋投標(biāo)企業(yè)法人代表印鑒或簽字的標(biāo)書；標(biāo)書未密封或密封后未加蓋投標(biāo)企業(yè)公章；逾期送達(dá)的投標(biāo)書；投標(biāo)企業(yè)法人代表未按時(shí)參加開標(biāo)會(huì)議，未按規(guī)定格式填寫、字跡模糊難以辨認(rèn)或內(nèi)容不全的標(biāo)書。g．宣讀公證詞，表明本次開標(biāo)經(jīng)公證合法有效；h．開標(biāo)會(huì)議結(jié)束，編寫開標(biāo)會(huì)議紀(jì)要。②開標(biāo)結(jié)果。評(píng)標(biāo)是指開標(biāo)之后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)本著公開、公平、公正和誠實(shí)信用原則，對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行評(píng)定，并由招標(biāo)委員會(huì)選擇標(biāo)價(jià)較低、資信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同簽訂談判的階段。②評(píng)標(biāo)方法。其具體做法是：將投標(biāo)人按報(bào)價(jià)高低依次排隊(duì)，取其報(bào)價(jià)接近標(biāo)底而略低于標(biāo)底的投標(biāo)人，再結(jié)合投標(biāo)文件中的具體實(shí)施方案，綜合比較，擇優(yōu)定標(biāo)。③評(píng)標(biāo)程序如下：A．初步審查標(biāo)書。若投標(biāo)公司不同意更正，則招標(biāo)者有權(quán)拒絕其投標(biāo)，并沒收其投標(biāo)保證金。b．關(guān)于管理服務(wù)方案的評(píng)審。標(biāo)價(jià)評(píng)審：主要評(píng)審?fù)稑?biāo)報(bào)價(jià)和標(biāo)底價(jià)是否接近，標(biāo)價(jià)的構(gòu)成是否合理可靠，標(biāo)價(jià)是否能滿足管理服務(wù)需要等內(nèi)容。在做完標(biāo)書的詳細(xì)評(píng)審及對(duì)答辯情況作出評(píng)議后，評(píng)標(biāo)工作人員將根據(jù)這些記錄，整理出評(píng)標(biāo)情況報(bào)告，并推薦出前三名候選的中標(biāo)單位，上報(bào)招標(biāo)人或評(píng)標(biāo)委員會(huì)作最終決定。定標(biāo)也稱決標(biāo)，是指招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有標(biāo)書的篩選評(píng)定結(jié)果，進(jìn)行再次評(píng)審并最終確定中標(biāo)人的過程。主要評(píng)審?fù)稑?biāo)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量保證措施是否可靠，檢查投標(biāo)書中質(zhì)量監(jiān)控體系是否健全，以及該企業(yè)以往對(duì)同類物業(yè)管理的質(zhì)量監(jiān)控情況，考察主要負(fù)責(zé)人的素質(zhì)及以往的管理經(jīng)驗(yàn)。若招標(biāo)者在標(biāo)書中有補(bǔ)充說明報(bào)價(jià)確定的有關(guān)內(nèi)容，也應(yīng)記入總標(biāo)價(jià)考慮。物業(yè)管理招標(biāo)人可以自行決定接受某一份投標(biāo)書，但一般會(huì)對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的推薦中標(biāo)者名單給予充分重視，對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果給予足夠考慮，即尊重評(píng)標(biāo)結(jié)果。而且如果投標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于招標(biāo)底價(jià)，這時(shí)招標(biāo)人應(yīng)對(duì)其標(biāo)價(jià)的組成及計(jì)算方法給予更多重視，防止發(fā)生不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。若通過綜合評(píng)議，認(rèn)為該投標(biāo)書不能定標(biāo)，則考慮下一份報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)書。此次招標(biāo)收到的投標(biāo)書中，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)有4份投標(biāo)書不盡符合要求，具體情況如下：標(biāo)書A：未按要求在部分文件上簽字。評(píng)析：①標(biāo)書C、D是不能通過預(yù)審的。它們并不會(huì)影響投標(biāo)者中標(biāo)后的物業(yè)管理工作。一般的招標(biāo)文件內(nèi)容基本包括三大部分：第一部分，投標(biāo)人應(yīng)了解并遵循的規(guī)定，具體包括招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求；第二部分，投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書格式，這些格式將組成附件作為招標(biāo)文件的一部分；第三部分，中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同條件（包括一般條件和特殊條件）及應(yīng)辦理的文件格式。投標(biāo)邀請(qǐng)書可以歸入招標(biāo)文件中，也可以單獨(dú)寄發(fā)。例如，對(duì)于某酒店項(xiàng)目，招標(biāo)人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到五星級(jí)，就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。3．投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是為整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)的過程制定規(guī)則，是招標(biāo)文件的重要組成部分，其內(nèi)容包括：總則說明、招標(biāo)文件說明、投標(biāo)文件編寫、投標(biāo)文件遞交、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)、授予合同。包括：投標(biāo)所用的語言文字及計(jì)量單位、投標(biāo)文件的組成、投標(biāo)文件格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)、投標(biāo)貨幣、投標(biāo)有效期、投標(biāo)保證金、投標(biāo)文件的份數(shù)及簽署。這些格式統(tǒng)一歸入“附件部分”（4）投標(biāo)文件遞交 主要是對(duì)招標(biāo)文件的密封和標(biāo)記、遞交投標(biāo)文件的截止時(shí)間、遲交的投標(biāo)文件、投標(biāo)文件的修改和撤銷的說明。4）投標(biāo)文件的澄清。7）評(píng)標(biāo)過程保密。即說明招標(biāo)人會(huì)對(duì)低報(bào)價(jià)的投標(biāo)人進(jìn)行履行合同能力的審查。即申明招標(biāo)人在授予合同時(shí)有權(quán)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模予以增減。4．合同一般條款合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款：（1）定義 解釋合同中的關(guān)鍵名稱。（5）價(jià)格 即物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)取，一般應(yīng)與中標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)表相一致。其條款一般包括三個(gè)部分：不可抗力的內(nèi)容，遭受不可抗力事件的一方向另一方提